Zaloguj się 
Dzieje się!
Polska firma szykuje przejęcie za 200 mln euro. Celuje w centra danych i giełdę
Dl Invest Group, prywatna grupa nieruchomościowa zarządzająca aktywami wartymi 5 mld zł, planuje kolejne duże przejęcie i rozpycha się na rynku centrów danych. Finansowanie ekspansji chce oprzeć na giełdzie oraz strukturze REIT w Londynie.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jaka jest strategia działania i model finansowania DL Invest Group.
- Jak zmienia się model biznesowy spółki w kierunku platformy infrastrukturalnej.
- W jaki sposób rynek publiczny i REIT mogą wspierać dalszy rozwój grupy.
Spółka DL Invest Group przeszła w ostatnich latach drogę od dewelopera nieruchomości komercyjnych do zintegrowanej platformy infrastrukturalnej. Dziś, mając portfel aktywów liczony w miliardach złotych, grupa nie tylko rozwija kolejne projekty, lecz także przygotowuje kolejne transakcje. W tle pojawiają się nowe inwestycje w infrastrukturę cyfrową.
– Na tym etapie możemy poinformować, że prowadzimy proces kupna portfela aktywów w Polsce o wartości ponad 200 mln euro – mówi Dominik Leszczyński, prezes DL Invest Group.
Transakcja wpisuje się w szerszą strategię grupy. Spółka rozwija dziś nie tylko projekty handlowe, biurowe i magazynowe, lecz także projekty związane z centrami danych. Ten kierunek wymaga jednak coraz większego kapitału i bardziej złożonych struktur finansowania.
– Projekty, o których dziś myślimy – szczególnie w obszarze infrastruktury cyfrowej – są tak kapitałochłonne, że rynek publiczny i dobrze zorganizowane struktury inwestycyjne stają się naturalnym kierunkiem rozwoju – podkreśla prezes spółki.
Upublicznienie nie jest celem samym w sobie. To ma być narzędzie, żeby finansować rozwój, uporządkować strukturę i dać sobie większą elastyczność przy dużych projektach.
– Przy takich planach pytanie nie brzmi już, czy rynek publiczny będzie potrzebny. Ale kiedy i w jakiej formule będzie dla nas najbardziej efektywny – dodaje Dominik Leszczyński.
Na dziś spółka nie zdradza jednak kolejnych szczegółów odnoszących się do planowanych transakcji.
Wykres interaktywny Od nieruchomości komercyjnych do platformy infrastrukturalnej
Historia DL Invest Group to opowieść o stopniowym poszerzaniu kompetencji. Grupa zaczynała od klasycznego rynku nieruchomości komercyjnych, ale z czasem budowała coraz bardziej zintegrowany model działania. Działając na rynku od ponad 18 lat, pełni rolę zarówno dewelopera i długoterminowego inwestora.
Ten model zakłada realizację inwestycji przez własne struktury, a następnie aktywne zarządzanie nimi jako właściciel. Nie chodzi więc wyłącznie o budowę i sprzedaż aktywów, lecz o tworzenie portfela generującego stabilne przepływy pieniężne.
– Dziś, po ponad 17 latach konsekwentnego rozwoju, DL Invest Group to organizacja współpracująca z ponad 400 klientami, zarządzająca portfelem aktywów o wartości przekraczającej 5 mld zł i oparta na zespole liczącym ponad 260 specjalistów – mówi Dominik Leszczyński.
Skala działalności stała się jednym z fundamentów dalszej ekspansji. Według sprawozdania za 2025 r. aktywa grupy przekroczyły 5,1 mld zł, wobec niespełna 4 mld zł rok wcześniej. Sama wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła do ponad 4,45 mld zł.
To pokazuje, że grupa rosła nie tylko dzięki nowym projektom, lecz także przez zwiększanie wartości posiadanych aktywów. W praktyce oznacza to przejście do modelu, w którym ważna jest kontrola całego cyklu inwestycji.
Zdaniem eksperta
Nowy etap rynku: od magazynów do centrów danych
Współczesna gospodarka opiera się na danych, mocy obliczeniowej i nieprzerwanej dostępności systemów cyfrowych. Bez stabilnej infrastruktury cyfrowej nie jest w stanie funkcjonować żaden nowoczesny kraj – dotyczy to administracji, sektora finansowego, przemysłu, logistyki i usług. W tym kontekście centra danych stają się naturalnym uzupełnieniem tradycyjnych nieruchomości komercyjnych i jednym z kluczowych elementów nowej architektury gospodarki.
Główne impulsy wzrostu to: postępująca cyfryzacja biznesu, rosnące wykorzystanie chmury oraz dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji. To właśnie zapotrzebowanie na moc obliczeniową – w dużym stopniu napędzane przez AI – będzie w kolejnych latach jednym z najważniejszych motorów popytu na centra danych, wykraczając poza tradycyjne potrzeby IT.
Skala zmian jest już mierzalna. W ciągu ostatnich trzech lat moc centrów danych w Polsce podwoiła się i przekroczyła poziom 200 MW, a prognozy wskazują, że do 2030 r. może wzrosnąć do ponad 600 MW. Pokazuje to, że obok magazynów i produkcji istnieje realna przestrzeń do rozwoju bardziej wyspecjalizowanych formatów nieruchomości.
Polska nie powtórzy ścieżki Stanów Zjednoczonych – zarówno uwarunkowania geopolityczne, skala krajowego sektora cyfrowego, jak i dostęp do taniej i stabilnej energii ograniczają tempo rozwoju. Oznacza to raczej selektywny, stopniowy wzrost, skoncentrowany na najlepszych lokalizacjach i projektach o najwyższych parametrach technicznych.
Finansowanie jako warunek skali
Rozwój w takim modelu działania wymaga jednak znacznie większego kapitału niż klasyczny development. Dlatego równie ważna jak same projekty jest struktura finansowania grupy.
Emisja euroobligacji była dla nas kamieniem milowym.
Jednym z kluczowych elementów związanych z finansowaniem działalności spółki była emisja euroobligacji. W lipcu 2025 r. DL Invest Group wyemitowała niezabezpieczone obligacje o wartości 350 mln euro, z terminem zapadalności w 2030 r. Zostały wprowadzone do obrotu na rynku Euro MTF w Luksemburgu. To alternatywny rynek giełdowy prowadzony przez Luxembourg Stock Exchange.
– Emisja euroobligacji była dla nas kamieniem milowym. Jako pierwszy prywatny podmiot z polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozyskaliśmy w tej formule około 1,5 mld zł. Weszliśmy do zupełnie innej ligi, jeśli chodzi o finansowanie – mówi Dominik Leszczyński.
Środki z euroobligacji zostały wykorzystane m.in. na wykup istniejących obligacji oraz spłatę wybranych kredytów i pożyczek. W efekcie struktura zadłużenia grupy zyskała bardziej długoterminowy charakter.
REIT jako kolejny element układanki
W 2025 r. DL Invest Group kupiła znaczący pakiet akcji spółki Abrdn European Logistics Income plc (ASLI), notowanej na London Stock Exchange, stając się jej największym akcjonariuszem.
– Od kilku lat czekamy na sensowne rozwiązania dotyczące REIT w Polsce. Ale w praktyce nic się w tej sprawie nie zmienia. Dlatego zaczęliśmy szukać rozwiązania, które da się zrealizować poza Polską – zaznacza Dominik Leszczyński.
W momencie, w którym pojawiła się okazja, spółka zaryzykowała.
– Dlatego kupiliśmy największy pakiet akcji w REIT notowanym w Wielkiej Brytanii. Widzieliśmy w tej spółce potencjalną publiczną platformę do dalszego rozwoju – mówi prezes DL Invest Group.
Spółka mała portfel aktywów logistycznych zlokalizowanych w Europie Zachodniej, w tym we Francji, Holandii i Hiszpanii. Jednocześnie jej model biznesowy został zbudowany w zupełnie innych warunkach makroekonomicznych. Wpłynęło to na jej sytuację w momencie wejścia DL Invest Group.
– Weszliśmy do niej już po ogłoszeniu procesu kontrolowanej sprzedaży aktywów. Część inwestorów była zainteresowana wyłącznie szybkim scenariuszem wyjścia. Podczas gdy my patrzyliśmy na tę platformę długoterminowo – zaznacza prezes DL Invest Group.
Celem było nie tylko wykorzystanie sytuacji rynkowej. Lecz także przetestowanie w praktyce funkcjonowania publicznej platformy inwestycyjnej oraz jej potencjalnego zastosowania w przyszłości.
– Naszą intencją było zatrzymanie likwidacji wartości i pokazanie, że taka struktura może być rozwijana dalej, także w oparciu na aktywach z Polski i regionu – dodaje Dominik Leszczyński.
Choć ostatecznie zwyciężył scenariusz dalszej sprzedaży aktywów, zdobyte doświadczenia pozostają istotnym elementem strategii grupy.
– Jeżeli ten proces się zakończy, będziemy analizować, czy tę samą publiczną platformę da się wykorzystać w przyszłości do akumulacji aktywów dochodowych z naszego portfela – podkreśla prezes DL Invest Group.
Zdaniem eksperta
Dywersyfikacja finansowania i wejście na giełdę jako wskaźnik dojrzałości sektora nieruchomości
Status spółki publicznej z jednej strony umożliwia dywersyfikację akcjonariatu, pozyskanie dodatkowego kapitału oraz częściowe uwolnienie środków obecnych akcjonariuszy, z drugiej – wiąże się z rygorystycznymi obowiązkami sprawozdawczymi. Stanowi to istotne wyzwanie, zwłaszcza na początku funkcjonowania w realiach rynku giełdowego.
Dla sektora nieruchomości obecność większej liczby dużych spółek notowanych na giełdzie jest zjawiskiem pozytywnym. Oprócz dywersyfikacji produktów inwestycyjnych – zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych – oznacza także większą transparentność i potwierdzenie akceptacji przychodów z nieruchomości przez rynek.
Większa liczba spółek giełdowych z sektora nieruchomości może również przyczynić się do popularyzacji idei funduszy REIT w Polsce i zwiększyć szanse na finalizację prac legislacyjnych nad funduszami dywidendowymi.
Model build-to-own zamiast prostego developmentu
DL Invest Group od lat akcentuje, że nie chce być wyłącznie deweloperem realizującym projekty pod sprzedaż. W centrum strategii pozostaje model build-to-own, czyli budowa aktywów z myślą o ich długoterminowym utrzymaniu.
– Od samego początku naszym celem nie było budowanie portfela nieruchomości wyłącznie po to, aby generowały dochód, czy były przedmiotem sprzedaży lub spekulacji inwestycyjnej. Naszą ambicją było stworzenie platformy, która w oparciu na nieruchomościach świadczy kompleksową usługę dla najemców – realnie wspierając ich rozwój i budując ich przewagę konkurencyjną – zaznacza Dominik Leszczyński.
Ten model dobrze tłumaczy, dlaczego grupa rozwija własne kompetencje projektowe, wykonawcze, zarządcze i finansowe. Dzięki temu może samodzielnie kontrolować jakość, koszty, harmonogramy oraz relacje z najemcami.
Strategia nie opiera się też na projektach spekulacyjnych. Grupa deklaruje realizację inwestycji typu pre-lease (wynajęcie powierzchni jeszcze przed zakończeniem budowy), z wykorzystaniem banku ziemi, pozwoleń na budowę i zagwarantowanego finansowania.
– Rozwijaliśmy się etapami – od parków handlowych, przez sektor biurowy, aż po magazynowo-produkcyjny. Ten ostatni był z naszej perspektywy najbardziej wymagający, ponieważ od początku konkurowaliśmy z globalnymi graczami działającymi w modelu typowo deweloperskim – nastawionym na sprzedaż aktywów, często jeszcze na etapie realizacji, gdzie najemca był elementem produktu inwestycyjnego, a nie partnerem długoterminowym – zauważa Dominik Leszczyński.
Data center jako kolejny etap rozwoju
Najmocniejszym symbolem zmiany strategii DL Invest Group jest wejście w segment infrastruktury cyfrowej. Data center nie są już dla inwestorów niszowym dodatkiem do rynku nieruchomości. To jeden z kluczowych obszarów infrastrukturalnych.
– Decyzję o rozszerzeniu naszej działalności w kierunku infrastruktury cyfrowej podjęliśmy ponad dwa lata temu. To naturalny etap rozwoju DL Invest Group, który wynika z naszej długoterminowej strategii budowy zintegrowanej platformy infrastrukturalnej – mówi Dominik Leszczyński.
Grupa rozwija aktywa data center skierowane do sektora cloud computing i sztucznej inteligencji. Szczególne miejsce zajmuje DL Invest Park Bielsko-Biała, opisywany przez spółkę jako kampus hyperscale przygotowany dla operatorów chmurowych, firm AI oraz dostawców infrastruktury GPU i HPC (GPU – Graphics Processing Unit i HPC – High Performance Computing – to zaawansowane systemy obliczeniowe wykorzystujące procesory graficzne i wysokowydajne środowiska komputerowe do szybkiego przetwarzania dużych zbiorów danych, m.in. w sztucznej inteligencji i analizach).
– Widzieliśmy bardzo wyraźnie, co dzieje się na najbardziej rozwiniętych rynkach – szczególnie w Stanach Zjednoczonych. Cyfryzacja gospodarki przyspiesza w sposób bezprecedensowy – zaznacza Dominik Leszczyński.
Rosnące znaczenie data center wynika przede wszystkim z ekspansji chmury, sztucznej inteligencji i przetwarzania danych.
– W naturalny sposób prowadzi to do rozwoju infrastruktury data center, która staje się fundamentem funkcjonowania nowoczesnej gospodarki – podkreśla prezes DL Invest Group.
Bielsko-Biała jako strategiczne aktywo
DL Invest Park Bielsko-Biała II obejmuje kompleks o powierzchni najmu ponad 267 tys. m kw. i zajmuje obszar 52,8 ha.
Skala tego projektu ma znaczenie wykraczające poza klasyczną logistykę. Ten kierunek został dodatkowo wzmocniony zawarciem partnerstwa typu joint venture z firmą Boosteroid, jednym z globalnych dostawców usług cloud gaming. Współpraca zakłada budowę europejskiej sieci centrów danych, opartych na infrastrukturze rozwijanej przez DL Invest Group.
– Bielsko-Biała jest dla nas modelowym przykładem bardzo dobrej akwizycji. Mówimy o 52 ha w centrum miasta, w miejscu przecięcia ważnych tras, z istniejącą infrastrukturą i ogromnym potencjałem do transformacji – podkreśla Dominik Leszczyński.
Aktywa magazynowe, energetyczne i infrastrukturalne mogą być rozwijane równolegle, jeśli mają odpowiednią skalę oraz dostęp do mediów.
– To jest również dobry przykład tego, jak tereny poprzemysłowe mogą zyskać zupełnie nowe znaczenie, gdy spojrzy się na nie nie tylko przez pryzmat klasycznych nieruchomości, ale także nowych potrzeb gospodarki cyfrowej – dodaje prezes DL Invest Group.
Infrastruktura cyfrowa – już krytyczna?
Zmienia się również sposób postrzegania data center przez państwa i instytucje publiczne. Coraz częściej centra danych są traktowane jako element infrastruktury krytycznej, a nie tylko jako kolejna klasa aktywów.
– Dzisiaj infrastruktura cyfrowa przestaje być tylko kolejną klasą aktywów czy nowym segmentem rynku nieruchomości. Staje się infrastrukturą krytyczną – dla biznesu, dla państwa, dla bezpieczeństwa, dla obronności – mówi Dominik Leszczyński.
Ten argument nabiera szczególnego znaczenia w kontekście geopolitycznym. Wojna w Ukrainie pokazała, że systemy cyfrowe, komunikacja, przetwarzanie danych i bezpieczeństwo technologiczne są elementami odporności państwa.
– Jeżeli mówimy o systemach ochrony, dronach, automatyzacji, magazynach energii czy rozwiązaniach dla sektora defense, to za tym wszystkim stoi chmura, przetwarzanie danych i moce obliczeniowe. Wojna w Ukrainie tylko to uwypukliła – podkreśla Dominik Leszczyński.
Z perspektywy inwestorów oznacza to zmianę reguł gry.
– Pytanie nie brzmi już, czy taka infrastruktura jest potrzebna. Ale gdzie będzie zlokalizowana, kto będzie nad nią miał kontrolę i czy będziemy rozwijać ją u siebie, czy uzależnimy się od rozwiązań budowanych poza Europą – zaznacza prezes DL Invest Group.
To dlatego DL Invest Group przedstawia data center jako naturalny etap rozwoju, a nie jednorazową dywersyfikację. Grupa chce wykorzystać swój bank ziemi, zaplecze energetyczne, kompetencje wykonawcze oraz relacje finansowe.
Wykres interaktywny Energia jako najważniejsze ograniczenie
Wspólnym mianownikiem i największym wyzwaniem dla wszystkich obszarów działalności DL Invest Group jest energia. Bez niej nie da się rozwijać ani data center, ani nowoczesnych projektów przemysłowych, ani dużych kampusów logistycznych.
– Energia stała się dziś jednym z kluczowych czynników determinujących rozwój całego rynku nieruchomości, a w przypadku infrastruktury cyfrowej – data center – ma znaczenie absolutnie fundamentalne – mówi Dominik Leszczyński.
W przypadku centrów danych nie wystarczy już atrakcyjna lokalizacja i pozwolenie na budowę.
– Nie mówimy już wyłącznie o dostępność mocy czy możliwości uzyskania przyłącza, ale w szczególności o czasie realizacji oraz zdolność do efektywnego zarządzania dystrybucją i kosztami energii w całym cyklu projektu. W tym segmencie sama lokalizacja przestaje być wystarczająca. O przewadze decyduje dziś pełne przygotowanie infrastrukturalne – dostęp do mocy, uzbrojenie terenu oraz zdolność do szybkiego uruchomienia inwestycji – podkreśla prezes DL Invest Group.
Energia stała się dziś jednym z kluczowych czynników determinujących rozwój całego rynku nieruchomości.
Grupa rozwija w tym celu własny komponent energetyczny. To projekty OZE, magazyny energii oraz strategia DL Energy, oparta na wykorzystaniu potencjału istniejącego portfela aktywów.
– W DL Invest Group od początku dostrzegaliśmy znaczenie tego obszaru. Dlatego rozwijamy kompetencje w zakresie zarządzania energią oraz integrujemy je z naszą platformą nieruchomościową. Nasze podejście obejmuje zarówno optymalizację zużycia, jak i zarządzanie dystrybucją. Ale to także rozwój rozwiązań opartych na odnawialnych źródłach energii – mówi Dominik Leszczyński.
Wyścig o infrastrukturę cyfrową dopiero się zaczyna
Rozwój data center już dziś staje się coraz bardziej uzależniony od tego, które kraje zapewnią inwestorom dostęp do energii, przewidywalne regulacje i konkurencyjne koszty. Polska ma potencjał, ale musi konkurować z rynkami, które szybciej przygotowują infrastrukturę.
Zdaniem eksperta
Polska ma warunki, by stać się jednym z kluczowych rynków data center w Europie
Klienci i użytkownicy końcowi będą wybierać lokalizacje zapewniające szybki dostęp do wysokich mocy przyłączeniowych oraz stabilne warunki inwestycyjne. Polska oferuje takie warunki. Po pierwsze, relatywnie niska średnia temperatura sprzyja poprawie efektywności energetycznej – niższy wskaźnik PUE, czyli efektywności zużycia energii. Po drugie, kraj znajduje się w trakcie transformacji energetycznej – do 2030 r. planowane są inwestycje w modernizację sieci i dekarbonizację o wartości około 185 mld euro, a także rozwój energetyki jądrowej i SMR. W perspektywie dekady działania te mogą obniżyć koszty energii i zwiększyć dostępność mocy, co jest kluczowe dla sektora data center. Dodatkowym atutem jest rozwinięty system ciepłowniczy, który umożliwia odzysk ciepła i poprawę efektywności operacyjnej.
Znaczenie mają również zasoby kadrowe, rozwinięty ekosystem branżowy, dostępność gruntów oraz relatywnie niższe koszty inwestycji w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Ważnym czynnikiem jest także rozbudowana infrastruktura światłowodowa.
– To jest realny wyścig – nie tylko między projektami, ale przede wszystkim między krajami, które konkurują o inwestycje w infrastrukturę cyfrową – zaznacza Dominik Leszczyński.
W tym kontekście DL Invest Group próbuje połączyć kilka obszarów w jedną strategię.
– Jeśli nie będzie bardziej konkurencyjnych warunków – zarówno w zakresie dostępności mocy, jak i kosztów energii – Polska może mieć trudności w rywalizacji z innymi rynkami europejskimi o tego typu inwestycje – podkreśla prezes DL Invest Group.
Główne wnioski
- DL Invest Group przechodzi wyraźną transformację – od klasycznego dewelopera nieruchomości komercyjnych do zintegrowanej platformy infrastrukturalnej, która łączy projekty handlowe, logistyczne, energetyczne i cyfrowe w jeden model biznesowy.
- Wejście w segment data center zmienia skalę działalności spółki i wymusza dostęp do znacznie większego kapitału, a także bardziej zaawansowanych struktur finansowania, w których kluczową rolę zaczynają odgrywać: rynek publiczny i inwestorzy instytucjonalni.
- Spółka nie tylko analizuje możliwości wykorzystania REIT, lecz także aktywnie buduje kompetencje w tym obszarze, m.in. przez inwestycje na rynku brytyjskim, co może w przyszłości przełożyć się na stworzenie własnej platformy inwestycyjnej, opartej na stabilnych aktywach dochodowych.
