Ceny mieszkań – jeszcze stabilizacja czy już korekta?

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym na dobre zagościła stabilizacja. Niemal we wszystkich największych miastach ceny przestały dynamicznie rosnąć. Deweloperzy są coraz bardziej skłonni do negocjacji i udzielania rabatów, wprowadzają też sporo mieszkań do oferty. Już 25 proc. przedstawicieli tego sektora prognozuje też spadki cen.

Ceny przestały rosnąć. Czy zaczną spadać?

Stabilizacja cenowa na rynku mieszkaniowym jest efektem rosnącej konkurencji między deweloperami.

Stabilizację potwierdzają dane BIG Data Rynekpierwotny.pl oraz Otodom. Natomiast według danych portalu Tabelaofert.pl średnie ceny nowych mieszkań spadły w siedmiu z siedemnastu monitorowanych przez portal miast w Polsce. Różnice są jednak niewielkie i wynikają przede wszystkim ze zmian w strukturze oferty– rośnie liczba dostępnych mieszkań.

– Sytuacja jest bezprecedensowa w historii rynków mieszkaniowych największych miast. We wszystkich metropoliach październik przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Potwierdzają to dane tego portalu – w październiku w Warszawie, Krakowie i Poznaniu drugi miesiąc z rzędu nie odnotowano praktycznie żadnych zmian w średnich cenach. We Wrocławiu, Łodzi oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii tempo podwyżek wyraźnie spowolniło. Natomiast w Trójmieście średnia cena wzrosła w październiku o 1 proc.

Podobnie wnioski przynosi analiza danych dostarczonych przez Otodom Analytics. W Trójmieście cena wzrosła o 0,8 proc., co było najwyższym poziomem dla wszystkich siedmiu monitorowanych miast. Z kolei z największe spadki nastąpiły we Wrocławiu, gdzie nowe mieszkania staniały o 1 proc.

– Analiza przeciętnych całkowitych cen mieszkań oferowanych w październiku na siedmiu największych rynkach wskazuje na dalszą stabilizację cen mieszkań budowanych przez firmy deweloperskie – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

– Warto jednak zauważyć, że w październiku przeciętne ceny stabilizowały się nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca, ale również w stosunku do cen z początku roku (różnica to zaledwie 0,4 proc). Co ważne, od kwietnia mamy do czynienia z wyraźną stabilizacją cen całkowitych, nie tylko w przypadku mieszkań oferowanych (ale jeszcze nie sprzedanych) przez deweloperów. Od kilku miesięcy podobnie zachowują się przeciętne ceny całkowite mieszkań sprzedanych, które od kwietnia wzrosły o zaledwie 1 proc. – dodaje ekspertka.

Warto zwrócić uwagę, że stabilizacja cenowa na rynku mieszkaniowym jest efektem rosnącej konkurencji między deweloperami. Według analityków BIG Data Rynekpierwotny.pl. jeszcze nigdy nie oferowali oni tak wielu mieszkań; w Łodzi (ponad 9,4 tys.), Poznaniu (ok. 7,3 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 8,6 tys.). Z kolei w Warszawie (ok. 14,4 tys.), Krakowie (ponad 8,6 tys.) i Trójmieście (ponad 6,5 tys.) po raz ostatni było ich tak dużo w sprzedaży w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych na przełomie 2022 i 2023 r. Ponad 9,7 tys. lokali, które oferują deweloperzy we Wrocławiu, to wynik zbliżony do rekordowego z października 2019 r.

Korekta cen mieszkań stała się faktem, już nie tylko wzrost cen został zatrzymany, ale odnotowywane są pierwsze od lat spadki

Nieco odważniejsze wnioski płyną z danych opublikowanych przez portal Tabelaofert.pl. Niższe ceny portal zanotował aż w siedmiu z siedemnastu monitorowanych miast, a także w czterech z sześciu największych. Według portalu jest to konsekwencja nie tylko rabatów, ale również regularnych obniżek cenników przez deweloperów.

– Korekta cen mieszkań stała się faktem, już nie tylko wzrost cen został zatrzymany, ale odnotowywane są pierwsze od lat spadki. Trudno jednak mówić o tzw. pęknięciu bańki, ponieważ spadki te są niewielkie i lokalne – analizuje Robert Chojnacki założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania spadła wg. portalu Tabelaofert.pl 4 z 6 największych miast: w Krakowie (-0,7 proc.), we Wrocławiu (-0,7 proc.), w Poznaniu (-1 proc.), oraz przede wszystkim w Łodzi (-5 proc.). Co ciekawe, to w tych miastach miał ostatnio miejsce największy przyrost nowej oferty. Spadki średniej ceny metra kwadratowego odnotowano również w Rzeszowie(-1,9 proc.), Białymstoku (-1,3 proc.) i Bydgoszczy (-0,1 proc.) oraz w aglomeracji trójmiejskiej (-0,5 proc.). W Łodzi średni spadek cen to równoległy wynik tego, że mieszkania wprowadzane dopiero do sprzedaży, były niżej wyceniane od tych znajdujących się na rynku.

– Spadki cen mieszkań, które odnotowano na poszczególnych rynkach we wrześniu i październiku (zgodnie z Barometrem Cen) nie przekraczały najczęściej poziomu 1 proc. – analizuje Robert Chojnacki.

– Oznacza to, że obniżane były ceny wybranych lokali lub miały miejsce niewielkie korekty cenników. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie faktycznie ceny w październiku spadły o 5 proc. względem września. Tutaj przyczyną było rozpoczęcie sprzedaży tańszych projektów, które wpłynęły na poziom średniej ceny dla całego łódzkiego rynku – podkreśla Robert Chojnacki, który przestrzega jednak przed wyciąganiem zbyt pochopnych i daleko idących wniosków.

– Zmiany cen na poszczególnych rynkach przebiegają w różnych kierunkach i z różnym nasileniem. O pęknięciu bańki moglibyśmy mówić w sytuacji, gdy spadki cen wyniosłyby przynajmniej po kilka procent i wystąpiły na większości rynków. Takiej sytuacji obecnie nie mamy – dodaje założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe

Pozytywne sygnały dotyczące sytuacji na rynku mieszkaniowym przynosi analiza danych dotyczących kredytów hipotecznych. Choć ważna jest perspektywa, w jakiej analizuje się te dane.

Oczywiście w porównaniu z minionym rokiem (obowiązywanie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.) mamy istotny spadek zarówno w liczbie zaciągniętych kredytów (41,33 tys. kontra 34,52 tys.), jak i ich wartości (16,5 proc. mniej niż w październiku 2023 r.). Porównując jednak dane do minionego miesiąca (września 2024), liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 21,1 proc.

– Warto podkreślić, że październikowy poziom Indeksu Popytu należy odczytywać z pewnym optymizmem, bowiem mimo obecnie najwyższego w krajach UE i drugiego w Europie poziomu oprocentowania kredytów mieszkaniowych w Polsce i braku programu wsparcia, popyt na kredyty mieszkaniowe kształtuje się na średnim poziomie – analizuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

– Drugim ważnym aspektem, który częściowo kompensuje spadek wartości Indeksu wywołany spadkiem liczby wnioskodawców, jest wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu. W październiku tego roku wyniosła ona 440,18 tys. zł – to kwota o 4,6 proc. wyższa niż przed rokiem, lecz niższa o 1 proc. od tej z września. Może to być zwiastun stabilizacji cen na rynku nieruchomości – dodaje ekspert Grupy BIK.

Również zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HREIT, mamy do czynienia z poprawiającą się sytuacją w obszarze kredytów hipotecznych, co jest konsekwencją kilku czynników.

– Za dobrym październikowym odczytem stać może po części fakt, że miesiąc ten miał aż 23 dni robocze – twierdzi Bartosz Turek.

– Poza tym „technicznym” powodem poprawy mamy jednak też szereg innych czynników, które przemawiają za odbudową popytu na „hipoteki”. Po pierwsze, od ponad dwóch lat mamy do czynienia z dwucyfrową dynamiką wzrostu wynagrodzeń. Po drugie, w październiku banki oferowały tańsze kredyty. Było to możliwe dzięki niższym notowaniom kontraktów terminowych, które służą do ustalania oprocentowania „hipotek” ze stałym oprocentowaniem. Tańsze kredyty i rosnące wynagrodzenia przekładają się w ostatnich miesiącach na wzrost zdolności kredytowej – analizuje ekspert HREIT.

Coraz więcej deweloperów prognozuje spadki cen mieszkań

Bardzo ciekawe wnioski przynosi również analiza Indeksu Nastrojów Deweloperów – badania prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl na próbie ponad 200 przedstawicieli tego sektora. W jego październikowym odczycie widoczny jest najwyższy w historii Indeksu odsetek deweloperów, którzy spodziewają się spadku cen mieszkań (22,5 proc.). Jednocześnie najmniejsza liczba badanych prognozuje wzrost (3,3 proc.). Miesiąc temu wartości te wynosiły odpowiednio 18,3 oraz 14,2 proc.

– We wrześniu pierwszy raz w historii odczytu odsetek deweloperów spodziewających się spadku cen był wyższy, niż tych spodziewających się wzrostów cen– komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelofert.pl, który prowadzi badanie.

– W październiku ta tendencja się pogłębiła. Indeks Zmiany Cen Mieszkań odnotował najniższą wartość w historii odczytu – wartość indeksu wyniosła -0,2. Korekta cen stała się faktem i na rynku mieszkaniowym jest coraz więcej obniżek, szczególnie w projektach, które są już realizowane od jakiegoś czasu. Nowo wprowadzane etapy, w dalszym ciągu charakteryzują się wyższym poziomem cen, co jest związane np. ze zmianą warunków technicznych i kosztami budowy – dodaje Robert Chojnacki.

Główne wnioski

1. Stabilizacja cen jest faktem. Jest jednak zbyt wcześnie, aby mówić o głębszej korekcie, a tym bardziej o pęknięciu cenowej bańki w nieruchomościach.
2. Deweloperzy wciąż obniżają cenniki i stosują rabaty, z drugiej strony nabywcy więcej czasu poświęcają na poszukiwania mieszkania i dokładnie analizują ofertę.
3. Rosnący odsetek badanych deweloperów prognozujących spadek cen (22,3 proc.) wskazuje, że stabilna sytuacja, w odniesieniu do cen mieszkań, może utrzymać się do końca roku, włączając to lokalne i punktowe akcje promocyjne (również z powodu zbliżającej się końcówki roku).