Zaloguj się 
Dzieje się!
Czy pierwsza obniżka stóp procentowych rzeczywiście zmieniła sytuację na rynku nieruchomości?
Maj 2025 na rynku mieszkaniowym przyniósł popytowe ożywienie. Dane Otodom pokazują 30-procentowy wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Portal Tabelaofert.pl już „tylko”8,4-procentową poprawę. Różnice w interpretacji sytuacji są efektem nie tylko metodologii, ale i konstrukcji rynku, który wciąż daleki jest od równowagi. Ceny, na pozór stabilne, nieznacznie jednak rosną.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy obniżka stóp procentowych w maju 2025 r. rzeczywiście przełożyła się na ożywienie na rynku nieruchomości.
- Jakie były regionalne różnice w dynamice cen mieszkań i jak interpretować te zmiany.
- Dlaczego mimo wzrostu sprzedaży rynek wciąż określany jest jako stabilny, a nie ożywiony.
Według danych Otodom deweloperzy sprzedali w maju na siedmiu największych rynkach w kraju ponad 3,7 tys. mieszkań – o ponad tysiąc więcej niż w maju 2024 r. i aż o 30 proc. więcej niż w kwietniu. To najlepszy wynik od wielu miesięcy, pierwszy raz od października 2023 r. wartość transakcji przekroczyła 3 mld zł.
– Widzieliśmy już, jak silnie rynek mieszkaniowy potrafi reagować na cięcia stóp procentowych. Wystarczy cofnąć się do drugiej połowy 2020 r. i pierwszych miesięcy 2021 r. Po trzech kolejnych obniżkach stopy procentowe NBP spadły wówczas do rekordowo niskiego poziomu 0,1 proc. W efekcie sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce zaczęła rosnąć z miesiąca na miesiąc, a w szczytowym momencie tempo tego wzrostu sięgnęło nawet 40 proc. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom.
Znaczący wpływ na poprawę wyników miała więc decyzja RPP o obniżeniu stóp procentowych, choć jej efekty były mniej spektakularne niż w przeszłości. Wielu kupujących nadal czeka na kolejne decyzje i nie rusza tłumnie do biur sprzedaży. Warto też odnotować, że część majowej sprzedaży była efektem skorygowanej, niższej bazy kwietniowej – to również zafałszowuje skalę realnego odbicia.
Wraz ze wzrostem sprzedaży rosła także podaż. Według Otodom, w maju deweloperzy uruchomili sprzedaż ponad 5,2 tys. mieszkań – najwięcej w Warszawie, Trójmieście i Krakowie. Rekordowa była też łączna oferta – 62,1 tys. lokali na siedmiu rynkach, o 37 proc. więcej niż przed rokiem. W Krakowie dostępnych jest już 10,5 tys. mieszkań, w Łodzi – 8,4 tys., a we Wrocławiu – 9,1 tys.
Stabilizacja czy korekta? Cenniki bez nerwowych ruchów
To nie jest kwestia korekty cen, ale przede wszystkim kredytów.
Z kolei według danych portalu Tabelaofert.pl wzrost sprzedaży w maju wyniósł 8,4 proc., a liczba transakcji wciąż była niższa niż w marcu. Różnice w danych pokazują, że ożywienie nie rozlało się równomiernie na wszystkie segmenty rynku.
Wiele zatem wskazuje na to, że rynek wciąż znajduje się w fazie ostrożnego wyczekiwania. Klienci nie spieszą się z decyzjami zakupowymi, licząc na dalsze obniżki stóp lub korzystniejsze oferty kredytowe.
– To nie jest kwestia korekty cen, ale przede wszystkim kredytów – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Ekspertka zaznacza, że osoby, które chcą kupić mieszkanie, śledziły sytuację na rynku od dłuższego czasu.
– Przez większość 2024 r. docierały do nich informacje o pęknięciu bańki i spadku cen o 20 proc. - do czego oczywiście nie doszło. Ale perspektywa kolejnych obniżek i jeszcze tańszego kredytu jest realna i kusząca. Obecnie łatwiej jest dostać kredyt na stałą stopę i przyszłe obniżki nie będą miały dużego znaczenia dla tego typu oprocentowania. Jest więc pewne oczekiwanie, że za kilka miesięcy ta oferta kredytu może być jeszcze bardziej atrakcyjna. I część nabywców właśnie na to czeka, szczególnie że oferta jest jeszcze bardzo szeroka – podkreśla analityczka.
Regionalne rynki nieruchomości
W największych miastach Polski sytuacja cenowa jest bardzo zróżnicowana. Trójmiasto odnotowało w maju największy wzrost cen – aż o 4 proc. do poziomu 16 086 zł za 1 m kw. Mieszkania w aglomeracji śląskiej zdrożały o 3,1 proc. do 11 867 zł za 1 m kw. W obu przypadkach za wzrostem stoją nowe, droższe projekty deweloperskie. Sytuacja w innych miastach była już mniej wyraźna.
W Szczecinie wzrost wyniósł 0,6 proc., a w Krakowie ceny pozostały bez zmian. Spadki średnich cen zanotowano przede wszystkim we Wrocławiu (–1,1 proc.), a także w Bydgoszczy (–0,9 proc.), Warszawie (–0,59 proc.), Łodzi (–0,49 proc.), Poznaniu (–0,41 proc.) i Lublinie (–0,39 proc.).
Warto zauważyć, że w miastach, gdzie ceny spadły, nie była to konsekwencja masowej korekty cenników, lecz efekt naturalnego rozproszenia podaży i pojawiających się tańszych ofert w dotychczasowych inwestycjach. Jednocześnie niewielki odsetek deweloperów zdecydował się na realne obniżki cen – było to 5,5 proc. ofert w maju, podczas gdy podwyżki dotknęły zaledwie 3,3 proc. mieszkań.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran – Bardzo dobrze oddaje to sytuacja z przełomu lat 2021-2022. Kredyty były wówczas bardzo drogie, dodatkowo polityka kredytowa została zaostrzona i na rynku zostali tylko bogaci ludzie, którzy kupowali za gotówkę lub z niewielkim kredytem. Deweloperzy rozpoczynali jednocześnie wiele projektów o wysokim standardzie, które w każdym mieście powodowały wzrost średniej ceny całej oferty, przy jednoczesnym niemal całkowitym zamrożeniu cen mieszkań w segmencie popularnym, który stanowił większość rynku. Im mniejszy rynek, tym ten wpływ jest bardziej zauważalny – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Perspektywa roczna – ceny wciąż rosną
Najbardziej wrażliwe zawsze są mieszkania w segmencie popularnym w tańszych lokalizacjach.
Pomimo miesięcznej stabilizacji, porównanie z analogicznym okresem 2024 r. pokazuje silny, wyraźny wzrost cen w skali całego rynku – średnio o ponad 8 proc. W niektórych lokalizacjach wzrosty te są dwucyfrowe. Aglomeracja śląska przoduje z roczną zmianą na poziomie +24,8 proc. (do poziomu 11 867 za 1 m kw.). Trójmiasto i Bydgoszcz osiągnęły odpowiednio +13,9 proc. (do 16 086 zł za 1 m kw.) i +13,8 proc. (11 215 zł za 1 m kw.), a Wrocław odnotował umiarkowany wzrost o 7,8 proc. (do poziomu 14 757 zł za 1 m kw.).
Jedynym rynkiem, gdzie ceny spadły w ujęciu rocznym, jest Łódź. Tam średnia cena wyniosła 11 212 zł za 1 m kw., co oznacza spadek o 4,2 proc. w porównaniu z majem 2024 r. Za ten wynik odpowiada głównie wzrost podaży nowych mieszkań.
Pytanie – jakie segmenty mieszkań będą teraz najbardziej podatne na cenowe wahania?
– Najbardziej wrażliwe zawsze są mieszkania w segmencie popularnym w tańszych lokalizacjach. Zakup takich mieszkań jest najczęściej finansowany kredytem. Wszelkie zmiany polityki kredytowej powodują zmiany popytu na te najbardziej podstawowe mieszkania – podkreśla Ewa Palus.
Ceny: wzrost czy stabilizacja?
Wzrost cen, choć powolny, widać również w danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Największy dotyczył Trójmiasta, gdzie metr kwadratowy kosztował średnio ponad 16,8 tys. zł – o 2 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. To skutek wprowadzenia na rynek ekskluzywnych inwestycji, zwłaszcza w Gdańsku. W Warszawie średnia cena przekroczyła 18,1 tys. zł/m kw. W Krakowie i Poznaniu ceny pozostają od lutego na zbliżonym poziomie.
Wykres interaktywny Pełny ekran Warto zauważyć, że w miastach takich jak Łódź, mimo rekordowej podaży, średnia cena nie zmienia się od sierpnia 2024 r. i wynosi ok. 11,5 tys. zł za 1 m kw. Wrocław z kolei wyróżnia się na tle kraju – od października 2024 r. średnia cena mieszkań tam spada, a w maju 2025 r. była niższa niż rok wcześniej. To jedyny taki przypadek wśród największych metropolii (w tym przypadku dane znacząco różnią się z tym, co publikuje portal Tabelaofert.pl).
– Pięć miesięcy tego roku upłynęło pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach. Oczywiście zdarzały się miesiące, gdy średnia rosła, bo w sprzedaży pojawiła się pula drogich – jak na dany rynek – lokali – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, a szczególnie w Gdańsku, który jest specyficzną metropolią.
– Wszystko przez jej atrakcyjność turystyczną. Powstaje tu dużo drogich mieszkań w projektach ulokowanych m.in. w pobliżu Zatoki Gdańskiej oraz Śródmieścia. Akurat w lutym i maju na rynek trafiła duża pula takich mieszkań, co wywindowało w tym roku średnią cenę metra kwadratowego w tym mieście aż o 7 proc.! – dodaje Marek Wielgo.
Wykres interaktywny Pełny ekran Rynek kupującego i zachowawcze strategie deweloperów
Majowy obraz rynku potwierdza, że obecnie to klienci mają przewagę. Rynek nadal funkcjonuje jako rynek kupującego, a deweloperzy – zamiast windować ceny – koncentrują się na sprzedaży bieżącej oferty. Przypomnimy, że ona jest wciąż bardzo wysoka.
Wstrzymują się z podwyżkami i starają się dostosować do realiów ograniczonego popytu. To wyraźny kontrast w stosunku do maja 2024 r., kiedy 9,8 proc. ofert drożało, a tylko 2,3 proc. taniało.
Kluczową rolę w kształtowaniu obecnej sytuacji odgrywają również banki. Choć stopy procentowe spadły, wiele instytucji nadal promuje kredyty z wysokim, stałym oprocentowaniem. To zniechęca część potencjalnych nabywców do podejmowania decyzji zakupowych i powoduje dalsze odwlekanie wejścia na rynek.
Lekkie ożywienie w kredytach hipotecznych
Co ciekawe w kwietniu widoczne było za to odbicie na rynku kredytów hipotecznych (na dane za maj musimy jeszcze chwilę poczekać). Banki udzieliły o 11,6 proc. więcej kredytów niż w tym samym miesiącu rok wcześniej. Co więcej, w ujęciu miesiąc do miesiąca dynamika również była dodatnia – liczba kredytów wzrosła o 3,7 proc. Jeszcze lepiej wygląda sytuacja, jeśli spojrzeć na wartości – wzrost aż 17,7 proc. r/r i o 5,7 proc. w porównaniu z marcem.
Wartość akcji kredytowej osiągnęła poziom 8,13 mld zł., co oznacza najlepszy wynik od 2021 r. – pomijając okres obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 procent. Obecne ożywienie nastąpiło bez żadnego wsparcia rządowego, a mimo to zainteresowanie kredytami wróciło na poziomy sprzed kilku lat.
Jednym z istotnych sygnałów poprawy jest rekordowa średnia wartość udzielonego kredytu, która w kwietniu wyniosła 436 870 zł. To o 5,5 proc. więcej niż przed rokiem. Na tak wysoki poziom wpłynęło kilka czynników: oczekiwania na dalsze obniżki stóp procentowych, relatywna stabilizacja cen mieszkań oraz zwiększona aktywność kupujących na obu segmentach rynku – pierwotnym i wtórnym.
Nie bez znaczenia pozostaje także efekt statystyczny – dane za kwiecień 2024 r. były obciążone schyłkiem programu wsparcia z poprzedniego roku, co zaniżało porównywalną bazę. Dlatego tegoroczny wzrost wartości kredytów jest częściowo efektem porównania do niskiego punktu odniesienia, ale nawet po jego uwzględnieniu dynamika i tak robi wrażenie.
To wciąż stabilizacja, jeszcze nie ożywienie
Zarówno majowa, jak i kolejna obniżka stóp procentowych, której rynek spodziewa się w trzecim kwartale, może działać jak impuls psychologiczny.
Dane z maja 2025 r. wskazują na sytuację stabilizacji, nie zaś ożywienia. Choć sprzedaż nieco wzrosła, ceny pozostały na poziomie bliskim stagnacji. Wprowadzenie droższych projektów wpłynęło na statystyki, ale nie oznacza to zmiany trendu. Czy zatem możemy spodziewać się mocniejszego odbicia wobec kolejnych (ewentualnych) cięć stóp procentowych?
– Zarówno majowa, jak i kolejna obniżka stóp procentowych, której rynek spodziewa się w trzecim kwartale, może działać jak impuls psychologiczny. Jeśli do biur sprzedaży firm deweloperskich udadzą się posiadacze znacznych nadwyżek finansowych, którzy do tej pory preferowali inne sposoby pomnażania swojego majątku, wówczas także potencjalni nabywcy mieszkań na własne potrzeby dojdą do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji przestało mieć sens. Oznaczałoby to ożywienie sprzedaży mieszkań, a równocześnie byłoby sygnałem, że kończy się czas dużych ustępstw cenowych ze strony deweloperów – prognozuje ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, Marek Wielgo.
Główne wnioski
- Efekt obniżki stóp procentowych jest umiarkowany i nierównomierny. Choć dane Otodom pokazują wzrost sprzedaży nowych mieszkań o 30 proc. miesiąc do miesiąca, portal Tabelaofert.pl wskazuje tylko na 8,4-proc. poprawę. Klienci nadal pozostają ostrożni i liczą na dalsze obniżki, zwłaszcza że banki wciąż promują kredyty ze stałym, wysokim oprocentowaniem.
- Rynek nadal pozostaje rynkiem kupującego, a deweloperzy nie podnoszą masowo cen. Zmiany cen są selektywne i wynikają głównie z wprowadzenia droższych inwestycji, a nie rzeczywistego wzrostu popytu. W maju 2025 r. tylko 3,3 proc. ofert podrożało, a 5,5 proc. zostało przecenionych. Strategia deweloperów koncentruje się na utrzymaniu płynności i sprzedaży bieżącej oferty.
- Regionalne zróżnicowanie cen wskazuje na silny wpływ lokalnych czynników i struktury podaży. W Trójmieście i aglomeracji śląskiej ceny wzrosły (odpowiednio o 4 i 3,1 proc.), głównie przez nowe, droższe projekty. W wielu miastach ceny pozostają stabilne lub spadają. W ujęciu rocznym wciąż dominuje trend wzrostowy – w aglomeracji śląskiej ceny są wyższe aż o 24,8 proc., ale np. w Łodzi spadły o 4,2 proc.
