Zaloguj się 
Dzieje się!
Polaków ubywa, mieszkań przybywa. Czy demografia zmieni reguły gry?
Maleje liczba Polaków, ale to nie oznacza, że dostępność mieszkań będzie większa i staną się one znacznie tańsze. Choć mniejsze miejscowości się wyludniają, w dużych miastach przybywa mieszkańców. Rośnie też liczba małych gospodarstw domowych.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego mimo spadającej populacji Polski popyt na mieszkania nadal będzie duży.
- Jak rosła liczba gospodarstw domowych w Polsce i UE w ostatnich kilkunastu latach.
- Jak zmienia się populacja największych polskich miast i dużych miast w krajach wyludniających się.
Niektórzy mają nadzieję na tańsze mieszkania, patrząc na rekordowo niskie odczyty współczynnika dzietności i na malejącą populację Polski. W ciągu ostatniej dekady z 38 mln mieszkańców stanęliśmy na 36,6 mln, a w perspektywie widać jeszcze większe spadki. Tyle że w tym samym czasie liczba gospodarstw domowych w Polsce według Eurostatu wzrosła z 13,9 mln do 15,6 mln. I tu zaczyna się problem.
Rośnie liczba małych gospodarstw domowych
Polaków jest coraz mniej i zmienia się struktura gospodarstw domowych. Coraz więcej jest singli czy też bezdzietnych par – spada za to liczba rodzin z dziećmi.
Wedle danych Eurostatu udział gospodarstw domowych tworzonych przez jedną osobę lub przez parę wśród ogółu gospodarstw domowych wzrósł między 2006 r. a 2024 r. z 37 proc. do 57 proc. W całej UE takie gospodarstwa stanowią ponad 61 proc. ogółu.
Ubyło też w Polsce w tym czasie ponad 200 tys. gospodarstw domowych, które miałyby trójkę lub więcej dzieci (z 654 tys. do 445 tys.), a ich udział spadł z 5,1 proc. do 2,9 proc.
Liczba gospodarstw domowych rośnie w Polsce – mimo spadku populacji – nieco szybciej niż w całej UE. Gospodarstw jednoosobowych i par przybywa znacznie szybciej. To więc trend o zauważalnym wpływie na rynek mieszkaniowy. Chętnych na mieszkania i poprawę warunków jest więc coraz więcej, a nie coraz mniej.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Jeżeli do tego uwzględnimy fakt, że w Polsce jest nadal dość mało mieszkań, a warunki na tle państw zachodnich są często gorsze, teza o załamaniu popytu na mieszkania z powodów demograficznych staje się tym trudniejsza do obrony. Nawet bez wzrostu liczby gospodarstw domowych przy niedużej liczbie mieszkań potrzeby wielu z nich mogą być po prostu niedostatecznie zaspokajane. A oczekiwania przecież rosną, a nie maleją. To rodzi potrzebę zwiększania komfortu i poprawy warunków mieszkaniowych.
Wykres interaktywny Pełny ekran Mieszkania są drogie w dużych miastach, a nie w Polsce powiatowej
Kolejnym problemem jest to, że najdroższe mieszkania są w miejscach, w których zarabia się najwięcej. Pomiędzy poziomem zarobków a poziomem cen mieszkań występuje silna korelacja.
Mimo że populacja Polski spada, populacja największych aglomeracji nadal rośnie i nie wydaje się, by ten trend miał się zatrzymać. Między 2011 r. a 2021 r. populacja Polski spadła o 1,6 proc., a mimo tego w funkcjonalnych obszarach miejskich Warszawy i Wrocławia zwiększyła się odpowiednio o 11 i 13 proc. W przypadku Poznania, Gdańska i Krakowa było to 8-10 proc. Spadła za to populacja Łodzi czy Katowic.
Nie jest to odosobniony ani zaskakujący przypadek. Nawet liczba mieszkańców Sofii od 1989 r. wzrosła o 8 proc., podczas gdy w całej Bułgarii w tym czasie ubyło ponad jedną czwartą mieszkańców. Populacja funkcjonalnego obszaru miejskiego Tallinna wzrosła w ostatnim ćwierćwieczu o 22 proc., a całej Estonii w tym czasie spadła. Tak więc nawet w krajach, które się wyludniają, największe metropolie potrafią zyskiwać nowych mieszkańców. To one przyciągają bardziej atrakcyjnym rynkiem pracy czy możliwościami, kosztem jeszcze szybciej wyludniających się terenów wiejskich czy małomiasteczkowych.
W tym kontekście uzasadniony jest wniosek, że największe miasta i ich okolice nadal będą potrzebować nowych mieszkań i popyt na mieszkania będzie tam nadal duży.
Wykres interaktywny Pełny ekran Demografia nie wstrząśnie rynkiem mieszkaniowym
Trudno oczekiwać, żeby nasza słabnąca demografia miała diametralnie zmienić sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Popyt na mieszkania będzie trwał.
Będzie rosła liczba gospodarstw domowych i populacja największych miast – a o cenach mieszkań słyszy się przede wszystkim w tym kontekście – nie mieszkań w małych miasteczkach. Kontynuacja takiego trendu może oczywiście powodować zwiększającą się liczbę pustych mieszkań na wsiach i w małych miastach, jak i niskie ceny w tych rejonach. Dla rynków w największych miastach demografia ogólnopolska nie wydaje się czynnikiem, który może już teraz diametralnie zmienić reguły gry.
Główne wnioski
- Mimo spadającej populacji dalej rośnie w Polsce liczba gospodarstw domowych, szczególnie jedno- i dwuosobowych.
- Na tle europejskim w Polsce jest nadal dość mało mieszkań, a Polacy dążą do poprawy warunków mieszkaniowych.
- Populacja największych miast rośnie, a wyludniają się wsie i małe miasteczka. Podobnie dzieje się w innych wyludniających się krajach.
