Budownictwo społeczne i komunalne. Wreszcie są konkrety

Sektor mieszkaniowy w Polsce czekał na ten moment od dłuższego czasu. Zapowiedzi realnego wsparcia dla sektora budownictwa społecznego i komunalnego padały ze strony polityków partii rządzącej od wielu miesięcy. Cały czas brakowało jednak konkretów. 

Projekt ustawy mieszkaniowej autorstwa Nowej Lewicy, który przyjął wczoraj rząd, jest krokiem milowym w rozwoju budownictwa społecznego w Polsce.

Według przepisów przyjętych przez rząd 18 marca samorządy mają mieć możliwość ubiegania się o bezzwrotną dotację na budowę mieszkań i remont pustostanów, która może pokryć nawet 80 proc. wartości inwestycji. Dzięki temu w 2025 r. może zostać sfinansowanych nawet 15 tys. mieszkań komunalnych i społecznych.

Ustawa przewiduje także wsparcie dla uczelni publicznych na budowę i modernizację akademików oraz wprowadza zmiany w funkcjonowaniu Kont Mieszkaniowych – obniżenie minimalnej miesięcznej wpłaty do 300 zł, podwyższenie premii do 4 proc. oraz zniesienie limitu wieku oszczędzających. Dodatkowo gminy zyskają możliwość samodzielnego ustalania minimalnej liczby miejsc parkingowych dla inwestycji mieszkaniowych.

– Projekt ustawy mieszkaniowej autorstwa Nowej Lewicy, który przyjęła Rada Ministrów, jest krokiem milowym w rozwoju budownictwa społecznego w Polsce. Ustawa uwalnia rekordowe środki na budowę i remonty mieszkań komunalnych i TBS-owskich. Do końca czerwca tego roku uruchomimy na ten cel aż 2,5 mld zł, a w perspektywie do 2030 r. – nawet do 45 mld zł – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.  

Zmian będzie więcej.

– Ponadto ustawa przedłuży program tanich kredytów dla TBS-ów/SIM-ów i spółdzielni mieszkaniowych, zabezpieczy środki z Funduszu Dopłat na akademiki, ograniczy prywatyzację mieszkań społecznych, da priorytet dla inwestycji współfinansowanych z KPO, ucywilizuje zasady cesji partycypacji w „starym” zasobie TBS-owskim i obniży wysokość partycypacji dla nowo powstających mieszkań społecznych [z dzisiejszego poziomu 30 proc. do maksymalnie 15 proc. kosztów budowy – red.] – dodaje Tomasz Lewandowski.

Zdaniem eksperta

Krok w dobrą stronę

Rządowe plany zwiększenia nakładów na budownictwo społeczne i komunalne to krok w dobrym kierunku. Poprawa sytuacji mieszkaniowej w Polsce, zwłaszcza tych osób, które szczególnie potrzebują wsparcia ze strony państwa, powinna być naszym priorytetem w najbliższych miesiącach i latach. Proponowane sfinansowanie 15 tys. mieszkań komunalnych i społecznych jest kroplą w morzu potrzeb, która całkowicie nie rozwiąże problemu mieszkalnictwa i deficytu mieszkań, wierzę jednak, że to dopiero początek dobrych zmian. W tym kontekście kluczowe będzie również monitorowanie i ocena efektywności tych inwestycji. Ważne, żeby rzeczywiście odpowiadały na potrzeby mieszkańców i przyczyniały się do poprawy ich jakości życia. Sukces tej inicjatywy zdecydowanie zależy od skutecznej realizacji i zarządzania tymi środkami na poziomie lokalnym.

Jesteśmy również o krok od skutecznego uchylenia tzw. normatywu parkingowego z ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ustawowy odgórny wskaźnik parkingowy nie uwzględniał specyfiki lokalnych uwarunkowań, takich jak dostępność transportu publicznego czy zmieniające się preferencje mieszkańców, które coraz częściej kierują się w stronę zrównoważonej mobilności i np. korzystania z komunikacji miejskiej.

Joanna Maj

radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni

Spór o zmiany w mieszkalnictwie: Ministerstwo Funduszy kontra Ministerstwo Rozwoju

Polityka mieszkaniowa – nie mylić z programami mieszkaniowymi – powinna opierać się na równoległym rozwoju wielu gałęzi wspierających mieszkalnictwo.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, nad którym pracuje rząd, wywołał poważne rozbieżności między Ministerstwem Funduszy i Polityki Regionalnej (MFiPR) a Ministerstwem Rozwoju i Technologii (MRiT). Kluczowe kwestie dotyczyły przede wszystkim limitów wsparcia dla budownictwa społecznego, zasad najmu instytucjonalnego oraz wydłużenia okresu ochrony mieszkań przed wykupem. W odpowiedzi na zgłoszone uwagi MRiT podtrzymuje swoje stanowisko, argumentując konieczność ochrony zasobu mieszkań dla osób o niższych dochodach.

Jednym z głównych punktów spornych była kwestia limitu finansowego wsparcia dla inwestycji budownictwa społecznego i czynszowego, które korzystają ze środków z Funduszu Dopłat oraz z likwidowanego Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM). MFiPR zaproponowało, aby łączna kwota wsparcia nie przekraczała 45 proc. wartości inwestycji, argumentując, że takie rozwiązanie zapobiega podwójnemu finansowaniu oraz daje gminom większą swobodę w kształtowaniu polityki mieszkaniowej.

MRiT odrzuciło tę propozycję, wskazując, że kluczowym celem nowej regulacji jest zmniejszenie kosztów własnych najemców. Resort rozwoju podkreśla, że tak wysokie wsparcie publiczne powinno przekładać się na obniżenie wysokości partycypacji, aby mieszkania były bardziej dostępne dla osób o niskich dochodach. Zdaniem MRiT usunięcie tego ograniczenia mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której koszty budowy byłyby częściowo przenoszone na najemców, co jest sprzeczne z ideą społecznego budownictwa czynszowego.

– ​​Polityka mieszkaniowa – nie mylić z programami mieszkaniowymi – powinna opierać się na równoległym rozwoju wielu gałęzi wspierających mieszkalnictwo. Zasadna wydaje się proporcja 40/40/20, gdzie 40 proc. wsparcia dotyczy osób najuboższych – mieszkania socjalne, 40 proc. zaspokaja potrzeby tak zwanej luki czynszowej, a więc osób zarabiających zbyt dużo, aby otrzymać mieszkanie socjalne, a jednocześnie zbyt mało, aby móc pozwolić sobie na wzięcie kredytu hipotecznego na standardowych warunkach – mieszkania komunalne oraz 20 proc. kierowane jest do pozostałego rynku, wspierając podaż również od strony deweloperów – mówi dr inż. Anita Makowska, analityk rynku nieruchomości z Uniwersytetu Wrocławskiego. 

Ekspertka podkreśla, że ostatni trzon ma swoje uzasadnienie, ponieważ to właśnie rynek deweloperski nie tylko ma fizyczne możliwości skutecznego zmniejszania luki mieszkaniowej, ale również wpływa na wzrost dynamiki PKB kraju (budownictwo zajmuje dzisiaj około 9 proc. PKB), stwarza miejsca pracy i dostarcza produkt o ponadprzeciętnym standardzie w dobrych lokalizacjach miejskich.

– W Polsce brakuje nie tyle zachowania tej proporcji, co polityki mieszkaniowej w ogóle, zasadna wydaje się każda ustawa umożliwiająca wsparcie budownictwa w różnym zakresie. Jeśli zaczynamy od wsparcia budownictwa komunalnego czy społecznego to droga jest dobra byleby na tym nie poprzestano – dodaje dr inż. Anita Makowska. 

Kolejna kwestia sporna dotyczy likwidacji RFRM i przekazania nadzoru nad dochodzeniem roszczeń związanych z jego środkami. MFiPR argumentowało, że po likwidacji funduszu jego rozliczeniami powinien zająć się minister ds. budownictwa, czyli MRiT, ponieważ to on odpowiada za politykę mieszkaniową. Jednocześnie resort funduszy zwrócił uwagę na potrzebę uproszczenia procesu monitorowania środków publicznych tak, aby nie były one kontrolowane przez kilka różnych podmiotów, co mogłoby prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych.

MRiT przychyliło się do tej uwagi, uznając, że przekazanie kompetencji do jednego resortu jest zasadne. Zwróciło jednak uwagę, że obecnie to MFiPR ma pełną dokumentację dotyczącą funduszu i powinno przekazać ją wraz z odpowiednimi narzędziami monitorującymi.

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych zapisów projektu jest całkowite wyeliminowanie możliwości zawierania umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS). MFiPR uważa, że jest to zmiana idąca zbyt daleko i postulowało, by taka opcja została zachowana przynajmniej w mniejszych miejscowościach, gdzie rynek wynajmu jest ograniczony, a dostępność mieszkań na własność – niewielka.

MRiT stanowczo odrzuciło tę propozycję, argumentując, że budownictwo społeczne powinno pozostać w pełni czynszowe. Zdaniem resortu mechanizm dojścia do własności wypacza pierwotną ideę SIM i TBS, ponieważ mieszkańcy, których sytuacja finansowa się poprawia, powinni opuszczać zasób społeczny, robiąc miejsce dla kolejnych osób potrzebujących wsparcia. MRiT zaznaczyło również, że regulacja ta dotyczy tylko nowych inwestycji, więc gminy, które już przystąpiły do SIM, nie będą objęte tymi zmianami.

Ostatnia istotna różnica zdań dotyczy okresu, po którym lokale wybudowane przy wsparciu publicznym mogą być sprzedawane. MFiPR skrytykowało propozycję wydłużenia tego okresu z 15 do 25 lat, wskazując, że może to utrudnić zarządzanie zasobem mieszkaniowym w dłuższej perspektywie. Ministerstwo argumentuje, że warunki społeczno-gospodarcze zmieniają się dynamicznie i ograniczenie możliwości sprzedaży na tak długi czas może być niepraktyczne.

MRiT uzasadnia swoją propozycję wzrostem poziomu wsparcia publicznego – w niektórych przypadkach sięgającego nawet 80 proc. wartości inwestycji. Tak duże zaangażowanie środków państwowych wymaga dłuższego okresu ochrony mieszkań przed wykupem, aby zagwarantować ich dostępność dla kolejnych najemców. Resort rozwoju zwrócił również uwagę, że propozycja ta została pozytywnie oceniona przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego oraz Instytut Rozwoju Miast i Regionów.

– Z punktu widzenia tej ustawy istotna jest weryfikacja możliwości zrealizowania jej założeń. Pamiętamy przecież historyczne obietnice 3 mln mieszkań. Ze wstępnych obliczeń wynika, że planowana kwota przeznaczona na budownictwo socjalne i komunalne jest niezbędnym minimum [pewnie przy założeniu dofinansowania gmin na poziomie niższym niż 80 proc. – red.], zwłaszcza jeśli środki te mają być przeznaczone na remonty i modernizację. Podane kwoty, nawet jeśli nie są w pełni wystarczające, są na tyle realne, że zakładane wsparcie finansowe nie jest z góry traktowane jako pusta obietnica, ale opiera się na dobrych założeniach – twierdzi analityk rynku nieruchomości z Uniwersytetu Wrocławskiego.

Jej zdaniem, gorzej jest z fizycznymi możliwościami zapewnienia terminów prowadzonych inwestycji, ekip budowlanych czy dostępności materiałów. 

– Warto również przyjrzeć się ostatecznym warunkom dostępu do tych lokali. Najniższa grupa społeczna zagrożona bezdomnością to dziś 120 tys. osób, a więc 0,3 proc. społeczności. Znacznie większą grupę stanowią osoby niekwalifikujące się do otrzymania mieszkań socjalnych. Trzeba odpowiednio dobrać warunki dostępu do mieszkań komunalnych, aby zapewnić sprawiedliwy dostęp, ale i przygotować na tyle dobrą ofertę, aby te mieszkania zapełnić. To może okazać się znacznie większym wyzwaniem, niż wygospodarowanie w budżecie dodatkowych środków na wsparcie mieszkalnictwa – podkreśla dr inż. Anita Makowska. 

Ministerstwo ds. Polityki Senioralnej zgłasza poprawki do projektu ustawy o mieszkalnictwie

Bardzo ważne poprawki do projektu ustawy przedstawiła także minister ds. polityki senioralnej. Kluczowe zmiany mają ułatwić seniorom dostęp do mieszkań dostosowanych do ich potrzeb. Co ważne, Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) już się do tych propozycji odniosło.

Jednym z głównych problemów, na który zwrócono uwagę, jest sytuacja osób starszych zamieszkujących w budynkach bez windy na wyższych kondygnacjach. Wiele z nich, ze względu na ograniczenia zdrowotne, ma poważne trudności w codziennym funkcjonowaniu. Minister ds. polityki senioralnej zaproponował rozwiązanie umożliwiające takim osobom przeprowadzkę do mieszkań komunalnych, dostosowanych do ich potrzeb, pod warunkiem wynajęcia gminie swojego dotychczasowego lokalu.

W odpowiedzi na rosnącą liczbę seniorów w Polsce ministerstwo zaproponowało wprowadzenie umowy najmu senioralnego. Byłaby to specjalna forma wynajmu lokalu z zasobu gminnego dla osób starszych, spełniająca określone kryteria:

• Senior mógłby wynająć lokal w budynku wyposażonym w windę lub położonym na pierwszej kondygnacji.
• Warunkiem zawarcia umowy byłoby przekazanie gminie swojego dotychczasowego mieszkania, jeśli znajduje się ono w budynku bez windy na wyższej kondygnacji.
• Gmina mogłaby podnajmować przejęte mieszkanie osobom oczekującym na lokal komunalny.
• Seniorzy nie musieliby spełniać kryterium dochodowego, co odróżniałoby ich sytuację od standardowych najemców mieszkań komunalnych.

– Zaproponowany projekt, którego ideą jest rozwiązanie problemu tzw. „więźniów 4-go piętra”, czyli osób w wieku późnej dojrzałości (seniorów) zamieszkujących wyższe kondygnacje budynków mieszkalnych nieposiadających wind, wymaga – oprócz pogłębionej analizy prawnej w zakresie procedur wynikających z samego najmu oraz udostępniania lokalu – rozważenia poziomu kosztów o charakterze finansowym (i tu już rodzi się pytanie – kto i z jakich środków będzie płatnikiem działań związanych z wdrażaniem i realizacją projektu), ale przede wszystkim emocjonalno-społecznych takiego przedsięwzięcia – zwraca uwagę Piotr Stelmaszewski, gerontolog, specjalista opieki senioralnej.

Zdaniem eksperta zgodnie z utartym, lecz wielokrotnie potwierdzanym powiedzeniem, iż „starych drzew się nie przesadza”, należy spodziewać się bardzo zróżnicowanego odbioru idei projektu zarówno przez jego bezpośrednich beneficjentów (seniorów), jak i tych o charakterze pośrednim (bliskich i rodzinę).

– Proces swoistej zamiany miejsca zamieszkania to także zmiana otoczenia sąsiedzkiego, które w chwili obecnej pełni istotną rolę wspierająco-opiekuńczą dla osób starszych – zarówno w realizowanych przez gminy programach wsparcia osób o ograniczonej samodzielności, jak i w wymiarze nieformalnym – dodaje Piotr Stelmaszewski.

Zgłoszone propozycje zmian przewidują także formalne określenie „osoby starszej” w kontekście ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowa definicja miałaby nawiązywać do ustawy o osobach starszych, co pozwoliłoby na lepsze dostosowanie polityki mieszkaniowej do realnych potrzeb demograficznych kraju.

Ministerstwo zaproponowało również określenie konkretnych zasad wypowiadania umowy najmu senioralnego:

• Gmina nie mogłaby wypowiedzieć umowy najmu senioralnego bez ważnej przyczyny.
• W przypadku wypowiedzenia umowy przez seniora, okres wypowiedzenia wynosiłby 3 lata.
• Właściciele mieszkań przekazanych gminie mogliby je odzyskać po zakończeniu umowy, ale nie wcześniej, niż po upływie okresu wypowiedzenia.

Taka konstrukcja ma na celu zapewnienie stabilności najmu oraz ochronę praw zarówno seniorów, jak i gmin.

Minister Krzysztof Paszyk odniósł się do zgłoszonych uwag. Resort wskazał, że propozycje Ministerstwa ds. Polityki Senioralnej są interesujące i zgodne z ideą zwiększenia dostępności mieszkań dla osób starszych, jednak wymagają dopracowania.

Najważniejsze zastrzeżenia MRiT:

• Kwestia wynajmu mieszkań seniorów gminie – MRiT zwróciło uwagę, że wprowadzenie obowiązku wynajęcia lokalu przez seniora może prowadzić do problemów prawnych oraz trudności w egzekwowaniu tego zobowiązania.

• Brak mechanizmu zapewniającego równoważność mieszkań – resort rozwoju zaznaczył, że może dojść do sytuacji, w której seniorzy przekazują gminie mieszkania o znacznie wyższej wartości, a w zamian otrzymują tańsze lokale, co może budzić wątpliwości co do sprawiedliwości systemu.

• Kwestie techniczne – propozycja regulacji dotyczących okresów wypowiedzenia może powodować trudności w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi gmin, zwłaszcza jeśli mieszkania przekazane przez seniorów okażą się trudne do wynajęcia.

Choć MRiT nie odrzuciło propozycji Ministerstwa ds. Polityki Senioralnej, to jasno dało do zrozumienia, że wymagają one dalszych konsultacji. Kluczowym wyzwaniem będzie stworzenie sprawnie działającego systemu, który umożliwi seniorom przeprowadzkę do lepszych warunków, jednocześnie zabezpieczając interesy gmin i osób oczekujących na lokale komunalne.

W związku z rosnącą liczbą seniorów w Polsce i prognozowany wzrost ich udziału w populacji do 40 proc. w 2050 r., kwestie dostosowania polityki mieszkaniowej do potrzeb osób starszych stają się priorytetem nie tylko Ministerstwa ds. Polityki Senioralnej, ale również właśnie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. 

Główne wnioski

1. Rekordowe wsparcie finansowe dla budownictwa społecznego i komunalnego. Rząd przyjął projekt ustawy, który przewiduje dwuipółkrotne zwiększenie środków na budownictwo społeczne i komunalne. W 2025 r. samorządy otrzymają możliwość ubiegania się o dotacje na budowę mieszkań i remont pustostanów, które mogą pokryć nawet 80 proc. wartości inwestycji. Do końca roku planowane jest uruchomienie 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych, a do 2030 r. – nawet 45 mld zł.
2. Nowe rozwiązania dla mieszkańców i uczelni. Ustawa wprowadza wsparcie dla uczelni publicznych na budowę i modernizację akademików oraz reformuje Konta Mieszkaniowe – obniżając minimalną wpłatę do 300 zł i zwiększając premię mieszkaniową do 4 proc. Gminy zyskają także większą autonomię w ustalaniu minimalnej liczby miejsc parkingowych w inwestycjach mieszkaniowych.
3. Ograniczenie prywatyzacji mieszkań społecznych i zmiany w SIM/TBS. Projekt ustawy zakłada ograniczenie sprzedaży mieszkań wybudowanych z publicznych środków przed upływem 25 lat. Wprowadzono też regulacje dotyczące czynszów i zasad funkcjonowania społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Obniżona zostanie także wysokość partycypacji w kosztach budowy nowych mieszkań społecznych – z 30 proc. do maksymalnie 15 proc.