Kuriozalna przepychanka w sprawie współczynnika miejsc parkingowych

Dyskusja wokół wskaźnika miejsc parkingowych przypomina marnej jakości operę mydlaną. Sprawa miała zostać zamknięta jeszcze w poprzedniej kadencji Sejmu – tak się jednak nie stało. Obecna władza wciąż nie potrafi jej rozstrzygnąć, a opozycja, choć niegdyś jednomyślnie „za”, dziś jest – rzecz jasna – przeciw.

Jedyną stałą rzeczą jest zmiana (poglądów)

Wiele wskazywało na to, że korekta przepisów będzie formalnością. Choć ostatecznie głosowanie podczas połączonych komisji – Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej – nie zmieniło obowiązujących regulacji, temat wywołał ponowną, gorącą dyskusję.

Powodem było zgłoszenie przez posła Włodzimierza Tomaszewskiego (PiS) poprawki zmierzającej do skreślenia art. 10 – czyli uchylenia kluczowego ust. 4a pkt 2 w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Poseł argumentował, że zmiana ta będzie sprzyjać deweloperom kosztem samorządów.

– Ta zmiana, zacytuję, to ewidentne przerzucenie obowiązku zapewnienia miejsc parkingowych w nowych inwestycjach mieszkaniowych z deweloperów na samorządy. Popieranie tej regulacji przez przedstawicieli dużych miast to spolegliwe działanie samorządów pod dyktando deweloperów – mówił w trakcie posiedzenia poseł Tomaszewski. 

Poprawkę negatywnie ocenił wiceminister Tomasz Lewandowski, który podkreślił, że rozwiązanie przecież zaproponowały same samorządy, a jego wpływ jest marginalny.

– Ten przepis wprowadzono na wniosek samorządów terytorialnych, więc trudno mówić o wyrządzonej im krzywdzie. Jak mówi stare powiedzenie – chcącemu nie dzieje się krzywda. Zresztą wczoraj mówił o tym przedstawiciel Związku Miast Polskich – argumentował wiceminister rozwoju i technologii.

W odpowiedzi poseł Andrzej Adamczyk (PiS) wezwał ministra do przedstawienia konkretnych dowodów, że to samorządy faktycznie zgłosiły zmiany.

– Nie chcę deprecjonować pańskiej wypowiedzi, ale uzasadnienie typu „bo na mieście mówią” to za mało. Pytam: kto mówi, gdzie i jakim głosem? – dopytywał poseł Adamczyk. 

Co ciekawe, to ten sam poseł, który w 2023 r. głosował za ustawą zawierającą poprawkę usuwającą wskaźnik parkingowy ze specustawy.

Kiedy to nastąpiło?

Do sytuacji doszło podczas drugiego czytania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kolejnych posiedzeń komisji – m.in. Komisji do Spraw Energii, Klimatu i Aktywów Państwowych – w sierpniu 2023 r. Choć pierwotna wersja ustawy nie zawierała zapisów dotyczących specustawy mieszkaniowej, posłanka Ewa Malik (PiS) zgłosiła poprawkę nr 14, która usuwała obowiązek minimalnej liczby miejsc parkingowych.

– Ta poprawka dotyczy inwestycji mieszkaniowych realizowanych na podstawie specustawy. Wprowadzone wcześniej wymogi dotyczące liczby miejsc postojowych okazały się w praktyce trudne do spełnienia, a nawet zbędne – miasta same prowadzą własną politykę parkingową. Dlatego proponujemy usunąć przepis, który wprowadzono niedawnym projektem poselskim – mówił podczas posiedzenia komisji Łukasz Marciniak, ówczesny zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Komisja pod przewodnictwem Marka Suskiego (PiS) przyjęła poprawkę przez aklamację. Całą ustawę przyjęto 17 sierpnia 2023 r. Poseł Andrzej Adamczyk głosował za przyjęciem ustawy wraz z poprawką 14 usuwającą obowiązek uwzględnienia wskaźnika parkingowego dla nowych projektów realizowanych w ramach specustawy. 

O co tak naprawdę chodzi? 

Przypomnijmy: obecnie to lokalne przepisy planistyczne – w tym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy – określają obowiązujący wskaźnik miejsc parkingowych dla danej inwestycji. Wyjątek stanowią zapisy ustawy lex deweloper, które po zmianie z maja 2023 r. wprowadziły obowiązkowy wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie (dla zabudowy śródmiejskiej – 1 miejsce na mieszkanie).

Choć regulacja dotyczy jedynie ok. 5 proc. rynku, od miesięcy budzi wiele wątpliwości. Z jednej strony skala zastosowania jest ograniczona, z drugiej – wskaźnik 1,5 często nie przystaje do realiów inwestycji ani potrzeb danej okolicy. Co więcej, debata wokół tematu coraz bardziej oddala się od faktów – zastępuje ją populistyczny przekaz, że deweloperzy „nie będą musieli budować parkingów”. Co oczywiście nie ma nic wspólnego z rzeczywistością.

Dziwne próby zmiany przepisów

Sprawa wskaźnika parkingowego w ustawie lex deweloper ciągnie się za obecną ekipą rządzącą od początku kadencji. Choć podejmowano wiele prób zmiany przepisów, żadna nie zakończyła się sukcesem – również dlatego, że ich forma bywała co najmniej kontrowersyjna.

O ile można było zrozumieć, że poprawka znalazła się w ustawie o zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (której wciąż nie uchwalono), o tyle próba „wrzutki” w ustawie powodziowej była już działaniem trudnym do uzasadnienia. Na szczęście rząd ostatecznie się z niej wycofał.

Trzeba ujednolicić przepisy 

Coraz więcej wskazuje na to, że zmiana w końcu nastąpi – czego najmocniej domagają się samorządy.

– Wczoraj [7 lipca – przyp. red.] starałam się spokojnie i merytorycznie wyjaśnić, że w Warszawie obowiązują lokalne standardy urbanistyczne, które precyzyjnie regulują wskaźniki parkingowe. Teraz próbuje się je nadpisać, mimo że już je uregulowano w ustawie o planowaniu przestrzennym – mówi w rozmowie z XYZ Renata Kaznowska, zastępczyni prezydenta m.st. Warszawy.

Jak podkreśla, sytuacja prowadzi do planistycznych absurdów i nie odzwierciedla rzeczywistych potrzeb.

– Przy jednej ulicy dwóch deweloperów może mieć różne obowiązki: jeden będzie musiał stosować lokalne standardy, a drugi – te z ustawy lex deweloper. To nielogiczne. My, jako samorząd, nie mamy interesu w utrzymywaniu zawyżonych wskaźników – np. 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie – bo są one nieadekwatne. W centrum obowiązuje wskaźnik 0,3, a na obrzeżach również często poniżej 1 – dodaje Renata Kaznowska.

Przypomina, że w trybie lex deweloper powstaje mniej niż 5 proc. mieszkań.

– To niewielki ułamek rynku. Tymczasem procedujemy obecnie 40 inwestycji w tym trybie. Miasto współfinansuje projekty społeczne – za ponad 700 mln zł, obejmujące szkoły, przedszkola, zieleń czy drogi. Takich przedsięwzięć nie da się realizować bez rzetelnego dialogu społecznego, który w Warszawie naprawdę prowadzimy. Z naszej perspektywy najlepszym rozwiązaniem byłoby pozostawienie decyzji o wskaźnikach parkingowych Radzie Miasta. Dzięki temu przepisy lex deweloper wpisywałyby się w lokalne standardy urbanistyczne – byłoby to racjonalne i logiczne – podsumowuje Renata Kaznowska.

Zdaniem eksperta

Zmiana potrzebna, a czas ucieka

W czasach Zielonego Ładu, rosnących zarzutów o betonowanie miast i zanieczyszczenie powietrza generowane przez samochody, narzucanie ustawowych, wyśrubowanych wymogów dotyczących minimalnej liczby miejsc parkingowych jest dla mnie zupełnie niezrozumiałe. Wskaźnik ten powinien być ustalany przez gminy – adekwatnie do lokalnych uwarunkowań, a nie w oderwaniu od specyfiki miejsca, w którym ma powstać inwestycja mieszkaniowa.

Brak możliwości różnicowania tego wskaźnika na poziomie konkretnej gminy oraz konieczność stosowania ustawowego minimum są wręcz szkodliwe z punktu widzenia polityki mieszkaniowej i długo postulowanej potrzeby zwiększenia liczby mieszkań na rynku.

Wprowadzony w 2023 r. współczynnik 1,5 miejsca na jedno mieszkanie skutecznie ten wzrost blokował – uniemożliwiał realizację wielu projektów ze względu na brak możliwości spełnienia ustawowego wymogu. Był to przepis kompletnie oderwany od realiów.

Uważam, że ten szkodliwy zapis już dawno powinien zostać usunięty, tak aby inwestorzy mogli jeszcze w okresie obowiązywania ustawy lex deweloper korzystać z przewidzianego w niej trybu realizacji inwestycji. Wprowadzenie zmiany dopiero teraz oznacza stratę wielu miesięcy. Trzeba pamiętać, że po wejściu w życie nowych przepisów gminy będą musiały dostosować uchwalone wcześniej wskaźniki – a to również wymaga czasu.

Nie można też zapominać, że ustawa lex deweloper ma obowiązywać jeszcze niespełna rok.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś

Rozpatrzenie sprawozdania z prac połączonych komisji znajduje się w porządku obrad dzisiejszego posiedzenia Sejmu, które ma rozpocząć się o godzinie 17.45.

Główne wnioski

1. Dyskusja wokół współczynnika miejsc parkingowych w ustawie lex deweloper ma charakter kuriozalny i pełen sprzeczności – szczególnie ze strony polityków opozycji, którzy wcześniej popierali rozwiązania, którym dziś się sprzeciwiają.
2. Obowiązujący obecnie wskaźnik – 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie (z wyjątkiem zabudowy śródmiejskiej) – jest powszechnie uznawany za nieżyciowy i szkodliwy, ponieważ skutecznie blokuje realizację wielu inwestycji mieszkaniowych i prowadzi do planistycznych absurdów.
3. Samorządy – w tym władze Warszawy – apelują o ujednolicenie przepisów i pozostawienie decyzji o wskaźnikach parkingowych radom miast. Pozwoliłoby to dostosować regulacje do lokalnych potrzeb i standardów urbanistycznych – tym bardziej, że ustawa lex deweloper obejmuje zaledwie około 5 proc. rynku mieszkaniowego.