Długa droga do regulacji najmu krótkoterminowego

Wprowadzenie jednolitych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w Polsce to temat, który od lat powraca w debacie publicznej. Jednak czasu jest już naprawdę niewiele – do maja 2026 r. każdy kraj UE musi wdrożyć Rozporządzenie 2024/1028, przewidujące m.in. obowiązkowy rejestr lokali wynajmowanych na doby oraz comiesięczne raportowanie danych przez platformy cyfrowe. W Polsce projekt ustawy wciąż nie ujrzał światła dziennego, a w branży narasta niepewność.

Na jakim etapie jest proces legislacyjny? 

Zgodnie z przesłaną do redakcji informacją Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje intensywnie nad nowymi przepisami dotyczącymi najmu krótkoterminowego i usług hotelarskich.

„Harmonogram prac został zaktualizowany w związku z nowymi zasadami wynikającymi z tzw. kodeksu deregulacyjnego” – czytamy w korespondencji resortu.

Co jednak niezwykle istotne, ministerstwo informuje o szczegółach kluczowej regulacji dotyczącej rejestru obiektów oferujących najem krótkoterminowy.

„Rejestracja będzie odbywać się na podstawie oświadczenia właściciela o spełnianiu określonych wymogów, a następnie możliwa będzie kontrola w ciągu trzech lat od zgłoszenia. Wyłącznie podmioty będące w systemie centralnym i zarejestrowane będą mogły prowadzić działalność wynajmu krótkoterminowego. Zgodnie z założeniami unijnymi spowoduje to wyeliminowanie szarej strefy i skuteczną ochronę klientów najmu krótkoterminowego” – informuje resort sportu. 

Obecnie jednak żadne z państw członkowskich UE nie wdrożyło przepisów wynikających z unijnego rozporządzenia.

„W ramach przewodnictwa Polski w pracach Rady UE w obszarze turystyki monitorujemy przebieg prac w poszczególnych krajach, w tym również w ważnym aspekcie wymiany danych najmu krótkoterminowego z platform rezerwacyjnych oraz standardów gromadzonych danych. Prace te są związane również z projektem badawczym wdrażanym przez Ministerstwo Sportu i Turystyki w ramach dofinansowania z Narodowego Centrum Badań i Rozwoju. Projekt będzie dotyczył monitorowania ruchu turystycznego z wykorzystaniem nowych technologii, takich jak płatności kartami płatniczymi, logowania telefonii komórkowej do BTS czy web scraping” – dodaje ministerstwo w przesłanej redakcji XYZ korespondencji.

Co do ostatecznego kształtu przepisów, wciąż wiele jest znaków zapytania.

– W zasadzie nie jest wiadome, czy dodane zostaną jakieś nowe zapisy do treści ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, czy też pojawi się zupełnie nowa ustawa w tym zakresie – mówi Katarzyna Siwiec, radczyni prawna.

Przeczytaj: Rynek prywatnych akademików na fali wznoszącej. Rytm będzie nadawać technologia

Punkt wyjścia 

Przypomnijmy, że obecnie w polskim systemie prawnym nie funkcjonują żadne regulacje dotyczące tego obszaru.

– Pojęcie najmu krótkoterminowego nie zostało odrębnie zdefiniowane – traktowane jest tak samo jak najem tradycyjny. Tym samym udostępnianie mieszkania czy domu na kilka dób jest w pełni legalne – zauważa Katarzyna Siwiec.

Nie obowiązują również przepisy zakazujące najmu krótkoterminowego w budynkach wielolokalowych.

– Choć może to być uciążliwe dla sąsiadów, ograniczenie uprawnień właściciela lokalu nie jest proste. Wymagałoby to rozwiązań systemowych, których obecnie brak. Prawo unijne pozwala państwom członkowskim na wprowadzenie ograniczeń najmu krótkoterminowego na poziomie lokalnym – np. poprzez system zezwoleń – pod warunkiem, że ma to na celu zapewnienie dostępności mieszkań na wynajem długoterminowy. W Polsce takich krajowych regulacji jednak nie mamy – dodaje radczyni prawna.

Pojęcie najmu krótkoterminowego nie zostało odrębnie zdefiniowane – traktowane jest tak samo jak najem tradycyjny.

To jednak nie wszystko. Niedopuszczalne jest również przyjęcie – np. przez wspólnotę mieszkaniową – uchwały zakazującej przeznaczania lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego, choć takie postulaty zgłaszały od lat m.in. Kraków i Sopot. W przestrzeni publicznej pojawiają się informacje o przygotowywanych zmianach w tym zakresie. Jednak obecnie wspólnoty mieszkaniowe nie mają możliwości ograniczenia prawa własności lokali.

– Regulaminy porządku domowego uchwalane przez wspólnoty nie mogą skutecznie zakazać najmu krótkoterminowego. Dotyczą bowiem wyłącznie części wspólnych budynku i nie mogą ingerować w prawo własności. Oczywiście właściciele nie mogą zakłócać normalnego korzystania z lokali przez innych mieszkańców – w tym zakresie ochronę zapewnia art. 144 kodeksu cywilnego – podsumowuje Katarzyna Siwiec.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Branża apeluje o zdrowy rozsądek

Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezes zarządu Fairy Flats, największym wyzwaniem dla branży jest jasne określenie minimalnych wymogów prawnych prowadzenia działalności – z uwzględnieniem, że apartament to nie hotel.

– Chodzi o to, by nie przenosić przepisów z ustawy o usługach hotelarskich z 1997 r. Branża chce wypracować racjonalne i możliwe do spełnienia wymogi, które będą uczciwe wobec wszystkich gospodarzy. Niezbędne jest też doprecyzowanie przepisów podatkowych, tak aby zasady opodatkowania były jednakowe dla wszystkich podmiotów prowadzących najem krótkoterminowy – podkreśla ekspertka.

To oczywiście nie jedyne wyzwanie stojące dziś przed ustawodawcą i – w przyszłości – całą branżą. Samo stworzenie rejestru nie powinno być problematyczne. Kluczowa będzie jednak kontrola warunków, jakie muszą spełniać podmioty wpisywane do rejestru.

– Jeśli weryfikacja miałaby następować przed dokonaniem wpisu, cały proces mógłby potrwać wiele miesięcy. Wobec braku przepisów i niespełna 12 miesięcy do terminu wdrożenia, pojawia się pytanie, czy zdążymy. Jeżeli jednak wpis do rejestru będzie miał charakter formalny i nie będzie wymagał np. badań Sanepidu czy opinii nadzoru budowlanego, rejestr może powstać szybko – podkreśla Ewa Wielgórska.

Przeczytaj: Coraz mniejsze mieszkania. Czy taka jest przyszłość Polaków?

Kto powinien decydować: rząd czy samorządy?

Rozporządzenie unijne przewiduje, że państwa członkowskie mogą umożliwić samorządom wprowadzanie ograniczeń najmu krótkoterminowego na wybranych obszarach. W praktyce jednak takie decyzje mogą budzić wątpliwości konstytucyjne. Zgodnie z art. 22 Konstytucji, ograniczenie swobody działalności gospodarczej musi być uzasadnione ważnym interesem publicznym. Trudno będzie obronić zakaz w jednej części miasta, skoro w innej, podobnej, nadal będzie można wynajmować bez przeszkód.

Tymczasem wiele stref najmu de facto już istnieje. Całe osiedla w Warszawie czy rejony starówki są zdominowane przez lokale wynajmowane na doby. Stali mieszkańcy stopniowo się wyprowadzają.

– Pomysł tworzenia stref najmu krótkoterminowego jest ciekawy, a jego cel – odbudowa silnych wspólnot lokalnych – szlachetny. Chodzi o to, by tkanką miasta byli stali mieszkańcy, a nie wyłącznie turyści – mówi Ewa Wielgórska.

W praktyce takie strefy tworzą się już teraz, samorzutnie. W Warszawie istnieją osiedla niemal w całości zajęte przez lokale usługowe przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Bardzo rzadko zdarza się, by chciała tam zamieszkać na stałe rodzina.

– Przykładem są osiedla przy ulicach Kasprzaka 31, Wiktoryn 6, Grzybowska 61. Podobne zjawisko występuje na obszarach staromiejskich, gdzie dominują lokale na doby, a rodziny rezygnują z zamieszkania ze względu na brak dojazdu, miejsc parkingowych czy infrastruktury przyjaznej rodzinom – dodaje prezeska Fairy Flats.

Ekspertka zwraca też uwagę na problem ograniczania prowadzenia działalności gospodarczej.

– W praktyce może to być trudne do zrealizowania, a nawet narazić gminy na spory sądowe i konieczność wypłaty odszkodowań przedsiębiorcom – zauważa Ewa Wielgórska.

Jak nowe przepisy wpłyną na rzeczywistość? 

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk, analityczki rynku najmu mieszkań w simpl.rent, regulacja najmu krótkoterminowego – szczególnie w odniesieniu do mieszkań i innych lokali – będzie wymagała dużej precyzji.

– Obecnie obowiązek rejestracji dotyczy przedsiębiorcy świadczącego usługę. Jeśli osobny numer identyfikacyjny będą musiały posiadać poszczególne lokale, może to być kłopotliwe. Mimo że nadal mówimy tu o problemie na poziomie regulacji. Możliwe jest przecież wynajmowanie „połowy domu” albo każdego z czterech pokoi osobno. Jak to zostanie opisane w przepisach – jeszcze nie wiadomo – zauważa ekspertka.

Inne pytanie dotyczy ryzyka chaosu regulacyjnego, jeśli możliwość ograniczania najmu przez samorządy nie zostanie odpowiednio ujednolicona na poziomie krajowym. Wydaje się, że – podobnie jak w branży hotelarskiej – ustandaryzowanie zasad również w tym obszarze mogłoby być dobrym rozwiązaniem, które ułatwiłoby orientację klientom.

– Chaos już mamy. Biznes kusi „lokalami inwestycyjnymi”, bo mieszkanie obok może być przecież zawsze hotelem – zauważa Hanna Milewska-Wilk.

Chaos już mamy. Biznes kusi „lokalami inwestycyjnymi”, bo mieszkanie obok może być przecież zawsze hotelem.

Zasadne wydaje się rozpoczęcie od zebrania rzetelnych danych – ile lokali faktycznie przeznaczanych jest na najem krótkoterminowy i gdzie się znajdują. Może się bowiem okazać, że nawet do 40 proc. takich ofert stanowią tradycyjne hotele. Umożliwienie samorządom wprowadzania lokalnych zasad nie jest niczym innym jak oddaniem im narzędzi do prowadzenia realnej polityki przestrzennej i mieszkaniowej. To szczególnie istotne w kontekście obchodzenia przepisów, np. przez tworzenie tzw. pseudo-wspólnot mieszkaniowych działających jak hotele czy przekształcanie hoteli w obiekty długoterminowego pobytu.

Lokalne regulacje mogą pomóc w sensownym planowaniu funkcji miasta i usług publicznych.

– Na razie wystarczy „wykiwać” samorząd na jednym etapie. Może więc warto dać mu realne narzędzia do sprawdzania, jak wykorzystywane są budynki? Wciąż mamy do czynienia z konfliktami na linii mieszkańcy–turyści, a np. nadmorskie miasteczka po sezonie zamierają. Dajmy więc lokalnym społecznościom prawo decydowania, czy chcą być „skansenem” z garstką rezydentów, czy po prostu miejscem do życia. Turystyka nie jest prawem człowieka. Dobre miejsce do życia – owszem, jest – podkreśla ekspertka simpl.rent.

Przeczytaj: Rynek komercyjny nieruchomości ma się dobrze. Ale czy uwzględnia potrzeby średniego biznesu i mikroprzedsiębiorców?

Bezpieczniej, ale mniej swobodnie?

Planowane przepisy regulujące najem krótkoterminowy mają jasno określony cel: uporządkować rynek, zredukować szarą strefę i zwiększyć bezpieczeństwo – nie tylko turystów, ale przede wszystkim mieszkańców. Wbrew obawom części komentatorów, celem tych zmian nie jest ograniczenie dostępności noclegów, lecz ochrona lokalnych społeczności przed skutkami niekontrolowanego boomu na wynajem na doby.

– Przepisy mają służyć mieszkańcom – stałym, płacącym tu podatki i pracującym na miejscu. Turyści i przywożone przez nich pieniądze to już nie jest najpewniejszy fundament rozwoju. Kraków czy Sopot nie chcą być miastami wieczorów kawalerskich bez ograniczeń. Miejscowości górskie, zwłaszcza w Beskidach, protestują przeciwko stawianiu wież widokowych i hoteli na szczytach. To trwale zmienia charakter tych miejsc i przyciąga turystów, których nikt tam nie oczekuje – podkreśla Hanna Milewska-Wilk.

Właśnie dlatego propozycje nowych regulacji – w tym obowiązkowa rejestracja lokali czy nadanie każdemu z nich numeru identyfikacyjnego – mają fundamentalne znaczenie. Taki rejestr umożliwi organom publicznym lepsze zrozumienie skali zjawiska, a jednocześnie ułatwi weryfikację, kto rzeczywiście stoi za ofertą noclegową.

– Bezpieczeństwo to także przejrzystość. Wiadomo, kto prowadzi dany obiekt, czy działa zgodnie z przepisami, czy np. nie podszywa się pod cudze ogłoszenia, wyłudzając pieniądze. Wiadomo też, do kogo można zadzwonić z interwencją (poza policją), jeśli goście zachowują się nieodpowiednio – dodaje ekspertka.

Przepisy mają służyć mieszkańcom – stałym, płacącym tu podatki i pracującym na miejscu.

Nie chodzi jednak wyłącznie o jakość usług. Najem krótkoterminowy w obecnej formie ma realny wpływ na rynek mieszkaniowy. Zwiększa popyt inwestycyjny, podnosi ceny i wypiera długoterminowy najem dostępny dla mieszkańców. Zyski trafiają do nielicznych, a koszty – w postaci drożyzny, hałasu czy braku infrastruktury dla rodzin – ponosi cała społeczność.

To nie znaczy, że celem jest ograniczanie turystyki. Przeciwnie – hotele i pensjonaty od lat funkcjonują w ramach jasnych reguł. Chodzi o to, by odróżnić mieszkanie od „mini-hotelu” i przywrócić proporcje. Bo choć mieszkanie można wynająć, to nie znaczy, że można z niego uczynić wszystko, co przynosi zysk – szczególnie kosztem innych.

Główne wnioski

1. Polska musi pilnie wdrożyć nowe przepisy, a czasu jest coraz mniej. Choć unijne rozporządzenie 2024/1028 ma zacząć obowiązywać od maja 2026 r., prace legislacyjne wciąż trwają, a projekt krajowej ustawy nie został jeszcze opublikowany.
2. Rejestracja lokali i identyfikacja wynajmujących to klucz do przejrzystości rynku. Obowiązek rejestru, numerów ID oraz comiesięcznego raportowania danych ma ograniczyć szarą strefę i zwiększyć bezpieczeństwo zarówno gości, jak i mieszkańców.
3. Nowe regulacje mają chronić lokalne wspólnoty, a nie blokować rozwój turystyki. Celem jest ograniczenie negatywnych skutków najmu krótkoterminowego – takich jak wzrost cen, hałas czy utrata tożsamości dzielnic – przy jednoczesnym poszanowaniu prawa do prowadzenia działalności gospodarczej w zrównoważony sposób.