Aparthotel w Zieleńcu, najwyżej położony tego typu kompleks na Dolnym Śląsku, ma nowego właściciela

Wydaje się, że to już ostatni etap zmian właścicielskich inwestycji, która powstaje na Dolnym Śląsku. Początki inwestycji to 2017 r., kiedy powstała spółka INFINITY Zieleniec SKI & SPA. W maju 2018 r. do spółki przystąpił wspólnik – Czarna Góra Apartamenty (później CGA Invest), prowadząca główną działalność w Czarnej Górze, również bardzo znanym i popularnym ośrodku narciarskim.

Współpraca ta trwała jednak tylko do czerwca 2019 r., kiedy spółka funkcjonująca już pod nazwą CGA Invest sprzedała udziały w INFINITY Zieleniec. Sytuacja ostatecznie zmieniła się w maju 2024 r., kiedy dzięki staraniom spółek WINTERPOL oraz PORR (generalny wykonawca) projekt w całości przejął Vasco Development, deweloper z 17-letnim stażem, specjalizujący się w inwestycjach luksusowych. W jego portfolio znajdują się m.in. Złoty Horyzont i Belle View w Szklarskiej Porębie czy Grand Lake w Mikołajkach.

Nowe otwarcie

– Jako operator hotelowy widzimy ogromny potencjał w tej inwestycji. Znamy, lubimy i cenimy Zieleniec. Uważamy, że zdecydowanie lepiej będzie się z w nim prezentował hotel niż niedokończony betonowy budynek. Kolejny powód to ludzie, którzy zainwestowali w tę nieruchomość i wciąż liczą na jej ukończenie – mówi Sandra Orłowska, dyrektor prawny i operacyjny Vasco Development.

Zieleniec to obecnie część dolnośląskiego kurortu Duszniki-Zdrój. Swoją popularność zawdzięcza przede wszystkim bardzo dobrym warunkom narciarskim i długo utrzymującej się pokrywie śnieżnej. W Zieleńcu występuje też unikatowy mikroklimat, przyczyniający się ponoć do zwiększenia produkcji czerwonych krwinek w organizmie. O ile jednak zimą jest to miejsce bardzo popularne, w miesiącach letnich musi walczyć o kuracjuszy.

Wyzwanie to dostrzegają również nowi właściciele tego miejsca.

– To prawda, że Zieleniec do tej pory funkcjonował wyłącznie w zimie, zamierzamy jednak to zmienić. Ma on wiele do zaoferowania również latem, brakuje jednak całorocznej infrastruktury hotelowej – twierdzi Sandra Orłowska.

Ski Mountain, bo tak nazywa się obecnie aparthotel, oferować będzie 356 apartamentów. Będzie także spełniał funkcję 4-gwiazdkowego hotelu. Inwestor oczekuje obecnie na promesę.

– Kiedy przejęliśmy inwestycję, sprzedano ok. 1/3 dostępnego stoku. Kampanie reklamowe rozpoczęliśmy od połowy października i już zaczynamy podpisywać umowy rezerwacyjne z pierwszymi inwestorami. Liczba zapytań przerosła nasze najśmielsze oczekiwania – mówi Karol Wasilewski, dyrektor sprzedaży i eksperta ds. inwestycyjnych.

Według planów kompleks zostanie otwarty przed świętami Bożego Narodzenia w 2025 r.

Rynkowa perspektywa dla segmentu apartamentów w górach

Ceny w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach konkurują z cenami w centralnych lokalizacjach największych miast.

Czy apartamenty w górach i inwestycje w aparthotele to wciąż atrakcyjna forma lokowania kapitału? Zdania ekspertek nie są jednoznaczne, choć zgodnie dostrzegają one wciąż istotny potencjał tego segmentu.

– Rynek premium jest bardziej odporny na wahania koniunktury niż klasyczny rynek mieszkaniowy. W przypadku apartamentów w górach mamy do czynienia z wyjątkową lokalizacją, która dodatkowo podnosi atrakcyjność lokalu. Apartament w górach może być mieszkaniem wakacyjnym, pozwalać zarabiać na wynajmie krótkoterminowym, może wreszcie być lokatą kapitału. Ceny w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach konkurują z cenami w centralnych lokalizacjach największych miast. Sukcesywnie pojawia się również popyt, zwłaszcza w miesiącach zimowych, kiedy turyści odwiedzający góry rozważają możliwość zakupu własnego lokum – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Na złożoność sytuacji górskich apartamentów zwraca także uwagę Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

– Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości znacząco spadł (m.in. przez wysokie stopy procentowe i stosunkowo atrakcyjne oprocentowanie np. obligacji). Dla segmentu wakacyjnego silną konkurencję w ostatnim czasie zaczęły stanowić nieruchomości wakacyjne w Hiszpanii czy Portugalii. Jednocześnie w ciągu ostatnich 2-3 lat oferta apartamentów wakacyjnych znacznie wzrosła, niestety nie wszystkie projekty były przemyślane – liczyło się jak najszybsze uruchomienie inwestycji, optymalizacja kosztów budowy. Wielu inwestorów było przekonanych, że hossa będzie trwała wiecznie i sprzeda się wszystko. Rynek zweryfikował takie projekty i sprzedaż tam praktycznie zamarła– mówi Ewa Palus.

Warto podkreślić również, że Dolny Śląsk jest regionem zyskującym na znaczeniu turystycznym. Ukształtowanie terenu, dobre, a w niektórych przypadkach unikatowe warunki klimatyczne oraz rozwijająca się infrastruktura przyciągają turystów i inwestorów.

Pozycje na rynku utrzymują inwestycje, które mają wartość dodaną – unikatową lokalizację, architekturę, udogodnienia dla mieszkańców.

– Lokata kapitału w takich miejscowościach jak Karpacz czy Polanica-Zdrój pozwala inwestorom na osiągnięcie rosnących i stabilnych przychodów z wynajmu krótkoterminowego dzięki całorocznemu potencjałowi turystycznemu regionu– mówi Magdalena Piesak, Manager Inwestycji Deweloperskich w Kapital Nieruchomości Kancelaria Prawna we Wrocławiu.

Ekspertka podkreśla, że atrakcyjność takich projektów wynika również ze zmian, które dotyczą apartamentów w miastach.

– Coraz częściej zauważamy ograniczenia związane z dostępnością atrakcyjnych, pod względem stopy zwrotu, apartamentów w dużych ośrodkach miejskich. Niezwykle ważna w tym kontekście staje się zatem dywersyfikacja portfela inwestycji, a odpowiedzią na takie zapotrzebowanie mogą stać się nieruchomości położone w górach – mówi Magdalena Piesak.

– Pozycje na rynku utrzymują inwestycje, które mają wartość dodaną np. unikalną lokalizację, wyróżniają się pod kątem architektury (np. wpisują się w otoczenie, nawiązują do lokalnych tradycji architektonicznych), oferują atrakcyjne części wspólne i udogodnienia dla mieszkańców – wylicza Ewa Palus.

Z kolei Agnieszka Mikulska z CBRE podkreśla, że nie każde mieszkanie w górach może i powinno być nazywane apartamentem.

– Ważne są chociażby atrakcyjne widoki, bliskość infrastruktury, dostępność stoków narciarskich, jakość części wspólnych w budynku i poziom zarządzania obiektem. Mieszkańcy w górskich miejscowościach często postulują ograniczenie nowej zabudowy. Jeśli znajdą zrozumienie u lokalnych samorządowców, atrakcyjność i wartość apartamentów w tych regionach prawdopodobnie jeszcze wzrośnie – mówi ekspertka.

Długa historia inwestycji w Zieleńcu

Zgodnie z przedstawionym przez inwestora planem powstający w Zieleńcu obiekt zostanie oficjalnie otwarty pod koniec przyszłego roku. Będzie to zakończenie długiej historii problemów, które dotyczyły czasowego wstrzymania przez Wojewodę Dolnośląskiego pozwolenia na budowę, wszczęcia przez UOKIK postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów we wrześniu 2020 r. czy wątpliwości przy wydawanych przez odpowiednie jednostki administracyjne stosownych pozwoleń.

Obecnie budowa Ski Mountain przebiega zgodnie z harmonogramem.

Główne wnioski

1. Największym wyzwaniem dla nowego właściciela aparthotelu w Zieleńcu będzie zdobycie klientów także w sezonie letnim.
2. Segment apartamentów w górach to wciąż perspektywa stabilnych przychodów. Warunkiem koniecznym jest jednak bardzo dobra lokalizacja obiektu, atrakcyjne części wspólne, malownicza okolica i udogodnienia dla mieszkańców.
3. Wyzwaniem dla tego sektora jest coraz większa świadomość klientów i mieszkańców dotycząca i ograniczania zabudowy na terenach górskich w celu ochronny cennych przyrodniczo obszarów.