Brak weryfikacji projektów technicznych: luka w systemie i ryzyko dla inwestorów?

Choć projekt techniczny jest kluczowym dokumentem warunkującym zakończenie inwestycji deweloperskiej, pozostaje ona poza realnym nadzorem administracyjnym. Brak ustawowych procedur weryfikacyjnych tworzy w systemie lukę, która zagraża bezpieczeństwu. Komplikuje też odbiory i obciąża inwestorów ryzykiem za błędy, których nikt formalnie nie musi sprawdzać.

Przypomnijmy, projekt techniczny to kluczowy etap dokumentacji projektowej przy inwestycji deweloperskiej. Uszczegóławia wcześniejsze założenia projektowe (wynikające np. z projektu budowlanego) i jest niezbędny do realizacji inwestycji budowlanej.

Składa się z trzech części (choć jest to podział nieformalny): 

architektoniczno-budowlana

• obejmuje rysunki architektoniczne (rzuty, przekroje, elewacje),
• opis techniczny budynku,
• dane materiałowe,
• informacje o konstrukcji ogólnej (bez detali obliczeniowych),
• rozwiązania funkcjonalne i przestrzenne.

konstrukcyjna

• podstawowe wyniki obliczeń statyczno-wytrzymałościowych
• rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród budowlanych
• rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu budowlanego, przekroje i elewacje

instalacyjna

• rysunki i opisy instalacji: elektrycznych, wod-kan, wentylacyjnych, gazowych, centralnego ogrzewania, teletechnicznych itp.
• podstawowe parametry urządzeń,
• trasy przewodów,
• wymagania wykonawcze.

Projekt techniczny jest dokumentem, który spełnia określoną rolę z punktu widzenia poszczególnych grup zaangażowanych w proces realizacji inwestycji: 

• dla wykonawców – żeby wiedzieli dokładnie jak zbudować budynek, zgodnie z założeniami projektanta.
• dla inwestora/dewelopera – żeby móc dokładnie wycenić inwestycję, zamówić odpowiednie materiały i uniknąć błędów.
• dla inspektora nadzoru – by miał podstawę do odbiorów i weryfikacji zgodności prac z dokumentacją.

Tworzy się go po uzyskaniu pozwolenia na budowę (które wymaga projektu budowlanego), ale przed rozpoczęciem budowy. Projekt techniczny nie jest jednak składany do urzędu, ale musi być dostępny na budowie. 

Przeczytaj: Deweloperzy coraz bardziej ostrożni w przewidywaniach

Legislacyjna luka

Organy nadzoru budowlanego nie mają jednolitych, ustawowo określonych ram weryfikacji projektu technicznego.

Obowiązujące przepisy Prawa budowlanego nie przewidują jednak regulacji w zakresie "sprawdzenia" (weryfikacji) projektu technicznego przez organ nadzoru budowlanego. Chociażby na wzór weryfikacji projektu budowlanego zgodnie z art. 35 ustawy – Prawo budowlane, którą na etapie zatwierdzenia dokumentów i udzielenia pozwolenia na budowę dokonuje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

– Oznacza to, że organy nadzoru budowlanego nie mają jednolitych, ustawowo określonych ram weryfikacji projektu technicznego, co w praktyce prowadzi do znacznych rozbieżności interpretacyjnych i proceduralnych w poszczególnych powiatach. Jest to szczególnie newralgiczny moment, ponieważ jako ostatni etap całej procedury (uzyskiwania formalności, budowy, wykonawstwa i odbioru), decyduje o użytkowaniu obiektu lub jego braku – mówi Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. 

Dotyczy to szczególnie inwestycji deweloperskich, kiedy deweloper powinien sprawnie i szybko uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, aby wywiązać się z umów z nowymi nabywcami lokali. 

Brak jasnych i jednolitych przepisów w tym zakresie sprawia, że proces zatwierdzania projektu technicznego jest nie tylko bardziej skomplikowany, ale także obarczony ryzykiem wydłużenia postępowań oraz niepewności inwestorów, co do oczekiwań organów.

– W niektórych przypadkach dochodzi wręcz do sytuacji, w których identyczna dokumentacja techniczna jest oceniana odmiennie przez różne organy nadzoru budowlanego – nie ze względu na jej merytoryczną zawartość, ale właśnie ze względu na brak wytycznych co do zakresu i formy tej weryfikacji – dodaje Joanna Maj. 

Ryzyko przerzucone na inwestora

Projekt techniczny, mimo że nie jest zatwierdzany przez urząd, stanowi załącznik do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Oznacza to, że każdy błąd w tej dokumentacji może skutkować odrzuceniem wniosku i koniecznością jego poprawy. Często kosztem opóźnień i kar umownych wobec nabywców lokali.

Deweloperzy, którzy nie przewidzieli takich trudności, mogą napotkać poważne problemy finansowe i wizerunkowe. W praktyce odpowiedzialność za błędy ponoszą projektanci oraz kierownik budowy, który musi zrealizować inwestycję na podstawie dokumentu niezweryfikowanego formalnie. Taka sytuacja stoi w sprzeczności z ideą systemowego nadzoru nad bezpieczeństwem budowlanym. 

Utrudniona koordynacja i niejasne standardy

Polska Izba Inżynierów Budownictwa postulowała, aby zamiast obecnego projektu technicznego pozostać przy starej formie projektu budowlanego, a do realizacji inwestycji powołać projekt wykonawczy.

Projekt techniczny miał w założeniu odciążyć projekt budowlany z nadmiaru szczegółów, koncentrując się na aspektach wykonawczych. W praktyce jednak nowy podział dokumentacji spowodował chaos kompetencyjny i pogorszenie koordynacji między branżami. Brak jasno określonych wytycznych co do zawartości projektu technicznego sprawia, że projektanci często nie wiedzą, jakie elementy powinny się w nim znaleźć. Organy PINB z kolei otrzymują rozbudowane i niejednolite dokumentacje, których analiza przekracza ich możliwości kadrowe.

– Projekt techniczny i trójpodział projektu nie sprawdził się, ponieważ przenosi na końcowy etap budowy ryzyko na inwestora i projektantów. Jednocześnie powoduje znaczący wzrost obowiązków kierownika budowy oraz organów nadzoru budowlanego. Części techniczne projektu budowlanego mają wpływ na bezpieczeństwo ludzi – a to powinno być absolutnym priorytetem – mówi Rafał Zarzycki, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, inspektor nadzoru budowlanego i właściciel biura projektowego. 

Podział projektu utrudnia koordynację pracy projektantów. Zdaniem eksperta projekt techniczny nie tylko nie usprawnił procesu inwestycyjnego, ale wręcz utrudnił procedurę uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

– Polska Izba Inżynierów Budownictwa postulowała, aby zamiast obecnego projektu technicznego pozostać przy starej formie projektu budowlanego, a do realizacji inwestycji powołać projekt wykonawczy. Dzięki takiemu rozwiązaniu szczegóły techniczne byłyby przekazywane na budowę w formie projektu wykonawczego, natomiast projekt budowlany – podzielony na dwie części – zawierałby kwestie kluczowe dla bezpieczeństwa ludzi oraz rozwiązywałby zagadnienia urbanistyczno-architektoniczne – dodaje Rafał Zarzycki.  

Obecnie projekty zagospodarowania terenu i część architektoniczno-budowlana nie rozwiązują wielu istotnych problemów. Inwestorzy często mylnie zakładają, że te dwa elementy projektu wystarczają do rozpoczęcia budowy. A tak nie jest. 

– Moim zdaniem należy zlikwidować projekt techniczny i powrócić do starej formy projektu budowlanego. Należy też wprowadzić do ustawy obowiązkowy projekt wykonawczy – szczegółowy, przeznaczony wyłącznie do realizacji inwestycji przez kierownika budowy (oczywiście z wyjątkiem prostych, małych domów jednorodzinnych) – twierdzi wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. 

Przeczytaj: CPI Property Group rusza z pierwszą inwestycją deweloperską w Polsce​

Zdania są jednak podzielone

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, obowiązujące przepisy są w tej materii wystarczające i nie wymagają zmian.

– Rozwiązanie ograniczające zakres sprawdzenia dokumentacji budowlanej przez organ AAB istnieje w Polsce od dekad. Przyjęto, że organy dysponujące ograniczoną ilością czasu i brakiem kadry inżynierskiej oraz narzędzi IT. Nie są w stanie w rozsądnym czasie przeprowadzić kompleksowej weryfikacji rozwiązań projektowych. Dlatego obowiązek ten leży na zawodach zaufania publicznego – architektach i inżynierach, którzy są autorami, wykonawcami i nadzorcami procesu budowlanego – mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD. 

Architekci i inżynierowie weryfikowani są przez właściwe izby zawodowe, podlegają ubezpieczeniu oraz są obowiązani do stosowania aktualnych zasad wiedzy technicznej w budownictwie.

– Nie jest nam znany kraj UE, w którym organ AAB dokonałby weryfikacji dokumentacji budowlanej w całości, tj. np. ponownie przeliczał obciążenia statyczne konstrukcji. Postulaty wyrażane obecnie w przestrzeni publicznej jednoznacznie zmierzają wręcz do zwiększenia uprawnień np. architekta, za przyjęte rozwiązania projektowe – dodaje Michał Leszczyński. 

PZFD nie widzi również konieczności wprowadzania zmian w odniesieniu do audytu projektu technicznego czy jego standaryzacji, np. przez niezależnych rzeczoznawców branżowych. 

– Wskazany wyżej model odpowiedzialności samodzielnych uczestników procesu budowlanego jest w pełni wystarczalny do zapewnienia prawidłowości i jakości realizowanych inwestycji – zwłaszcza rozwiązania dotyczące nadzoru inwestorskiego. Szereg budynków, w tym coraz więcej mieszkalnych, podlega dodatkowo certyfikacji zrównoważonego rozwoju, badającej kilkadziesiąt aspektów funkcjonalnych i jakościowych. W związku z tym nie widzimy potrzeby dodawania kolejnego elementu do funkcjonujących rozwiązań, które już obecnie opierają się na profesjonalizmie zawodów zaufania publicznego – deklaruje Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego PZFD. 

Zdaniem eksperta

Budujemy na zaufaniu? Projekt techniczny bez realnej weryfikacji

Środowisko architektoniczne i budowlane od dawna apeluje o uregulowanie kwestii projektu technicznego. Choć pełni on kluczową rolę w procesie inwestycyjnym, nie podlega żadnej rzeczywistej weryfikacji – ani przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, ani przez nadzór budowlany. Polski Związek Firm Deweloperskich, choć dyplomatycznie, sprzeciwia się zmianom – dla deweloperów dodatkowa kontrola to potencjalne wąskie gardło procesu.

Projekt techniczny często powstaje po macoszemu, bez realnego nadzoru, a odpowiedzialność za jego błędy ponoszą projektanci, a konsekwencje kierownik budowy. Brakuje też jasnych zasad dotyczących formy i zawartości – inwestorzy oczekują szybkiego efektu, nie zawsze chcąc płacić za szczegółowe opracowanie. Projekt trafia na budowę, a jego daty i zawartość mogą być dowolnie manipulowane – dopóki nie zostanie wprowadzony obowiązek cyfryzacji z podpisem kwalifikowanym.

Niepokoi też fakt, że projektanci mogą nawet nie wiedzieć, że zostali przypisani do konkretnego projektu. Ich dane, podpisy, a nawet uprawnienia bywają wykorzystywane bez ich wiedzy. System nie pozwala im monitorować, gdzie pojawiają się ich nazwiska – w przeciwieństwie do projektów architektoniczno - budowlanych, których autorstwo architekt może śledzić na swoim koncie w Izbie Architektów.

Nowelizacja prawa budowlanego może jeszcze pogłębić problem. Projekt techniczny ma być weryfikowany jedynie pod kątem formalnej kompletności dokumentów, bez analizy merytorycznej. Oznacza to, że nawet poważne braki projektowe mogą przejść niezauważone – aż do momentu, gdy pojawią się wady, usterki lub roszczenia nabywców. Wówczas jedyne, co pozostaje, to długotrwałe postępowania sądowe lub skargi do izb zawodowych.

Monika Mizińska

inżynier budowlany o specjalności architektonicznej, była kierownik jednostki PINB w Świnoujściu oraz PINB w Policach

Czas na legislacyjne porządki? 

 Należy zlikwidować projekt techniczny i powrócić do starej formy projektu budowlanego.

Eksperci z branży budowlanej postulują powrót do dawnego modelu: spójnego projektu budowlanego jako podstawy formalnoprawnej oraz odrębnego projektu wykonawczego przekazywanego bezpośrednio na budowę. Takie rozwiązanie usprawniłoby proces inwestycyjny, ograniczyło ryzyko błędów i przywróciło logikę odpowiedzialności zawodowej.

Projekt wykonawczy ułatwia realizację inwestycji – porządkuje budowę, pozwala na mądrą koordynację, usprawnia działania. Z kolei projekt techniczny z kolei miał zawierać elementy istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji (obliczenia statyczne, instalacje gazowe, ochrona przeciwpożarowa). Ale w praktyce te elementy powinny być częścią właściwego projektu budowlanego, nie projektu technicznego. Projekt budowlany – pozbawiony zbędnych detali – byłby dobrą podstawą do przeprowadzenia procesu formalnoprawnego i uzyskania decyzji administracyjnych.

Zdaniem eksperta projekt techniczny posiada wiele wad. Nie jest jasno określony w rozporządzeniu, a sama jego nazwa sugeruje, że służy realizacji budowy, gdy tak naprawdę jest wymagany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ma on potwierdzić spełnienie warunków bezpieczeństwa konstrukcyjnego, użytkowego i pożarowego – a te kwestie powinny być zatwierdzane już na etapie pozwolenia na budowę, nie dopiero przy jego zakończeniu.

Dopasować zastosowanie

– Kolejny istotny aspekt: projekt budowlany – zarówno pod względem zawartości, jak i formy – powinien dotyczyć wyłącznie spraw formalnych i bezpieczeństwa, zgodnie z art. 5 Prawa budowlanego. To projekt do decyzji urzędowych. Projekt wykonawczy natomiast powinien być dokumentem przeznaczonym do realizacji budowy – zawierać szczegóły techniczne, zestawienia, detale – i być efektem ścisłej koordynacji całego zespołu projektowego – wylicza Rafał Zarzycki. 

Niestety projektanci często nie wiedzą, jak mają wyglądać poszczególne projekty.

– Skutkuje to przeładowywaniem archiwów organów PINB (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego) obszerną, często zbędną dokumentacją. Obecnie PINB-y są przeciążone ilością dokumentów i ich analizą – dodaje inspektor nadzoru budowlanego. 

– Organy PINB powinny mieć możliwość zgłoszenia weta do dokumentacji, jeśli zauważą w niej rażące błędy. Nowelizacja Prawa budowlanego w zakresie bezpieczeństwa nie jest trafiona. Urzędnicy muszą cofnąć projekt budowlany i projekt techniczny inwestorowi, ale nie mają żadnego wpływu na jego opracowanie. Rozumiem intencję, że to projektanci ponoszą odpowiedzialność, ale co w przypadku, gdy powiatowy inspektor nadzoru zauważy poważny błąd? Przecież również ma uprawnienia budowlane. Co się stanie, gdy projekt zginie, a dojdzie do katastrofy budowlanej z powodu błędnych obliczeń gazowych czy konstrukcyjnych? – pyta Rafał Zarzycki. 

Podsumowując: stary zakres i forma projektu budowlanego były właściwe. Nowa struktura wprowadza chaos. Projekty są źle koordynowane, a projekt techniczny – niezatwierdzany formalnie – często zawiera błędy, które uniemożliwiają wydanie pozwolenia na użytkowanie. Wcześniej projekty były weryfikowane pod względem formalnoprawnym przed rozpoczęciem budowy, co ograniczało koszty i ryzyko.

Główne wnioski

1. Brak weryfikacji projektu technicznego może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa i przejrzystości procesu budowlanego. Odpowiedzialność za ewentualne błędy spada na projektantów i kierowników budów, mimo że dokument nie jest formalnie zatwierdzany przez żaden urząd.
2. Obowiązująca struktura dokumentacji projektowej wprowadza chaos zamiast porządku. Projekt techniczny miał uprościć procedury, ale w rzeczywistości skomplikował je jeszcze bardziej i obciążył wszystkie strony dodatkowymi obowiązkami.
3. Potrzebna jest pilna nowelizacja Prawa budowlanego. Eksperci apelują o likwidację projektu technicznego jako odrębnej jednostki oraz o przywrócenie logicznego i czytelnego podziału ról w procesie inwestycyjnym.