Czy galerie handlowe wytrzymają presję e-commerce i parków handlowych?

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

Dla jednych – przestarzały format. Dla innych – miejsce spotkań, pracy i rozrywki. Galerie handlowe w Polsce balansują dziś między presją cyfryzacji a oczekiwaniami młodszych pokoleń, które nadal widzą w nich coś więcej niż tylko przestrzeń zakupową. 

Jak wynika z badania ​​UCE Research i Hybrid Europe w ocenie 36,4 proc. Polaków w kraju jest za dużo galerii handlowych. Taka ocena przeważa głównie wśród osób w wieku 45-54 lat z dochodami powyżej 9 tys. zł netto i mieszkańców miast średniej wielkości. Przeciwnie uważa 46,1 proc. respondentów, zwłaszcza młodych dorosłych i mieszkańców miast do 200 tys. osób. Większość grup społecznych nie dostrzega nadmiaru takich obiektów, szczególnie uczniowie i studenci, dla których galerie są też potencjalnym miejscem pracy.

– Konsumenci w dojrzałym wieku i osoby o stabilnej sytuacji finansowej mogą częściej wybierać inne formy zakupów, w tym e-commerce. Często oceniają wizyty w centrach handlowych jako zbyt czasochłonne. Poczucie, że takich obiektów jest zbyt dużo, szczególnie wybrzmiewa wśród osób, które pamiętają ich dynamiczny rozwój w Polsce – mówi Adam Iwiński, współautor badania i prezes Hybrid Europe. 

Od zakupów do doświadczeń

Aż 85 proc. procesów zakupowych obejmuje więcej niż jeden kanał sprzedaży.

Tymczasem dane nie pozostawiają złudzeń – sprzedaż internetowa stabilnie rośnie. W kwietniu 2025 roku osiągnęła wartość 7,679 mld zł, co stanowiło 8,8 proc. obrotów sektora przedsiębiorstw. To wzrost o 3,4 proc. w porównaniu do marca i o 7,1 proc. wobec ubiegłego roku. Szczególnie szybko rozwija się e-handel w kategoriach spożywczych, RTV-AGD i modowych. Co istotne, e-commerce nie tylko rośnie, ale również dojrzewa – konsumenci oczekują dziś sprawnych zwrotów, błyskawicznej dostawy i możliwości integracji kanałów zakupowych.

– Pandemia COVID-19 była momentem zwrotnym, który niemal natychmiast skierował uwagę konsumentów w stronę kanałów online, a dla wielu komentatorów oznaczała początek końca tradycyjnego handlu. Dziś wiemy już, że rzeczywistość jest znacznie bardziej złożona – a przyszłość sprzedaży nie zależy od tego, który kanał okaże się lepszy, lecz od umiejętności ich integracji – mówi Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield.

Mówimy zatem o standardzie rynkowym, jakim jest sprzedaż wielokanałowa.

– Aż 85 proc. procesów zakupowych obejmuje więcej niż jeden kanał sprzedaży. Co więcej, fizyczna obecność sklepu pozytywnie wpływa na wyniki online – otwarcie sklepu stacjonarnego może zwiększyć sprzedaż w kanale internetowym średnio o 6,9 proc., a jego zamknięcie powoduje spadek sięgający nawet 11 proc. – dodaje Michał Masztakowski, cytując dane raportu The Halo Effect III. 

Przeczytaj: Rynek komercyjny nieruchomości ma się dobrze. Ale czy uwzględnia potrzeby średniego biznesu i mikroprzedsiębiorców?

Sprzedaż internetowa ważna, ale nie najważniejsza 

Sklepy stacjonarne zaczynają pełnić nowe funkcje. Stają się centrami wsparcia sprzedaży online.

E-commerce rośnie w siłę, a jego poziom pozostaje stabilny. Jednak na rynku widoczne jest jeszcze inne, niekoniecznie pozytywne zjawisko, szczególnie z perspektywy mniejszych graczy. 

– Według naszych analiz udział e-commerce w całkowitym wolumenie handlu detalicznego pozostaje na stabilnym poziomie – od 2020 roku waha się w przedziale 9-10 proc. Polacy coraz częściej kupują online, ale zakupy w sieci są nadal uzupełnieniem dla tradycyjnego handlu w galeriach i w innych formatach handlowych. Co ważne, to że wiodące, najsilniejsze galerie handlowe dalej umacniają swoją pozycję i widoczna jest narastająca polaryzacja tego rynku – mówi Mateusz Polkowski, Senior Director, Head of Research & Consultancy Poland & CEE, JLL w Polsce.

Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych, w styczniu 2025 roku obroty najemców w centrach handlowych były o 2,6 proc. wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Największe wzrosty obrotów odnotowały usługi (6,6 proc.), towary specjalistyczne (6,2 proc.) oraz zdrowie i uroda (6,1 proc.).

– Większą niż e-commerce rolę w kontekście galerii handlowych zaczynają odgrywać retail parki i centra typu convenience, gdzie Polacy robią codzienne zakupy, zwłaszcza w dyskontach nieżywnościowych i uniwersalnych. Tam powoli zmienia się również mix najemców, ponieważ galerie nie oferują już możliwości dalszych ekspansji, a takich szuka wiele sieci odzieżowych i gastronomicznych – dodaje Mateusz Polkowski. 

Zachowania konsumenckie nie mieszczą się więc już w prostych schematach. Klienci przeglądają produkty online, testują je w sklepach, zamawiają przez internet, a odbierają osobiście – lub odwrotnie.

– Sklepy stacjonarne zaczynają więc pełnić nowe funkcje – stają się centrami wsparcia sprzedaży online, miejscami odbioru zamówień, szybkich zwrotów i doświadczeń, których nie da się odtworzyć cyfrowo – zauważa Michał Masztakowski z Cushman & Wakefield.

Stała jest jedynie zmiana

W odpowiedzi na te zmiany galerie handlowe przechodzą transformację. Już nie tylko sprzedaż detaliczna, ale także gastronomia, rozrywka, usługi medyczne i strefy wspólne stają się fundamentem ich funkcjonowania. Jak podaje CBRE, tylko w 2024 roku otwarto w aglomeracjach 260 nowych punktów gastronomicznych i 60 obiektów rozrywkowych w centrach handlowych. Właściciele inwestują też w modernizację – zmodernizowano już jedną czwartą obiektów, a średni wiek galerii to dziś 16 lat. 

Niektóre galerie handlowe, szczególnie starsze, niekonkurencyjne rynkowo lub niespełniające wymogów ESG, zmieniają się lub w najbliższej przyszłości zmienią swoją funkcję.  

Według opublikowanego niedawno JLL raportu GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości, w ostatnich pięciu latach na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln m kw. dotychczas istniejących powierzchni komercyjnych, z czego 345 tys. m kw. były to właśnie obiekty handlowo-usługowe.

– Spodziewamy się, że takich konwersji będzie coraz więcej. Sztandarowym przykładem takiej zmiany może być transakcja we Wrocławiu, gdzie Develia sprzedała firmie Vastint galerię handlową Arkady Wrocławskie. Rozbiórka już trwa – nowy właściciel planuje zrealizować na odzyskanej działce projekt typu mixed-use z wiodącym komponentem mieszkaniowym – mówi Mateusz Polkowski z JLL. 

Przeczytaj: Polska gospodarka łapie wiatr w żagle

Proces zintegrowanej sprzedaży 

Co ciekawe, galerie mimo spadku wizyt, generują coraz wyższe obroty. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield Marketbeat retail Poland, w 2024 roku średnia liczba odwiedzin w centrach handlowych utrzymała się na poziomie około 410 tys. klientów rocznie na jeden obiekt, co odpowiada wynikowi z roku 2023. Średnie obroty najemców przekroczyły 1 050 zł netto za 1 m kw., co oznacza nominalny wzrost o 4,5 proc. rok do roku – przy inflacji na poziomie 3,6 proc. jest to wzrost niewielki, ale realny. 

– Kluczowym wyzwaniem dla zarządców i właścicieli centrów handlowych jest dziś pełna integracja doświadczenia zakupowego z kanałami online – podkreśla Michał Masztakowski. 

Cyfrowe punkty styku z marką – takie jak media społecznościowe, aplikacje mobilne czy platformy e-commerce – muszą płynnie łączyć się z tym, co klient widzi i czego doświadcza w fizycznym sklepie.

– Według raportu Deloitte The New Digital Divide, cyfrowe interakcje wpływają już na 56 centów z każdego dolara wydawanego w sklepach stacjonarnych – to aż o 20 punktów procentowych więcej niż trzy lata temu. Ten wpływ jest szczególnie widoczny w segmencie mody i gastronomii, gdzie klienci oczekują pełnej dostępności produktów, błyskawicznego zwrotu i spójnej komunikacji niezależnie od kanału – dodaje dyrektor Retail Poland w Cushman & Wakefield. 

Parki handlowe – cisi zwycięzcy?

Równolegle z transformacją galerii rośnie siła parków handlowych. Format ten zyskuje szczególną popularność w miastach średniej wielkości i na obrzeżach dużych aglomeracji. Parki oferują prostą nawigację, wygodne parkingi, bezpośredni dostęp do sklepów z zewnątrz i szybszy proces zakupowy. To cechy, które konsumenci szczególnie doceniają przy codziennych zakupach, zwłaszcza w czasach wysokich kosztów życia i presji czasu. Warto przy tym zaznaczyć, że galerie handlowe i parki handlowe nie są dziś formatami konkurencyjnymi, a raczej – komplementarnymi.

– Jak pokazuje badanie Cushman & Wakefield Zakupowe dylematy: centrum czy park handlowy?, polscy konsumenci wybierają oba formaty w zależności od sytuacji. Parki handlowe cenione są za wygodę, szybkość zakupów i łatwy dostęp do samochodu – to wybór częsty przy codziennych sprawunkach. Z kolei centra handlowe wygrywają wtedy, gdy klient szuka większego wyboru marek, możliwości spędzenia wolnego czasu czy usług dodatkowych. Te dwa formaty nie rywalizują więc bezpośrednio – raczej odpowiadają na różne potrzeby konsumenckie – podkreśla Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield. 

Jednak nowe inwestycje skupiają się niemal wyłącznie na tym formacie. W 2025 roku parki handlowe będą odpowiadać za ponad 80 proc. nowej powierzchni oddawanej do użytku w Polsce. Jednocześnie nie wypierają one galerii całkowicie – oba formaty odpowiadają po prostu na inne potrzeby. 

Kluczowa jest elastyczność

Przyszłość galerii handlowych będzie zależała przede wszystkim od ich zdolności do adaptacji. W większych miastach, gdzie rynek jest nasycony, nowe inwestycje będą raczej punktowe i wpisane w projekty typu mixed-use. W mniejszych ośrodkach możliwa jest dalsza ekspansja, ale w formatach mniejszych i bardziej zintegrowanych z lokalną społecznością.

Równolegle obserwujemy wzrost zainteresowania inwestorów – zarówno w zakresie modernizacji istniejących obiektów, jak i nabywania aktywów. Właściciele wracają do planowania CAPEX-ów, a w portfelach pojawiają się nowe strategie najmu, także dla najemców spoza sektora retail. Galerie przestają być przestrzenią wyłącznie komercyjną – zyskują funkcje społeczne, edukacyjne, zdrowotne czy nawet administracyjne.

Pogłoski o śmierci galerii są mocno przesadzone

Mimo rosnącej konkurencji ze strony e-commerce i parków handlowych, galerie handlowe nie znikną z mapy handlu. Zmieni się jednak ich funkcja, sposób działania i miejsce w strukturze miast. 

– Pogłoski o zmierzchu galerii handlowych jako formatu retail są zdecydowanie przedwczesne. Tego typu obiekty będą punktowo powstawać, ale głównie w starannie dobranych lokalizacjach, gdzie rynek nie jest jeszcze nasycony – mówi Mateusz Polkowski z JLL.

Nowe, mniejsze galerie będą musiały być także lepiej wpasowane w istniejącą tkankę miejską, np. stanowiąc część większego przedsięwzięcia lub oferując dodatkowe funkcje, np. centrum rozrywki lub przestrzeni publicznej.

– Dobrym przykładem może być tu ogłoszona niedawno inwestycja Wilanów Park, która ma powstać w warszawskim Wilanowie. Jak zapowiedzieli inwestorzy, projekt ma połączyć centrum handlowe o powierzchni ponad 50 tys. m kw,  gdzie znajdzie się 166 lokali handlowych, kino, oraz całoroczna oranżeria z publicznym parkiem o powierzchni ponad 2,2 ha z terenami do gier, relaksu i sportu – mówi Mateusz Polkowski. 

W nadchodzących latach przetrwają zatem te obiekty, które najlepiej zrozumieją potrzeby klientów i będą umiały zaoferować coś więcej niż tylko zakupy. A tam, gdzie galerie nie spełnią tych wymogów – ich miejsce zajmą nowe formaty lub zupełnie inne funkcje. Presja jest więc realna, ale to właśnie ona będzie motorem zmian.

– Mówienie o schyłku handlu tradycyjnego było nie tylko przedwczesne, ale wręcz błędne. Trzeba natomiast jasno powiedzieć: fizyczne sklepy nie będą już pełniły tej samej roli, co kiedyś. Ich funkcja się zmienia – z miejsca zakupu stają się częścią złożonego, hybrydowego ekosystemu, w którym kluczowe jest doświadczenie klienta i synergia kanałów sprzedaży – podsumowuje Michał Masztakowski z Cushman & Wakefield. 

Patrząc na segment w dłużej perspektywie – jest to nastawienie inwestorów nabywających różne formaty retailowe, w tym centra handlowe.

– Widzimy w tym obszarze większą aktywność na tym rynku. Jest to potwierdzenie tego, że inwestorzy wierzą w ten sektor nieruchomości komercyjnych i patrzą na niego perspektywicznie – podkreśla Mateusz Polkowski z JLL. 

Przeczytaj: InPost Pay i Shoper chwalą się wynikami. Rośnie konwersja i lojalność

Polska jasnym punktem na mapie Europy

Mimo wielu wyzwań polski rynek handlowy pozostaje jednym z najaktywniejszych w Europie. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, Polska uplasowała się na drugim miejscu na kontynencie pod względem nowo oddanej powierzchni handlowej w 2024 roku – ustępując jedynie Francji. Co siódmy metr kwadratowy nowo otwartej powierzchni handlowej w Europie powstał właśnie w naszym kraju.

– Z naszych danych wynika, że w 2025 roku utrzymamy swój udział w nowej europejskiej podaży na poziomie około 15 proc., podczas gdy liderująca Francja odpowiadać będzie za 24 proc. całkowitej nowej powierzchni. Trzeba jednak zaznaczyć, że nowa podaż niemal w całości koncentruje się obecnie wokół formatów parków handlowych – mówi Michał Masztakowski z Cushman & Wakefield.

To pokazuje, że choć rynek centrów handlowych w dużych miastach jest już nasycony, sektor wciąż pozostaje dynamiczny – zwłaszcza w formatach dostosowanych do lokalnych potrzeb, elastycznych i skalowalnych. Nowe inwestycje będą przede wszystkim funkcjonalne, zrównoważone i maksymalnie dopasowane do stylu życia konsumentów

Główne wnioski

1. Galerie handlowe muszą ewoluować z czysto handlowych przestrzeni w miejsca doświadczeń, oferując usługi, rozrywkę, gastronomię i funkcje społeczne, aby przetrwać presję e-commerce i parków handlowych.
2. Sprzedaż wielokanałowa jest kluczowa, a fizyczna obecność sklepu pozytywnie wpływa na wyniki online, co oznacza, że sklepy stacjonarne stają się centrami wsparcia sprzedaży online, a nie tylko punktami zakupu.
3. Parki handlowe i centra typu convenience stają się dominującym formatem nowych inwestycji handlowych w Polsce, odpowiadając na inne potrzeby konsumentów niż galerie, a ich rozwój nie oznacza końca galerii, lecz raczej zmianę ich funkcji i lokalizacji.