Czy fundusze REIT ograniczą podaż i podniosą ceny na rynku mieszkaniowym?

Dyskusja na temat funduszy REIT (Real Estate Investment Trusts) w Polsce trwa od lat. Na razie jednak nie doczekaliśmy się konkretnych przepisów, choć takie rozwiązania funkcjonują już w większości krajów europejskich – w Bułgarii od 2004 r., w Holandii od 1969 r. Nie wspominając oczywiście o Stanach Zjednoczonych, gdzie całkowita kapitalizacja indeksu FTSE Nareit All REITs wyniosła na koniec 2024 r. prawie 1,5 bln dolarów.

Prace trwają, ale terminów brak

Przypomnimy – ​Real Estate Investment Trusts (REIT) to podmioty inwestycyjne specjalizujące się w nabywaniu, zarządzaniu i wynajmie nieruchomości generujących dochód. Ich głównym celem jest umożliwienie inwestorom, zarówno indywidualnym, jak i instytucjonalnym, czerpania korzyści z rynku nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu i zarządzania nieruchomościami. REIT-y są zobowiązane do wypłacania znaczącej części swoich zysków w formie dywidend, co czyni je atrakcyjnym instrumentem inwestycyjnym dla osób poszukujących regularnych dochodów.

Z medialnych wypowiedzi szefa resortu finansów Andrzeja Domańskiego wynika, że prace nad funduszami REIT, które mają być częścią większego pakietu dla całego rynku kapitałowego, wciąż trwają.

– Pracujemy w Ministerstwie Finansów nad większym planem dla rynku kapitałowego, zarówno tego publicznego, jak i prywatnego (…) Analizujemy m.in. możliwości wprowadzenia ETF-ów typu UCITS, funduszy REIT czy stworzenia infrastruktury wspierającej kapitał wyższego ryzyka. Chcemy zbudować swoisty ekosystem, który stanie się kołem zamachowym dla inwestycji – mówi Andrzej Domański.

Przeczytaj: Ministerstwo Finansów pracuje nad wprowadzeniem REIT-ów infrastrukturalnych

I choć dziś nie znamy jeszcze szczegółów ani dokładnej daty publikacji założeń, dyskusja wokół funduszy REIT nabrała dynamiki. Chodzi przede wszystkim o ich potencjalny wpływ na mieszkaniowy rynek pierwotny oraz obawy, że niektóre rozwiązania mogą przełożyć się na wzrost cen nowych mieszkań i ograniczyć ich dostępność – zwłaszcza z punktu widzenia klientów indywidualnych.

Diabeł tkwi w szczegółach

– Planowane wprowadzenie funduszy REIT na polski rynek nieruchomości może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań i pogłębienia kryzysu dostępności lokali dla przeciętnych obywateli. Koszty budowy mieszkań stale rosną, a cena gruntów w pobliżu centrów dużych miast sięga nawet 4000 zł za 1 m kw. Wprowadzenie funduszy REIT jedynie zaostrzy konkurencję o nieruchomości, faworyzując duże fundusze inwestycyjne kosztem indywidualnych kupujących – twierdzi Adam Czarnecki, działacz społeczny ze stowarzyszenia #TAKdlaCPK.

Polska wciąż boryka się z brakiem długoterminowej strategii rozwoju mieszkalnictwa oraz z niedoborem mieszkań dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego lokum – nie wspominając już o mieszkaniach społecznych czy komunalnych.

Fundusze REIT nie budują tanich mieszkań. Inwestują tam, gdzie zwrot z inwestycji jest najwyższy – głównie w nieruchomości komercyjne lub segment premium.

– Fundusze REIT nie budują tanich mieszkań. Inwestują tam, gdzie zwrot z inwestycji jest najwyższy – głównie w nieruchomości komercyjne lub segment premium. Ich celem jest maksymalizacja zysków, a nie rozwiązywanie problemów mieszkaniowych. Ułatwienie im inwestowania w mieszkania dodatkowo zwiększy popyt spekulacyjny, co w konsekwencji podbije ceny i czynsze. Mieszkanie – podstawowa potrzeba każdego człowieka – stanie się jeszcze bardziej produktem finansowym niż dobrem użytkowym – dodaje Adam Czarnecki.

Jednak zdaniem Adama Czerniaka, zastępcy prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości, ryzyko istotnego wpływu funduszy REIT na rynek mieszkaniowy jest ograniczone – i wynika z kilku czynników.

Rynek mieszkań na wynajem czeka na rozwój

– Spółka typu REIT to tylko jedna z możliwych form prawnych, jakie mogą wybierać inwestorzy na rynku nieruchomości. Z tego względu wprowadzenie nowego typu spółki do polskiego porządku prawnego nie wpłynie bezpośrednio na ceny mieszkań. Warto zaznaczyć, że zagraniczne fundusze REIT są już obecne w Polsce i inwestują głównie w nieruchomości komercyjne – takie jak galerie handlowe czy biura. Na ceny mieszkań może wpłynąć skala nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Na ten moment jednak aktywność funduszy inwestujących w mieszkania ogranicza się wyłącznie do największych miast i pozostaje marginalna – podkreśla Adam Czerniak.

Ekspert zwraca przy tym uwagę, że zdecydowaną większość inwestycyjnych zakupów mieszkań w Polsce realizują osoby prywatne oraz zakładane przez nie niefinansowe spółki prawa handlowego, zajmujące się spekulacją, flippingiem i wynajmem.

– W związku z tym nawet dwukrotny wzrost skali inwestycji dużych inwestorów, możliwy dzięki utworzeniu nowej formy prawnej, nie będzie miał zauważalnego wpływu na ceny mieszkań – zwłaszcza że, zgodnie z dostępnymi analizami, większość tych podmiotów będzie inwestować w nieruchomości komercyjne. Dodatkowo należy pamiętać, że fundusze REIT zwykle nie skupują mieszkań z rynku pierwotnego ani wtórnego, a tym bardziej na rynku detalicznym, gdzie konkurowałyby z osobami fizycznymi. Zamiast tego kontraktują budowę nieruchomości dostosowanych do ich potrzeb i planów rozwojowych. Taki model działania dodatkowo ogranicza potencjalny wpływ na ceny, ponieważ fundusze REIT tworzą własną podaż – zaznacza zastępca prezesa KZN.

Przeczytaj: Kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie. Polska wciąż czeka na fundusze REIT

Na inny aspekt warunków funkcjonowania funduszy REIT w Polsce i ich oddziaływania na rynek mieszkaniowy zwraca uwagę Aleksandra Gawrońska, dyrektorka, szefowa Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

– Aby fundusz REIT mógł zostać zarejestrowany, musi istnieć portfel nieruchomości – wybudowanych i od dłuższego czasu wynajmowanych – tak, aby możliwe było ich wycenienie i przygotowanie prognoz przyszłych przychodów opartych na rzeczywistych danych. W przypadku rynku mieszkaniowego portfeli wynajmowanych mieszkań jest zaledwie kilka, dlatego funduszy REIT o profilu mieszkaniowym będzie początkowo niewiele, a jednostek tych funduszy dostępnych dla polskich inwestorek i inwestorów – jeszcze mniej – wskazuje Aleksandra Gawrońska.

Ekspertka podkreśla również znaczenie planowanych regulacji, które mają na celu ograniczenie opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem – m.in. przez opodatkowanie kolejnych posiadanych lokali oraz uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego.

– Może to doprowadzić do spadku zainteresowania zakupami mieszkań na wynajem wśród osób indywidualnych. W konsekwencji zmniejszy się również liczba nowo budowanych mieszkań. Boom mieszkaniowy ostatnich kilkunastu lat był w dużej mierze napędzany przez osoby prywatne, które lokowały oszczędności w mieszkaniach na wynajem. Popyt generowany przez fundusze REIT o profilu mieszkaniowym, które będą rozwijały się powoli, z pewnością nie zrekompensuje tego ubytku. Nie doprowadzi też ani do wzrostu cen, ani nie odbierze osobom poszukującym mieszkań na własne potrzeby szansy na ich zakup – zaznacza ekspertka JLL.

Nie będzie katastrofy

Wprowadzenie funduszy REIT w Polsce wcale nie musi oznaczać mieszkaniowej katastrofy. Jak zauważa Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP, sytuacja przypomina nieco zamieszanie sprzed kilku lat, gdy przestrzegano przed mitycznymi funduszami inwestującymi w mieszkania na wynajem (PRS – Private Rented Sector), które rzekomo miały masowo wykupować lokale z rynku, odbierając tę możliwość „zwykłym Kowalskim”.

– Jak wiemy, rynek PRS w Polsce nadal znajduje się w fazie początkowej, a żadne z zapowiadanych zagrożeń się nie zmaterializowało. Co więcej, dzięki podmiotom z tego sektora rynek najmu stopniowo się profesjonalizuje – mówi Piotr Paśko.

Czy w przypadku funduszy REIT miałoby być inaczej? Zdaniem eksperta – ryzyko jest jeszcze mniejsze.

– Po pierwsze, w dotychczasowych dyskusjach zawsze pojawiał się wątek zakazu inwestowania funduszy REIT w pojedyncze lokale mieszkalne – nie będą więc konkurowały z konsumentami o ten sam produkt. Po drugie, udział funduszy REIT o profilu mieszkaniowym (tam, gdzie ich powstawanie jest możliwe) pozostaje relatywnie niewielki. Na świecie znacznie częściej powstają fundusze REIT inwestujące w nieruchomości komercyjne (a także inne aktywa, np. infrastrukturę) niż w mieszkania na wynajem. Fundusze REIT, jako silnie regulowany instrument finansowy, wymagający m.in. notowania na giełdzie, zazwyczaj rozwijają się powoli – co potwierdzają doświadczenia z innych krajów. W związku z tym można założyć, że w Polsce nie będą miały wpływu na dostępność pojedynczych mieszkań na sprzedaż – tłumaczy Piotr Paśko.

Fundusze REIT to nie czarny koń rynku mieszkaniowego

Nie ulega więc wątpliwości, że wpływ funduszy REIT na statystyki krajowego rynku mieszkaniowego – szczególnie w segmencie pierwotnym – będzie zależał przede wszystkim od dwóch czynników: zainteresowania inwestorów oraz skali zaangażowania samych funduszy w sektor mieszkaniowy.

– Tu trudno o jednoznaczną prognozę. Z jednej strony mamy wciąż świeże – i niezbyt chlubne – doświadczenia związane z działalnością rodzimych nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych. Z drugiej jednak strony może zadziałać powszechnie znane zamiłowanie Polek i Polaków do bezpośredniego inwestowania w mieszkania, które dzięki funduszom REIT może (i powinno) ewoluować w stronę inwestowania pośredniego – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak jednak podkreśla ekspert, wpływ funduszy REIT w początkowej fazie ich obecności na polskim rynku nie powinien w sposób radykalny zmieniać koniunktury ani statystyk w segmencie pierwotnym – ani pod względem cen, ani dostępności nowych mieszkań.

– Z czasem jednak może to się zmienić – nawet spektakularnie – o ile inwestowanie w akcje funduszy REIT stanie się w Polsce popularną formą lokowania kapitału, zarówno wśród inwestorek i inwestorów indywidualnych, jak i krajowych oraz zagranicznych funduszy. Taki scenariusz jest bardzo prawdopodobny w perspektywie kilku lat – okresu potrzebnego, by sektor funduszy REIT zbudował silną pozycję na rynku kapitałowym i zyskał zaufanie inwestorów – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Jak uniknąć negatywnego wpływu funduszy REIT na rynek mieszkaniowy?

– Już teraz warto rozmawiać o funduszach REIT merytorycznie i bez emocji, ponieważ temat ten został niestety spłycony w przestrzeni publicznej. Dominuje zero-jedynkowe myślenie, że fundusze REIT ograniczą podaż mieszkań i podniosą ceny. Tymczasem propozycje Ministerstwa Finansów nie przewidują takiego zagrożenia – mówi Adam Dziedzic, poseł Polskiego Stronnictwa Ludowego / Trzeciej Drogi.

Zaznacza przy tym, że klub parlamentarny nie wypracował jeszcze wspólnego stanowiska w tej sprawie.

– Myślę, że takie stanowisko wypracujemy wówczas, gdy Ministerstwo Finansów przedstawi konkretny projekt ustawy. Dopiero znając jej ostateczny kształt, będziemy mogli szczegółowo odnieść się do proponowanych rozwiązań – zarówno pod kątem potencjalnych ryzyk, jak i możliwych korzyści – dodaje Adam Dziedzic.

W założeniach mają pojawić się ograniczenia i obostrzenia, które uniemożliwią agresywne działania inwestorów – na przykład hurtowe wykupy mieszkań z rynku.

Poseł Adam Dziedzic zwraca uwagę na kwestię kluczową dla powodzenia całego przedsięwzięcia.

– W założeniach mają pojawić się ograniczenia i obostrzenia, które uniemożliwią agresywne działania inwestorów – na przykład hurtowe wykupy mieszkań z rynku. To bardzo ważne – rynek musi być odpowiednio chroniony – podkreśla Adam Dziedzic.

W podobnym tonie wypowiada się Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

– Ponieważ nie znamy jeszcze szczegółów projektu przygotowanego przez resort finansów i nie wiadomo, jakich obiektów miałyby dotyczyć fundusze REIT, trudno jednoznacznie komentować pomysł ich wprowadzenia. Ze wstępnych informacji medialnych wynika, że fundusze REIT w Polsce miałyby inwestować przede wszystkim w nieruchomości komercyjne i infrastrukturalne. A to oznacza, że nie miałyby one żadnego bezpośredniego wpływu na rynek mieszkaniowy. Wróćmy zatem do rozmów o funduszach REIT, gdy będą już znane szczegóły projektu – wtedy będzie można rozważać ich ewentualny wpływ na rynek – zaznacza prawnik PZFD.

Konieczne są konkretne regulacje

Bez odpowiednich przepisów obawy dotyczące wpływu funduszy REIT na podaż i ceny mieszkań dla klientów indywidualnych byłyby uzasadnione. Dlatego fundusze REIT powinny zostać dopuszczone do działania w Polsce wyłącznie pod warunkiem, że nie będą mogły skupować mieszkań z rynku wtórnego ani przetrzymywać gruntów w celach spekulacyjnych.

– Wystarczy zablokować możliwość wykupu pojedynczych mieszkań z rynku wtórnego lub bezpośrednio od deweloperów. Dla funduszy REIT taka działalność i tak jest nieopłacalna, więc regulacja ta nie ograniczy ich funkcjonowania, ale za to uszczelni system przed wykorzystaniem go przez lokalnych spekulantów – zdecydowanie radzi Adam Czerniak.

Z kolei Adam Czarnecki ostrzega, że wprowadzenie funduszy REIT bez silnych mechanizmów ochrony najemców oraz bez równoległych inwestycji w mieszkalnictwo społeczne byłoby jak dolanie oliwy do ognia.

– Ceny nieruchomości w największych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu – mogą w ciągu kilku lat wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. To ogromne wyzwanie, zwłaszcza dla młodych ludzi marzących o własnym mieszkaniu oraz dla tych, którzy nie będą w stanie nadążyć za rosnącymi cenami. Polska stoi przed wyborem: czy uprzywilejować międzynarodowych inwestorów kosztem zwykłych obywateli, czy zadbać o dostępność mieszkań dla lokalnej społeczności – ostrzega aktywista.

Choć fundusze REIT funkcjonują w wielu krajach, ich doświadczenia trudno przełożyć na polskie realia ze względu na znaczące różnice w przepisach i strukturze rynków.

– W Niemczech fundusze REIT praktycznie nie funkcjonują, ponieważ kraj ten posiada już rozbudowany system alternatywnych funduszy inwestycyjnych, które aktywnie lokują kapitał w mieszkania na wynajem instytucjonalny. W USA fundusze REIT istnieją od ponad pół wieku i inwestują nie tylko w mieszkania, ale także w infrastrukturę – od linii kolejowych po lotniska. Tamtejszy rynek REIT jest największy na świecie, a Polska prawdopodobnie nigdy nie osiągnie takiej skali rozwoju – zauważa Adam Czerniak.

Kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowych analiz w dialogu między sektorem publicznym i prywatnym, by od samego początku stworzyć regulacje chroniące przed nadużyciami, a jednocześnie zapewniające organiczny rozwój tej formy inwestowania.

Według wiceszefa KZN bliższym punktem odniesienia może być Hiszpania, która najpierw wprowadziła fundusze REIT pod bardzo restrykcyjnymi warunkami, a następnie – z uwagi na brak dynamiki – nadmiernie je zliberalizowała.

– Dlatego kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowych analiz w dialogu między sektorem publicznym i prywatnym, by od samego początku stworzyć regulacje chroniące przed nadużyciami, a jednocześnie zapewniające organiczny rozwój tej formy inwestowania – podsumowuje Adam Czerniak.

Fundusze REIT i korzyści z ich wprowadzenia

– Generalna zasada, która przyświeca temu rozwiązaniu, polega na tym, by również drobni inwestorzy mogli uczestniczyć w rynku nieruchomości – zarówno komercyjnych, jak i częściowo mieszkaniowych. Mówimy tu m.in. o akademikach, które są obecnie bardzo potrzebne, czy o budownictwie mieszkaniowym na wynajem – zauważa parlamentarzysta z PSL / Trzeciej Drogi.

Obecnie w nieruchomości inwestują przede wszystkim duże firmy – budujące galerie handlowe, biurowce czy całe osiedla mieszkaniowe. Fundusze REIT dają szansę na pozyskanie kapitału także firmom z polskim kapitałem, pod warunkiem że będą notowane na giełdzie. To element kontroli i przejrzystości.

– Z tego, co wiem, minimalny kapitał zakładowy ma wynosić od 50 do 100 mln zł. Spółki te mają być opodatkowane w sposób preferencyjny – 10-procentową stawką podatku od przychodów z najmu oraz brakiem podatku dochodowego od osób fizycznych (CIT i PIT) w odniesieniu do wypłacanych dywidend. Czyni to fundusze REIT atrakcyjną alternatywą inwestycyjną, choć niekonkurencyjną wobec obligacji skarbowych – bo to zupełnie inne instrumenty, o odmiennym profilu ryzyka – dodaje Adam Dziedzic.

Przeczytaj: Kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie. Polska wciąż czeka na fundusze REIT

Zdaniem Katarzyny Kopczewskiej, partnerki kierującej zespołem podatkowym w kancelarii Baker McKenzie, fundusze REIT to rodzaj platformy inwestycyjnej, na której wprowadzenie szczególnie niecierpliwie czekają deweloperzy oraz inwestorzy z sektora PRS. Jednym z kluczowych powodów jest możliwość uniknięcia ryzyka kursowego.

Bez ryzyka walutowego?

– Dla inwestorów zagranicznych, którzy lokują środki zebrane w euro, inwestycje w sektor PRS wiążą się z ryzykiem kursowym – ponieważ czynsze w tym segmencie są przynajmniej częściowo, a zazwyczaj w dużej mierze, wyrażone w złotych. To sytuacja odmienna niż w przypadku nieruchomości komercyjnych – takich jak biura, magazyny czy centra handlowe – gdzie czynsze w zdecydowanej większości denominowane są w euro. Z tego powodu zachodni inwestorzy rzadko interesowali się sektorem PRS, ponieważ w kalkulacjach rentowności musieli uwzględniać koszty zabezpieczenia ryzyka kursowego, co obniżało atrakcyjność projektów – tłumaczy Katarzyna Kopczewska.

Podkreśla, że w przypadku funduszy REIT sytuacja wygląda inaczej.

– Założeniem funduszy REIT jest angażowanie kapitału zebranego w złotych, a więc inwestowanie w sektor PRS – w którym czynsze również są w złotówkach – nie generuje ryzyka walutowego. To sprawia, że jest to naturalny kierunek dla takich platform inwestycyjnych – dodaje ekspertka.

Oczywiście jednym z wyzwań związanych z wprowadzeniem funduszy REIT na polski rynek pozostaje edukacja inwestorów. Nowy instrument wymaga odpowiedniego przygotowania i zrozumienia, aby był wykorzystywany świadomie i efektywnie.

– Warto jednak podkreślić: fundusze REIT mogą być bezpiecznym mechanizmem inwestycyjnym, a jednocześnie sposobem na zaangażowanie polskiego kapitału w rozwój rynku nieruchomości – pod pełną kontrolą, opartą na giełdzie i regulowanym obrocie akcjami. Nie każdy Polak ma dziś środki na zakup mieszkania pod wynajem, a fundusze REIT dają możliwość pośredniego uczestniczenia w tym rynku. To szczególnie ważne w sytuacji, gdy presja na rynek mieszkaniowy jest ogromna – również z powodu napływu obywateli Ukrainy. Takie rozwiązania mogą pomóc ustabilizować rynek – zarówno z perspektywy inwestorów, jak i najemców – podkreśla poseł PSL / Trzeciej Drogi.

Główne wnioski

1. Fundusze REIT w Polsce są coraz bliżej, ale wciąż brak szczegółowych regulacji. Mimo wieloletnich dyskusji i obecności funduszy REIT w większości państw rozwiniętych, w Polsce nadal nie wdrożono odpowiednich przepisów. Ministerstwo Finansów zapowiada ich wprowadzenie w ramach szerszej reformy rynku kapitałowego, ale konkretne daty i założenia nie zostały jeszcze podane. Propozycje budzą nadzieje na rozwój rynku nieruchomości, ale też obawy o skutki społeczne.
2. Obawy dotyczące wpływu funduszy REIT na ceny mieszkań są najczęściej przesadzone – o ile wprowadzone zostaną odpowiednie zabezpieczenia. Eksperci podkreślają, że fundusze REIT o profilu mieszkaniowym będą miały ograniczony wpływ na rynek, szczególnie w początkowym okresie. W większości przypadków będą inwestować w nieruchomości komercyjne lub budować własne zasoby mieszkaniowe, a nie konkurować z osobami fizycznymi o mieszkania z rynku. Kluczowe będzie jednak wprowadzenie mechanizmów chroniących rynek przed spekulacją, np. zakazów skupu mieszkań z rynku wtórnego.
3. Fundusze REIT mogą być szansą na zaangażowanie krajowego kapitału i zwiększenie dostępności inwestowania. Nowa forma prawna pozwoliłaby drobnym inwestorom uczestniczyć w rynku nieruchomości – także poprzez giełdę – bez potrzeby bezpośredniego zakupu mieszkań. Przy preferencyjnym opodatkowaniu (np. 10 proc. od najmu, brak PIT od dywidendy) i wysokim poziomie wypłat (min. 90 proc. zysków), fundusze REIT mogłyby stać się atrakcyjną alternatywą inwestycyjną i jednocześnie narzędziem do pobudzania budownictwa czynszowego w złotówkach, bez ryzyka kursowego.