Rynek nieruchomości komercyjnych w naszym regionie wyraźnie przyspieszył. Polska z rekordem liczby transakcji

Według najnowszej analizy JLL i iO Partners po mocnym I półroczu 2025 r. rynek inwestycyjny CEE wraca na ścieżkę wzrostu, a Polska – mimo niższego wolumenu – notuje rekord liczby transakcji. Na czele jest logistyka z falą umów sale & leaseback. Tuż za nią parki handlowe i biura w miastach regionalnych. Obniżki stóp i większa aktywność kapitału z regionu poprawiają warunki domykania transakcji, choć szerokie widełki wycen nadal premiuje aktywa core+ i selektywne podejście. 

CEE: silny popyt i różne ścieżki wzrostu

Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej był w pierwszej połowie 2025 r. znacznie bardziej aktywny niż rok temu.

Czechy wyszły na prowadzenie dzięki dużym transakcjom przemysłowo‑logistycznym oraz kilku głośnym zmianom właścicielskim w hotelach w Pradze. Na Węgrzech popyt – głównie krajowy – szybko odrabia straty. Na Słowacji silny wzrost wolumenu przy mniejszej liczbie transakcji wskazuje na większą selektywność inwestorów. 

Rumunia odnotowała lekkie schłodzenie, ale nadal realizuje pojedyncze, istotne transakcje w biurach i handlu. Na tym tle Polska wyróżnia się szeroką bazą transakcji i rosnącym udziałem rodzimego kapitału.

Polska: rekord liczby transakcji i przesunięcie środka ciężkości

– Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej był w pierwszej połowie 2025 r. znacznie bardziej aktywny niż rok temu. Inwestorzy wrócili do sektorów biurowego oraz handlowego. Natomiast magazyny odnotowały najwyższy poziom aktywności, odpowiadając za ponad 30 proc. wartości wszystkich transakcji. Największym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się obecnie nieruchomości magazynowe wynajmowane jednemu najemcy w oparciu o długoterminowe umowy oraz projekty typu sale & lease back. W ich ramach dotychczasowy właściciel pozostaje najemcą. Takie aktywa zapewniają stabilność dochodów w długim horyzoncie czasowym. Minimalizują też koszty zarządcze po stronie inwestora – mówi Katarzyna Kotkowska, Director, Investment, Poland & Czech Republic, SEGRO.

W I połowie 2025 r. w Polsce domknęło się 61 transakcji. To absolutny rekord. Wartość (ok. 1,5 mld euro) była niższa r/r, ale liczba i rozkład transakcji pokazują zmianę jakościową. Inwestorzy chętniej realizują mniejsze, cząstkowe zakupy. Instytucje zachodnie – przy utrzymującej się premii za ryzyko i kosztach finansowania – zostawiły nieco miejsca funduszom z CEE, Skandynawii oraz inwestorom prywatnym. 

Magazyny przyciągnęły największy kapitał, handel – głównie w formacie parków handlowych – zanotował rekord liczby transakcji. Biura poza Warszawą zyskały na znaczeniu dzięki aktywności w Krakowie i we Wrocławiu.

– Sektor magazynowy udowodnił w pierwszej połowie 2025 r. swoją pozycję niekwestionowanego motoru napędowego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Z wolumenem transakcji na poziomie niemal 700 mln euro, co oznacza wzrost o blisko 140 proc. r/r, odnotowaliśmy najlepszy wynik dla pierwszego półrocza od 2021 r. – mówi Michał Mania, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, JLL Polska.

Szczególną uwagę przykuwa rosnąca popularność transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego – flagowym przykładem jest przejęcie dwóch fabryk Eko‑Okna przez fundusz Realty Income.

– Przewidujemy, że tego typu operacje mogą stanowić nawet 30-40 proc. całorocznego wolumenu, cementując pozycję Polski jako kluczowego rynku dla takiego kapitału – dodaje Michał Mania.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Stała kadra trzyma się mocno

Za obecną aktywność odpowiadają głównie inwestorzy działający w Polsce od lat oraz nowi gracze z regionu CEE i krajowe firmy znające lokalne warunki i ryzyka.

– Dla innych inwestorów, zwłaszcza tych spoza regionu, aktualna sytuacja geopolityczna pozostaje przedmiotem wnikliwej analizy. Obecne uwarunkowania wpływają raczej na wydłużenie procesu decyzyjnego niż na same decyzje inwestycyjne, zwłaszcza jeśli brana jest pod uwagę pozytywna aktywność najemców na rynku – podkreśla Katarzyna Kotkowska.

Sektory biurowy i handlowy cieszą się dużym powodzeniem, szczególnie w przypadku mniejszych nieruchomości o wartości do 20-30 mln euro.

– Niski próg wejścia i atrakcyjne stopy kapitalizacji sprawiły, że polscy prywatni inwestorzy stali się najbardziej aktywnymi graczami w tych segmentach – diagnozuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.

Magazyny: Sale and Leaseback (SL&B) w mainstreamie, a wyceny blisko kosztów odtworzenia

Na rynku najbardziej widoczni są dziś inwestorzy z regionu CEE oraz wyspecjalizowane fundusze SL&B.

W logistyce coraz częściej to korporacje inicjują proces, monetyzując nieruchomości i pozostając najemcą na długie okresy. Obok rekordowej sprzedaży zakładów Eko‑Okien, na rynek trafiły m.in. aktywa dystrybucyjne LPP czy portfel czterech obiektów przemysłowych przejęty przez Adventum.

Wzrost średniej wielkości transakcji, widoczny pipeline i aktywność inwestorów CEE (Trigea, Generali, Accolade), funduszy SL&B, a także podmiotów z krajów bałtyckich i francuskich SCPI tworzą wielowątkowy popyt.

– Na rynku najbardziej widoczni są dziś inwestorzy z regionu CEE oraz wyspecjalizowane fundusze SL&B. W segmencie do 30 mln euro aktywne są też podmioty z krajów bałtyckich i francuskie SCPI, a w core+ wyróżniają się Rysy Properties. Z ostrożnym optymizmem obserwujemy potencjalny powrót kapitału instytucjonalnego z Niemiec i USA – zauważa Michał Mania.

Rozjazd oczekiwań cenowych i implikacje dla deal‑makingu

Mimo lepszych warunków finansowania luka między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących nadal wydłuża procesy decyzyjne. Część właścicieli przyjmuje strategię wait‑and‑see, licząc na dalszą poprawę sentymentu. Na rynku dominuje produkt core+, ze stopami kapitalizacji w przedziale 6,75–7,25 proc. i wartością kapitałową rzędu 800 euro za 1 m kw., czyli blisko kosztów odtworzenia. Taki punkt równowagi sprzyja transakcjom defensywnym i SL&B, a presję na wzrost cen może przynieść dopiero zwiększona konkurencja po stronie kupujących.

– Spodziewamy się, że całkowity wolumen transakcji w logistyce w 2025 r. może sięgnąć nawet 1,6 mld euro – wzrost o blisko 30 proc. r/r. Około 900 mln euro "jest" już na zaawansowanym etapie. Zakładamy stabilizację stóp kapitalizacji dla większości aktywów. Także premię cenową dla najlepszych projektów w Warszawie, z unikatowymi certyfikatami środowiskowymi i długimi umowami najmu. Szerokiego wzrostu cen na rynku spodziewamy się raczej w II połowie przyszłego roku – ocenia Michał Mania.

Handel: rekord liczby transakcji i przewaga parków handlowych

W handlu to nie wielkie galerie, lecz parki handlowe budowały dynamikę. Zawarto 23 transakcje, z czego 16 dotyczyło właśnie tego formatu – docenianego za mniejsze CAPEX, dywersyfikację najemców i odporność na cykle. 

Sprzedaż portfela A‑Centrum do debiutującego w Polsce czeskiego inwestora oraz zbycie Power Park Olsztyn do BIG Poland to przykłady rosnącego umiędzynarodowienia popytu. Inwestorzy szukają stabilnego dochodu, ale też ekspozycji na miasta regionalne z silnym popytem lokalnym.

Biura: ciężar przesuwa się do regionów, Warszawa trzyma poziom

Wolumen biurowy (ok. 414 mln euro) był niższy niż w ubiegłym roku, ale liczba transakcji – druga najwyższa w historii – wskazuje na dobre rozproszenie popytu. Akwizycje w Krakowie i we Wrocławiu (m.in. High5ive, City Forum – City 2) potwierdzają trwałość popytu na dojrzałe aktywa regionalne. Warszawa utrzymała udział w obrotach i zanotowała największy deal roku (Wronia 31). Sprzedaż Piastów Office Centre przez Blackstone do czesko‑polskiego JV pokazuje, że kapitał z regionu chętnie wchodzi w polskie projekty biurowe, gdy struktura najmu i lokalizacja zapewniają przewidywalność przepływów.

W tle pozostaje solidny obraz makro: realny wzrost PKB, spadek inflacji, niskie bezrobocie. Decyzje RPP o obniżkach stóp (do 5 proc. w lipcu) poprawiły koszt kapitału i sentyment, choć inwestorzy wciąż kalkulują ryzyka geopolityczne i cenowe. W takich warunkach rosną szanse na domknięcie większej liczby procesów w II połowie roku – szczególnie w magazynach oraz w handlu w formule parków.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Living/PRS: powrót do gry i transakcja referencyjna

W sektorze mieszkaniowym inwestycyjnym widać reaktywację. Poprawa finansowania, projekty przebudów (co‑living, PBSA), a przede wszystkim rekordowa transakcja portfelowa Resi4Rent → Vantage Development (ponad 2,4 mld zł, ok. 565 mln euro) tworzą nowy punkt odniesienia dla wyceny dojrzałych portfeli PRS. Jednocześnie deweloperzy notują słabszą sprzedaż detaliczną i rosnącą ofertę. Może to zwiększyć gotowość do transakcji instytucjonalnych – od forward‑fundingów po sprzedaże portfelowe gotowych aktywów.

– Ludzie są bardziej mobilni, potrzebują elastyczności i nie chcą wiązać się kredytem hipotecznym na wiele lat. Ponadto rozwój pracy zdalnej i rosnąca mobilność zawodowa napędza popyt na instytucjonalny najem. Oczekujemy w kolejnych miesiącach kontynuacji trendów obserwowanych w pierwszej połowie w 2025 r. – prognozuje Marcin Sulewski z JLL.

Co dalej: pipeline, selektywność i rola kapitału regionalnego

Na horyzoncie – według szacunków JLL – w logistyce może stopniowo pojawiać się portfel projektów o łącznej wartości blisko 3 mld euro w perspektywie 18-24 miesięcy.

Kluczowe będą: utrzymanie kosztu pieniądza na niższych poziomach, domykanie luki cenowej oraz zdolność aktywów do dostarczania przewidywalnych cash‑flowów. Selektywność rośnie, ale rośnie też bazowy popyt ze strony inwestorów regionalnych, którzy dobrze rozumieją lokalną specyfikę i szybciej podejmują decyzje. 

Zagrożenia i bariery 

Ryzyka geopolityczne znacząco ograniczają apetyt dużych globalnych inwestorów na transakcje transgraniczne.

W ostatnich kwartałach na europejskim rynku inwestycyjnym coraz wyraźniej zaznaczają się skutki niestabilności geopolitycznej i wysokich kosztów finansowania. Choć Polska pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla lokowania kapitału, to globalni inwestorzy wstrzymują się z decyzjami o transakcjach transgranicznych. Rynek nie pozostaje jednak bierny. Jego dynamikę kształtują dziś głównie gracze z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, którzy wypełniają lukę po międzynarodowych funduszach. O tym, co obecnie wpływa na ograniczoną aktywność inwestorów i które czynniki mogłyby ją przyspieszyć – poniżej.

– Ryzyka geopolityczne znacząco ograniczają apetyt dużych globalnych inwestorów na transakcje transgraniczne. Inwestorzy preferują zakupy na rodzimych rynkach, przez co jest zdecydowanie mniejsza aktywność globalnych graczy w Polsce. Jednak rynek nie lubi pustki. Ich miejsce zajęli inwestorzy z naszego regionu: Czesi, Węgrzy, Litwini, Szwedzi oraz inwestorzy z Izraela – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL

Wysokie stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na możliwości finansowania i ceny oferowane przez kupujących, co prowadzi do różnic w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi.

– Oczekiwania rynku i analityków wskazują, że banki centralne będą kontynuować obniżkę stóp procentowych w 2025 i 2026 r., co powinno pozytywnie wpłynąć na płynność rynków i wzrost wolumenów transakcji. Czynnikami, które mogą znacząco przyspieszyć tempo transakcji, są: dalsze obniżki stóp procentowych, stabilizacja sytuacji geopolitycznej, a zwłaszcza zakończenie wojny w Ukrainie. To na pewno pozytywnie wpłynie na postrzeganie Polski jako rynku inwestycyjnego – dodaje Marcin Sulewski. 

Brak kluczowych międzynarodowych graczy to jeden z głównych powodów ograniczonej aktywności inwestycyjnej w Polsce. Po intensywnym okresie zakupów – zwłaszcza w sektorze magazynowym – wielu globalnych inwestorów koncentruje się dziś na innych rynkach i klasach aktywów. Ponadto obecny poziom stóp procentowych sprzyja bardziej zdywersyfikowanym strategiom portfelowym. Czy impuls do odblokowania inwestycji w Polsce może przyjść z zachodu?

– Jedną z głównych barier ograniczających wzrost aktywności na rynku inwestycyjnym pozostaje brak kluczowych międzynarodowych inwestorów, skupionych aktualnie na rynkach Europy Zachodniej, Stanów Zjednoczonych oraz Azji. Warto zauważyć, że aktywność inwestycyjna obserwowana na rynku magazynowym w okresie po pandemii przyczyniła się do znacznego nasycenia portfeli największych inwestorów nieruchomościami komercyjnymi, szczególnie magazynowymi – twierdzi Katarzyna Kotkowska, Associate Director, Investment, Poland & Czech Republic, SEGRO

Inwestorzy dywersyfikują swoje portfele, inwestując także w inne klasy aktywów finansowych, zwłaszcza w kontekście obecnego poziomu stóp procentowych.

– Kluczowym czynnikiem, który mógłby poprawić sytuację na lokalnym rynku, byłoby zwiększenie aktywności inwestycyjnej na rynkach Europy Zachodniej. Taki scenariusz skutkowałby obniżeniem stóp kapitalizacji i wzrostem atrakcyjności rynku krajowego, zwłaszcza przy równoczesnym spadku stóp procentowych – dodaje Katarzyna Kostkowska. 

Główne wnioski

1. Polska odnotowała rekordową liczbę transakcji inwestycyjnych, mimo niższego wolumenu – dominują magazyny, parki handlowe i biura regionalne.
2. Kapitał z regionu CEE, Skandynawii i krajów bałtyckich wypełnia lukę po globalnych inwestorach, którzy wstrzymują się z decyzjami z powodu ryzyk geopolitycznych i kosztów finansowania.
3. Transakcje typu sale & leaseback oraz nieruchomości typu core+ dominują na rynku, a presję na wzrost cen mogą przynieść dopiero dalsze obniżki stóp i stabilizacja geopolityczna.