Czego naprawdę potrzebuje rynek nieruchomości? Eksperci o priorytetach polskiego mieszkalnictwa

Dyskusja o potrzebach rynku nieruchomości, zwłaszcza mieszkalnictwa, zdominowana została ostatnio przez program „Kredyt na start”. Tymczasem, jak zauważają eksperci, ani jego wdrożenie, ani brak realizacji nie rozwiąże głównych problemów tego sektora.

Rynek mieszkaniowy w Polsce wymaga natychmiastowych decyzji, które będą częścią długofalowej, systemowej strategii. Potrzebuje też polityki, która wybiega w przyszłość, ponad bieżące podziały. Gdzie zatem należy skupić uwagę i jakie obszary wymagają pilnej interwencji? Zapytaliśmy o to analityków, ekspertów i deweloperów. Ku zaskoczeniu wielu, program „Kredyt na start” nie jest priorytetem.

Usprawnić procesy administracyjne

Przewlekłość procedur administracyjnych i liczba koniecznych pozwoleń działają na niekorzyść całego sektora, podnosząc koszty, ograniczając podaż i hamując popyt. Jeśli do tego dodać częste zmiany przepisów, realizacja inwestycji może się przeciągać latami.

– Deweloperzy pilnie potrzebują uproszczenia i ujednolicenia procedur administracyjnych w skali kraju. Obecnie formalności związane z inwestycją trwają zbyt długo, nawet 4-5 lat, co przekłada się na koszty inwestycji. Ponadto istnieje duża dowolność interpretacyjna w urzędach, a tempo procedowania zależy często od sprawności lub intencji administracji samorządowej – podkreśla Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal.

W tej chwili formalności związane z inwestycją trwają zbyt długo, nawet 4-5 lat, co przekłada się na koszt inwestycji.

W podobnym tonie wypowiada się Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie ROBYG.

– Od dłuższego czasu apelujemy o przyspieszenie procedur administracyjnych na poziomie samorządowym. To kluczowy aspekt, aby móc zaoferować Polakom jak najszerszą ofertę mieszkań, w tym również atrakcyjne promocje – zaznacza Joanna Chojecka, dodając, że zainteresowanie mieszkaniami ze strony klientów jest duże.

– Zauważamy nieustającą aktywność kupujących. Naszym zdaniem popyt na mieszkania nie jest aż tak silnie powiązany z programami rządowymi, jak to się powszechnie przedstawia. Banki już teraz oferują interesujące rozwiązania finansowania dla nabywców mieszkań – dodaje przedstawicielka ROBYG.

Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, proponuje konkretne rozwiązania dotyczące inwestycji, podkreślając, że decyzje administracyjne związane z infrastrukturą techniczną realizowaną przez deweloperów powinny być wydawane szybko, a wszelkie opóźnienia obłożone wysokimi karami.

– W przypadku rozbieżnych zapisów w dokumentach planistycznych, sporne kwestie powinny być rozstrzygane na korzyść inwestora. Należy również egzekwować kary za przekraczanie terminów wydania decyzji. W sprawach dotyczących inwestycji mieszkaniowych spory powinny być rozstrzygane maksymalnie w ciągu 3-5 dni roboczych – sugeruje Ewa Palus.

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy oraz ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zwraca uwagę na konieczność wzmocnienia kadrowego urzędów oraz adekwatne wynagrodzenie urzędników.

– Potrzebna jest również efektywna cyfryzacja procedur budowlanych, ale nie chodzi o budowanie nowego systemu od podstaw, tylko o integrację istniejących zasobów, takich jak ewidencje gruntów czy elektroniczne księgi wieczyste – zauważa Piotr Jarzyński.

Jeśli, obowiązujący obecnie termin 1 stycznia 2026 r. nie zostanie odroczony co najmniej o rok, paraliż budownictwa mieszkaniowego w Polsce, w szczególności w mniejszych miejscowościach, stanie się faktem.

Wydłużyć termin na uchwalenie planów ogólnych

Reforma planistyczna, która weszła w życie 31 grudnia 2021 r., miała na celu uproszczenie i uporządkowanie przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Największym wyzwaniem jest jednak krótki termin, jaki otrzymały gminy na uchwalenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego, który przypada na 1 stycznia 2026 r. Zdaniem ekspertów, to zdecydowanie zbyt krótki okres.

– Konieczne jest wydłużenie okresu przejściowego o co najmniej pół roku. Samorządowcy są zgodni, że dotrzymanie tego terminu jest nierealne, a brak planów ogólnych spowodowałby paraliż inwestycyjny – podkreśla Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości z portalu Rynekpierwotny.pl.

Podobną opinię wyraża Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku w Otodom Analytics.

– Jeśli obecny termin nie zostanie przesunięty przynajmniej o rok, paraliż budownictwa mieszkaniowego w Polsce, szczególnie w mniejszych miejscowościach, stanie się faktem – ocenia.

Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy dodaje, że presja czasowa jest tak duża, iż niektóre samorządy mogą nie zdążyć z uchwaleniem planów, szczególnie w większych miastach, gdzie ścierają się interesy wielu grup społecznych.

Zwiększyć dostępność gruntów

Podaż gruntów jest jednym z kluczowych wyzwań całego sektora nieruchomości. Nie chodzi tu tylko o deweloperów czy inwestorów komercyjnych, ale również o zrównoważony rozwój miast i utrzymanie równowagi między podażą a popytem, co bezpośrednio wpływa na ceny mieszkań.

– Ułatwieniem mogłoby być odblokowanie gruntów Skarbu Państwa oraz gruntów należących do spółek Skarbu Państwa – analizuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem, warto także przyjrzeć się gruntom Krajowego Zasobu Nieruchomości, które w dużej mierze pozostają niewykorzystane, a zostały zablokowane pod realizację programu „Mieszkanie Plus”.

Leszek Stankiewicz, wiceprezes i dyrektor finansowy Dom Development, podkreśla, że dostępność działek bezpośrednio wpływa na ceny mieszkań.

– Nasza branża wielokrotnie apelowała o uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Niska dostępność działek skutkuje ich wysokimi cenami, co przekłada się na ceny mieszkań – wyjaśnia Leszek Stankiewicz.

Ograniczona liczba działek, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, prowadzi do wzrostu cen nieruchomości. Dlatego warto rozważyć wprowadzenie bardziej elastycznych regulacji dotyczących zagospodarowania terenów, łącznie ze zmianą przepisów dotyczących gruntów rolnych w miastach.

Tomasz Kaleta, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Develii, podkreśla, że ograniczona liczba działek, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, prowadzi do wzrostu cen nieruchomości.

– Powinno się rozważyć wprowadzenie bardziej elastycznych regulacji dotyczących zagospodarowania terenów, w tym zmiany przepisów dotyczących gruntów rolnych w miastach – dodaje Kaleta.

Marek Wielgo z BIG DATA Rynekpierwotny.pl sugeruje, że deweloperzy mogliby szybciej reagować na rosnący popyt, jeśli uwolniono by grunty rolne w granicach administracyjnych miast.

– Nie ma sensu utrzymywać ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi o niskiej wartości rolniczej ani komplikować procedur związanych z ich przekształceniem na działki budowlane – podkreśla Marek Wielgo.

Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości i założyciel serwisu FLTR.pl, proponuje szersze spojrzenie na problem podaży gruntów, szczególnie przez pryzmat zmian podatkowych.

– Obecne przepisy zniechęcają do sprzedaży gruntów, a powinno być wręcz przeciwnie. Im dłużej posiadamy niezabudowaną działkę przeznaczoną pod mieszkalnictwo, tym wyższy powinien być podatek, aby zmotywować właścicieli do szybszego zagospodarowania terenu – diagnozuje Jan Dziekoński.

Ewa Palus z REDNET Property Group również odnosi się do kwestii zmian w systemie podatkowym, ale w kontekście pustostanów. Proponuje nałożenie dodatkowego podatku na mieszkania niezamieszkałe, zarówno te w zasobach samorządowych, jak i prywatnych.

– Choć skala pustostanów podawana przez GUS jest przeszacowana, problem ten niewątpliwie istnieje. W pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować liczbę takich mieszkań, np. na podstawie aktów notarialnych, danych o podatku od najmu, informacji o zameldowaniach czy rachunkach za prąd. Następnie, na niezamieszkałe mieszkania należałoby nałożyć podatek o wysokości, która zniechęciłaby właścicieli do „chomikowania” nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost ich wartości – zaznacza ekspertka z REDNET Property Group..

Ustabilizować proces legislacyjny

Stabilność otoczenia prawnego to kluczowy element nie tylko dla sukcesu sektora nieruchomości, ale także dla całej gospodarki. Ostatnie zmiany w przepisach dotyczących rynku nieruchomości podkreślają rosnącą potrzebę większej przewidywalności i spójności regulacji w tym obszarze.

Przykłady zamieszania wokół programu „Kredyt na start” czy wprowadzenie tzw. wrzutki dotyczącej wskaźnika miejsc parkingowych w ustawie powodziowej to tylko niektóre z aktualnych przypadków, które pokazują, jak pilne są te zmiany.

– Dla branży deweloperskiej najlepsze byłoby, gdyby co rusz nie zaskakiwano nas nowymi przepisami i regulacjami. Na przykład w Warszawie cała branża mierzy się od zeszłego roku z konsekwencjami objęcia ogromnego obszaru miasta tzw. planem generalnym Lotniska Chopina. Urzędy dziewięciu dzielnic wstrzymały wydawanie tzw. warunków zabudowy, czyli decyzji, na podstawie których można uzyskać pozwolenie na budowę. To stwarza poważne zagrożenie dla tempa powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych, co uderza przede wszystkim w klientów – ocenia Leszek Stankiewicz, wiceprezes zarządu i dyrektor finansowy w Dom Development.

Dla branży deweloperskiej byłoby najlepiej, gdyby co rusz nie zaskakiwano nas nowymi przepisami i regulacjami.

Suchej nitki na zmianach legislacyjnych (choć w tym przypadku bardziej na braku decyzji) nie zostawia Konrad Płochocki, Członek Rady Nadzorczej Archicom SA, wiceprezes PZFD.

– Skandaliczne jest to, że pomimo obietnic i zapowiedzi szybkiej nowelizacji, nadal nie ma deregulacji tzw. specustawy mieszkaniowej tak, aby to samorządy mogły decydować o liczbie wymaganych miejsc parkingowych w poszczególnych lokalizacjach – podkreśla Konrad Płochocki.

Większej przewidywalności domaga się także Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal, który zaznacza, że będzie to istotna korzyść dla wszystkich uczestników tego sektora. Tymczasem obecnie sytuacja wygląda niestety zupełnie inaczej.

– Każdego roku zmieniane są przepisy i wprowadzane nowe regulacje. To istotnie koryguje wcześniejsze zamierzenia inwestycyjne, a przecież proces taki trwa wiele lat – od zakupu gruntu po sprzedaż ostatniego mieszkania w danym projekcie. Nie neguję tu rozwiązań chroniących klientów, ponieważ ta sfera jest już bardzo ściśle uregulowana, a kupujący mają liczne zabezpieczenia – przedstawia szerszą perspektywę Mateusz Bromboszcz.

Na konieczność kompleksowej analizy procesów legislacyjnych zwraca również uwagę Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

– Potrzebne jest kompleksowe przyjrzenie się regulacjom Prawa budowlanego, które było wielokrotnie nowelizowane w ostatnich latach, ale nie zawsze w sposób przemyślany oraz poprawiający szybkość i sprawność uzyskiwania pozwolenia na budowę – dodaje prawnik.

Uwzględniać potrzeby mieszkańców!

Hanna Milewska-Wilk, analityk rynku najmu mieszkań w simpl.rent, specjalista ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, zwraca uwagę na jeszcze jeden istotny obszar, który wymaga pilnych zmian. Co ważne, uwzględnia on przede wszystkim punkt widzenia mieszkańców, a także konieczność przystosowania istniejącego zasobu mieszkaniowego.

– Mamy problem z przeludnieniem – potrzebujemy więcej mieszkań, a także większych lokali. Kawalerki nie są „normalnym” miejscem do zamieszkania, niezależnie od tego, czy mają powyżej 25 m kw., czy mniej. Przechodzimy również ogromne zmiany w sposobie ogrzewania domów i wody użytkowej, co wymaga nakładów finansowych od właścicieli mieszkań i domów. Często wiąże się to z termomodernizacją – sygnalizuje Hanna Milewska-Wilk.

Ekspertka zwraca też uwagę na kwestie standardów mieszkań: dostępności architektonicznej, udogodnień w postaci łazienki, centralnego ogrzewania i ciepłej wody, a także miejsc parkingowych – szczególnie w nowych budynkach, które wzbudzają najwięcej emocji.

– Obecnie oczekiwanym standardem jest także możliwość schłodzenia mieszkania, co jeszcze niewiele osób w Polsce bierze pod uwagę. Wkrótce jednak będziemy sobie to ciepło „podrzucać” nawzajem po elewacjach – dodaje analityczka simpl.rent.pl.

Czy plany resortu Rozwoju i Technologii uwzględnią te postulaty? Czy jesteśmy na etapie, w którym na stół trafi plan rozwoju mieszkalnictwa obejmujący wszystkie obszary i uwzględniający interesy oraz potrzeby wszystkich grup go tworzących?

Pozostaje wierzyć, że „niewypały” w postaci powodziowej wrzutki czy przeciągająca się dyskusja na temat programu „na start” to jedynie wypadki przy pracy i efekty uboczne prac nad długoterminową strategią, którą – miejmy nadzieję – wkrótce poznamy.

Główne wnioski

1. Należy niezwłocznie usprawnić procesy administracyjne – przeciągające się i skomplikowane procedury hamują rozwój rynku nieruchomości, ograniczają dostępność mieszkań oraz podnoszą koszty inwestycji. Eksperci postulują uproszczenie i przyspieszenie tych procesów, a także poprawę cyfryzacji urzędów.
2. Należy wydłużyć termin na uchwalenie planów ogólnych – obecne terminy są nierealistyczne i mogą prowadzić do paraliżu inwestycyjnego. Eksperci sugerują przesunięcie tych terminów, aby umożliwić gminom efektywne wdrożenie reformy.
3. Należy zwiększyć dostępność gruntów pod inwestycje – brak gruntów, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, przyczynia się do wzrostu cen mieszkań. Zwiększenie podaży gruntów, szczególnie poprzez uwolnienie zasobów Skarbu Państwa oraz uproszczenie regulacji, mogłoby pomóc w zrównoważeniu rynku.