Dlaczego najem w Polsce jest drogi?

Udział najmu rynkowego (odsetek populacji żyjących w gospodarstwach domowych mieszkających w mieszkaniach wynajętych po cenie rynkowej) w Polsce to w 2024 r. jedynie 4,8 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Niski udział najmu oraz dominacja własności to cechy charakterystyczne dla większości państw postkomunistycznych w UE. Rozwinięty rynek najmu sprzyja mobilności zawodowej, poprawia możliwości zarobkowe i ułatwia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych – zwłaszcza osobom młodym i napływowym.

Przeczytaj: Rynek najmu w Polsce: niedoceniana alternatywa dla własności?

Jednocześnie najem w Polsce – w stosunku do cen mieszkań – jest dość drogi. Rocznie w czynszu oddaje się ponad 6 proc. wartości mieszkania i to jeden z najwyższych odsetków w Europie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Te dwa zjawiska mogą być ze sobą częściowo powiązane. W krajach o wysokim odsetku najemców i rozwiniętym rynku najmu występuje konkurencja, ale też większa stabilność zarówno rynku, jak i dochodów z wynajmu. W takich warunkach czynsze mogą być relatywnie niższe niż na niewielkich, mniej konkurencyjnych rynkach. Tam brakuje dużych podmiotów profesjonalizujących sektor i korzystających z efektów skali. Jeśli najem uchodzi kulturowo za gorszy od własności, czynsze mogą odzwierciedlać niestabilny popyt i ryzyko. Rzeczywiście widać umiarkowaną ujemną korelację między udziałem najmu rynkowego a poziomem czynszów.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Wzrost cen mieszkań sprzyja relatywnie niższym cenom najmu

Większą zależność widać jednak w relacji do wzrostu cen mieszkań w czasie. Rosnące ceny nieruchomości wpływają na względny poziom czynszów na kilka sposobów. Po pierwsze, czynsze mają tendencję do mniejszych wahań niż ceny mieszkań i często reagują z opóźnieniem. Gdy ceny nieruchomości szybko rosną, względny zwrot z najmu spada, ponieważ rośnie wartość nieruchomości (mianownik). Nawet jeśli czynsze zaczynają rosnąć, ich tempo zwykle nie dorównuje wzrostom cen mieszkań.

Ważna jest również rola popytu inwestycyjnego. Jeśli inwestorzy liczą zarówno na przychody z najmu, jak i na wzrost wartości mieszkań, mogą znacząco zwiększyć popyt na zakup. Może on wtedy przewyższać zapotrzebowanie na najem. W takiej sytuacji ceny mieszkań rosną szybciej niż czynsze, co prowadzi do spadku relacji najmu do wartości nieruchomości.

Ostatecznie kluczowe są oczekiwania co do dalszego wzrostu cen. Gdy inwestorzy liczą na zysk z aprecjacji, są skłonni zaakceptować niższą stopę zwrotu z najmu. W takim układzie najem staje się relatywnie tańszy i bardziej opłacalny niż zakup.

Ujemna korelacja między wzrostem cen nieruchomości a relatywnymi czynszami okazuje się silniejsza niż w przypadku rozmiaru rynku najmu. Aby zobrazować wpływ długotrwałych wzrostów cen mieszkań na czynsze, za punkt odniesienia przyjęto charakterystyczny 2007 r.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Kiedy najem może tanieć?

Na poziom cen najmu – zarówno bezwzględnie, jak i względem cen mieszkań – wpływają głównie czynniki oddziałujące na cały rynek nieruchomości. Znaczenie mają też krajowe uwarunkowania, takie jak system podatkowy czy regulacje najmu.

Istotną rolę odgrywa również poziom realnych stóp procentowych. Bardzo niskie stopy sprzyjają wzrostowi cen mieszkań – zarówno ze względu na tani kredyt, jak i ograniczoną atrakcyjność alternatywnych form lokowania kapitału. W takich warunkach może rosnąć zarówno popyt konsumpcyjny, jak i inwestycyjny.

Stopy procentowe wpływają więc w dłuższym okresie nie tylko na ceny mieszkań, lecz także na relację między czynszami a kosztami zakupu nieruchomości.

W grę wchodzą także krajowe czynniki, wynikające z różnic w opodatkowaniu oraz szczególnych regulacjach. Jedną z przyczyn relatywnie wysokich czynszów w Polsce jest podwyższone ryzyko po stronie wynajmujących, związane z restrykcyjnymi przepisami o ochronie lokatorów.

Przepisy dotyczące eksmisji w Polsce należą do najbardziej restrykcyjnych wśród państw OECD.

Przepisy dotyczące eksmisji w Polsce należą – jak wskazywał raport WiseEuropa „Gościnna Polska 2022+” – do najbardziej restrykcyjnych wśród państw OECD. Brak możliwości sprawnej eksmisji nieuczciwego najemcy znacząco zwiększa ryzyko dla właściciela, co przekłada się na wyższe ceny najmu.

Z tego powodu wielu właścicieli decyduje się na zawieranie umów najmu okazjonalnego, które choć zabezpieczają interesy wynajmujących, często obniżają stabilność najmu dla lokatorów. Dodatkowo rynek jest mocno rozproszony, co również może sprzyjać wzrostowi cen.

Dostosowanie przepisów dotyczących najmu mieszkań i umożliwienie rozwoju tego rynku – na przykład poprzez większy udział inwestorów instytucjonalnych – może sprawić, że polski rynek najmu stanie się bardziej przystępny i relatywnie tańszy. Na jego kształtowanie wpływają również ceny samych mieszkań, co może sprawić, że najem stanie się bardziej atrakcyjną alternatywą i będzie odgrywać większą rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych polskich gospodarstw domowych.

Ostatecznie, relacja kosztu najmu do ceny mieszkania nie przesądza o jego dostępności względem dochodów, ale może wiele powiedzieć o opłacalności tego rozwiązania. Zwłaszcza że istnieją krajowe czynniki, które można regulować, wpływając tym samym na relatywny spadek cen najmu.

Główne wnioski

1. Jedynie niecałe 5 proc. Polaków żyje w mieszkaniach wynajmowanych na wolnym rynku. To niski odsetek na tle Zachodu i charakterystyczny dla Europy Środkowo-Wschodniej.
2. Roczny koszt najmu mieszkania w Polsce to ponad 6 proc. jego wartości. To jeden z wyższych wyników w Europie.
3. Na koszt najmu wpływ ma wzrost cen samych mieszkań, poziom stóp procentowych, ale również takie czynniki jak rozmiar rynku czy poziom restrykcji w regulacjach dotyczących rynku najmu i wiążącego się z tym ryzyka.