Będzie wydłużenie terminu wejścia w życie planów ogólnych

W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawiły się projekty dwóch niezwykle ważnych przepisów: ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia w sprawie warunków wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne. Dotyczą kluczowych obszarów funkcjonowania gmin oraz szeroko rozumianego rynku nieruchomości w Polsce. Najważniejszą zmianą jest wydłużenie wejścia w życie tzw. planów ogólnych.

Dodatkowe pół roku na uchwalenie planów ogólnych

Przypomnijmy – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązująca od 24 września 2023 r. wprowadziła obowiązek sporządzania przez gminy planów ogólnych – nowych cyfrowych dokumentów planistycznych zastępujących dotychczasowe studia uwarunkowań. 

To jedna z najlepszych informacji ostatnich miesięcy nie tylko dla inwestorów, ale też dla właścicieli prywatnych działek

Według obowiązujących przepisów studia te stracą moc najpóźniej 1 stycznia 2026 r., kiedy wejdą w życie wszystkie zapisy reformy. Jednak według danych resortu rozwoju i technologii do końca stycznia 2025 r. jedynie 75 proc. gmin rozpoczęło prace nad planami ogólnymi. Zrodziła się uzasadniona obawa, że wiele z nich nie zdąży, a uchwalane naprędce plany będą niskiej jakości. Ich uchwalenie jest warunkiem dalszego wydawania decyzji o warunkach zabudowy i uchwalania miejscowych planów.

W związku z tym ministerstwo zaproponowało przedłużenie terminu ważności studiów uwarunkowań do 30 czerwca 2026 r. oraz przesunięcie powiązanych terminów. Zmiany obejmą także eliminację błędów i niejasności interpretacyjnych w nowelizacji, co ma ułatwić jej stosowanie.

– Od paru miesięcy samorządy i inwestorzy jednym głosem mówią o konieczności wydłużenia czasu na uchwalenie planów ogólnych. Cieszy, że MRiT wsłuchało się w te apele i podjęło inicjatywę ustawodawczą, tym bardziej że postanowienia KPO pozwalają na to, by proces uchwalania planów ogólnych zakończył się w pierwszym półroczu 2026 r. Brak zmiany terminu groził paraliżem inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych – ocenia Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.  

Bardzo pozytywnie wprowadzoną zmianę ocenia również dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś. 

– To jedna z najlepszych informacji ostatnich miesięcy nie tylko dla inwestorów, ale też dla właścicieli prywatnych działek. Od miesięcy o  zmianę tego terminu apelowali zarówno przedstawiciele gmin, jak i środowiska urbanistów, architektów, a także inwestorów. Niedostosowanie tego terminu do realiów związanych z procesem uchwalania planów ogólnych już na starcie oznaczało, że po 1 stycznia 2026 r. wielu gminom będzie grozić paraliż inwestycyjny,  jeśli do tego czasu plan ogólny nie wejdzie w życie. Po tym terminie gmina, w której plan ogólny nie będzie obowiązywał, nie tylko nie będzie mogła wydawać decyzji WZ [o warunkach zabudowy – red.], ale też zablokowane będą wszystkie inwestycje publiczne, dla realizacji których niezbędne byłoby uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Czy dodatkowe sześć miesięcy wpłynie znacząco na zwiększenie liczby uchwalonych planów ogólnych do połowy przyszłego roku?

– Obawiam się, że nie. Czas uchwalania planów miejscowych to średnio dwa lata i jest to  stosunkowo krótki okres. Wydaje się, że analogiczny powinien być termin na uchwalenie najważniejszego dokumentu planistycznego gminy, który będzie podstawą dla uchwalanych planów miejscowych i wydawanych decyzji WZ – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś. 

Wisząca nad właścicielami setek tysięcy działek  groźba utraty możliwości uzyskania decyzji warunków zabudowy po 1 stycznia 2026 r. z powodu wygaśnięcia studium i nieuchwalenia do tego dnia planu ogólnego, spowodowała „zalanie” urzędów wnioskami o wydanie decyzji WZ. 

– W efekcie, jak podkreślają dziś urbaniści, będzie to skutkowało zniweczeniem celu samej reformy planowania przestrzennego, którym było ograniczenie możliwości rozlewania się zabudowy w oparciu o wydawane decyzje WZ.  Wydłużenie terminu obowiązywania studium powinno przystopować szturm na urzędy po wuzetki  – podkreśla ekspertka.

Prawniczka zwraca jednak uwagę na jeszcze jeden niezwykle istotny wątek dotyczący planów legislacyjnych rządu i terminów wdrożenia reformy wynikających z załącznika do decyzji wykonawczej Rady UE ws. II rewizji KPO Polski z 16 lipca 2024 r.

– Zgodnie z punktem A16G do końca ubiegłego roku 50 proc. gmin zaczęło prace nad opracowaniem planu ogólnego, co ma potwierdzać zgłoszenie do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych. Natomiast zgodnie z punktem A17G  do końca II kwartału 2026 r. aż  80 proc. gmin  powinno opracować  i przyjąć plan ogólny. W związku z tym powstaje pytanie, czy fakt, iż 75 proc. gmin do końca stycznia tego roku zgłosiło już te dane, a więc rozpoczęło prace nad planem ogólnym w rozumieniu KPO, jest wystarczającym prognostykiem dla uznania, że kamień milowy dotyczący uchwalenia w 80 proc. gmin planów ogólnych uda się spełnić. Jeśli nie, Polska będzie musiała ponownie wystąpić o rewizję KPO w tym zakresie – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś. 

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kw. 2025 r.

Warunki techniczne do ustawy schronowej 

Na rządowych stronach pojawił się także projekt rozporządzenia określającego zasady wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których mają powstawać budowle ochronne.
Osobną kategorią, która również będzie musiała zostać objęta stosownym dokumentem, są budynki wielorodzinne. 

Opublikowane rozporządzenie precyzuje warunki lokalizacji na razie jedynie budynków użyteczności publicznej, biorąc pod uwagę liczbę osób wymagających schronienia, funkcję budynku oraz jego cechy – kondygnacje podziemne, powierzchnię użytkową i przeznaczenie.

Projekt wprowadza osobne kategorie:

• budynki administracji publicznej, 
• wymiaru sprawiedliwości, 
• opieki zdrowotnej,
• miejsca stałego stacjonowania służb ochrony ludności, gdzie budowle ochronne zapewnią ciągłość działania instytucji w sytuacjach kryzysowych.

– Opublikowane właśnie założenia w zakresie zapewnienia budowli ochronnych dotyczą wyłącznie budynków użyteczności publicznej. Dotychczas nie są znane wymogi, jakie mają być stawiane budynkom wielorodzinnym w zakresie projektowania miejsc mających służyć ochronie ludności. Nie są również znane zasady związane z ewentualnym zwrotem nakładów poczynionych na ten cel. W tym zakresie nowa ustawa o ochronie ludności pozostawia dużą dowolność – komentuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Rozporządzenie określać będzie również zasady oceny, czy dany budynek nadaje się do stworzenia schronu lub ukrycia, uwzględniając aspekty techniczne, ekonomiczne oraz możliwość zapewnienia alternatywnych miejsc schronienia. Projekt ma także określać precyzyjnie sytuacje, w których można odstąpić od obowiązku budowy takiej infrastruktury.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to – podobnie jak w przypadku przepisów dotyczących planowania przestrzennego – I kw. 2025 r.

Główne wnioski

1. Wydłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych. Planowane jest przedłużenie terminu wejścia w życie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. zamiast pierwotnie zakładanego 1 stycznia 2026 r. Decyzja wynika z obaw, że wiele gmin nie zdąży uchwalić planów w terminie, co mogłoby sparaliżować procesy inwestycyjne i wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.
2. Projekt rozporządzenia w sprawie budowli ochronnych. Rząd przedstawił projekt rozporządzenia określającego warunki wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których mają powstać budowle ochronne. Dotyczy to m.in. budynków administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, opieki zdrowotnej oraz miejsc stacjonowania służb ochrony ludności. Na ten moment nie określono jeszcze zasad dotyczących budynków wielorodzinnych.
3. Konsekwencje i dalsze działania. Zmiana terminu ma ograniczyć chaos administracyjny i szturm na urzędy po decyzje WZ, które groziłyby niekontrolowanym rozwojem zabudowy. Pojawiają się jednak wątpliwości, czy dodatkowe sześć miesięcy wystarczy na spełnienie wymogów KPO, według których 80 proc. gmin powinno przyjąć plany ogólne do połowy 2026 r. W przypadku opóźnień Polska może być zmuszona do ponownej rewizji KPO.