Banki idą na rekord sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Znów mocniej konkurują o klientów

Tak wysoka sprzedaż kredytów mieszkaniowych zdarzyła się tylko dwa razy w historii polskiego rynku. Pierwszy raz doszło do niej w styczniu 2024 r., kiedy banki korzystały ze zwiększonego popytu klientów na dopłaty z rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. Sprzedaż dobiła wtedy do 10,3 mld zł. Tym razem wsparcie państwa nie było potrzebne. W lipcu 2025 r. wartość udzielonych kredytów sięgnęła niemal 10 mld zł. To o 40 proc. więcej niż przed rokiem.

Łącznie, jak podaje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), od stycznia do lipca 2025 r. działające w Polsce banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (SKOK) udzieliły klientom 128,5 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 56,11 mld zł. Liczba kredytów jest nieznacznie niższa niż przed rokiem (-0,4 proc. r/r). Ze względu na wzrost średniej kwoty finansowania (445,7 tys. zł) wartość sprzedaży jest jednak o 4,2 proc. wyższa niż w pierwszych siedmiu miesiącach 2024 r.

BIK i ZBP podają dane i prognozują rekord sprzedaży

Optymistyczne dane zachęciły BIK do odważniejszego spojrzenia na kolejne miesiące. Jeszcze w styczniu biuro prognozowało, że sprzedaż kredytów mieszkaniowych dobije w tym roku do 88,2 mld zł, czyli urośnie o 1,2 proc. w porównaniu z 2024 r. Taki wzrost co prawda wystarczyłby do rekordu rocznej sprzedaży tych produktów, ale teraz szacunki biura idą jeszcze dalej.

Przeczytaj: Po dynamicznym wzroście czas na stabilizację. BIK podsumował 2024 r. i pokazał prognozę kredytową

– Na rynku kredytów mieszkaniowych kolejny już miesiąc z rzędu widać zwyżki. Tak wysoki poziom akcji kredytowej może pozwolić na przekroczenie poziomu 100 mld zł w całym roku – szacuje Waldemar Rogowski główny analityk BIK.

Podobny wydźwięk ma najnowszy raport AMRON-SARFIN, przygotowany przy Związku Banków Polskich (ZBP). Jacek Furga przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości ZBP wskazuje w nim, że po czterech kwartałach stabilności na rynku kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2025 r. akcja kredytowa ponownie nabrała tempa.

– To może być zapowiedź nowego rekordu akcji kredytowej w wymiarze wolumenu [czyli wartości – red.] udzielonych kredytów. Dotychczasowy najlepszy wynik sektor bankowy uzyskał w 2021 r., udzielając 256 tys. kredytów na łączną kwotę 85,8 mld zł – wskazuje w raporcie Jacek Furga.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Przedstawiciel ZBP zaznacza, że rekordu nie będzie za to pod względem liczby udzielonych kredytów. Wierzy jednak, że liczba umów przekroczy 203 tys. z poprzedniego roku.

PKO BP najmocniej zwiększa sprzedaż, ING – portfel

Poprawę widać już w sprawozdaniach finansowych największych banków. PKO BP, który ma 26 proc. udziałów w rynku kredytów mieszkaniowych, raportuje, że ich sprzedaż wzrosła o 48 proc. rok do roku do 7 mld zł. Cały portfel takich kredytów sięga w banku 121 mld zł, czyli przez rok urósł o jedną dziesiątą.

Wiceliderem sprzedaży jest ING, w którym sprzedaż urosła o niemal 29 proc. do 4,9 mld zł. Cały portfel banku dobił do 65,5 mld zł i jest o 12 proc. wyższy niż przed rokiem. To najwyższe tempo wśród dużych banków w Polsce. Na trzecim miejscu z 3,3 mld zł sprzedaży uplasował się mBank (+53 proc. rok do roku). Czwarty był Bank Pekao (2,8 mld zł), a piąty Santander (2,4 mld zł).

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Pięć powyższych instytucji de facto zdominowało rynek kredytów mieszkaniowych. W II kwartale odpowiadały łącznie za 20,4 mld zł sprzedaży, czyli 82,9 proc. wartości wszystkich nowo udzielonych tego typu kredytów (według ZBP było ich w całym kwartale 24,61 mld zł). Udział ten nieznacznie wzrósł względem poprzedniego roku – wtedy było to 82,5 proc.

Powodem tej dominacji pozostaje słaba sprzedaż reszty graczy, głównie Millennium i BNP Paribas. Oba banki lata temu ograniczyły swoją aktywność w kredytach mieszkaniowych i wciąż nie mogą wrócić do dawnych poziomów sprzedaży. W II kwartale Millennium zaraportował spadek wartości udzielonych kwartalnie kredytów mieszkaniowych o dwie trzecie do 0,6 mld zł. Tłumaczył jednak, że tym razem nie jest to już efektem zmiany polityki kredytowej banku.

– Niższe tempo w kredytach hipotecznych było sezonowe, rynek był bardzo anemiczny. To nie kwestia naszych decyzji, ale bardzo niskiego poziomu aktywności na tym rynku – tłumaczył na konferencji prasowej Joao Bras Jorge prezes Banku Millennium.

Przeczytaj: Prezes Banku Millennium: Spory prawne nie pozwalają nam rozwinąć pełnego potencjału (WYWIAD)

Popyt rośnie m.in. przez cięcia stóp i wzrost pensji

Rosnąca sprzedaż kredytów mieszkaniowych odbywa się w środowisku spadających stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP). Wraz z nimi spada wysokość rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (opartych o stawkę WIBOR). Poprawia się też zdolność kredytowa klientów wnioskujących o finansowanie. W maju Rada Polityki Pieniężnej (RPP) ścięła stopę referencyjną o 0,5 pkt proc., w lipcu o kolejne 0,25 pkt proc. Możliwe, że 3 września zdecyduje się na kolejne cięcie. To oznaczałoby spadek stopy poniżej 5 proc., czyli do najniższego poziomu od połowy 2022 r.

Przeczytaj: Stopy procentowe w dół. Które banki stracą najwięcej

Sławomir Nosal, kierownik zespołu analiz business inteligence w BIK nie ma wątpliwości – to właśnie malejące stopy procentowe są głównym powodem wzrostu sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Pomaga perspektywa ich dalszego spadku w obliczu powrotu inflacji do celu inflacyjnego RPP (2,5 proc. +/-1 pkt proc.). Popyt wspiera też realny wzrost wynagrodzeń (powyżej wskaźnika inflacji) i poprawa zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców.

– Cięcia stóp mają wpływ zarówno na mniejsze obciążenie budżetu domowego miesięcznymi ratami, jak i wzrost dostępnej dla klientów maksymalnej kwoty kredytu – potwierdza Waldemar Jarek dyrektor wydziału produktów kredytowych w Banku Millennium.

Banki zaczęły też mocniej konkurować o klientów

Trend obserwuje Maciej Kikta główny analityk Expandera, największego pośrednika kredytowego na polskim rynku. Potwierdza, że Polacy rzeczywiście ruszyli po kredyty mieszkaniowe. Poza spadkiem stóp wpływa na to perspektywa kolejnych obniżek stóp procentowych.

– Kredytobiorcy spłacający swoje zobowiązania, którzy wybrali zmienne oprocentowanie, zauważyli już, że ich raty spadły. Jednocześnie banki zaczęły ostrzej rywalizować o klientów – spodziewając się dalszych spadków stóp procentowych, zintensyfikowały promowanie ofert ze stałym oprocentowaniem, widząc w tym szanse na uniezależnienie swoich przychodów od coraz niższych stóp procentowych – tłumaczy Maciej Kikta.

Wskazuje, że dzięki obniżkom stóp łatwiej dziś otrzymać kredyt mieszkaniowy. Rośnie zdolność kredytowa gospodarstw domowych i to nawet przy niezmieniających się dochodach.

– W maju rodzina dwa plus dwa zarabiająca łącznie 8,5 tys. zł netto mogła otrzymać średnio 324 tys. zł kredytu. W tym miesiącu ta sama rodzina może pożyczyć już 351 tys. zł. Różnica jest jeszcze większa i wyniesie 37,35 tys. zł, jeśli porównamy zdolność kredytową w najhojniejszym pod tym względem banku w czerwcu i sierpniu – wylicza główny analityk Expandera.

Klienci nie liczą już na kolejne rządowe wsparcie

Tycjan Bielecki dyrektor zarządzający ekosystemu rozwiązań dla domu i ESG w Santanderze zwraca uwagę, że jeszcze w pierwszej połowie 2025 r. klienci liczyli na kolejną odsłonę rządowego wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Chodzi o program Pierwsze klucze, który miał być następcą wprowadzonego przez Zjednoczoną Prawicę Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Ostatecznie jednak 5 czerwca ogłoszono zakończenie prac nad programem.

– Klienci przestali zatem czekać na obiecywany program i zdecydowali się na działanie w obecnych warunkach rynkowych. Polska gospodarka się rozwija, potrzeby mieszkaniowe wielu klientów są niezaspokojone, albo zaspokojone w niewystarczający sposób. A do tego nieruchomości są traktowane jako atrakcyjne aktywo inwestycyjne – podkreśla menedżer.

– Gospodarka jest stabilna, perspektywy zatrudnienia dobre, a stopy procentowe po długim czasie zaczęły spadać. Na horyzoncie nie widać nowych programów wsparcia, a nieruchomości o atrakcyjnych lokalizacjach po prostu ubywa. Dodatkowo deweloperzy w niektórych lokalizacjach są bardziej skłonni do negocjacji cen czy wprowadzania promocji. Wszystko to sprawia, że klienci uznają obecny moment za właściwy na zakup nieruchomości, zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie – dodaje Tomasz Dymowski dyrektor zarządzający pionu strategii i rozwoju obszaru bankowości detalicznej i biznesowej w BNP Paribas.

Dominują kredyty na stałą stopę procentową...

Pomimo spadających stóp procentowych w strukturze sprzedaży nadal dominują kredyty na okresowo stałą stopę procentową. Według raportu AMRON-SARFIN w II kwartale odpowiadały one za 74,4 proc. wszystkich udzielonych kredytów, reszta to kredyty oparte o zmienne oprocentowanie (WIBOR plus marża banku), których oprocentowanie zmienia się co trzy lub sześć miesięcy. Dla porównania jeszcze rok temu udział ten sięgał 67,8 proc. To mało intuicyjne, ponieważ wybierając stałe oprocentowanie, klienci pozbawiają się korzyści z ewentualnych dalszych obniżek stóp procentowych. Chodzi o to, że będą płacić raty w takiej samej wysokości niezależnie od kształtowania się polityki monetarnej RPP.

– Zgodnie z danymi NBP za czerwiec, różnica pomiędzy oprocentowaniem złotowych kredytów mieszkaniowych o stopie zmiennej a stałej wynosiła 0,7 pkt proc. na niekorzyść stopy zmiennej. Może to wskazywać, że umowy o stałej stopie wyceniają już przyszłe obniżki stóp RPP. Co do zasady u progu cyklu obniżek stóp procentowych umowy o zmiennej stopie zyskują na atrakcyjności, bo w miarę spadku stóp odsetki maleją. Niemniej negatywne doświadczenia kredytobiorców ze zmiennym oprocentowaniem podczas ostatniego cyklu zacieśnienia monetarnego mogą stanowić przeszkodę w zwiększeniu udziału tego tylu kredytów – komentuje Sebastian Roy ekspert w departamencie analiz makroekonomicznych w Pekao.

... Są tańsze, a klienci są bardziej świadomi

Na czynnik historyczny zwraca też uwagę Marcin Giżycki wiceprezes ING. W jego banku odsetek nowych udzielanych kredytów ze stałą stopą jest niższy niż w sektorze i sięga 62 proc.

– Udział stopy okresowo stałej w nowej sprzedaży wciąż jest bardzo wysoki. Klienci pamiętają szybko rosnące oprocentowanie oraz raty kredytów w okresie istotnego wzrostu stóp procentowych w latach 2021-2022. To z kolei przekłada się na ich większą świadomość w tym zakresie. Co za tym idzie dokonują odpowiedniego wyboru ze swojej perspektywy – wskazuje wiceprezes banku.

Tycjan Bielecki zwraca uwagę na szybki spadek oprocentowania kredytów, także tych o stałym oprocentowaniu. Twierdzi, że w ślad za oprocentowaniem pięcioletnich swapów na stopę procentową (pozwalają bankowi zabezpieczyć ryzyko zmiany jej wysokości) i pomimo niepewności regulacyjno-prawnej, stawki stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych spadły poniżej 7 proc. Obecnie oscylują już wokół 6 proc., a raty są o kilkaset złotych niższe niż kilka miesięcy temu.

Według raportu AMRON-SARFIN, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2025 r. wynosiło 7,11 proc. i było tym samym najniższe od ponad trzech lat. Warto przypomnieć, że jeszcze na koniec 2022 r. oprocentowanie takich produktów było rekordowe i wynosiło 9,3 proc. Było to wtedy najwyższe oprocentowanie w całej Unii Europejskiej. Temat drogich kredytów w Polsce od lat jest przedmiotem ożywionej dyskusji w mediach.

Mimo optymizmu nie brakuje czynników ryzyka

Nasi rozmówcy wskazują, że choć prognozy sprzedaży są bardzo optymistyczne, to nie brakuje czynników, które mogłyby ograniczyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Wśród nich wymieniają przede wszystkim nieprzewidywalną politykę pieniężną.

– Spodziewam się, że drugie półroczne będzie wyraźnie lepsze od pierwszego na rynku kredytów mieszkaniowych. Czynnikiem ryzyka dla tej prognozy jest oczywiście możliwość wolniejszego tempa cięcia stóp przez RPP. Obawy o efekty wzrostu cen energii w IV kwartale 2025 r. i prawdopodobnie ekspansywna polityka fiskalna w 2026 r. mogą spowolnić cykl luzowania monetarnego. W takim przypadku wzrost wolumenu kredytów również będzie wolniejszy – komentuje Sebastian Roy z Pekao.

Zdaniem Tycjana Bieleckiego z Santandera ryzykiem jest np. niestabilność otoczenia prawnego i podatkowego, które mają ogromny wpływ na podaż i koszty instytucji finansowych. Wskazuje też, że zagrożeniem byłoby przyspieszenie wzrostu cen nieruchomości, które ograniczyłoby dostępność mieszkań pomimo wzrostu wynagrodzeń i zmian w polityce monetarnej.

– Do tego, jak zawsze dochodzi efekt tzw. czarnego łabędzia, czyli sytuacja geopolityczna w sferze, której niepewność może wpłynąć na decyzje konsumenckie. Ma to znaczenie zwłaszcza, że zakup nieruchomości to zazwyczaj największy życiowy wydatek, i tym samym najważniejsza decyzja finansowa, jaką podejmują – dodaje Tycjan Bielecki.

Tomasz Dymowski z BNP Paribas wymienia jeszcze kwestię podatku katastralnego – podatku uzależnionego od wartości posiadanego lokalu. Dyskusja o nim co jakiś czas powraca.

Główne wnioski

1. Optymistyczne dane o sprzedaży kredytów mieszkaniowych skłaniają BIK i bankowców do zwiększania prognoz tegorocznej akcji kredytowej. Biuro wskazuje nawet, że sprzedaż może dobić do 100 mld zł, co oznaczałoby, aż 17-procentowy wzrost względem poprzedniego roku.
2. Zdaniem naszych rozmówców klienci ruszyli po kredyty w ślad za obniżką stóp procentowych, która poprawiła ich zdolność kredytową. Zadłużaniu się na cele mieszkaniowe sprzyja też stabilizacja cen nieruchomości, a także brak odwlekania decyzji o zakupie, które powodowały wcześniej obietnice rychłego wprowadzenia rządowych programów dopłat do kredytów.
3. W strukturze sprzedaży nadal dominują kredyty na okresowo stałą stopę procentową. Często decyduje cena, bo takie kredyty są średnio o 0,7 pkt proc. tańsze niż te ze zmiennym oprocentowaniem. Bankowcy wskazują, że klienci dokonują takiego wyboru, ponieważ boją się powtórki z czasów pandemii, kiedy RPP gwałtownie podnosiła stopy procentowe, istotnie podnosząc wysokość ich rat.