Zaloguj się 
Dzieje się!
Czeski rynek mieszkaniowy upodabnia się do niemieckiego, słowacki – do polskiego
Mieszkańcy regionu mają wspólne marzenie – własne mieszkanie. W Czechach jednak coraz częściej okazuje się ono marzeniem ściętej głowy.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak długo na własne mieszkanie musi oszczędzać przeciętny Czech, a jak długo Polak.
- W której stolicy państw Grupy Wyszehradzkiej metr kwadratowy mieszkania jest najdroższy.
- Jakie stawki czynszowe obowiązują w państwach naszego regionu.
Od aksamitnego rozwodu, czyli pokojowego podziału Czechosłowacji na dwa państwa, minęły już ponad trzy dekady. Drogi, które obrały Czechy i Słowacja, pod wieloma względami znacząco się różnią. Jednym z najbardziej wyrazistych przykładów są zmiany, które zaszły na rynku mieszkaniowym.
Duża część Czechów, podobnie jak większość mieszkańców Europy Środkowej, wciąż marzy o własnym lokum. Nic w tym dziwnego. Pragnienie posiadania mieszkania jest bowiem głęboko zakorzenione w mentalności mieszkańców naszego regionu. Własność postrzegana jest jako podstawa życiowego bezpieczeństwa i zabezpieczenie na starość. Jak wynika z badań, ponad 85 proc. mieszkańców Czech, Polski i Słowacji chciałoby mieszkać we własnym lokum.
Ponad 13 rocznych pensji
Problem polega na tym, że statystyczny Novák musi oszczędzać na mieszkanie znacznie dłużej niż jego sąsiedzi zza miedzy – Malinowski czy Kováč. Według najnowszego badania Deloitte Property Index spośród państw Grupy Wyszehradzkiej (V4) to właśnie w Czechach zakup własnego mieszkania jest najmniej dostępny. Na kupno lokalu o powierzchni 70 mkw. przeciętny Czech potrzebuje aż 13,3 rocznych pensji brutto, podczas gdy Polak – około 7,9.
– Jeszcze w 2015 r. do zakupu mieszkania lub domu wystarczało mniej więcej siedem rocznych dochodów czeskiego gospodarstwa domowego. Dziś potrzeba ich już od 12 do 13 – potwierdza w rozmowie z portalem e-news.cz Monika Truchliková, prezeska kasy mieszkaniowej Modrá pyramida z grupy Komerční banka.
Różnice te są szczególnie widoczne na rynkach mieszkaniowych w stolicach państw V4.
Wykres interaktywny W efekcie to właśnie w Polsce, na Słowacji oraz w Rumunii największy odsetek mieszkańców mieszka we własnych mieszkaniach. Według danych Eurostatu, które przytacza serwis finparada.cz, kraje te zajmują najwyższe miejsca w całej UE pod względem udziału mieszkań zamieszkanych przez właścicieli. Jest to po części efekt masowej prywatyzacji mieszkań z dużymi bonifikatami w latach 90., a także późniejszego przekazywania tych lokali kolejnym pokoleniom.
Mieszkanie w sferze marzeń
Czech ma podobne podejście do własności jak jego sąsiedzi z Polski i Słowacji, a jednocześnie znacznie częściej nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania. Nic więc dziwnego, że może czuć się sfrustrowany. Aż 84 proc. Czechów, którzy nie posiadają własnego mieszkania, uważa jego zakup za całkowicie poza swoim zasięgiem.
Wykres interaktywny Problemem nie są jednak wyłącznie ceny nieruchomości. W Czechach buduje się po prostu znacznie mniej, niż wynikałoby z potrzeb tamtejszego społeczeństwa.
„Jednak głównym powodem, dla którego dziś znacznie mniej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania niż wcześniej, nie jest sama cena nieruchomości. Obecnie największym problemem są wysokie stopy procentowe i koszt kredytu” – mówi w rozmowie z dziennikiem „Deník” Petr Bartoň, główny ekonomista grupy Datarun.
„Z powodu wysokich stóp procentowych i przewartościowania cen mieszkań ich relacja do dochodów jest dziś wyjątkowo niekorzystna” – dodaje socjolog Martin Lux na łamach dziennika „e15”.
Pronájem brzmi prawie jak wynajem
W tej sytuacji Czesi są w pewnym sensie skazani na podążanie drogą swojego zachodniego sąsiada. W Niemczech najem jest powszechną, stabilną i atrakcyjną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
– Tam najem ma długą tradycję, a na rynku działa silny segment właścicieli mieszkań instytucjonalnych. Najemcy mają stabilniejsze umowy i bardziej przewidywalne koszty – zauważa Monika Truchliková.
W Czechach – jak pokazują statystyki – najem również staje się coraz popularniejszy, choć wciąż bywa traktowany jako rozwiązanie przejściowe.
Wykres interaktywny – Rosnące ceny nieruchomości i zmiany demograficzne sprawiają, że najem w Czechach zaczyna odgrywać większą rolę niż dotychczas. Spodziewam się więc, że obok własności będzie rozwijał się również segment wysokiej jakości mieszkań na wynajem – dodaje szefowa Modré pyramidy.
Jedna trzecia poborów na czynsz
Co ciekawe, w przypadku kosztów najmu sytuacja w regionie wygląda odwrotnie niż przy zakupie mieszkań. To właśnie w Czechach najem jest relatywnie najtańszy. Jak podaje finparada.cz, przeciętny czynsz pochłania tam około 23 proc. wynagrodzenia. W Polsce i na Węgrzech udział ten niekiedy przekracza 30 proc.
W efekcie nad Wełtawą coraz więcej osób wynajmuje mieszkania i domy. Dotyczy to już co czwartego Czecha, a liczba najemców wzrosła w ciągu czterech lat o około 20 proc. Tymczasem w Polsce i na Słowacji odsetek osób mieszkających w wynajmowanych lokalach maleje. Wynosi odpowiednio 12,9 proc. i 6,9 proc., co oznacza spadek o 1–1,5 punktu procentowego od 2020 r.
Potwierdza to utrzymujący się stereotyp, zgodnie z którym najem jest dla Polaków „wyrzucaniem pieniędzy”. Nasi rodacy znacznie częściej decydują się na kredyt i zakup własnego mieszkania, nawet kosztem życia na obrzeżach miasta i codziennych dojazdów do pracy.
Gniazdowanie, czyli hotel mama
Polska i Słowacja w znacznie większym stopniu niż Czechy, a tym bardziej Niemcy, zmagają się również z problemem tzw. gniazdowania. Oznacza ono długotrwałe mieszkanie młodych dorosłych z rodzicami i bywa określane zgrabnym zwrotem „hotel mama”. Na Słowacji dotyczy to aż połowy przedstawicieli pokolenia Z, czyli osób urodzonych w latach 1995-2010. W Polsce odsetek ten wynosi około 36 proc.
Wykres interaktywny Ta sytuacja przekłada się na kluczowe decyzje życiowe młodych dorosłych. Aż 48 proc. Polaków w wieku 29 lat odkłada założenie rodziny właśnie z powodu braku mieszkania.
Główne wnioski
- Czechy stają się krajem najemców. Chociaż większość Czechów nadal marzy o własnym lokum, na jego zakup może sobie pozwolić coraz mniej osób. Pod względem dostępności mieszkań czeski rynek jest najmniej przystępny spośród wszystkich krajów Grupy Wyszehradzkiej. Dlatego coraz więcej Czechów decyduje się na wynajem. Pod względem rosnącej roli najmu tamtejszy rynek coraz bardziej przypomina niemiecki.
- Polacy i Słowacy pozostają społeczeństwami właścicieli. Oba kraje należą do europejskich liderów pod względem odsetka osób mieszkających we własnych lokalach. Najem wciąż jest tam często postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe, a zakup mieszkania – jako jedna z najważniejszych inwestycji w życiu.
- Kryzys mieszkaniowy coraz mocniej uderza w młode pokolenie. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów sprawiają, że wielu młodych ludzi odkłada wyprowadzkę od rodziców. Problem „gniazdowania” jest szczególnie widoczny na Słowacji, ale dotyczy również Polski, gdzie ponad jedna trzecia przedstawicieli pokolenia Z nadal mieszka z rodzicami.
