Polska w mieszkaniowej pułapce: co trzeci Polak nie może ani kupić, ani wynająć mieszkania

Kryzys mieszkaniowy w Polsce pogłębia się i przybiera coraz bardziej systemowy charakter. Aż 27 proc. społeczeństwa deklaruje, że znalazło się w tzw. luce czynszowej. To osoby, które zarabiają zbyt mało, by pozwolić sobie na zakup czy wynajem mieszkania, ale za dużo, by zakwalifikować się do pomocy publicznej. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Własne mieszkanie lub dom ma dziś tylko 60 proc. osób – to o 5 punktów proc. mniej niż trzy lata temu. Rosną również koszty utrzymania – już niemal połowa Polaków wydaje na cele mieszkaniowe od 30 do 50 proc. dochodów, a 14 proc. przeznacza na nie ponad połowę zarobków. 

Obciążenia mieszkaniowe w Polsce należą do najwyższych w Unii Europejskiej. Problemem nie jest już tylko brak mieszkań, ale również ich rozkład i dostępność. Przeludnienie dotyczy ponad 33 proc. Polaków, niemal dwa razy więcej niż wynosi średnia unijna. 11 proc. mieszkańców Polski nie stać na odpowiednie ogrzanie mieszkania zimą. 

Z kolei 24 proc. społeczeństwa wskazuje brak mieszkania lub złe warunki jako swój największy życiowy problem. Wpływa to nie tylko na komfort życia, ale także na decyzje życiowe – 29 proc. badanych odkłada decyzję o dziecku do czasu poprawy sytuacji mieszkaniowej. Gdyby nie ten czynnik, populacja Polski mogłaby być większa o ponad 3 mln osób.

Systemowe braki i błędne decyzje

Trzeba przede wszystkim zabrać się za racjonalne wykorzystywanie obecnego zasobu mieszkaniowego gmin.

Autorzy raportu wskazują, że w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań. Odpowiedzią poprzedniego rządu na kryzys były m.in. dopłaty do kredytów hipotecznych, ale te – zamiast poprawić dostępność – tylko napędziły ceny, powiększając marże deweloperów. Obecny rząd długo utrzymywał, że będzie podobny program kontynuował. Ostatecznie jednak z niego zrezygnował, ale po niemal dwóch latach sprawowania władzy nie przedstawił długofalowego programu. 

W efekcie, przy wysokich cenach i limitach zdolności kredytowej, dla wielu osób mieszkanie stało się jeszcze bardziej niedostępne. Zawodzi też polityka lokalna – samorządy często nie mają narzędzi, aby skutecznie zarządzać zasobami mieszkaniowymi czy przekształcać pustostany w lokale użytkowe.

– To, czego potrzebuje mieszkalnictwo, to przede wszystkim prospołecznej wizji, konsekwentnych działań i stabilności finansowania. Koalicjanci muszą się porozumieć co do tego, że mieszkalnictwo staje się wspólnym priorytetem. Podejmowane ostatnio wysiłki legislacyjne zasługują na uwagę, szczególnie ważne i pilne wydają się inwestycje w rozwój mieszkalnictwa społecznego oraz uregulowanie i odpowiednie wdrożenie polityk przestrzennych – mówi Justyna Nakielska, starsza ekspertka ds. mieszkalnictwa z Habitat for Humanity Poland. 

Samo "uwalnianie gruntów" tylko pod nową zabudowę może okazać się pułapką, która w dłuższej perspektywie nie rozwiąże problemu braku mieszkań. 

– Trzeba przede wszystkim zabrać się za racjonalne wykorzystywanie obecnego zasobu mieszkaniowego gmin, remonty istniejących mieszkań i pustostanów, wykorzystanie terenów już zurbanizowanych, często dobrze skomunikowanych, z zapleczem handlowo-usługowym. Jeśli działania rządu będą spójne i wielotorowe, na pewno zbliżymy się do rozwiązania, choć części największych problemów mieszkaniowych – podkreśla Justyna Nakielska. 

Przeczytaj: Indeks Otodom i XYZ: oferta znów rekordowa. Ceny stabilne, choć z lokalnymi spadkami

Luka czynszowa i błędne koło polityki mieszkaniowej

Co dziesiąty badany przyznaje, że dzieli przestrzeń z osobami, z którymi nie chce mieszkać.

Brak stabilnej polityki mieszkaniowej i rosnące koszty życia sprawiają, że na utrzymanie mieszkania wydajemy coraz więcej.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Nowe, praktyczne rozwiązania powinny – po pierwsze – lepiej łączyć działania państwa i prywatnych firm, tak, aby powstawało więcej mieszkań w rozsądnych cenach. Potrzebujemy takich zmian prawnych, które zachęcałyby lub nakładałyby obowiązek na inwestorów, by część swoich mieszkań wynajmowali taniej albo współpracowali z samorządami i organizacjami społecznymi, by powiększyć zasób mieszkań na tani wynajem – podkreśla ekspertka ds. mieszkalnictwa z Habitat for Humanity Poland. 

Z danych wynika, że tylko 11 proc. Polaków stać dziś na stabilny najem długoterminowy. To niemal o połowę mniej niż jeszcze w 2022 roku. Efekt? Część młodych dorosłych w ogóle nie opuszcza rodzinnych domów, inni wracają, bo najem czy kredyt są poza ich zasięgiem. Tak rodzi się generacja „gniazdowników” – pokolenie, które nie jest w stanie finansowo podołać samodzielnemu życiu, co wpływa także na decyzje o założeniu rodziny.

– Nie jest to jednak problem wyłącznie młodych Polek i Polaków. W ostatnich trzech latach wzrósł odsetek osób wynajmujących cztery kąty oraz współzamieszkujących z rodziną czy znajomymi – z 12 proc. do 14 proc. Co dziesiąty badany przyznaje, że dzieli przestrzeń z osobami, z którymi nie chce mieszkać – komentuje Mateusz Piegza, Dyrektor Programowy z Habitat for Humanity Poland.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Według raportu, gdyby czynniki mieszkaniowe nie były barierą, populacja Polski mogłaby wzrosnąć o ok. 3 mln – czyli więcej niż wynosi obecna liczba mieszkańców Warszawy i Krakowa razem wziętych.

– Potrzebujemy odczarować obraz mieszkań z zasobu gmin i poszerzyć rozumienie prawa do mieszkania – nie tylko dla grup najbardziej potrzebujących, ale również dla ludzi młodych, w luce czynszowej, ułatwiając im start w życie i traktując mieszkanie jako jedną z usług społecznych oferowanych przez państwo – zaznacza Justyna Nakielska, starsza ekspertka ds. mieszkalnictwa z Habitat for Humanity Poland. 

Taka pomoc mieszkaniowa mogłaby rozwiązać przy okazji część problemów demograficznych.

– Wyniki raportu jasno pokazują, że prawie 30 proc. z nas odkłada decyzje o posiadaniu dzieci lub z nich w ogóle rezygnuje ze względu na brak stabilności mieszkaniowej – podkreśla Justyna Nakielska. 

Miniwywiad

Potrzebujemy spójnego planu

Jak wnioski z raportu korespondują ze zmianami legislacyjnymi, które obecnie toczą się w Polsce? Czy obrane przez rząd kierunki (polityka przestrzenna, większe środki na rozwój budownictwa społecznego, uwolnienie gruntów pod nową zabudowę) mają szansę na rozwiązanie przynajmniej części wyzwań wskazanych w raporcie?

Anita Makowska, ekspertka rynku nieruchomości, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, Archicom SA: Nie możemy pozwolić sobie na uproszczone diagnozy i ideologiczne rozwiązania. Raport dostarcza wielu cennych danych, ale jego interpretacja podobnie jak wnioski, które z niego wyciągamy, powinny być przedmiotem refleksji, a nie dogmatu.

Rządowe działania idą we właściwym kierunku, ale nie rozwiążą problemu systemowo, jeśli nie zostaną osadzone w szerszym, spójnym modelu polityki mieszkaniowej.

Raport słusznie zwraca uwagę na brak odpowiednich narzędzi dla samorządów, zbyt niską efektywność gospodarowania przestrzenią i niewystarczające inwestycje w remonty pustostanów. Jednak nadmierne skupienie się na braku mieszkań (raport mówi o 2 mln deficycie) jest uproszczeniem.

W rzeczywistości mamy do czynienia z brakiem mieszkań dostępnych finansowo, dopasowanych jakościowo i odpowiednio rozmieszczonych – a niekoniecznie z brakiem metrażu.

Dlatego potrzebujemy nie tylko budowy, ale też adaptacji, mobilności i efektywnego gospodarowania już istniejącym zasobem, co czasem może wiązać się z jego całkowitą wymianą. Potrzebujemy mieszkań spełniających dobre standardy ekologiczne, budowanych z uwzględnieniem wartości ważnych dla ich mieszkańców, w duchu miast 15-minutowych (ograniczenie transportu), o dobrej jakości na lata. Wymiana starzejącego się zasobu jest więc konieczna, nie tyle z uwagi na rzekomy brak mieszkań, ile na potrzebę poprawy ich standardu.

Dzisiaj na jakość budownictwa wielorodzinnego największy wpływ ma prywatne budownictwo deweloperskie. Pomimo iż jestem zdecydowanie za zwiększeniem udziału budownictwa społecznego i komunalnego, martwi mnie, że przejęcie tego trudnego zadania przez jednostki samorządu terytorialnego, może skutkować znaczącym spadkiem jakości budownictwa w Polsce. Nie chodzi tu wyłącznie o brak doświadczenia, co konieczność przestrzegania procesów przetargowych, w których decydującym czynnikiem jest cena. Trzeba na tym etapie bardzo poważnie zastanowić się, czy Polaków stać na tanie budownictwo.

W ramach proponowanych reform coraz częściej pojawia się też temat podatku katastralnego. Owszem – może on stanowić element sprawiedliwej redystrybucji, ale jego konstrukcja musi być wyjątkowo przemyślana. Raport wspomina o tym narzędziu, ale pomija kluczowe kontrowersje: takie jak na przykład ryzyko uderzenia w osoby starsze, czy tzw. niskodochodowe. A jeśli mówimy o podatku katastralnym pobieranym od nieruchomości zakupionych inwestycyjnie, pamiętać należy, iż najem w Polsce podlega już opodatkowaniu.

W kontekście jednej z podstawowych zasad podatkowych, jaką jest sprawiedliwość, można zadać sobie pytanie: dlaczego osoba, która wynajmuje pięć mieszkań, miałaby dodatkowo płacić podatek majątkowy tylko dlatego, że jest aktywna inwestycyjnie?

Z tej perspektywy można rozważyć progresywny podatek od pustostanów, ale nie od inwestycji mieszkaniowych, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby lokatorskie. Choć i to rozwiązanie biorąc pod uwagę tak dużą liczbę pustostanów przy wschodniej granicy Polski, a także w mniejszych miejscowościach, gdzie trudniej o pracę – wydaje się kontrowersyjne.

Szczególnie zła jest sytuacja młodych ludzi, których coraz częściej nie stać ani na zakup, ani na wynajem. Tymczasem w średniej i długiej perspektywie nie widać szans na to, aby ceny miały spaść. Jak można rozwiązać ten problem?

Raport trafnie identyfikuje problem luki czynszowej i finansowej niemożności usamodzielnienia się młodych dorosłych. Ale jego interpretacja nie oddaje całej złożoności zjawiska.

Coraz częściej to nie dramat ekonomiczny, a świadoma strategia młodych ludzi, którzy wolą mieszkać z rodzicami i oszczędzać na inne cele – podróże, przyjemności, edukację. To realna zmiana kulturowa, nie zawsze znak kryzysu (chyba że mówimy o kryzysie społecznym). Brak chęci usamodzielnienia się jest poważnym problemem i powinien stanowić przedmiot odrębnej analizy socjologów i psychologów. W szczególności w moim odczuciu problem dotyczy osób, które wchodziły w dorosłość w okresie pandemii COVID-19.

Dobrze byłoby przeprowadzić dodatkowe badanie pogłębiające, pytając młodych ludzi, czy jeśli mieliby możliwość zaciągnięcia 30-letniego kredytu tak jak pokolenie ich rodziców i poniesienia ryzyka jego spłaty, związanego często z wyrzeczeniami, to czy faktycznie by się tego podjęli. Z moich obserwacji młodych ludzi, z którymi jako wykładowczyni akademicka mam przyjemność się spotykać, wynika często, że nie są oni zainteresowani samodzielnością, z wszystkimi konsekwencjami, które się z nią wiążą. Można by więc w pierwszej kolejności zastanowić się, jak wyciągnąć ich z tego marazmu, ale niekoniecznie na siłę kierować w stronę własności.

A jeśli mieliby decydować się na najem, warto zwrócić również uwagę, iż coraz częściej pojawia się zarzut, że prywatna własność wielu mieszkań prowadzi do zawyżania cen. W rzeczywistości osoby lub instytucje kupujące mieszkania w celu wynajmu zwiększają dostępność lokali na rynku najmu, a więc działają na rzecz obniżenia, a nie podnoszenia cen. Jeśli zniechęcimy prywatny kapitał do inwestycji w mieszkania, podaż się skurczy, co przy stałym popycie doprowadzi do wzrostu czynszów. To nie jest opinia, to elementarna zasada ekonomii.

Rozwój rynku najmu wymaga partnerstwa: miasto, samorząd, fundacje i prywatny kapitał powinny współistnieć i się uzupełniać. Walka z prywatną własnością z powodów ideologicznych to droga donikąd.

Ostatecznie zwróciłabym uwagę na jakość danych użytych w raporcie. Znaczną liczbę respondentów stanowili mieszkańcy mniejszych miejscowości i osoby starsze, co może zafałszowywać ogólny obraz.

Czy najem instytucjonalny może być odpowiedzią na część problemów i potrzeb poszukujących? Aż 42 proc. badanych uzależnia zmianę pracy a 32 proc. podniesienie standardu mieszkaniowego od stabilnej sytuacji mieszkaniowej.

Zdecydowanie tak, ale pod warunkiem, że będzie on dobrze zaprojektowany. Raport zwraca uwagę, że brak stabilnej sytuacji mieszkaniowej powstrzymuje 42 proc. osób przed zmianą pracy, a 32 proc. – przed podniesieniem standardu życia. To pokazuje, jak duży wpływ ma mieszkanie na mobilność zawodową i społeczną. Najem instytucjonalny może wypełnić lukę między rynkiem komercyjnym a zasobem publicznym. Nie powinniśmy jednak dopuścić do sytuacji, w której państwo konkuruje z prywatnym rynkiem, zamiast go uzupełniać. Kluczem jest różnorodność – obok mieszkań publicznych musi funkcjonować zdrowy, transparentny i stabilny rynek prywatny.

Aż 79 proc. nie słyszało o społecznych agencjach najmu. Gdzie tkwi problem?

Odpowiedź jest prosta: bo one tak naprawdę nie istnieją jako system. Ich liczba jest znikoma, działają lokalnie i bez jednolitych ram prawnych czy strategii państwowej.

To potencjalnie skuteczne narzędzie. W Niemczech rolę Społecznych Agencji Najmu (SAN) pełnią prywatni deweloperzy pod określonymi warunkami. W Austrii czy Holandii mieszkania wspólnotowe obsługiwane są przez wyspecjalizowane organizacje działające w partnerstwie z miastami. Ale trzeba pamiętać, że Polska jest kulturowo inna – u nas indywidualizm, nieufność do instytucji i przywiązanie do własności są znacznie silniejsze.

Dlatego przed kopiowaniem modeli z zachodu należy je dobrze przetestować, dostosować i zakomunikować. I przede wszystkim – stworzyć spójny, finansowany i dobrze zarządzany system polityki mieszkaniowej, trwały w perspektywie 30 lat, a nie zmieniany co roku kolejną nowelizacją ustaw.

Anita Makowska

ekspertka rynku nieruchomości, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, Archicom SA

Społeczny koszt kryzysu i możliwe rozwiązania

Brak stabilnej sytuacji mieszkaniowej ma wymierne konsekwencje społeczne. To nie tylko ograniczenie mobilności zawodowej czy demograficzne hamulce, ale także źródło pogorszenia zdrowia psychicznego i fizycznego. W Polsce aż 14 proc. ludzi nie stać na ogrzanie mieszkania zimą, a problem ubóstwa energetycznego dotyczy co ósmego gospodarstwa domowego. Dotkliwie odczuwają to osoby starsze, samotne kobiety i mieszkańcy budynków o niskiej efektywności energetycznej.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Eksperci Habitat for Humanity Poland postulują wdrożenie szeregu rozwiązań: adaptację pustostanów, inwestycje w mieszkania społeczne, skuteczną walkę z ubóstwem energetycznym czy rewitalizację zdegradowanych zasobów mieszkaniowych. To także rozwój rynku najmu społecznego i Społecznych Agencji Najmu, które pośredniczą między właścicielami mieszkań a osobami o średnich i niskich dochodach. Z raportu wynika jednak, że aż 79 proc. badanych w ogóle o takich agencjach nie słyszało.

– Społeczne Agencje Najmu otwierane przy gminach oferują bezpieczną i stabilną formę najmu za ceny niższe od rynkowych. Mimo że zostały wprowadzone ustawowo kilka lat temu, jest ich w Polsce dopiero kilkanaście. Możemy się jedynie domyślać, że kwestia jest jak zwykle wielowątkowa. Świadomość o ich istnieniu jest uzależniona z jednej strony od woli politycznej w danym samorządzie i akcji promocyjnej zarówno na poziomie państwowym, jak i lokalnym – mówi Justyna Nakielska. 

Zdaniem ekspertki bardzo wiele zależy od nas samych i od tego, czy i jak bardzo szukamy innych możliwości niż przeznaczanie połowy pensji na mieszkanie na rynku prywatnym.

– Niestety pokutuje w nas przekonanie, że jeśli chodzi o mieszkanie, to "radź sobie sam", po mieszkania w najmie instytucjonalnym sięgamy w ostateczności, a często taka alternatywa w ogóle nie przychodzi nam do głowy. Potrzebujemy ambitniejszego myślenia o tym, czego wymagamy od Państwa i w jakich warunkach możemy i chcemy żyć, i dążyć do tego, by mieszkanie było dostosowane do naszych bieżących potrzeb, a nie żeby było "ciasne, ale własne" – podsumowuje ekspertka ds. mieszkalnictwa z Habitat for Humanity Poland. 

Główne wnioski

1. W Polsce pogłębia się kryzys mieszkaniowy, a 27 proc. społeczeństwa znajduje się w tzw. luce czynszowej, co oznacza, że zarabiają za mało na zakup lub wynajem mieszkania, ale za dużo na pomoc publiczną.
2. Brak stabilnej polityki mieszkaniowej i poprzednie działania rządowe (np. dopłaty do kredytów hipotecznych) nie poprawiły dostępności mieszkań, a wręcz napędziły ceny, prowadząc do sytuacji, w której tylko 11 proc. Polaków stać na stabilny najem długoterminowy.
3. Brak stabilnej sytuacji mieszkaniowej ma poważne konsekwencje społeczne, w tym odkładanie decyzji o posiadaniu dzieci (co mogłoby zwiększyć populację Polski o ok. 3 mln osób) oraz pogorszenie zdrowia psychicznego i fizycznego, a proponowane rozwiązania, takie jak Społeczne Agencje Najmu, są słabo znane społeczeństwu.