Develia planuje przejęcie. Kupi polską część francuskiego Bouygues Immobilier

Develia, wrocławski deweloper, który jest notowany na giełdzie, planuje przejęcie polskiej części Bouygues Immobilier, twierdzą nieoficjalne źródła XYZ. Tę informację potwierdziliśmy w trzech niezależnych źródłach. Spółka nie potwierdza, ale też nie zaprzecza.

Bouygues Immobilier to francuski deweloper funkcjonujący na rynku od 1956 roku. Spółka posiada 33 oddziały we Francji i cztery w innych krajach. W Polsce działa od 2001 r. Ma na koncie 70 zrealizowanych inwestycji i przeszło 9,5 tys. oddanych mieszkań i lokali usługowych.

„Develia aktywnie pracuje nad umocnieniem swojej pozycji na polskim rynku mieszkaniowym. Priorytetem spółki pozostaje rozwój organiczny poprzez akwizycje gruntów. Jednocześnie, zgodnie z ogłoszoną przez Develię strategią biznesową na lata 2024–2028, w dążeniu do osiągnięcia pozycji lidera rynku grupa dopuszcza wsparcie swojej podstawowej działalności poprzez partnerstwa typu joint-venture oraz transakcje M&A.

Zakończony sukcesem proces integracji polskich spółek Nexity pozwolił Develii rozszerzyć zakres działalności w Warszawie i Krakowie oraz zaistnieć na rynku poznańskim. Potwierdza to, że grupa dysponuje odpowiednimi zasobami i know-how, by skutecznie wzmacniać rozwój przez akwizycje. Develia aktywnie monitoruje rynek pod kątem okazji inwestycyjnych spójnych z określoną strategią. W sprawie potencjalnych transakcji M&A nie mamy jednak żadnych informacji do przekazania” – czytamy w przesłanym redakcji XYZ komunikacie.

Develia przejęła w 2023 r. 100 proc. udziałów polskich spółek zależnych od Nexity, również francuskiej firmy deweloperskiej, za 100 mln euro (ok. 443 mln zł). Dzięki temu portfel spółki zwiększył się o ok. 1400 lokali w budowie, a bank ziemi o tereny pozwalające na realizację ok. 2200 lokali w Warszawie, Krakowie i Poznaniu.

W marcu 2024 r. Develia zawarła umowę joint venture z grupą podmiotów kontrolowanych przez TFI Rockbridge, spółką Derby Investments oraz grupą inwestorów indywidualnych. W ramach współpracy w Gdyni powstanie zaprojektowane od podstaw wieloetapowe osiedle z około 1600 mieszkaniami i lokalami usługowymi. Pierwszy etap inwestycji trafi do sprzedaży w II kwartale 2025 r. Projekt będzie też debiutem Develii w Gdyni i jednocześnie uzupełnieniem dotychczasowej oferty dewelopera w Trójmieście. 

Strata operacyjna zamiast zysku

Bouygues Immobilier ogłosił we Francji plan zwolnień. Zlikwiduje 225 miejsc pracy. Spółka będąca częścią francuskiego koncernu Bouygues doświadczyła wyraźnego pogorszenia wyników finansowych. Bieżący wynik operacyjny działalności (ROCA, résultat opérationnel courant des activités) Bouygues Immobilier spadł w 2024 r. o 79 mln euro i spółka zanotowała 51 mln euro straty.

„Firma musi nadal dostosowywać się do potencjału rynku, portfela zamówień i portfela projektów. Priorytetem jest przygotowanie się do funkcjonowania w świecie przechodzącym głębokie zmiany. Zrestrukturyzowana organizacja powinna sprawnie reagować na zmiany niezbędne do sprostania wymaganiom rynku nieruchomości jutra” – podała firma, uzasadniając swoją decyzję. 

Największe wyzwania to wzrost kosztów finansowania działalności, materiałów, zmniejszony dostęp do kredytów dla klientów indywidualnych oraz znaczące osłabienie popytu na nowe mieszkania.

Trudne czasy francuskich deweloperów

Sektor nieruchomości we Francji znalazł się w trudnej sytuacji. W 2024 r. agencje nieruchomości, deweloperzy i firmy budowlane musieli zmierzyć się z gwałtownym spadkiem aktywności rynkowej. Przełożyło się to na masowe redukcje zatrudnienia i utratę setek miejsc pracy. Jak podaje Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM, Krajowa Federacja Nieruchomości) liczba zawieranych transakcji mieszkaniowych spadła aż o 18 proc. w skali roku. 

Bouygues Immobilier jest trzecim po Nexity i Vinci Immobilier dużym francuskim deweloperem, który ogłosił plany zwolnień.

Dobra pozycja na trudnym rynku

Grupa Develia zakończyła 2024 r. z rekordowymi wynikami. Zysk netto wyniósł 379,1 mln zł (wzrost o 103,8 mln zł r/r), a przychody sięgnęły 1,79 mld zł (wzrost o 11 proc. r/r). Skorygowany zysk netto wzrósł o 21 proc. do poziomu 352,8 mln zł. Sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom 3197 lokali, co oznacza 20-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 2023. Develia przekazała też klientom 2865 mieszkań i rozpoczęła budowę 3915 lokali, zwiększając tym samym ofertę na kluczowych rynkach.

Zdaniem eksperta

Develia to polska czołówka deweloperska

Develia znajduje się w czołówce największych deweloperów w Polsce pod względem przychodów i kapitalizacji. Obecnie wartość spółki na GPW jest wyceniana na prawie 2,8 mld zł. Spośród firm deweloperskich obecnych na giełdzie tylko Dom Development jest wyceniany wyżej (5,3 mld zł).

W 2024 r. Develia miała 1,79 mld zł skonsolidowanych przychodów (wzrost o 11 proc. r/r), a zysk operacyjny wyniósł 0,45 mld zł (wzrost o 37 r/r). Sprzedała w tym czasie prawie 3,2 tys. mieszkań, o 20 proc. więcej niż przed rokiem. Dla porównania: Dom Development, który sprzedał prawie 4,3 tys. mieszkań, osiągnął przychody na poziomie 3,18 mld zł (+24 proc. r/r), a zysk operacyjny wyniósł 0,7 mld zł (wzrost o 25 proc.).
Od 2020 r. akcje Develii zyskały 268 proc., zachowując się nieco lepiej niż akcje Dom Development, które zyskały 243 proc. Cały indeks WIG-nieruchomości był w tym okresie 84 proc. na plusie.

Silny wzrost notowań Develii jest widoczny szczególnie w I poł. 2023 r., kiedy ogłoszony został program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wysoki popyt na mieszkania wydaje się być kluczowym czynnikiem napędzającym dobrą sprzedaż spółki. W obliczu obecnej, słabszej sytuacji na rynku, w tym spadku cen, ten wynik może być trudny do utrzymania. Z drugiej strony, spółce pomagać będą obniżki stóp procentowych w Polsce, których RPP najprawdopodobniej dokona w najbliższych miesiącach.

Michał Kulbacki

ekonomista portalu XYZ

Dobre perspektywy na ten rok

Spółka kontynuowała integrację przejętych spółek Nexity. W marcu 2024 r. zawarła umowę joint venture z grupą podmiotów kontrolowanych przez TFI Rockbridge, spółką Derby Investments oraz grupą inwestorów indywidualnych. W ramach współpracy w Gdyni powstanie zaprojektowane od podstaw wieloetapowe osiedle z około 1600 mieszkaniami i lokalami usługowymi.

Develia powiększyła też bank ziemi i na koniec roku dysponowała gruntami pod 13,5 tys. mieszkań. Dodatkowo rozszerza działalność, wchodząc w sektor domów studenckich (PBSA). Podpisała umowy na realizację projektów we Wrocławiu oraz planuje inwestycje z partnerami obejmujące ok. 6 tys. łóżek.

W I kw. 2025 r. Develia sprzedała na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych 951 mieszkań (w I kw. 2024 r. było to 1038 lokali). Deweloper przekazał też 523 mieszkania w porównaniu do 598 w analogicznym okresie ubiegłego roku. Liczba lokali przekazanych w projektach joint venture to 156 sztuk.

Zdaniem eksperta

Rynek będzie się konsolidował i profesjonalizował

Konsolidacja rynku deweloperskiego w Polsce jest złożonym procesem. Napędza go wiele czynników ekonomicznych i strukturalnych. Główne przyczyny tego zjawiska obejmują problemy sukcesyjne, niedobór nowych gruntów, chęć rozszerzenia działalności na nowe rynki, dążenie do zwiększenia skali działalności, wejście na rynek najmu instytucjonalnego, postępującą profesjonalizację rynku oraz zmieniający się charakter projektów deweloperskich.

Problemy sukcesyjne stanowią poważne wyzwanie dla ciągłości działania wielu firm deweloperskich. Według analizy JLL spośród 200 czołowych firm deweloperskich tylko 44 ma właścicieli zagranicznych lub instytucjonalnych. Wśród firm z polskim kapitałem 48 jest kierowanych przez osoby w wieku sięgającym 60 lat. 26 – przez właścicieli powyżej 60. roku życia, w tym wielu 70-latków. Te statystyki wskazują na pilną potrzebę planowania sukcesji w branży deweloperskiej.

Ograniczona dostępność atrakcyjnych terenów pod zabudowę, szczególnie w dużych miastach, zmusza deweloperów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Konsolidacja umożliwia większym firmom nabywanie mniejszych podmiotów wraz z bankami ziemi. Pozwala to na realizację większej skali projektów. Wzrost liczby projektów miastotwórczych i wielofunkcyjnych wymaga większych zasobów finansowych i organizacyjnych. Faworyzuje to większe podmioty lub zmusza mniejsze do łączenia sił.

Firmy deweloperskie dążą do dywersyfikacji geograficznej inwestycji. Przejęcie lokalnego dewelopera często stanowi najszybszą i najbardziej efektywną metodę wejścia na nowy rynek, zapewniając dostęp do lokalnej wiedzy i zasobów.

Rosnące zainteresowanie sektorem PRS (Private Rented Sector) skłania niektóre firmy do przejmowania deweloperów w celu szybkiego zbudowania portfela nieruchomości na wynajem. Przykładem jest zakup Vantage Development przez niemiecką firmę TAG Immobilien. Umożliwiło to inwestorowi na szybkie wejście na polski rynek najmu instytucjonalnego. Rynek będzie się dalej profesjonalizował, a większe firmy będą zwiększać swój udział. To naturalnie prowadzi do konsolidacji, gdyż większe podmioty są lepiej przygotowane do sprostania rosnącym wymaganiom rynku.

Krystyna Pietruszyńska

Dyrektor, Living Investments, JLL

Główne wnioski

1. Francuski rynek nieruchomości w kryzysie.
   Sektor nieruchomości we Francji przeżywa poważne załamanie – spadek liczby transakcji mieszkaniowych o 18 proc., rosnące koszty, słabszy dostęp do kredytów i niski popyt doprowadziły do redukcji zatrudnienia w branży. Bouygues Immobilier – jedna z największych firm deweloperskich – odnotowała stratę operacyjną i zapowiedziała zwolnienia 225 pracowników.
2. Develia rośnie w siłę.
   Develia zakończyła 2024 rok z rekordowymi wynikami – zysk netto wzrósł o 38 proc., przychody o 11 proc., a liczba sprzedanych mieszkań o 20 proc. Spółka konsekwentnie rozwija się przez akwizycje (np. zakup polskich spółek Nexity) i w ramach joint venture.
3. Develia potencjalnym nabywcą Bouygues Immobilier Polska.
   Zgodnie ze swoją strategią na lata 2024–2028 spółka analizuje rynek pod kątem przejęć i może być zainteresowana zakupem polskiego oddziału Bouygues Immobilier. Choć spółka oficjalnie nie potwierdza transakcji, spekulacje rynkowe wskazują na zaawansowane rozmowy.