Czy ktoś jeszcze pamięta o REIT-ach?
Temat REIT-ów zaczyna powoli przypominać kolejną operę mydlaną. Po kwietniowym falstarcie od resortu rozwoju przejęło go Ministerstwo Finansów. Mimo że jest to niezwykle ważny obszar, konkretów w postaci stosownych przepisów brak. A świat Polsce ucieka.


Z tego artykułu dowiesz się…
- Czym są REIT-y i jaki mogą mieć wpływ na polski rynek nieruchomości oraz inwestycyjny.
- Jak przedstawia się kondycja tego sektora w Stanach Zjednoczonych.
- Jakie muszą zostać spełnione najważniejsze warunki, aby sektor ten efektywnie się w Polsce rozwijał.
O korzyściach i wadze dla gospodarki z możliwości inwestowania w najem nieruchomości przekonywał w kwietniu ubiegłego roku Jacek Tomczak, były już wiceminister Rozwoju i Technologii. Podkreślał, że wprowadzenie tego rozwiązania, które w Polsce znane jest jako REIT-y (Real Investment Investment Trust) lub Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości (S.I.N.N.), może stanowić istotny krok w kierunku rozwoju rynku nieruchomości i rozruszać inwestycje, także osób indywidualnych.
Niestety, dyskusja w tej sprawie toczy się od 2016 r. W 2018 r. Rada Ministrów przyjęła nawet projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, przedłożony przez Ministra Finansów. Projekt utknął jednak w Sejmie po pierwszym czytaniu i nie doczekał się kontynuacji.
Analizujemy m.in. możliwości wprowadzenia ETF-ów typu UCITS, REIT-ów czy stworzenia infrastruktury wspierającej kapitał wyższego ryzyka.
Mechanizm umożliwiający inwestowanie w najem nieruchomości funkcjonuje już w ponad 40 krajach. Oferuje inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym dostęp do zysków z nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu obiektów. Wydawałoby się, że stabilna sytuacja w sektorze nieruchomości mieszkaniowych oraz dobre perspektywy wzrostu w segmencie komercyjnym to idealny moment na podjęcie tematu w formie konkretnych przepisów.
Niestety, mimo zapowiedzi ministra finansów Andrzeja Domańskiego z grudnia 2024 r., decyzji wciąż brak.
„Analizujemy m.in. możliwości wprowadzenia ETF-ów typu UCITS, REIT-ów czy stworzenia infrastruktury wspierającej kapitał wyższego ryzyka. Chcemy zbudować swoisty ekosystem, który stanie się kołem zamachowym dla inwestycji” – mówił w wywiadzie dla „Dziennika Gazety Prawnej” Andrzej Domański.
Można przypuszczać, że dla szefostwa Ministerstwa Finansów oraz Rozwoju i Technologii (to właśnie ten drugi resort w kwietniu ubiegłego roku przedstawił założenia do projektu ustawy o S.I.N.N.) bardziej istotnym tematem jest polska prezydencja w Radzie Unii Europejskiej. Jednak z drugiej strony istnieje obawa, że i po jej zakończeniu znajdzie się inny, ważniejszy temat niż regulowanie możliwości inwestowania w zyski z obrotu nieruchomościami.
Czym są REIT-y i jakie są ich cele?
S.I.N.N. to specjalne spółki akcyjne, których działalność opiera się na inwestowaniu w nieruchomości przeznaczone na wynajem. Głównym celem ich wprowadzenia jest umożliwienie szerokiemu gronu inwestorów partycypacji w zyskach z nieruchomości, co do tej pory było zarezerwowane przede wszystkim dla dużych podmiotów. Inicjatywa ta ma także na celu wspieranie rozwoju rynku najmu w Polsce, szczególnie w kontekście dostępnych cenowo mieszkań czynszowych.
Według założeń przedstawionych w kwietniu 2024 r. przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, S.I.N.N. miałyby działać jako spółki akcyjne z minimalnym kapitałem zakładowym wynoszącym 100 mln zł. Istotnym elementem jest również obowiązek wypłaty co najmniej 90 proc. zysków w formie dywidendy dla akcjonariuszy, co zapewnia atrakcyjne dochody dla inwestorów.
W odniesieniu do przedstawionego w kwietniu 2024 r. projektu najważniejsze pytanie dotyczy tego, czy będzie on kontynuowany oraz który resort ostatecznie przejmie za niego odpowiedzialność.
Pierwotnie projekt znajdował się w gestii Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a nad jego realizacją czuwał wiceminister Tomczak. Obecnie nie pełni on już tej funkcji, co rodzi dodatkowe wątpliwości co do dalszych losów regulacji.
Według informacji XYZ temat REIT-ów jest rzeczywiście procedowany, ale już w Ministerstwie Finansów, jako część większego projektu mającego na celu aktywizację perspektywy inwestycyjnej.
– Prace nad rozwiązaniami z zakresu REIT-ów są w toku i nie zostały jeszcze zakończone. Obecnie ustalany jest kształt założeń, który po wypracowaniu zostanie poddany standardowej procedurze legislacyjnej – informuje redakcję XZY dział prasowy Ministerstwa Finansów.
Silne fundamenty i stabilna perspektywa
Rynek nieruchomości biurowych, logistycznych i handlowych rozwija się w Polsce dynamicznie od wielu lat. Dodatkowo wciąż mamy stosunkowo niewielki i młody rynek komercyjnych mieszkań na wynajem, skoncentrowany przede wszystkim w Warszawie i największych miastach regionalnych.
– Aktywność inwestycyjnego rynku nieruchomościowego jest przedstawiana poprzez wolumen transakcji w danym okresie. W 2024 r. kwota transakcji nieruchomości komercyjnych osiągnęła prawie 5 mld euro, czyli około 22 mld zł. W najbardziej aktywnym okresie – latach 2018-2019 – roczny wolumen transakcji przekroczył odpowiednio 7,2 mld i 7,6 mld euro, co oznaczało maksymalnie około 33 mld zł wartości transakcyjnej. Obecnie na polskim rynku prawie 95 proc. wszystkich transakcji nieruchomościowych jest zawieranych przez inwestorów z kapitałem zagranicznym, wśród których bardzo często znajdują się inwestorzy działający w strukturze REIT-owej – mówi Mira Kantor-Pikus, EMBA, MRICS, Partner, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Rynki Kapitałowe, Cushman & Wakefield Polska.
Produkty inwestycyjne oparte na nieruchomościach, czy to w formie REIT-ów, czy też pożyczkowych lub zbiorowego oszczędzania, cieszą się dużą popularnością w krajach Europy – zarówno zachodniej, jak i w regionie CEE.
Biorąc pod uwagę ogromne nieoprocentowane oszczędności gospodarstw domowych w Polsce, wydaje się, że nowy instrument inwestycyjny o stabilnym charakterze dywidendowym, związany z bezpiecznymi aktywami, jakimi są nieruchomości komercyjne, mógłby być ciekawym uzupełnieniem dostępnych produktów finansowych.
– Produkty inwestycyjne oparte na nieruchomościach, czy to w formie REIT-ów, czy też pożyczkowych lub zbiorowego oszczędzania, cieszą się dużą popularnością w krajach Europy – zarówno zachodniej, jak i w regionie CEE. Szczególnie widoczne jest to w Czechach, Niemczech i we Francji, gdzie rynek nieruchomościowy bazuje w dużej mierze na lokalnym kapitale. Podążanie za tym trendem i rozwój inwestowania w nieruchomości komercyjne w Polsce wydają się rozsądnym kierunkiem. Ta forma inwestowania w nieruchomości może zostać z powodzeniem udostępniona poprzez wprowadzenie stosownej legislacji – podkreśla Mira Kantor-Pikus.
Rynek REIT-ów w Stanach Zjednoczonych
REIT-y funkcjonują z powodzeniem od ponad 50 lat w wielu rozwiniętych gospodarkach, takich jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania czy Japonia. Największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem jest rynek amerykański.
Całkowita kapitalizacja rynkowa FTSE Nareit All REITs wyniosła pod koniec 2024 r. zawrotną sumę 1,424 bln dolarów, z czego FTSE Nareit All Equity REITs stanowiły 1,368 bln dolarów. Łącznie REIT-y posiadały około 4 bln dolarów w aktywach nieruchomości komercyjnych, obejmujących zarówno fundusze notowane, jak i nienotowane, publiczne oraz prywatne.
W indeksie FTSE Nareit All REITs znalazło się 196 funduszy, z czego 158 było notowanych na Nowojorskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (NYSE), gdzie ich łączna kapitalizacja rynkowa osiągnęła 1,199 bln dolarów.
Warto wiedzieć
Amerykańskie indeksy REIT
FTSE Nareit All REITs
- Obejmuje wszystkie REIT-y notowane na giełdach w USA, zarówno Equity REITs (czyli fundusze inwestujące bezpośrednio w nieruchomości), jak i Mortgage REITs (mREITs) (czyli fundusze inwestujące w instrumenty dłużne związane z rynkiem nieruchomości, np. kredyty hipoteczne).
- Jest to więc szerszy indeks, zawierający zarówno właścicieli nieruchomości, jak i podmioty zajmujące się finansowaniem nieruchomości.
FTSE Nareit All Equity REITs
- Skupia się wyłącznie na Equity REITs, czyli funduszach posiadających i zarządzających nieruchomościami komercyjnymi, takimi jak biura, magazyny, hotele, centra handlowe, mieszkania na wynajem itp.
- Nie obejmuje Mortgage REITs, czyli REIT-ów zajmujących się finansowaniem nieruchomości.
Pod względem wyników inwestycyjnych FTSE Nareit All REITs odnotował roczny zwrot na poziomie 4,33 proc. , podczas gdy FTSE Nareit All Equity REITs osiągnął 4,92 proc. Dla porównania, indeks S&P 500 zanotował zwrot w wysokości 25,02 proc. Średnia stopa dywidendy dla FTSE Nareit All REITs wyniosła 4,29 proc., a dla FTSE Nareit All Equity REITs 3,96 proc., przewyższając tym samym stopę dywidendy S&P 500, która osiągnęła 1,22 proc.
W 2023 r. publiczne REIT-y wypłaciły około 63,6 mld dolarów dywidend, a publiczne nienotowane REIT-y dodatkowo 5,1 mld.
Struktura tych dywidend przedstawiała się następująco:
- 79 proc. stanowił zwykły dochód podlegający opodatkowaniu,
- 10 proc. to zwrot kapitału,
- 11 proc. kwalifikowało się jako długoterminowe zyski kapitałowe.
W ciągu 2024 r. przeprowadzono 167 emisji kapitałowych, które łącznie pozyskały 84,7 mld doarów. Wśród nich znalazły się 3 pierwsze oferty publiczne (IPO) o wartości 6,1 mld dolarów, 48 emisji wtórnych akcji zwykłych na kwotę 14,7 mld dolarów oraz 104 emisje długu wtórnego, które zgromadziły 48,094 mld dolarów.
W 2024 r. amerykański rynek REIT-ów wykazał stabilny wzrost wartości rynkowej oraz dywidend, utrzymując jednocześnie umiarkowany poziom zadłużenia i solidne wskaźniki pokrycia odsetek.
REIT-y w Polsce przyciągną nowy kapitał
Wprowadzenie S.I.N.N. w Polsce może przynieść wiele korzyści. Przede wszystkim mobilizacja krajowego kapitału pozwoli na rozwój rynku najmu, w tym budownictwa czynszowego. Dla inwestorów indywidualnych S.I.N.N. stanowić będą szansę na uzyskanie stabilnych dochodów z wynajmu, bez konieczności ponoszenia kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomościami.
Dodatkowo rozwój tego sektora przyczyni się do zwiększenia atrakcyjności polskiej giełdy, co będzie miało pozytywny wpływ na cały rynek kapitałowy. Eksperci szacują, że w dłuższej perspektywie polscy inwestorzy mogliby zainwestować w S.I.N.N. około 20 mld zł.
Problem jednak w tym, że choć o temacie dyskutuje się od lat, wciąż brak konkretów – przede wszystkim ze strony odpowiednich resortów.
Wydaje się więc, że istnieje aktualnie spory potencjał, aby REIT-y stały się atrakcyjną formą inwestycji.
– Epopeja trwa – choć niestety tempo prac wyhamowało. Prace nad regulacjami dotyczącymi REIT-ów w Polsce były prowadzone przez Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Do tej pory podejmowano kilka prób wprowadzenia ustawowego modelu REIT, jednak brakowało ostatecznych decyzji legislacyjnych. Jest to już czwarta próba implementacji tego rozwiązania w Polsce – mówi Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP
W 2024 r. zaangażowane w prace były nie tylko ministerstwa, ale również przedstawiciele rynku kapitałowego, w tym GPW. Temat cieszył się także rosnącym zainteresowaniem krajowych inwestorów instytucjonalnych, takich jak fundusze emerytalne i TFI.
– Wydaje się więc, że istnieje aktualnie spory potencjał, aby REIT-y stały się atrakcyjną formą inwestycji. Natomiast lata wyborcze rządzą się swoimi prawami – prace w tym zakresie wyhamowały i będą podejmowane na nowo po wyborach – dodaje Piotr Paśko.
Ministerstwo Finansów potwierdza, że prace nad REIT-ami (bądź ich polskim odpowiednikiem – S.I.N.N.) są prowadzone, jednak nie podaje na razie ani szczegółów, ani konkretnych terminów. Zdaniem ekspertów jest to niezwykle ważny i perspektywiczny obszar, który powinien obejmować szeroką gamę aktywów.
– W obszarze zainteresowania powinny znaleźć się różne sektory i klasy aktywów, wszystko jednak zależeć będzie od warunków, na jakich powstaną polskie REIT-y. Niemniej jednak, naturalnie REIT-y inwestują długoterminowo, co oznacza, że koncentrują się na nieruchomościach wynajętych na długie okresy, generujących stabilny dochód dzięki wiarygodnym najemcom. Na pierwszy plan powinny wysunąć się sektory logistyczny oraz handlowy, gdzie najłatwiej o aktywa spełniające powyższe kryteria – twierdzi Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.
Uczestnicy rynku zgodnie podkreślają, że dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości kluczowe jest powstanie REIT-ów, które funkcjonują już w 40 krajach, w tym w 14 państwach unijnych.
– Powołanie tego modelu inwestycyjnego, nad którym obecnie trwają prace w resortach, pozwoliłoby polskim inwestorom zaangażować się w inwestycje w nieruchomości komercyjne,
a nie tylko mieszkaniowe. Kapitał Polaków, który mógłby popłynąć do spółek inwestujących w sektorze komercyjnym, szacowany jest na około 20 mld zł, z czego około 11,5 mld zł to potencjał inwestorów indywidualnych. Długoterminowo te zaoszczędzone środki mogłyby trafić do podmiotów inwestycyjnych działających w formie REIT-ów, przynosząc inwestorom stabilne zyski. Jednocześnie efektywnie przyczyniłyby się do pobudzenia krajowych inwestycji w sektorze nieruchomości – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.
Eksperci zgodnie podkreślają, że polska gospodarka ma silne fundamenty – w tym także do dynamicznego rozwoju REIT-ów.
Stabilna dywidenda to przede wszystkim zainteresowanie najemców i stabilne czynsze.
– Kondycja szeroko rozumianego sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce jest zdecydowanie dobra, więc inwestowanie w nieruchomości komercyjne stanowi bezpieczną alternatywę. O REIT-ach mówi się głównie w dwóch aspektach: zwiększenia płynności rynku oraz stworzenia bezpiecznego produktu inwestycyjnego dla osób fizycznych oraz potencjalnie funduszy, który będzie konkurencją dla lokat bankowych, obligacji lub inwestycji w mieszkania na wynajem przez osoby fizyczne – analizuje Weronika Guerquin-Koryzma, partner kierująca praktyką nieruchomości w warszawskim biurze Baker McKenzie i członkini zarządu Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych.
Ekspertka zaznacza również, że projektem powinny być objęte wszystkie segmenty rynku, które stwarzają przestrzeń do generowania stabilnych zysków.
– Stabilna dywidenda to przede wszystkim zainteresowanie najemców i stabilne czynsze. Biorąc pod uwagę wciąż ogromny potencjał polskiego rynku w zakresie rozwoju szeroko pojmowanego sektora living (mieszkania na wynajem, akademiki, domy senioralne), niesłabnące zainteresowanie powierzchniami logistycznymi oraz stabilny rynek wynajmu biur – wszystkie te segmenty rynku nieruchomości komercyjnych będą atrakcyjną alternatywą inwestycyjną. Ponadto nowe sektory, takie jak centra danych czy farmy wiatrowe, mogą w niedalekiej przyszłości okazać się niezwykle interesującą propozycją – podkreśla Weronika Guerquin-Koryzma.
Polacy, którzy chcą inwestować w REIT-y, mają do dyspozycji na razie wyłącznie zagraniczne fundusze. Jednak korzystanie z ofert międzynarodowych często wiąże się z dodatkowymi komplikacjami. Inwestycje w obcej walucie niosą ryzyko kursowe, a systemy podatkowe innych krajów bywają trudne do zrozumienia. Ponadto brak lokalnych podmiotów oznacza mniejsze zaufanie i trudniejszy dostęp do informacji.
Rynek jednak nie znosi próżni. Wobec braku ram prawnych do powstania REIT-ów konkurencyjnych dla ich zagranicznych odpowiedników powstaje w Polsce inicjatywa CrowdREIT.
– Chcemy umożliwić korzystanie z międzynarodowego modelu również polskim inwestorom w ich własnym kraju. To projekt oparty na solidnym know-how i wieloletnim doświadczeniu w branży nieruchomości. Chcemy pokazać, że globalne rozwiązania mogą znaleźć skuteczne zastosowanie na rodzimym rynku – mówi Piotr Baran, prezes ogólnopolskiego dewelopera PCG, współzałożyciel CrowdREIT.
CrowdREIT planuje inwestować w nieruchomości komercyjne w segmencie najmu instytucjonalnego PRS. Planuje wprowadzenie swoich akcji na alternatywną giełdę w Londynie (AIM) oraz docelowo również w Polsce (New Connect). Drugim współzałożycielem CrowdREIT jest Grzegorz Mizerski, który stoi również za projektem RentInvesto.app.
Wyzwania prawne i regulacyjne
Według Piotra Paśki, doradcy podatkowego i partnera w Zespole Nieruchomości MDDP, aby REIT-y mogły skutecznie funkcjonować w Polsce, konieczne są zmiany w kilku kluczowych obszarach regulacyjnych.
Przede wszystkim niezbędne jest wprowadzenie ustawy o REIT-ach. Kluczowe będzie wypracowanie takich mechanizmów, które uczynią to rozwiązanie atrakcyjnym na rynku kapitałowym – zarówno dla dużych inwestorów, jak i inwestorów indywidualnych.Dodatkowo, doświadczenia innych państw pokazują, że rynki nie tracą zaufania do tego instrumentu nawet wtedy, gdy jego pierwsza wersja nie jest idealna. Przykładem jest Hiszpania, gdzie po zliberalizowaniu przepisów dotyczących REIT-ów – w szczególności w zakresie opodatkowania – ich popularność na tamtejszym rynku znacząco wzrosła.
Ustawa o CIT powinna wprowadzić preferencyjny system opodatkowania, eliminujący podwójne opodatkowanie zysków generowanych przez REIT-y i ich inwestorów. Kluczową kwestią jest ustalenie, czy opodatkowanie nastąpi na poziomie REIT-u, co zwolniłoby akcjonariuszy i inwestorów z podatku od otrzymywanych dywidend, czy też na poziomie inwestorów, gdzie osoby fizyczne ponosiłyby standardowy podatek Belki (19 proc.), natomiast REIT byłby zwolniony z CIT. Jednocześnie rządzący muszą zadbać o to, by REIT nie stał się wehikułem do agresywnej optymalizacji podatkowej, co stanowi istotne wyzwanie legislacyjne.
Kodeks spółek handlowych wymaga zmian, aby dostosować go do specyfiki REIT-ów, których kluczową cechą na całym świecie są cykliczne dystrybucje zysków. Niestety, polskie przepisy w tym zakresie są dość sztywne. Często zdarza się, że zdolność dywidendowa spółki nijak ma się do faktycznego poziomu gotówki, co działa w obie strony. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami spółka może nie być w stanie wypłacić dywidendy, mimo że dysponuje znacznymi zasobami gotówki (tzw. cash trap). Zdarza się również odwrotna sytuacja – gdy środki są dostępne, ale dystrybucja musi być realizowana w inny sposób niż klasyczna dywidenda.
Eksperci zwracają także uwagę na niezwykle istotne kwestie podatkowe, które powinny zostać odpowiednio dostosowane. Według Bartosza Clemenza, partnera w Departamencie Nieruchomości, DWF Poland Jamka sp.k., istota REIT-ów polega na preferencyjnym traktowaniu podatkowym spółek notowanych na giełdzie, które inwestują w nieruchomości komercyjne i spełniają określone parametry inwestycyjne.
– Uregulowanie REIT-ów sprowadza się do dwóch zasadniczych elementów. Po pierwsze, należy zdefiniować spółkę REIT oraz określić parametry, które uprawniają ją do preferencyjnego traktowania podatkowego. Obejmuje to między innymi formę prawną spółki, minimalny kapitał zakładowy, udział aktywów w nieruchomościach komercyjnych oraz procent przychodów pochodzących z wynajmu. Istotnym elementem jest również obowiązek przeznaczania niemal całego rocznego zysku – np. nie mniej niż 90 proc. – na dywidendę, a także uregulowanie wymogu notowania spółki na giełdzie papierów wartościowych i zasad nadzoru finansowego. Po drugie, ustawa o REIT powinna wprowadzać zmiany do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, obejmujące całkowite lub częściowe zwolnienie z podatku dochodowego dla dochodów z wynajmu i odpłatnego zbycia nieruchomości spółek REIT, odpłatnego zbycia udziałów ich spółek zależnych oraz przychodów z dywidend wypłacanych przez spółki zależne na rzecz REIT-u, pod warunkiem spełnienia określonych w ustawie parametrów. Braliśmy udział w pracach grupy eksperckiej nad projektem takiej ustawy, który zmieścił się na sześciu stronach – mówi Bartosz Clemenz.
Brak dużego rynku REIT-ów może ograniczać zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych.
Piotr Paśko zwraca uwagę na dwie niezwykle istotne kwestie dotyczące efektywnego wprowadzenia REIT-ów w Polsce: cykliczne dystrybucje w kontekście ograniczeń dotyczących zdolności dywidendowej oraz płynność i atrakcyjność inwestycyjną.
– Brak dużego rynku REIT-ów może ograniczać zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych, warto więc dopuścić do tego segmentu np. OFE i umożliwić im lokowanie środków w akcjach REIT – dodaje Piotr Paśko.
Jakie sektory nieruchomości mogą stać się najbardziej atrakcyjne dla polskich REIT-ów w nadchodzących latach? Im szerszy katalog dopuszczalnych inwestycji REIT, tym lepiej. Jednak na problem nadmiernej koncentracji inwestycji w sektorze nieruchomości, zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych, zwraca uwagę Mira Kantor-Pikus.
– W przypadku inwestorów zagranicznych koncentracja na nieruchomościach komercyjnych ogranicza się do Warszawy, kilku miast regionalnych oraz hubów logistycznych. Aktywność inwestorów w sektorze mieszkaniowym jest jeszcze bardziej skoncentrowana, obejmując głównie Warszawę, a niekiedy także Gdańsk, Kraków i Wrocław. Taka koncentracja nie pokrywa się z rzeczywistym popytem na mieszkania na wynajem, który jest widoczny nie tylko w miastach regionalnych, ale również w mniejszych miejscowościach. REIT-y i zaangażowanie polskich inwestorów mogą znacząco przyczynić się do rozwoju rynku mieszkań na wynajem, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Rynek biurowy, magazynowy i handlowy, ze względu na swoją dojrzałość, może skorzystać na utworzeniu REIT-ów poprzez dopływ lokalnego kapitału i zmianę struktury inwestorów – zauważa Mira Kantor-Pikus.
Jeśli chodzi o segmenty rynku, które mogą stać się atrakcyjnymi obszarami dla przyszłych inwestorów, to poza tradycyjnymi sektorami, w których aktywne są REIT-y na świecie (biura, magazyny, nieruchomości handlowe – zarówno duże centra, jak i mniejsze retail parki), w Polsce coraz więcej portfeli PRS (Private Rental Sector) mogłoby idealnie pasować do REIT-ów.
– Osobiście podoba mi się pomysł umożliwienia polskim REIT-om inwestycji w OZE. Rynek transakcyjny w przypadku farm fotowoltaicznych i wiatrowych zauważalnie się ostudził, a wprowadzenie „zielonych REIT-ów” mogłoby dać impuls do dalszego postępu zielonej transformacji – dodaje Piotr Paśko.

Główne wnioski
- Brak regulacji i ciągłe opóźnienia. Pomimo wieloletnich dyskusji i kilku prób legislacyjnych, w Polsce nadal nie udało się wdrożyć regulacji dotyczących REIT-ów (S.I.N.N.). Ostatnia inicjatywa Ministerstwa Rozwoju i Technologii utknęła w martwym punkcie, a obecnie temat znajduje się w gestii Ministerstwa Finansów, jednak nadal brak konkretnych decyzji. Tymczasem mechanizm ten funkcjonuje już w ponad 40 krajach i mógłby stanowić atrakcyjną formę inwestycji dla polskich inwestorów.
- Korzyści z wprowadzenia REIT-ów w Polsce. REIT-y umożliwiłyby indywidualnym inwestorom udział w zyskach z nieruchomości komercyjnych bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Takie rozwiązanie mogłoby mobilizować krajowy kapitał, rozwijać rynek wynajmu i zwiększać atrakcyjność polskiej giełdy. Szacuje się, że polscy inwestorzy mogliby ulokować w S.I.N.N. około 20 mld zł, co miałoby istotny wpływ na rynek nieruchomości.
- Wyzwania i kluczowe kwestie regulacyjne. Aby REIT-y mogły skutecznie funkcjonować w Polsce, konieczne są zmiany prawne, obejmujące preferencyjne opodatkowanie, dostosowanie Kodeksu spółek handlowych do mechanizmów dywidendowych oraz stworzenie przejrzystych zasad funkcjonowania. Eksperci podkreślają, że REIT-y powinny obejmować szeroki wachlarz sektorów nieruchomości, a także potencjalnie inwestycje w OZE, co mogłoby dodatkowo pobudzić zieloną transformację.