Czy sektor nieruchomości potrzebuje dodatkowego opodatkowania? Sprawdzamy

Polski system podatków od nieruchomości od lat budzi kontrowersje – głównie ze względu na swoją nieczytelność, niespójność i ograniczoną efektywność. Ceny mieszkań i nierówności na rynku wciąż rosną. Zatem coraz częściej pojawia się pytanie, jak powinien wyglądać system, aby był bardziej sprawiedliwy, funkcjonalny i efektywny. 

Raport: jaki powinien być system opodatkowania nieruchomości

W 2023 r. Instytut Finansów przygotował szczegółowy raport pt. “Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich”. Najważniejsze płynące z niego wnioski są następujące: 

1. System jest przestarzały i nieefektywny. Polski system opiera się na mieszanej podstawie opodatkowania (powierzchniowej i wartościowej), co jest wyjątkiem na tle Europy. Jest uważany za nieczytelny, kosztowny administracyjnie i trudny w interpretacji. Brakuje aktualizacji przepisów i spójności między różnymi aktami prawnymi, co obciąża zarówno podatników, jak i urzędy.

2. Potrzeba reformy. Raport wskazuje, że obecny model ogranicza potencjał fiskalny i nie sprzyja rozwojowi lokalnemu. Od lat postuluje się wprowadzenie podatku ad valorem (katastralnego). Czyli zależnego od wartości rynkowej nieruchomości. Jednak jego wdrożenie jest skomplikowane technicznie i politycznie – brakuje m.in. jednolitej bazy danych i społecznej akceptacji.

3. Propozycje zmian. Uproszczenie przepisów, ujednolicenie podstawy opodatkowania, większa elastyczność dla gmin, wprowadzenie strefowania podatkowego oraz symulacje skutków podatku wartościowego. Przeanalizowano także wpływ nowych podatków (np. od pustostanów, kolejnych mieszkań) na rynek.

4. Znaczenie dla samorządów. Podatek od nieruchomości to jedno z głównych źródeł dochodów własnych gmin. Jednak jego udział w dochodach ogółem systematycznie maleje, co ogranicza samodzielność finansową JST. Raport szczegółowo analizuje dane fiskalne i wskazuje na duże różnice między regionami.

5. Wnioski praktyczne. Autorzy podkreślają, że reforma jest konieczna, ale trzeba ją dobrze przygotować. Tak, aby opierała się na danych, była przejrzysta i akceptowalna społecznie. Proponują działania edukacyjne i konsultacje publiczne przed wprowadzeniem nowych rozwiązań.

–  System podatkowy w sektorze nieruchomości stoi przed wyzwaniem pogodzenia interesów fiskalnych państwa, potrzeb społecznych oraz zachowania atrakcyjności inwestycyjnej. Ewentualne reformy, w tym wprowadzenie podatku katastralnego czy podatku od pustostanów, wymagają analizy ich potencjalnych skutków dla różnych uczestników rynku – podkreśla Katarzyna Nosal, partner w dziale doradztwa podatkowego, lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG. 

Dyskusja w przestrzeni publicznej wciąż trwa, jednak realnych zmian na horyzoncie nie widać. A one zdaniem ekspertów są bardziej niż pilne. 

Podatek PCC przy transakcjach nieruchomościowych 

– W ostatnich latach rządzący podejmowali szereg prób stymulacji rynku mieszkaniowego w Polsce zarówno poprzez wprowadzanie regulacji podatkowych, jak i niepodatkowych. Przykład próby wpływania na rynek poprzez regulacje podatkowe to zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych – PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym . To bodziec pozytywny obniżający koszty transakcji. Inny przykład? Nałożenie dodatkowego PCC w wysokości 6 proc. w przypadku zakupu szóstego i kolejnych mieszkań położonych na tej samej działce. To bodziec negatywny, który miał „odstraszyć” inwestorów „pakietowych” oskarżanych o bycie przyczyną wysokich cen mieszkań. Korzystny wpływ tych instrumentów był jednak ograniczony. Ceny mieszkań rosły bowiem głównie ze względu na wprowadzanie programów wspierających nabywców w zakresie kredytów hipotecznych, np. „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Pobudzały popyt zamiast zwiększać podaż mieszkań i zapewniać ich dostępność – mówi Katarzyna Kopczewska, partnerka kierująca zespołem podatkowym w kancelarii Baker McKenzie.

Jednak zdaniem Ewy Palus, głównego analityka REDNET Property Group, zwolnienie z podatku PCC osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, było krokiem w dobrą stronę. 

– Dzięki temu zmniejszyło się obciążenie finansowe osób kupujących mieszkanie dla siebie, na własne potrzeby. A przecież wysokość takiego podatku to było przynajmniej kilka tysięcy złotych – podkreśla analityczka. I dodaje, że warto pomyśleć o rozszerzeniu grupy osób zwolnionych z tego podatku.

– Chodzi na przykład o całkiem sporą grupę osób, które chcą zmienić mieszkanie na większe, bo pojawiły się dzieci. W tej chwili koszty okołotransakcyjne są dla nich wysokie. Być może warto więc rozważyć połączenie zwolnienia z podatku PCC właśnie z posiadaniem dzieci lub liczbą transakcji. Przykładowo jedna transakcja na pięć lat mogłaby być zwolniona z tego podatku – mówi Ewa Palus.

Zmiany w PCC

Przypomnijmy, od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje w Polsce zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Aby skorzystać z tego zwolnienia, kupujący nie może posiadać ani obecnie (ani nie mógł w przeszłości), prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku jednorodzinnego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątek stanowią osoby, które nabyły w drodze dziedziczenia udział nieprzekraczający 50 proc.  w takiej nieruchomości. ​

Natomiast 1 stycznia 2024 r. wprowadzono dodatkową, sześcioprocentową stawkę PCC dla osób nabywających szósty i kolejny lokal mieszkalny stanowiący odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Celem tej zmiany było ograniczenie hurtowego zakupu mieszkań i przeciwdziałanie wzrostowi cen nieruchomości. 

Przeczytaj: Deweloperzy coraz bardziej zadłużeni, chociaż klienci sumiennie spłacają kredyty. Czy rynek nieruchomości jest zagrożony?

Podatek katastralny 

– Nasz kraj to obecnie jedno z nielicznych państw UE, które nie stosuje podatku katastralnego

Jednym z najczęściej ostatnio dyskutowanych rozwiązań odnoszący się do funkcjonowania rynku nieruchomości jest podatek katastralny. Jest to wynikiem m.in. publikacji przez OECD wydawanego co dwa lata raportu, w którym zawarte są rekomendacje dla państw członkowskich. Jedną z rekomendacji dla Polski jest wprowadzenie właśnie podatku katastralnego. Podobne rekomendacje wydał też Międzynarodowy Fundusz Walutowy.  

– Nasz kraj to obecnie jedno z nielicznych państw UE, które nie stosuje tego rozwiązania. Oprócz Polski. Jedynie Czechy i Słowacja pozostają poza systemem opodatkowania nieruchomości na podstawie ich wartości rynkowej. Czym zatem różni się polski system podatkowy od innych krajów UE, gdzie podatek katastralny funkcjonuje? Obecnie w Polsce podatek od nieruchomości obejmuje zarówno budynki mieszkalne, jak i komercyjne. Oblicza się go jednak głównie na podstawie powierzchni użytkowej. Co istotne, przedsiębiorcy płacą kilkakrotnie wyższe stawki niż właściciele budynków mieszkalnych. Już teraz więc, w pewnym sensie, mamy do czynienia z elementami systemu katastralnego. Bo część nieruchomości (budowle) jest opodatkowana według ich wartości. Jednak tylko w kontekście działalności gospodarczej – mówi Paweł Jóźwik, Senior Tax Manager, ASB Group. 

Zdaniem eksperta

Zmiany są więcej niż potrzebne

Początek roku 2005 r. zaczął się od rewolucji w podatku od nieruchomości. Sektor nieruchomości oraz sektor przemysłowy muszą mierzyć się z nowymi regulacjami. Wątpliwości budzi w szczególności zamiar opodatkowania niezdefiniowanych „urządzeń technicznych”. W trakcie przeglądów pojawia się wiele pytań – czy winda lub centrala wentylacyjna są urządzeniami technicznymi podlegającymi odrębnemu opodatkowaniu od powierzchni budynku. Jak prawidłowo zinwentaryzować majątek fabryki, w której urządzeń budowlanych i technicznych jest mnóstwo. Finalne deklaracje należy złożyć do końca marca – na szczęście bowiem za 2025 rok przesunięto termin składania deklaracji PON do 31 marca pod warunkiem złożenia odpowiedniego zawiadomienia organu podatkowego. Dla tych którzy nie zdążą, pozostanie ewentualnie możliwość złożenia korekty deklaracji. 

Pojawiają się głosy o podatku katastralnym, czyli liczonym od wartości nieruchomości. Wydaje się, że nie jest to dobry moment na wprowadzenie nowych zasad, wkrótce po opisanej wyżej rewolucji. Dodatkowe podatki w trudnej sytuacji gospodarczej nie są wskazane. Brak jest również profesjonalnych wycen nieruchomości w skali całego kraju. W ostatnich latach dotykają nas nieustanne podwyżki: cen energii oraz cen innych produktów i usług wynikające z inflacji, dodatkowe obciążenia podatkowe, wzrost składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne. Jeszcze jeden podatek może być kroplą przelewającą czarę.

Sektor nieruchomości czeka na uproszczenia podatkowe oraz liczy, że w Polsce zostaną uchwalone regulacje REIT czyli dotyczące spółek inwestujących w nieruchomości na wynajem. Pozwoliłoby to na pobudzenie rynku oraz zebranie kapitału na kolejne inwestycje. Aktualnie nie wiemy, jakie będzie opodatkowanie REIT-ów, dlatego trudno przewidzieć na ile będzie to atrakcyjny instrument inwestycyjny. 

Jak wspomniałam, ciągle trudne jest pozyskanie kapitału, a tymczasem wyzwaniem dla podatników jest w dalszym ciągu ustalanie zasad opodatkowania dywidend i odsetek do podmiotów zagranicznych. Nie wiadomo, czy podatek ten wynosi 20 proc., 19 proc., 15 proc., 10 proc., 5 proc. czy może zero – tyle różnych możliwości dają wewnętrzne przepisy polskie oraz umowy międzynarodowe. Brak klarownego wyjaśnienia przez Ministerstwo Finansów tej kwestii powoduje, że Polska przegrywa konkurencję z innymi państwami Europy Środkowo-Wschodniej o nowe inwestycje. Należy mieć nadzieję, że Ministerstwo po 6 lat prac w tym zakresie (nowe przepisy weszły w życie w 2019 r.) wyda w końcu objaśnienia i uwzględni specyfikę sektora inwestycyjnego. Bez możliwości policzenia, jak będzie opodatkowany zysk czy odsetki nie da się podjąć decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji. 

Justyna Bauta-Szostak

Szef Działu Nieruchomości w MDDP, radca prawny i doradca podatkowy

Baza danych o wartości nieruchomości potrzebna od zaraz

Podatek katastralny, jak wskazuje jego definicja, oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Jego stawki w Unii Europejskiej wahają się od 0,5 proc. do 3 proc. Wprowadzenie tego systemu w Polsce oznaczałoby konieczność likwidacji dotychczasowego podatku od nieruchomości, ponieważ oba te mechanizmy opodatkowałyby ten sam przedmiot.

– Kluczową przeszkodą we wdrożeniu systemu katastralnego w Polsce jest jednak brak odpowiedniej bazy danych o wartościach nieruchomości. Prace nad stworzeniem takiego rejestru były zapowiadane już wielokrotnie, ale do tej pory nie zostały zrealizowane. Zbudowanie centralnej bazy danych dotyczącej wartości nieruchomości to ogromne wyzwanie logistyczne. W najbliższej przyszłości może okazać się to nieosiągalne – dodaje Paweł Jóźwik. 

Ministerstwo Finansów deklaruje, że nie prowadzi prac nad wprowadzeniem podatku katastralnego. Dlaczego tak jest?

– Pomijając kwestie społecznej kontrowersyjności wprowadzenia takiego typu opodatkowania, jest to przedsięwzięcie niezwykle skompilowane od strony technicznej. Wymaga ono bowiem wprowadzenia kompleksowego zintegrowanego systemu ewidencji gruntów wraz z jednoznacznym określeniem ich właścicieli, czyli systemu integrującego księgi wieczyste z ewidencją gruntów i budynków oraz ewidencją ludności (w celu wyeliminowania „martwych dusz”). Stworzenie, przetestowanie i skuteczne wdrożenie tych systemów to zadanie rozpisane na lata. Zatem pierwsze spodziewane wpływy do budżetu z potencjalnych nowych podatków, mogłyby pojawić się po ok. 10 latach od rozpoczęcia wdrożenia. W erze narastających bieżących potrzeb budżetowych, wydaje się więc, że rządzący będą sięgać po narzędzia przynoszące wpływy budżetowe w znacznie bardziej przewidywalnej perspektywie czasowej – twierdzi Katarzyna Kopczewska.

Negatywnie o wprowadzeniu podatku katastralnego wypowiada się Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. Podkreśla jednak zupełnie inny aspekt tego obciążenia.

– Nawet jeśli stawka podatku katastralnego zostałaby ustalona na relatywnie niskim poziomie – powiedzmy 1 proc.  – to w praktyce oznaczałoby to gigantyczne obciążenie dla milionów Polaków. Przykład: w Warszawie dwupokojowe mieszkanie – czyli absolutne minimum dla rodziny – kosztuje dziś około miliona złotych. 1 proc. od tej kwoty to 10 tysięcy złotych rocznie. A pojawiają się też propozycje, by podatek ten wynosił 2 proc. czy nawet 3 proc. W takim przypadku mówimy już o 30 tysiącach złotych rocznie. To więcej niż niejedna osoba zarabia – podkreśla Mariusz Łubiński. 

Przeczytaj: Podatek katastralny w Polsce – czy należy się go spodziewać i co by oznaczał (analiza)

Podatki a cena mieszkań i siła nabywcza Polaków 

Część danych statystycznych wskazuje, że faktyczny niedobór mieszkań to przede wszystkim problem dużych miast, pochłaniających migrację z mniejszych miejscowości.

– Aktualnie istotniejszym problem jest niedostosowanie cen mieszkań do siły nabywczej, gdyż obecny model podaży mieszkań w Polsce jest wadliwy. Absolutna większość dostarczanych mieszkań zaspokaja bowiem potrzeby 30 proc.  populacji kraju, która posiada zdolność kredytową. Przykłady krajów, które pozornie uporały się ze statystycznym niedoborem mieszkań (jak Francja, Austria czy Łotwa) pokazują, że duża liczba mieszkań na rynku wcale nie powoduje spadku cen nieruchomości. Mając to na uwadze, proponowane w ostatnich tygodniach rozwiązania polegające na dodatkowym opodatkowaniu pustostanów, czy wprowadzaniu tzw. podatku flipperskiego, których celem jest zwiększenie wolumenu mieszkań dostępnych na rynku, mogą mijać się z celem – twierdzi Katarzyna Kopczewska.

Zdaniem ekspertki, narzędzia stymulacji rynku powinny koncentrować się przede wszystkim na zapewnieniu alternatywy dla oferty mieszkań własnościowych i lokali rynkowych w ogóle – dostępnych dla osób w tzw. luce czynszowej – oraz na narzędziach pozwalających na wzmocnienie siły nabywczej.  

– Tworzenie alternatywy dla zakupu własności mieszkania może odbywać się za pomocą narzędzi podatkowych poprzez wzmacnianie sektora najmu instytucjonalnego (PRS). Do tej pory sektor ten był „na cenzurowanym” u rządzących. Wspomniany podatek PCC od pakietowych zakupów mieszkań był wymierzony przeciw temu sektorowi. Wprowadzenie zakazu amortyzacji podatkowej budynków mieszkalnych również ma negatywny wpływ na jego rozwój. Tymczasem większa podaż mieszkań na wynajem to ich większa dostępność i tworzenie alternatywy dla własności mieszkań, na którą wielu nie stać – podkreśla Katarzyna Kopczewska. 

Podatek od pustostanów 

– Należy przywrócić właściwą wagę prawu własności – które przecież w Konstytucja uznaje za podstawowe.

Podatek od pustostanów to forma fiskalnego obciążenia nakładanego na właścicieli nieruchomości, którzy pozostawiają swoje mieszkania niewykorzystane. To znaczy ani ich nie zamieszkują, ani nie wynajmują. Celem tego rozwiązania miałoby być zachęcenie posiadaczy tych mieszkań do aktywnego włączenia ich w obrót rynkowy. Mogłoby to zwiększyć podaż mieszkań i złagodzić presję cenową.

– Wiele zależy od tego jak zdefiniowany zostanie pustostan, ponieważ  często to nie tylko słynne „betonowe złoto” w dużych miastach. Puste i niewykorzystane są często domy na wsiach, które się wyludniają, a nieruchomości są dziedziczone. Jednocześnie w takich lokalizacjach popytu na nieruchomości praktycznie nie ma. Nawet przy bardzo niskiej cenie, nie znajdzie się nabywca, który chciałby przenieść tam centrum swojego życia. Pustostany są również w zasobach gmin, które mogłyby zostać dotknięte podatkiem od pustostanów – mówi Ewa Palus.

Takie rozwiązania funkcjonują już w niektórych miastach na świecie, m.in. w Kanadzie , Irlandii czy Francji. W Polsce temat powraca cyklicznie, szczególnie w kontekście dużych miast. W nich bowiem wiele mieszkań – często kupionych inwestycyjnie – stoi pustych przez wiele miesięcy lub lat. 

Obawy przed wynajmem

Jednak propozycja ta budzi spore kontrowersje. Przeciwnicy wskazują, że główną przyczyną pustostanów nie zawsze jest zła wola właścicieli, lecz m.in. niepewność prawna i słaba ochrona interesów wynajmujących.

– Widzimy, że istnieje spora grupa inwestorów, którzy kupili mieszkania, ale z różnych powodów nie decydują się na ich wynajmowanie. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że obowiązujące prawo – zwłaszcza ustawa o ochronie praw lokatorów – sprawia, że wielu właścicieli po prostu boi się wynajmować swoje lokale. Obawiają się sytuacji, w której najemca przestaje płacić, a mimo to nie można go skutecznie i szybko eksmitować – mówi Mariusz Łubiński.

Dlatego zdaniem eksperta zanim zaczniemy mówić o opodatkowaniu pustostanów, rząd i parlament powinni przede wszystkim zadbać o równowagę na rynku najmu.

– Należy przywrócić właściwą wagę prawu własności – które przecież Konstytucja uznaje za podstawowe. Osoba, która wynajmuje lokal, powinna być zobowiązana do terminowego ponoszenia opłat. A w przypadku zaległości – procedura odzyskania lokalu powinna być szybka i skuteczna, a nie rozciągać się na lata – podkreśla Mariusz Łubiński. 

Szczegółowa koncepcja dotycząca pustostanów nie została przedstawiona, a Ministerstwo Finansów zaprzecza, że prowadzi prace w tym zakresie. Jednak, jak podkreśla Mirosław Ciarkowski, menedżer w dziale doradztwa podatkowego w KPMG, w Polsce warto w tym kontekście warto przypomnieć orzeczenie NSA (uchwała z 21 października 2024 r., III FPS 2/24).

– Sąd rozstrzygnął, że budynki mieszkalne wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, w takiej części w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, podlegają preferencyjnej (ok. 30-krotnie niższej) stawce podatku od nieruchomości. A nie wyższej stawce przewidzianej dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Sąd jednak wskazał, że 30-krotnie wyższa stawka podatku, właściwa do działalności gospodarczej, powinna mieć zastosowanie to tzw. pustostanów inwestycyjnych, gdy lokale mieszkalne nabywane są jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen oraz lokali służących do najmu krótkoterminowego. Rozstrzygnięcie pokazuje, że cele postulowane w przypadku podatku od pustostanów można osiągać już w obecnym systemie – przypomina Mirosław Ciarkowski. 

Przeczytaj: Jak zmieniały się warunki mieszkaniowe w Polsce? Dane pokazują wyraźny trend

Podatki, nieruchomości i inwestorzy 

Polska jest specyficznym rynkiem nieruchomości. Z jednej strony zapewnia jedne z najwyższych stop zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Z drugiej strony inwestorzy nie szturmują naszego rynku nieruchomości. Dlaczego? Zdaniem Pawła Jóźwika powodów jest kilka. 

– Jednym z kluczowych powodów jest właśnie polski system podatkowy, który wg statystyk OECD jest drugim najgorszym w UE. “Wyprzedzają” nas tylko Włochy. Uchodzi za mało stabilny – zmiany podatkowe uchwalane są nad wyraz często i dodatkowo wprowadzane są z krótkim vacatio legis, więc podatnicy mają niewiele czasu na przygotowanie się do zmiany. Dodatkowo uchwalane przepisy są zazwyczaj nieprzejrzyste i mogą być interpretowane na różne sposoby, co powoduje że nie mamy pewności stanowionego prawa – podkreśla Paweł Jóźwik.

Kluczowym wyzwaniem podatkowym w naszym systemie dla inwestorów zagranicznych inwestujących w Polsce w nieruchomości komercyjne jest podatek u źródła (WHT). Pobierany jest on od odsetek i dywidend wypłacanych przez polskie spółki na rzecz inwestorów zagranicznych.  

– Zasadniczo odsetki i dywidendy wypłacane przez polskie spółki będące właścicielami nieruchomości do swoich spółek matek z Unii Europejskiej, po spełnieniu pewnych warunków, powinny korzystać ze zwolnienia z podatku u źródła na podstawie unijnych dyrektyw. Taki system funkcjonuje w całej Unii Europejskiej – dodaje ekspert ASB Group. 

Co dalej z REIT-ami?

Sektor nieruchomości czeka na uproszczenia podatkowe oraz liczy, że w Polsce zostaną uchwalone regulacje REIT, czyli dotyczące spółek inwestujących w nieruchomości na wynajem. Pozwoliłoby to na pobudzenie rynku oraz zebranie kapitału na kolejne inwestycje.

– Aktualnie nie wiemy, jakie będzie opodatkowanie REIT-ów, dlatego trudno przewidzieć na ile będzie to atrakcyjny instrument inwestycyjny. Ciągle trudne jest pozyskanie kapitału, a tymczasem wyzwaniem dla podatników jest w dalszym ciągu ustalanie zasad opodatkowania dywidend i odsetek do podmiotów zagranicznych. Nie wiadomo, czy podatek ten wynosi 20 proc. , 19 proc. , 15 proc. , 10 proc. , 5 proc.  czy może zero. Tyle różnych możliwości dają wewnętrzne przepisy polskie oraz umowy międzynarodowe – zaznacza Justyna Bauta-Szostak, szef działu nieruchomości w MDDP, radca prawny i doradca podatkowy.

Podkreśla, że brak klarownego wyjaśnienia przez Ministerstwo Finansów tej kwestii powoduje, że Polska przegrywa konkurencję z innymi państwami Europy Środkowo-Wschodniej o nowe inwestycje.

– Należy mieć nadzieję, że Ministerstwo po sześciu latach prac w tym zakresie wyda w końcu objaśnienia i uwzględni specyfikę sektora inwestycyjnego. Bez możliwości policzenia, jak będzie opodatkowany zysk, nie da się podjąć decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji – dodaje Justyna Bauta-Szostak. 

Warto jednak przypomnieć, że w Ministerstwie Finansów trwają aktualnie intensywnie prace nad wprowadzeniem REIT-ów, które z zasady są spółkami inwestującymi w nieruchomości właśnie z preferencjami podatkowymi.

– Warto podkreślić również, że koncepcja REIT-ów znosi on bariery wejścia dla drobnych inwestorów indywidualnych (inwestowanie w nieruchomości w sposób tradycyjny wymaga dużego kapitału, a w przypadku REIT-ów już nie). Dodatkowo wyłączenie podwójnego opodatkowania w zakresie dochodów osiągniętych z najmu utrzymuje konkurencyjność tego formatu względem inwestycji prywatnych – zauważa Katarzyna Nosal.

Eksperci są jednak zgodni – zmian nie należy wprowadzać pochopnie. Wszystkie propozycje ustaw należy poddać pełnemu procesowi konsultacji publicznych, z terminami umożliwiającymi wszystkim zainteresowanym stronom udział w konsultacjach. Przykłady związane z reformą spółek nieruchomościowych i minimalnym podatkiem od nieruchomości komercyjnych pokazują, że pośpiech może prowadzić do skomplikowanych rozwiązań o ograniczonym sukcesie. Zamiast tworzyć nowe obciążenia fiskalne, warto rozważyć, czy drobne i punktowe zmiany w obecnym systemie nie pozwolą osiągnąć zamierzonych celów.

Główne wnioski

1. System podatkowy nieruchomości w Polsce wymaga reformy, ale niekoniecznie nowych podatków.Obowiązujące przepisy są nieczytelne i nieefektywne – opierają się na mieszanej podstawie opodatkowania, a ich interpretacja jest problematyczna zarówno dla podatników, jak i dla urzędów. Eksperci wskazują na potrzebę uproszczeń, większej przejrzystości i dostosowania przepisów do realiów rynku, zamiast wprowadzania nowych obciążeń.
2. Podatek katastralny i podatek od pustostanów budzą kontrowersje i mogą uderzyć w zwykłych obywateli. Choć postulaty wprowadzenia nowych podatków mają na celu poprawę dostępności mieszkań, w praktyce mogą przynieść odwrotne skutki – zwiększyć koszty dla rodzin, zniechęcić do inwestycji i pogłębić niepewność. Kluczowe bariery to brak infrastruktury informacyjnej (np. danych o wartości nieruchomości) i brak zaufania do ochrony prawa własności.
3. Zmiany muszą być przemyślane, poprzedzone konsultacjami i uwzględniać potrzeby całego rynku. Zamiast szybkich, fiskalnych rozwiązań, potrzebne są działania systemowe: rozwój sektora najmu instytucjonalnego (PRS), ułatwienia dla inwestorów, korzystne przepisy dotyczące REIT-ów oraz punktowe, ale skuteczne zmiany wspierające podaż i dostępność mieszkań. Reforma musi opierać się na dialogu, danych i zrozumieniu społecznych skutków każdej decyzji.