Senioralna polityka mieszkaniowa. Pomysły są, ale brakuje strategii i długofalowego planu

Starzenie się społeczeństwa to jedno z najpoważniejszych wyzwań – nie tylko demograficznych. Mimo że liczba osób powyżej 60. roku życia systematycznie rośnie, a samorządy i administracja centralna coraz częściej dostrzegają potrzebę zmian, polityka mieszkaniowa dla seniorów nadal ogranicza się do rozproszonych inicjatyw. A to zdecydowanie za mało.

Prognozy demograficzne dla Polski są fatalne. Główny Urząd Statystyczny (GUS) szacuje, że do 2060 r. liczba ludności spadnie o około 6,7 mln w porównaniu do 2023 r. Oznacza to, że w 2060 r. populacja Polski może wynieść zaledwie 30,9 mln osób. Jednak starzenie się społeczeństwa będzie oznaczać nie tylko wzrost liczby osób w wieku poprodukcyjnym. Jednocześnie drastycznie spadnie udział osób w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym.

Budownictwo senioralne wymaga unikalnego podejścia

Eksperci nie mają złudzeń. Bez zdecydowanych działań nie uda się poprawić jakości życia seniorów, ani utrzymać funkcjonowania lokalnych społeczności. Niestety inwestorzy, samorządy i państwowe instytucje finansujące mieszkalnictwo społeczne wciąż skupiają się głównie na potrzebach młodszych pokoleń, ignorując potencjał i specyfikę seniorów. Tymczasem ta grupa nie tylko systematycznie rośnie, ale dysponuje znaczącym kapitałem finansowym i mieszkaniowym.

Ponad 60 proc. osób starszych posiada na własność nieruchomości mieszkaniowe. Mówimy o stale rosnącej populacji powyżej 60. roku życia, która już dziś stanowi ponad 25 proc. społeczeństwa.

– Ponad 60 proc. osób starszych posiada na własność nieruchomości mieszkaniowe. Mówimy o stale rosnącej populacji powyżej 60. roku życia, która już dziś stanowi ponad 25 proc. społeczeństwa. Tymczasem rynek pierwotny koncentruje się na młodych klientach, nie dostrzegając potencjału finansowego seniorów, a tym bardziej ich zróżnicowanych potrzeb. Warto przy tym pamiętać, że malejąca liczba osób młodych nie zapewni w przyszłości odpowiedniego popytu na nowe mieszkania – sygnalizuje Bolesław Meluch, fundator i wiceprezes Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej (KIGS).

Dodatkowym wyzwaniem jest fakt, że większość seniorów deklaruje zadowolenie z obecnego miejsca zamieszkania. Nie dostrzegają też potrzeby przeprowadzki, nawet jeśli nowe lokum mogłoby być lepiej dostosowane do ograniczeń psychofizycznych wynikających z wieku i stanu zdrowia.

– Zachętą do zmiany miejsca zamieszkania może być m.in. obniżenie kosztów utrzymania (np. ogrzewania), wprowadzenie udogodnień w budynku i jego otoczeniu, a także tworzenie wspólnot – zarówno senioralnych (tzw. cohousing), jak i wielopokoleniowych. Z uwagi na konieczność zapewnienia opieki codziennej i zdrowotnej, budownictwo senioralne musi umożliwiać dostęp do takich usług – podkreśla Bolesław Meluch.

To jednak nie wszystko. Nawet przy odpowiedniej infrastrukturze kluczową barierą pozostaje brak wyspecjalizowanych kadr.

– Jeśli już dziś w Polsce brakuje opiekunek (problem ten szczególnie uwidocznił się przy pracach nad bonem senioralnym), trudno oczekiwać powodzenia projektów mieszkaniowych dla seniorów bez zapewnienia takich usług – alarmuje wiceprezes KIGS.

Przeczytaj: Dlaczego najem w Polsce jest drogi?

Punktowe rozwiązywanie złożonego problemu

Choć w Polsce wciąż brakuje ponadpartyjnej strategii senioralnej polityki mieszkaniowej, nie oznacza to, że w tej sprawie nic się nie dzieje. Problem polega na tym, że podejmowane działania pozostają rozproszone – zarówno między poszczególnymi ministrami, jak i różnymi instytucjami.

Marzena Okła-Drewnowicz, minister do spraw Polityki Senioralnej, podkreśla, że systemowe rozwiązania w zakresie budownictwa senioralnego powinny powstawać w resorcie odpowiedzialnym za mieszkalnictwo. Jej resort – jak zaznacza – powinien skoncentrować się na inicjowaniu zmian wynikających z potrzeb osób starszych.

– Zajmując się polityką senioralną od półtora roku, zetknęłam się z wieloma obszarami, które wcześniej nie miały swojego gospodarza. Musiałam zacząć od podstaw – od przeglądu dostępnych rozwiązań, diagnozy problemów, a dopiero potem mogę mówić o kolejnych krokach. To nie są zmiany, które można wdrożyć szybko. Buduję fundamenty – a każdy z nich to konkretny kamień milowy, przybliżający nas do rozwiązań systemowych – mówi Marzena Okła-Drewnowicz.

Ustawa o najmie senioralnym

Jednym z najpoważniejszych wyzwań zidentyfikowanych przez panią minister jest sytuacja osób starszych mieszkających w lokalach uniemożliwiających im samodzielne funkcjonowanie – tzw. „więźniów IV piętra”.

– Problem ten dotyczy głównie seniorów posiadających tytuł prawny do lokalu, co oznacza, że gmina nie może zaproponować im zamiany na lokal z zasobu komunalnego. Właśnie z myślą o takich osobach powstał projekt ustawy o najmie senioralnym – podkreśla Marzena Okła-Drewnowicz.

Na czym ma polegać proponowany mechanizm? Oparty będzie na trzech filarach: dobrowolności, bezpieczeństwie i uczciwości.

– Senior, zachowując własność swojego mieszkania, będzie mógł oddać je w podnajem gminie. W zamian otrzyma lokal bez barier – dostosowany do jego potrzeb i umożliwiający samodzielne, godne życie. Gmina nie straci zasobu komunalnego, bo wykorzysta mieszkanie seniora, które może podnająć np. rodzinie z dziećmi. To rozwiązanie, na którym zyskują wszyscy – zaznacza minister.

Podkreśla również, że ustawa jest odpowiedzią na realne potrzeby zgłaszane przez seniorów.

– Otrzymuję liczne sygnały od osób starszych, które chciałyby przekazać swoje mieszkania dzieciom lub wnukom. Jednocześnie potrzebują lokalu dostosowanego do ich wieku i stanu zdrowia. Dziś nie mają takiej możliwości – dodaje Marzena Okła-Drewnowicz.

Projekt ustawy trafił już do Kancelarii Premiera, a w lipcu rozpocznie się proces konsultacji publicznych.

– Wiem, że nie da się tego zmienić jednym ruchem. Jednak jestem przekonana, że najem senioralny to rozsądne, zrównoważone rozwiązanie. Daje seniorom samodzielność, samorządom elastyczność, a całemu systemowi większą efektywność. Projekt jest gotowy i mam nadzieję, że stanie się ważnym krokiem w stronę kompleksowej polityki senioralnej – podsumowuje Marzena Okła Drewnowicz. 

Przeczytaj: Szczęśliwy dom w niełatwych czasach. Co naprawdę skłania Polaków do przeprowadzek?

Koniec bonifikat i otwarcie sprzedaży mieszkań seniorów gminom

W maju z własną propozycją wsparcia seniorów wystąpiła Lewica. Jej projekt ustawy przewiduje istotne zmiany w zasadach gospodarowania mieszkaniami komunalnymi oraz w ochronie osób starszych. Najważniejszym założeniem jest likwidacja bonifikat przy sprzedaży lokali komunalnych – obecnie często stosowanych, sięgających nawet 90-99 proc. wartości nieruchomości. Celem jest ograniczenie dalszej prywatyzacji zasobu komunalnego i zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach.

– Program „Bezpieczny senior”, postulowany przez Nową Lewicę, jest częścią szerszej strategii mieszkaniowej, którą przedstawiliśmy w Sejmie jesienią 2024 r. Obejmuje potrzeby różnych grup społecznych – studentów, młodych dorosłych, rodzin z dziećmi oraz oczywiście seniorek i seniorów – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Program „Bezpieczny senior”, postulowany przez Nową Lewicę, jest częścią szerszej strategii mieszkaniowej, którą przedstawiliśmy w Sejmie jesienią 2024 r.

Projekt zakłada, że osoba starsza (60+) będzie mogła sprzedać swoje mieszkanie gminie i jednocześnie podpisać umowę najmu – na ten sam lokal lub inny komunalny – bez progów dochodowych i limitów powierzchni. Wypłata może odbywać się jednorazowo lub w maksymalnie 240 ratach, zapewniając seniorom dochód i ochronę przed wyłudzeniami.

– Gmina będzie mogła odkupić mieszkanie od seniora i spłacać je przez maksymalnie 20 lat. Senior, po sprzedaży, uzyska status lokatora komunalnego z dożywotnim prawem do zamieszkiwania. W przypadku jego śmierci przed zakończeniem spłaty, zobowiązania przechodzą na spadkobierców – tłumaczy Tomasz Lewandowski. 

Obecnie wysokość bezzwrotnego grantu z Funduszu Dopłat pokrywa do 50 proc. kosztów budowy mieszkań na rynku prywatnym. Lewica postuluje zwiększenie tego wsparcia do 80 proc.

– Po śmierci osoby starszej, której mieszkanie przejęła gmina w ramach programu „Bezpieczny senior”, lokal trafia do zasobu komunalnego. To szansa dla gmin zmagających się z depopulacją. Mogą zasiedlić te mieszkania młodymi rodzinami lub pracownikami zawodów deficytowych – dodaje wiceminister rozwoju i technologii.

Ustawa zadziała wyłącznie punktowo. O ile w ogóle

Rodzi się pytanie, czy proponowane przez Lewicę zmiany rzeczywiście rozwiążą problemy, z jakimi boryka się mieszkalnictwo senioralne. Zdaniem Tomasza Delowskiego, członka zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego, projekt może okazać się nieskuteczny w praktyce.

– Nowe przepisy zakładają, że gminy będą przejmować mieszkania od seniorów. Ale przecież nie mają ani środków, ani odpowiednich narzędzi. To ustawa incydentalna – może zadziała w jednej gminie, ale w skali kraju nie przyniesie realnej zmiany. Kto będzie remontował te mieszkania? Kto je wynajmie? No i kto sfinansuje przeprowadzkę starszej osoby do budynku z windą, który oferuje ten sam standard co dotychczasowe lokum? – pyta Tomasz Delowski.

Samorządy mogą nie dysponować zasobami niezbędnymi do wdrożenia tak wymagającego projektu, a jego skuteczność już teraz budzi poważne wątpliwości.

– Będą się przed tym bronić. I nie dlatego, że są nieudolne, ale dlatego, że mają rację – dodaje Tomasz Delowski.

Dlaczego zatem tak trudno budować dla seniorów?

Rozwój budownictwa senioralnego w Polsce napotyka na złożone bariery – systemowe, prawne, finansowe oraz społeczno-kulturowe. Potwierdzają to zarówno krajowe analizy, jak i międzynarodowe raporty branżowe.

– Największym problemem pozostaje brak obowiązkowych, mierzalnych standardów dostępności i elastyczności w nowych inwestycjach. W efekcie powstają mieszkania, które nie odpowiadają na zróżnicowane potrzeby mieszkańców. Nie tylko ze względu na wiek, ale także styl życia, stan zdrowia czy nagłe kryzysy – mówi Agnieszka Labus, ekspertka Rady ds. Polityki Senioralnej przy KPRM (2024–2026), fundatorka i prezeska Fundacji Laboratorium Architektury 60+ (LAB 60+).

Wciąż brakuje systemowych rozwiązań umożliwiających masową adaptację istniejących zasobów mieszkaniowych – zarówno poprzez wsparcie finansowe dla seniorów, jak i odpowiednie zachęty dla właścicieli i deweloperów.

– Dostępne programy są nieliczne, ograniczone kwotowo i nie obejmują szerokiego kręgu potrzebujących – potwierdzają to analizy branżowe – dodaje ekspertka.

Aby realnie przyspieszyć rozwój mieszkań odpowiadających na potrzeby starzejącego się, czyli dłużej żyjącego społeczeństwa, potrzebne są nie tylko zmiany systemowe. Mowa o prawie, planowaniu przestrzennym i finansowaniu. Kluczowe jest przede wszystkim nowe podejście do mieszkalnictwa.

– Trzeba odejść od myślenia w kategoriach minimalnych standardów dostępności na rzecz tworzenia wspierających mikroekosystemów i sąsiedztw. Takich, które sprzyjają zdrowiu, integracji i aktywności przez całe życie – mówi Agnieszka Labus.

Niestety, obecne przepisy w Polsce są zbyt ogólne i nie zapewniają, że nowe inwestycje będą wolne od barier – zarówno architektonicznych, jak i społecznych. Co więcej, najbliższa perspektywa również nie napawa optymizmem.

– Nowe przepisy budowlane z 2025 r. nie przynoszą przełomu w kwestii dostępności mieszkań dla seniorów. Nadal brakuje obowiązku stosowania zasad uniwersalnego projektowania w nowych inwestycjach. Finansowe wsparcie adaptacji istniejących lokali do potrzeb osób starszych i z niepełnosprawnościami pozostaje ograniczone – podkreśla prezeska Fundacji LAB 60+.

Największym problemem pozostaje brak obowiązkowych, mierzalnych standardów dostępności i elastyczności w nowych inwestycjach.

Przeczytaj: TBS 2.0. Nowy plan na tanie mieszkania

Konferencja punktem zwrotnym?

Strona publiczna, samorządy, inwestorzy i usługodawcy coraz częściej dostrzegają potrzebę tworzenia odpowiednich warunków mieszkaniowych dla rosnącej grupy osób starszych. Aby jednak działania były skuteczne, konieczne jest wprowadzenie obowiązku lokalnej polityki mieszkaniowej uwzględniającej potrzeby seniorów.

Zdaniem Bolesława Melucha, fundatora i wiceprezesa Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej, taka polityka musi spełniać jasno określone warunki.

– Punktem wyjścia powinna być precyzyjna diagnoza potrzeb mieszkaniowych osób starszych. Należy jasno określić zasady i warunki wsparcia ze strony instytucji publicznych – w tym samorządów – w zakresie nabywania, inwestowania i przekształcania mieszkań dla seniorów. Trzeba też brać pod uwagę lokalny i regionalny potencjał – np. TBS-y działające między sąsiadującymi gminami, które skutecznie zwiększają ofertę mieszkań na wynajem – wylicza ekspert.

Kolejnym kluczowym elementem jest pomiar dostępności mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych, również tych z niepełnosprawnościami.

– Chodzi nie tylko o dostępność architektoniczną i liczbę dostępnych lokali, ale też o ich dostępność finansową. To z kolei wiąże się z koniecznością umożliwienia inwestowania w budownictwo senioralne – zarówno przez samorządy, jak i prywatny kapitał czy rodziny osób starszych. W grę wchodzą spółki samorządowe, fundusze regionalne, a także projekty inwestycyjne w formie spółek akcyjnych – dodaje Bolesław Beluch.

Symbolem przełomu może stać się planowana na lipiec konferencja międzyresortowa, zapowiedziana przez minister ds. polityki senioralnej Marzenę Okłę-Drewnowicz.

– Planuję zorganizować spotkanie z udziałem przedstawicieli Ministerstwa Rozwoju, Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, PFRON-u, BGK oraz samorządów. Chcemy wspólnie omówić dostępne źródła finansowania i ocenić, jakich rozwiązań jeszcze brakuje – mówi minister ds. polityki senioralne.

Konferencja ma być początkiem szerszych działań legislacyjnych, zmierzających do uporządkowania systemu i poprawy sytuacji mieszkaniowej seniorów.

– Pracuję nad kolejnymi rozwiązaniami – w tym nad pakietem bezpieczeństwa dla seniorów, którzy zbywają swoje nieruchomości np. w zamian za opiekę. Obowiązujące dziś przepisy nie gwarantują im pełnej ochrony prawnej. Wspólnie z KNF, Krajową Izbą Notarialną i innymi partnerami pracujemy nad propozycjami, które lepiej zabezpieczą interesy osób starszych – dodaje.

Proponowana konferencja to ważny krok. Także dlatego, że temat ten niemal nie istnieje w debacie publicznej, a wkrótce stanie się jednym z kluczowych wyzwań społecznych.

– Dziś o tym się nie mówi, a za chwilę będzie za późno. Dlatego – wspólnie z Agnieszką Labus z LAB 60+ i Stowarzyszeniem TBS – przygotowaliśmy projekt, który zawiera nie tylko diagnozę problemu, ale też konkretne rozwiązania gotowe do wdrożenia – podkreśla Tomasz Delowski.

Przygotowana koncepcja przyjmuje inną perspektywę – bardziej realistyczną, ale też dostosowaną do nieuniknionej przyszłości: demograficznego tąpnięcia i starzejącego się społeczeństwa.

Mieszkalnictwo sprzyjające długowieczności

– Zmieniliśmy podejście. Nie mówimy już o „mieszkalnictwie senioralnym”, lecz o „mieszkalnictwie sprzyjającym długowieczności”. To nie chwyt PR-owy, ale efekt realnej diagnozy potrzeb osób w różnych fazach starzenia – od aktywnych po zależne. Takich, które niekoniecznie wymagają opieki w DPS-ach, lecz po prostu lepiej dostosowanego miejsca do życia – podkreśla Tomasz Delowski.

Eksperci rekomendują utworzenie Funduszu Mieszkalnictwa Sprzyjającego Długowieczności – elastycznego instrumentu finansowego wspierającego rozwój mieszkań dostosowanych do zmieniających się potrzeb osób starszych.

– Proponujemy instrument pożyczkowy, który można wdrożyć bez zmian ustawowych – wystarczy zgoda Komisji Europejskiej. Ten mechanizm mógłby być obsługiwany np. przez Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) lub Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Chodzi o długoterminowe, niskooprocentowane kredyty dostępne nie tylko dla samorządów, ale także dla innych podmiotów. Państwo ograniczyłoby swoją rolę do zapewnienia dostępu do taniego finansowania, bez bezpośredniego udziału w procesach budowlanych. Środki pochodziłyby z instytucji europejskich i banków komercyjnych, co obniżyłoby koszty kapitału. Dzięki temu powstawałyby szybciej i taniej zespoły mieszkań „dla długowieczności” – o niskich czynszach i wysokim poziomie dostępności – wyjaśnia Tomasz Delowski. 

Jak działa fundusz

Od mieszkalnictwa senioralnego do przestrzeni sprzyjającej długowieczności

Finansowanie projektów to tylko jedna strona medalu. Równie ważna jest świadomość potrzeby projektowania nowoczesnych przestrzeni mieszkaniowych, które budują poczucie przynależności, bezpieczeństwa i wzajemnego wsparcia. Takie przestrzenie powinny być inkluzywne i wolne od stygmatyzacji wiekowej – bo nie każdy senior potrzebuje opieki, a nie każda młoda osoba jest w pełni sprawna, czy to trwale, czy tymczasowo.

– Powinniśmy wprowadzić obowiązek projektowania „sąsiedztw podążających za cyklem życia” oraz mieszkań „gotowych do opieki”, inspirowanych brytyjskimi standardami Lifetime Communities i Lifetime Homes. W Wielkiej Brytanii funkcjonują konkretne, mierzalne wymagania dotyczące elastyczności i adaptowalności mieszkań oraz ich otoczenia – od układu pomieszczeń, przez dostęp do usług i terenów zielonych, po możliwość łatwego przystosowania lokalu do zmieniających się potrzeb zdrowotnych i społecznych mieszkańców. To podejście jest znacznie bardziej inkluzywne niż tradycyjne „mieszkalnictwo senioralne” – mówi Agnieszka Labus.

Konieczne są zmiany w planowaniu przestrzennym – przyspieszone procedury dla inwestycji opartych na koncepcji „cyklu życia”, rezerwacja gruntów oraz ulgi podatkowe na adaptację istniejących budynków. Równie istotne będą programy dotacyjne – zarówno dla seniorów, jak i ich opiekunów oraz deweloperów inwestujących w dostępne i elastyczne mieszkania.

Europejskie inspiracje

– Warto wzorować się na rozwiązaniach takich jak brytyjski Disabled Facilities Grant, który wspiera dostosowanie mieszkań do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Równolegle powinniśmy rozwijać partnerstwa publiczno-prywatne i promować model „assisted living” – mieszkań z opieką, które można elastycznie dostosowywać w miarę zmieniających się potrzeb. To właśnie ta przewidziana na etapie projektu elastyczność czyni je „mieszkaniami gotowymi do opieki” – dodaje prezeska Fundacji LAB 60+.

Nie mniej ważna jest edukacja rynku i promocja najmu z opieką jako pełnoprawnej alternatywy dla własności. Wykorzystanie technologii modułowych i prefabrykowanych może znacząco przyspieszyć rozwój mieszkań dostosowanych do różnych grup wiekowych.

Przykład Holandii pokazuje, jak skutecznie łączyć funkcje mieszkaniowe, społeczne i zdrowotne w jednej miejskiej strukturze.

– Chodzi nie tylko o odpowiednie mieszkania, ale przede wszystkim o tworzenie zintegrowanych, międzypokoleniowych sąsiedztw, które wspierają zdrowie, samodzielność i społeczne zaangażowanie na każdym etapie życia. W Rotterdamie czy Amsterdamie wdrażane są koncepcje urbanistyczne, w których obok mieszkań „assisted living” powstają domy opieki, centra zdrowia, lokale usługowe, restauracje i przestrzenie wspólne. Takie rozwiązania minimalizują stygmatyzację seniorów, przeciwdziałają samotności i wzmacniają więź z lokalną społecznością – podkreśla Agnieszka Labus. 

Zagraniczne doświadczenia pokazują, że sukces wymaga nie tylko zmiany prawa, ale również skutecznego nadzoru nad jego wdrażaniem. Państwo powinno wspierać holistyczne działania na rzecz tworzenia sąsiedztw sprzyjających długowieczności.

– Kluczowe jest myślenie międzysektorowe i powiązanie polityki mieszkaniowej z polityką zdrowotną i społeczną. Kto wie – może nadszedł czas na powołanie Ministerstwa ds. Długowieczności? W Wielkiej Brytanii działa już parlamentarna grupa ds. długowieczności. Tylko wtedy dostępne i adaptowalne mieszkania staną się realną inwestycją – nie tylko na dziś, ale i na przyszłość, zapewniając wspólnotę, komfort i bezpieczeństwo wszystkim pokoleniom – podsumowuje ekspertka.

Główne wnioski

1. Brak kompleksowej strategii: Pomimo narastającego problemu starzejącego się społeczeństwa i dostępnych pomysłów, w Polsce nadal brakuje spójnej, długoterminowej strategii senioralnej polityki mieszkaniowej. Podejmowane inicjatywy mają charakter punktowy i są rozproszone.
2. Potrzeba nowego podejścia do mieszkalnictwa: Obecne przepisy i rozwiązania są niewystarczające. Konieczne jest odejście od myślenia wyłącznie w kategoriach minimalnych standardów dostępności na rzecz „mieszkalnictwa sprzyjającego długowieczności” – opartego na elastyczności, adaptowalności oraz integracji z usługami zdrowotnymi i społecznymi.
3. Wyzwania finansowe i kadrowe: Rozwój budownictwa senioralnego ograniczają bariery finansowe (brak środków i narzędzi w samorządach, koncentracja inwestycji na młodszych grupach wiekowych) oraz braki kadrowe (niewystarczająca liczba opiekunek). Kluczowe znaczenie ma wdrożenie Funduszu Mieszkalnictwa Sprzyjającego Długowieczności oraz odpowiednich regulacji prawnych.