Czy mieszkania w Polsce faktycznie są drogie?

W ostatnich dwóch latach mieszkania w Polsce zdrożały znacząco. Wpływ na to miało wiele czynników jak choćby Bezpieczny Kredyt, który doprowadził do kumulacji popytu na rynku, także wysoka inflacja (jej efekty widoczne były w ostatnich kilku kwartałach). Ceny realne po spadkach z 2022 r. (ceny mieszkań rosły znacznie wolniej niż poziom cen), od 2023 r. również dynamicznie rosną.

Jednak żeby spojrzeć na trend, przyda się szersza perspektywa – w ostatnim czasie jesteśmy liderem wzrostów, co nie znaczy, że jesteśmy nim w dłuższym okresie. Jeżeli spojrzeć na wzrost cen od 2015 r. z uwzględnieniem inflacji, Polska znajduje się na dziesiątym miejscu w UE, a większe wzrosty odnotowała większość krajów regionu, także Portugalia czy Holandia. Tyle że w 2015 r. w Polsce trwaliśmy praktycznie w dołku – wcześniej przez sześć lat mieszkania taniały.

Analizując sytuację od 2010 r. pod kątem wzrostów realnych cen, jesteśmy na jedenastym miejscu. Tyle że od końca. W większości UE mieszkania przez ostatnie kilkanaście lat drożały znacznie szybciej niż w Polsce.  

Można tu uwzględnić również stosunek cen do dochodów, a nie do inflacji. W 2023 r. względem 2010 r.  było pod tym kątem taniej o 22 proc. W Austrii będącej liderem wzrostu – drożej o prawie 46 proc. Tylko w kilku krajach UE poprawa dostępności dochodowej mieszkań była większa niż w Polsce. Tyle że np. Bułgaria i Rumunia to kraje, które bardzo szybko się wyludniają (w Polsce nie zaobserwowano takiego zjawiska).

Na powyższym wykresie bardzo widoczny jest ogromny skok cen na polskim rynku w latach 2006-2007. Jeżeli chcemy określić czy mieszkania są drogie, nie jest istotna jedynie zmiana wskaźnika na przestrzeni czasu, a jego wartość bezwzględna. Faktycznie w ostatnich kilkunastu latach mieszkania w Polsce drożeją wolniej niż w wielu innych krajach, jednak nadal nie wiadomo, czy są zasadniczo drogie.

Jak drogie są mieszkania w Polsce na tle Europy?

W 2023 r. według Deloitte przeciętny Polak potrzebował wydać niecałe osiem rocznych pensji, żeby kupić mieszkanie. Znacznie więcej wydać musieli Czesi czy Słowacy, a znacznie mniej – Norwegowie czy Duńczycy.

Również Warszawa na tle innych europejskich metropolii wypada całkiem korzystnie. W porównaniu umieszczono stosunkowo niewiele miast, a dane są za 2023 r., natomiast nawet przy uwzględnieniu wzrostu średnich cen mieszkań i warszawskich płac, wynik nie będzie się diametralnie różnić. Warszawa nie wypada tu więc źle ani na tle innych największych metropolii regionu, ani na tle niektórych zachodnich miast.

W zasadzie porównanie cen nominalnych między miastami czy państwami jest zbędne. Byłoby oczywiście szalenie istotne dla osoby chcącej kupić nieruchomość, jednak dla międzypaństwowego porównania dostępności mieszkań jest to mniej ważne. A ceny nominalne w najważniejszych miastach w bogatych krajach zachodnich są znacznie wyższe niż w Warszawie czy Budapeszcie.

Ważnym wnioskiem jest raczej to, że mieszkania w Polsce – przy polskich zarobkach i cenach – nie są ekstremalnie drogie. Są droższe niż parę lat temu, a w ostatnich kilku kwartałach potrafiły drożeć bardzo szybko, co słusznie powoduje liczne dyskusje na ten temat cen. Mimo deficytu nieruchomości, licznych rynkowych problemów jedno jest pewne – mieszkania w Polsce nie są „najdroższe w Europie”.

Główne wnioski

1. Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich kwartałach rosły prawie najszybciej w Europie, ale w dłuższej perspektywie rosną wolniej niż w większości krajów UE. Podobnie jest z dostępnością dochodową.
2. Polak na mieszkanie pracuje krócej niż Czech czy Słowak, a dłużej niż Norweg lub Duńczyk. To dość zbieżne z niektórymi innymi statystykami mieszkaniowymi.
3. Nie jest prawdą, jakoby polskie mieszkania były najdroższe w Europie czy też ekstremalnie drogie. W porównaniu do innych krajów Polska wypada raczej przeciętnie, a patrząc na długoterminowe trendy – nawet korzystnie.