Zaloguj się 
Dzieje się!
Dzieje się! 
Czy rynek nieruchomości rzeczywiście potrzebuje wspierania popytu?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad kompleksowym programem mieszkaniowym. Według nieoficjalnych informacji mają się w nim znaleźć rozwiązania wspierające popyt, jednak z istotnymi ograniczeniami. Czy rynek nieruchomości naprawdę tego potrzebuje?
Udostępnij przez e-mail 
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie jest stanowisko uczestników rynku nieruchomości w sprawie wspierania popytu na rynku mieszkaniowym.
- W jakim stopniu wcześniejsze programy wspierające popyt oddziaływały na rynek.
- Dlaczego wspieranie popytu nie rozwiąże w długim terminie problemów rynku nieruchomości w Polsce.
Dyskusja na temat wspierania popytu na rynku nieruchomości toczy się od wielu lat. Przybrała na sile po wejściu w życie w lipcu 2023 r. programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Brak limitów i ogromne zainteresowanie ze strony kupujących przełożyło się na dynamiczny wzrost cen mieszkań. Czy jednak dalsze wspieranie strony popytowej jest naprawdę konieczne, biorąc pod uwagę, choćby zaporowe dla niektórych ceny? Zdania uczestników rynku i ekspertów są podzielone.
Ceny mieszkań… rosną
Przypomnijmy, według danych Otodom Analytics w ujęciu rocznym (październik 2023 vs. październik 2024) ceny mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosły średnio o 9,6 proc. Najbardziej w Łodzi – 19,8 proc., najmniej w Poznaniu– o 3,1 proc.
Szersza perspektywa uwzględniająca czas od momentu ogłoszenia założeń programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. w styczniu 2023 r. do końca III kw. 2024 r. pokazuje oczywiście jeszcze większe wzrosty. Według danych REDNET Property Group średnio dla siedmiu największych miast wyniósł on dokładnie 20 proc. – najwięcej w Trójmieście i Łodzi (24 proc.), najmniej we Wrocławiu (14 proc.).
Doskonale widać, jak silnie oddziałującym na ceny czynnikiem był pozbawiony w zasadzie jakichkolwiek ram program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Widoczne to było szczególnie w drugiej połowie minionego roku, gdzie dodatkowo nastąpiło poluzowanie restrykcyjnej polityki kredytowej banków.
Mieliśmy więc przez to do czynienia z rynkowym paradoksem– tylko do końca 2023 r. wniosków o kredyt w ramach programu złożyło przeszło 100 tys. chętnych. Zapewne część z nich w normalnych, rynkowych warunkach nie mogłaby pozwolić sobie na zakup nieruchomości na kredyt. Jednak z drugiej strony, tak silne wsparcie popytu przełożyło się na wzrost cen, który wyparł z rynku inną grupę poszukujących. Dlaczego? Ponieważ nie było ich stać w ogóle na tak drogie mieszkania, na co nałożyły się dodatkowo rekordowo wysokie koszty kredytu.
Rodzi się więc pytanie – czy dalej brnąć w sztuczne wspieranie popytu, czy jednak może położyć większy nacisk na podaż mieszkań i wspieranie różnych form najmu?
Rośnie presja wywierana na Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Rynek nieruchomości w tym momencie absolutnie nie potrzebuje wspierania popytu
Wątpliwości w odniesieniu do losów programu Kredyt na start nie ma Jan Mencwel, Radny Miasta Warszawy, aktywista, współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.
– Rynek nieruchomości w tym momencie absolutnie nie potrzebuje wspierania popytu. Wręcz odwrotnie, popyt na mieszkania jest olbrzymi, czego dowodem jest, choćby fakt, że wg. OECD około połowa młodych Polek i Polaków w wieku do 35. roku życia mieszka z rodzicami. To, czego w tym momencie Polska potrzebuje, to mądre programy wzmacniające podaż mieszkań, przede wszystkim mieszkań społecznych o regulowanym czynszu, których udział w ogólnej liczbie mieszkań jest wciąż bardzo niski w porównaniu do wielu krajów Europy zachodniej. Młodzi Polacy, tak jak młodzi Niemcy Austriacy czy Holendrzy, zasługują na to by mieć wybór – albo własne mieszkanie dzięki kredytom albo stabilny najem w niskiej cenie wspierany przez państwo – twierdzi radny stolicy.
Suchej nitki na programach pro podażowych nie zostawia lider partii Razem, Adrian Zandberg.
Obecnie w Polsce mamy na rynku nieruchomości przewagę podaży mieszkań nad popytem na mieszkania.
Niestety dla sektora mieszkaniowego, kwestia dopłat do kredytów stała się również sprawą polityczną. Co przekłada się na poziom merytorycznej debaty prowadzonej szczególnie w mediach społecznościowych. Jednak krytycznych głosów wobec niej brakuje również wśród ekspertów.
– Jestem przeciwna programom powiązanym z dopłatami do kredytów przez jakiś czas – jasno deklaruje Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.
– Może być to w formie np. programu podobnego do Mieszkania dla Młodych. Wsparcie polegało na dopłacie do wkładu własnego i było uzależnione od liczby dzieci, ograniczona była też grupa nabywców, a także ustalony limit ceny za 1 m kw. Dzięki temu kryteria programu spełniały mieszkania w segmencie popularnym w przeciętnych lokalizacjach– wylicza ekspertka.
Przeciwnikiem sztucznego wspierania tej części rynku jest również prof. Marian Noga, członek Rady Polityki Pieniężnej w latach 2004-2010, dyrektor Instytutu Współpracy z Biznesem na Uniwersytecie WSB Merito we Wrocławiu, który zwraca uwagę na czynniki oddziałujące na nieruchomości, również rynkowe.
– Obecnie w Polsce mamy na rynku nieruchomości przewagę podaży mieszkań nad popytem na mieszkania. Nie ulega wątpliwości, że nadmiar ten jest wynikiem programu Mieszkanie na Start zapewniającego oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 2 proc. oraz zapowiedzi wprowadzenia nawet zerowego oprocentowania tych kredytów. Te doświadczenia pokazują, że wszystkie dotychczasowe programy pomocowe zwiększające popyt na mieszkania były nieskuteczne, bo dalej milion osób chce mieć własne mieszkanie, a to moim zdaniem obniża mobilność pracowników na rynku pracy. Dla porównania Niemcy, Szwajcarzy i Austriacy, czyli obywatele krajów zamożnych, tylko w 30 proc. mają własne mieszkania, a w Polsce jest to aż 70 proc. obywateli. Nie jestem zwolennikiem zwiększania popytu na mieszkania. Mieszkanie jest towarem, dlatego właścicielami mogą być tylko Ci obywatele, którzy osiągają odpowiednie dochody– twierdzi prof. Noga.
Kto naprawdę potrzebuje wsparcia?
Pomocy potrzebują ludzie, którzy zaczynają swoje samodzielne życie, ale nie mogą kupić mieszkania ze względu na horrendalne oprocentowanie kredytów hipotecznych
Budzący kontrowersje temat wspierania popytu ma jednak drugie, niezwykle istotne tło. Chodzi o sytuację tej część poszukujących, która przez wysokie ceny mieszkań i koszty finansowania kredytów nie ma praktycznie jakichkolwiek szans na kupno mieszkania. Przy czym, niewielkim pocieszeniem dla nich jest obecny spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań i perspektywa obniżki stóp procentowych w II lub III kw. 2025 r.
– Wsparcia potrzebują ludzie, którzy zaczynają swoje samodzielne życie, ale nie mogą kupić mieszkania ze względu na horrendalne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Powoli zbliżamy się do punktu, w którym w Polsce marża banku będzie wyższa, niż całkowite oprocentowanie kredytu w niektórych krajach Europy– twierdzi Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
– Warto powiedzieć wprost – częściowo ta marża to efekt podatku bankowego, który naliczany jest również od aktywów banków, którymi są kredyty mieszkaniowe. Czyli mieszkanie jest prawem, ale państwo ma prawo opodatkować tych, których na kupno za gotówkę po prostu nie stać– dodaje Robert Chojnacki.
W podobnym tonie wypowiada się prezes Dom Development, Jarosław Szanajca, który dodatkowo podkreśla, że sytuacja od strony popytu jest stabilna z optymistyczną perspektywą na najbliższą przyszłość.
– Rzeczywiście przy obecnym, rekordowym oprocentowaniu kredytów hipotecznych pomoc dla osób starających się o zakup często pierwszego mieszkania jest potrzebna. Chodzi o tę grupę, która w praktyce nie ma zdolności kredytowej. Natomiast, czy wspieranie popytu potrzebne jest deweloperom? Niekoniecznie. Uważamy, że popyt jest wystarczający– podkreśla prezes jednego z głównych graczy na polskim rynku nieruchomości.
Szersza perspektywa
Brak zakrojonego na szeroką skalę planu rozwoju mieszkalnictwa to główny zarzut pod adresem obecnej oraz poprzednich ekip rządzących. Choć pojawiało się wiele programów i jeszcze więcej zapowiedzi, wspierane jedynie punktowo były wyłącznie poszczególne obszary. W tym oczywiście najczęściej właśnie popyt.
– Na początku warto wspomnieć, że w Polsce nadal można mówić o wyraźnej preferencji własności. Na przestrzeni ostatnich dwudziestu kilku lat funkcjonowały różne programy mieszkaniowe, które skierowane były do nabywców pierwszych mieszkań. Racjonalne wydaje się podejście, że poza wspieraniem własności, jednym z celów takiego programu jest także m.in. łagodzenie skutków kryzysu na rynku mieszkaniowym– zauważa Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research w JLL.
Ekspertka JLL zwraca również uwagę na konieczność utrzymania rynkowej równowagi, którą zaburzył w zeszłym roku program Bezpieczny Kredyt 2 proc. – wprowadzony w okresie niskiej podaży i politycznej kampanii.
– Chodzi głównie o to, aby nie doprowadzić do załamania produkcji mieszkań i głębokiego kryzysu popytu, a także, aby utrzymać skalę budownictwa na rozsądnym poziomie, unikając fali bankructw, dużego wzrost bezrobocia, czy utraty zdolności produkcyjnych. Przykładem takiej interwencji było skorygowanie programu Rodzina na Swoim w 2009 r. w celu obniżenia kosztów zaciągnięcia kredytów w złotych w momencie zniknięcia z rynku kredytów denominowanych we frankach. Warto także podkreślić, że ani poszerzenie w 2009 r. programu RnS, ani uruchomienie programu Mieszkanie dla Młodych nie spowodowały szybkiego wzrostu cen – analizuje Aleksandra Gawrońska.
Temat szerszego spojrzenia na rynek i strategicznego podejścia do kwestii mieszkalnictwa powrócił wraz z zapowiedziami ministra Krzysztofa Paszyka dotyczącymi przygotowywanego planu. Czy będzie on odpowiadał na realne problemy sektora z uwzględnieniem wszystkich jego uczestników, w tym najbardziej potrzebujących?
– Rynek mieszkaniowy potrzebuje wsparcia, a mam tu na myśli zarówno popyt, jak i podaż. Nie znam wysokorozwiniętego kraju na świecie, w którym niewidzialna ręka rynku rozwiązałaby problemy mieszkaniowe jego mieszkańców. We wszystkich tych krajach mogą oni liczyć na wsparcie ze strony państwa. U nas znalazło to wyraz w art. 75. konstytucji, który mówi: „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania” – mówi Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości z portalu Rynekpierwotny.pl.
– Niestety, w naszym kraju mieszkaniówka nigdy nie była dla rządzących, także w samorządach, kwestią priorytetową. Widać to po mizernych efektach budowy tanich mieszkań czynszowych, czy to komunalnych, czy w ramach społecznego budownictwa czynszowego – dodaje analityk.
Zdaniem eksperta
Więcej przewidywalności
Stymulowanie popytu nie wydaje się jednak dobrym pomysłem. Co prawda ci wieszczący katastrofę podobną do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. raczej się „zawiodą” – mówimy o innym programie przy innej wielkości podaży, w innej sytuacji gospodarczej, przy innych oczekiwaniach inflacyjnych. Nie zmienia to jednak faktu, że pompowanie popytu za pomocą taniego kredytu nie wydaje się potrzebne. Na programie zyskają oczywiście ci, którzy się na niego załapią – nawet mimo potencjalnego wzrostu cen – ale może się to odbyć kosztem reszty, która będzie to jedynie finansować. Kredyt jeszcze będzie tani, ale kiedy inflacja znajdzie się w celu, to stopy procentowe spadną. Sztuczne pompowanie rynku nie jest potrzebne.
Na zamieszaniu wokół kredytu na start i toczącej się już zbyt długo wokół tematu dyskusji, na wizerunku traci zarówno Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jak i środowisko deweloperskie. Jednak jeśli wsłuchać się w głosy płynące z tej strony rynku, trudno wyciągnąć wniosek o szerokim i jednoznacznym poparciu dla wspierania popytu.
– Jeśli mówimy o potencjalnym wsparciu jako branża długofalowo wolelibyśmy, aby skupiło się ono na rozwiązaniach pro podażowych, które przyspieszą proces realizacji inwestycji. Najlepszym argumentem w dyskusji o tym, dlaczego to podaż ma kluczowe znaczenie, jest właśnie obecna sytuacja na rynku, która pokazuje nam wpływ pokaźnej oferty mieszkań w biurach deweloperów na stabilność cen. Jednocześnie widzimy potrzebę systemowego, długofalowego wsparcia przez państwo osób, dla których ceny mieszkań stały się dziś nieosiągalne. Pytanie brzmi, czy proponowane przez rządzących rozwiązanie jest ku temu odpowiednim instrumentem? – podaje pod dyskusję kwestię wspierania popytu Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Przedstawiciel PZFD zwraca też uwagę, jak pilną potrzebą jest ustabilizowanie sytuacji od strony legislacyjnej, aby „wprowadzić na rynek więcej przewidywalności”, szczególnie wobec trudnych do przewidzenia czynników zewnętrznych.
– Rządzącym powinno raczej zależeć na utworzeniu stabilnych ram dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Bez sensownych działań administracji i długofalowej polityki mieszkaniowej, sektor mieszkaniowy nie będzie w stanie rozwijać się i odpowiedzieć na zapotrzebowanie społeczne na nowe lokale. Inwestorzy powinni być w stanie planować inwestycje z odpowiednim wyprzedzeniem, bez obaw o nagłą zmianę przepisów, która z dnia na dzień zmienia rynkowe reguły. Ostatnie lata były prawdziwą sinusoidą, spowodowaną częściowo przez wydarzenia gospodarcze, wojnę, ale i nieroztropne decyzje ustawodawcy– podkreśla Patryk Kozierkiewicz.
Mini wywiad
Dopłaty do kredytów: ceny w górę, podaż nie
Stymulowanie popytu poprzez dopłaty do kredytów na rynku nieruchomości powoduje wzrost cen?
To powszechny wniosek z badań naukowych na ten temat. Pokazują to przykłady m.in. Szwecji, Danii, Wielkiej Brytanii, USA i Chorwacji. Do tego grona można także dopisać Polskę po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. (BK2).
Może jednak program jest w stanie znacząco zwiększyć podaż mieszkań w długim terminie?
Badania pokazują, że raczej nie, a jeśli taki efekt wystąpił, to wyłącznie w mniejszych ośrodkach. Do podobnych wniosków można dojść na przykładzie polskiego rynku po wprowadzeniu BK2. Analitycy banku Pekao w publikacji „Rynek nieruchomości w Polsce 2024. To jeszcze nie koniec wzrostów cen” wskazywali, że zaraz po jego wprowadzeniu liczba nowych budów wzrosła wyraźnie powyżej historycznego trendu. Jednak przed uruchomieniem programu ta liczba była wyraźnie poniżej trendu. Efekt wzrostu podaży mógł więc być bliski zera.
W jakiej sytuacji stymulacja popytu mogłaby podwyższyć podaż mieszkań w długim terminie?
Przede wszystkim, gdyby deweloperzy i firmy budowlane miały dużo niewykorzystanych mocy. Wówczas przy wzroście popytu mogłyby je uruchomić i zacząć budować więcej. W Polsce jednak sytuacja jest wręcz odwrotna. PZDF i sami deweloperzy wskazuje na niską dostępność gruntów jako jeden z głównych czynników ograniczających podaż. Inną wskazywaną barierą jest skomplikowany proces administracyjny związany z budową. Stymulowanie popytu w żaden sposób nie wpłynie na pozbycie się tych problemów.
Dopłaty do kredytów nie rozwiązują więc problemów z dostępnością mieszkań, a dodatkowo mogą prowadzić do powstania baniek spekulacyjnych?
Przy szybko rosnących cenach deweloperzy mają bodziec do opóźniania wprowadzania mieszkań na rynek, z nadzieją, że uda się je sprzedać po wyższej cenie. Ten sam mechanizm działa w przypadku obecnych właścicieli mieszkań, którzy planują ich sprzedaż. Z drugiej strony, spowodowany stymulowaniem popytu wzrost cen może przyciągać na rynek kapitał spekulacyjny. Ma on bodźce, aby wykupywać mieszkania z rynku i następnie po jakimś czasie je sprzedać, osiągając zysk ze wzrostu ceny. Ten mechanizm dodatkowo obniża dostępność mieszkań i rozregulowuje rynek.
Wspieranie popytu, jednak nie takie złe?
Analizując funkcjonujące w Polsce na przestrzeni ostatnich lat programy wspierające popyt warto zauważyć, że nie wszystkie oddziaływały na rynek w taki sposób, jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc.
Oczywiście duże znaczenie miał moment rynkowy – poziom podaży czy wysokość stóp procentowych. Nie zapominajmy także o kryzysie inflacyjnym, którego skutki wciąż odczuwamy.
– Warto przypomnieć krytykom wspierania popytu, że historia zna przypadki, kiedy nie działało ono destabilizująco na rynek. To kwestia nie tylko momentu wprowadzenia tego typu programu, ale też jego odpowiedniej kalibracji. Chodzi o to, by program pomagał tym, którzy nie byliby w stanie kupić mieszkania bez wsparcia, a równocześnie nie szkodził przyszłym nabywcom. Przykładem może być program Mieszkanie dla Młodych, z którego w ciągu czterech lat skorzystało przeszło 110 tys. gospodarstw domowych. Z danych NBP wynika, że np. w Warszawie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego spadła w 2014 r. o 1,5 proc., w 2015 r. wzrosła o 2 proc., w 2016 r. o 3 proc, a w 2017 r. o niespełna 1 proc. Rzecz w tym, że program Mieszkanie dla Młodych zawierał limity cenowe, do których deweloperzy starali się dostosować – wylicza Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.
Najważniejsze narzędzia kształtowania polityki mieszkaniowej ma rząd. Czy zapowiedziany niedawno przez resort rozwoju kompleksowy program mieszkaniowy rozwiąże przynajmniej część problemów tego sektora? Biorąc pod uwagę doświadczenia ostatnich miesięcy, trudno być w tej kwestii optymistą.
Główne wnioski
- Pozbawione ograniczeń i limitów wspieranie popytu może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, wykluczając tym samym część poszukujących. Programy takie jak Bezpieczny Kredyt 2 proc. znacząco podniosły popyt, co przełożyło się na wzrost cen mieszkań. Skutkiem tego było wykluczenie z rynku części osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup w warunkach wyższych cen i kosztów kredytów.
- Polski rynek nieruchomości bardziej potrzebuje wsparcia podaży niż popytu. Eksperci i przedstawiciele branży podkreślają, że obecnie ważne jest zwiększenie podaży mieszkań, np. poprzez budowę mieszkań społecznych i regulowanych. Wspieranie popytu bez równoczesnego wsparcia podaży może prowadzić do dalszych nierówności i ograniczenia dostępności mieszkań.
- Kluczowe są – długofalowe wsparcie i stabilność legislacyjna. Rządowe programy powinny być dobrze skoordynowane i długofalowe, z naciskiem na stabilne ramy prawne, które umożliwią deweloperom i inwestorom planowanie projektów.
