Deweloperzy coraz bardziej zadłużeni, chociaż klienci sumiennie spłacają kredyty. Czy rynek nieruchomości jest zagrożony?

W ciągu nieco ponad dwóch lat zadłużenie firm deweloperskich wzrosło o 100 mln zł. W 2022 r. branża notowała jeszcze spadek zadłużenia – na koniec roku wynosiło ono 177,6 mln zł. Jednak już w 2023 r., mimo działania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., zaległości ponownie zaczęły rosnąć, osiągając 242 mln zł. Od tego momentu zadłużenie systematycznie rosło, sięgając obecnych 285,2 mln zł.

Dług a specyfika deweloperskiego biznesu i finansowanie działalności

– Model finansowania inwestycji oparty na kredytach i pożyczkach sprawdzał się w czasach wysokiego popytu. Gdy sprzedaż mieszkań spadła, firmy zaczęły mieć trudności ze spłatą zobowiązań, co nasiliło się po wygaśnięciu efektu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – tłumaczy Jakub Kostecki, prezes Kaczmarski Inkasso.

Deweloperzy liczyli na poprawę sytuacji dzięki programowi Pierwsze klucze, jednak jego głównym celem jest wsparcie rynku wtórnego i budowy domów w mniejszych miejscowościach, co oznacza, że zadłużenie firm deweloperskich może nadal rosnąć. Obecnie w KRD widnieje 4692 zadłużonych firm, a średnia zaległość na jednego dłużnika wynosi 60,8 tys. zł.

Rodzi się jednak pytanie, czy taka skala zadłużenia stanowi istotny problem dla branży i czy jego poziom może być zagrożeniem np. dla realizacji kolejnych projektów. Przeliczając kwotę 285 mln zł na projekty nieruchomościowe, można porównać to do wartości zaledwie trzech-czterech dużych inwestycji.

– Większość deweloperów korzysta z otwartych rachunków powierniczych, finansując inwestycje głównie ze środków przyszłych nabywców. Bardzo istotnym źródłem kapitału są także obligacje, jednak w momencie rozpoczęcia budowy to właśnie środki klientów stają się podstawowym źródłem finansowania. Przypomnijmy, że w 2022 r. większość deweloperów cieszyła się bardzo dobrą sprzedażą, co było efektem korzystnej koniunktury w końcówce 2020 i przede wszystkim w 2021 r.. Dzięki temu firmy mogły w niewielkim stopniu korzystać ze środków z kredytów, ponieważ wpłaty zgromadzone na rachunkach powierniczych były wystarczające do finansowania większości kosztów realizacji budów – mówi Kazimierz Kirejczyk, starszy doradca ds. strategii, Housing Sector w JLL.

Ekspert zwraca uwagę na istotną zmianę rynkowej sytuacji – pod koniec 2024 r. wzrosła oferta, ponieważ znacznie spowolniła sprzedaż.

– To oznaczało, że strumień środków z rachunków powierniczych przypadający na przeciętną inwestycję zmalał, co zmusiło deweloperów do sięgnięcia w większym stopniu po kredyty bankowe w celu dalszego finansowania budów. Nie jest to jednak sytuacja wyjątkowa – banki od dawna podkreślają, że kredyt jest narzędziem zabezpieczającym na wypadek, gdyby harmonogram sprzedaży założony w biznesplanie nie był w pełni realizowany. Obecna sytuacja pokazuje, że system finansowania inwestycji, w którym deweloper musi posiadać podpisaną umowę kredytową gwarantującą zamknięcie finansowania, działa sprawnie nawet przy wysokich stopach procentowych i spowolnionej sprzedaży – dodaje Kazimierz Kirejczyk.

Warto podkreślić również czynnik inflacyjny. W porównaniu z 2022 r. istotnie wzrosły koszty realizacji, co przekłada się na część wzrostu zadłużenia.

– Biorąc pod uwagę prognozowane obniżki stóp procentowych, sprzedaż mieszkań nie powinna dalej spadać. W perspektywie 1,5 roku możemy spodziewać się stopniowego spadku poziomu zadłużenia deweloperów. Natomiast z punktu widzenia banków udzielanie dobrze oprocentowanych kredytów deweloperom, którzy sprzedają mieszkania wolniej, ale w stabilnym tempie, to wciąż dobry interes. Ponadto nadpłynność sektora bankowego sprawia, że nie ma zagrożeń systemowych związanych z finansowaniem budownictwa mieszkaniowego – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Kto czeka na pieniądze?

Największe zobowiązania deweloperzy mają wobec sektora finansowego (130 mln zł), firm budowlanych (50 mln zł) oraz podmiotów zajmujących się działalnością naukową, techniczną i prawną (24,7 mln zł). Problemy finansowe firm deweloperskich wynikają często z rozbudowanego systemu podwykonawców i skomplikowanych rozliczeń, co sprawia, że wiele spraw trafia do windykacji.

Najwięcej zadłużonych deweloperów działa na Mazowszu – 1064 podmioty są tam winne łącznie 92,3 mln zł. Średni dług jednej firmy wynosi 86,7 tys. zł. Znaczne zadłużenie występuje również w Dolnośląskiem (34,5 mln zł) i Pomorskiem (33,6 mln zł).

Największym dłużnikiem jest firma z powiatu wrocławskiego, która ma 32 nieuregulowane zobowiązania, głównie wobec firm budowlanych i dostawców energii.

Wszystko wskazuje na to, że bez wyraźnego ożywienia na rynku pierwotnym i poprawy dostępu do finansowania sytuacja zadłużeniowa deweloperów nie ulegnie zmianie.

Kredytobiorcy spłacają zobowiązania sumiennie

Z drugiej strony sektor kredytowy dostarcza jednoznacznie pozytywnych danych. Według Biura Informacji Kredytowej, biorąc pod uwagę wartość całego portfela kredytów bankowych (751 378 mln zł), kwota przeterminowań powyżej 90 dni stanowi jedynie 5,5 proc. Z całkowitej wartości portfela kredytów mieszkaniowych, wynoszącej 524 027 mln zł, wartość zobowiązań opóźnionych powyżej 90 dni stanowi tylko 4 proc.

– Od kilku lat obserwujemy bardzo pozytywne zjawisko poprawy jakości portfeli kredytowych banków. Polacy sumiennie spłacają zaciągnięte kredyty, mimo że ich oprocentowanie nadal jest relatywnie wysokie. Najlepiej spłacane są kredyty mieszkaniowe i ratalne, natomiast kredyty gotówkowe charakteryzują się nieco wyższym poziomem ryzyka – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Zdaniem eksperta o dobrej spłacalności kredytów decydują przede wszystkim dwie przesłanki związane z kondycją rynku pracy: niskie bezrobocie oraz nadal rosnące wynagrodzenia nominalne.

– Duże znaczenie ma również dostęp banków do pełnej i kompleksowej informacji o historii kredytowej gromadzonej w BIK oraz historii płatniczej przechowywanej w BIG-ach, np. BIG InfoMonitor – dodaje dr hab. Waldemar Rogowski.

Rosną długi wobec samorządów. Niestety głównie przez alimenty 

Zupełnie inna sytuacja występuje w kontekście zadłużenia wobec gmin. Przez niespłacane przez konsumentów zobowiązania, samorządy tracą potężne sumy, które mogłyby zostać przeznaczone na rozwój infrastruktury czy remonty mieszkań komunalnych. Największy problem stanowią zaległości alimentacyjne.

Według najnowszych danych Krajowego Rejestru Długów, zadłużenie mieszkańców wobec gmin wynosi już 17,5 mld zł, a w ciągu zaledwie 10 miesięcy wzrosło o 700 mln zł. Deficyt budżetowy samorządów pogłębia się, co oznacza mniej środków na kluczowe potrzeby mieszkańców.

Nieuregulowane zobowiązania wobec samorządów ma 588 tys. osób i firm, a średnia zaległość wynosi 29,7 tys. zł. 99 proc. długu pochodzi od konsumentów, których łączne zobowiązania wynoszą 17,4 mld zł. Największą część tej kwoty stanowią zaległości alimentacyjne – 16,1 mld zł, które powinno spłacić 357,2 tys. osób. Kolejne poważne zobowiązania to nieopłacone mandaty za jazdę bez biletu (370 mln zł) oraz zaległości czynszowe za mieszkania i lokale usługowe (253,1 mln zł).

– Nasza praktyka w odzyskiwaniu należności pokazuje, że konsumenci zalegający z płatnościami wobec gmin to w dużej mierze multidłużnicy – osoby, które nie regulują zobowiązań także wobec banków, firm telekomunikacyjnych czy dostawców prądu i gazu. Brak terminowych płatności często wynika z utrwalonych nawyków, a osoby te traktują swoje zobowiązania wobec samorządów jako nieistniejące. W społeczeństwie wciąż pokutuje przekonanie, że „co państwowe, to niczyje” – mówi Jakub Kostecki, prezes zarządu Kaczmarski Inkasso.

Największą liczbę zadłużonych konsumentów odnotowano w Mazowieckiem (89 392 osoby, 2,2 mld zł długu). Niewiele mniej dłużników mieszka w Śląskiem (82 376 osób, 2,1 mld zł zobowiązań). Średnia zaległość na osobę wynosi 29,7 tys. zł, ale w województwach takich jak Lubelskie czy Warmińsko-Mazurskie przekracza już 47 tys. zł na dłużnika.

Choć zadłużenie przedsiębiorstw wobec gmin jest znacznie mniejsze niż w przypadku konsumentów, wynosi ono blisko 100 mln zł. Największe długi generują firmy z Mazowsza (36,9 mln zł) oraz Łódzkiego (26,4 mln zł). Średnie zadłużenie firmowe to 34,9 tys. zł, ale w Łódzkiem sięga już 80,7 tys. zł na przedsiębiorstwo.

Dlaczego długi wobec gmin rosną? Eksperci Krajowego Rejestru Długów wskazują, że wielu dłużników nie traktuje swoich zobowiązań wobec samorządów priorytetowo. Wciąż pokutuje przekonanie, że „co państwowe, to niczyje”, a brak konsekwentnej egzekucji sprawia, że kolejne osoby ignorują terminy płatności.

– Wzrost zadłużenia o 700 mln zł w ciągu niespełna roku pokazuje, że problem ma charakter systemowy, a nie incydentalny. Każda złotówka, która nie trafia do budżetu gminy, to mniej pieniędzy na inwestycje i usługi publiczne. W dłuższej perspektywie oznacza to obniżenie jakości życia mieszkańców. Samorządy powinny konsekwentnie korzystać z narzędzi odzyskiwania należności, np. wpisów do rejestru dłużników. To nie tylko zwiększa szansę na spłatę zobowiązań, ale również działa prewencyjnie, skłaniając innych do terminowego regulowania opłat. Niestety, wiele samorządów unika takich działań, obawiając się negatywnego odbioru społecznego. Lokalne władze nie chcą być postrzegane jako te, które piętnują obywateli. To jednak opacznie rozumiana troska, bo brak środków uderza we wszystkich mieszkańców – wyjaśnia Adam Łącki, prezes Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej.

Choć samorządy mają możliwość wpisywania dłużników do rejestru długów, wiele z nich tego nie robi w obawie przed negatywnym odbiorem społecznym. Taka postawa sprawia, że zadłużenie stale rośnie, a problem się pogłębia.

Główne wnioski

1. Rosnące zadłużenie deweloperów i jego przyczyny. W ciągu dwóch lat dług deweloperów wzrósł o 100 mln zł, osiągając obecnie 285,2 mln zł. Powodem tego wzrostu jest spadek sprzedaży mieszkań, ograniczone wpływy z rachunków powierniczych oraz konieczność większego korzystania z kredytów bankowych. Programy rządowe nie wystarczyły, by zatrzymać ten trend.
2. Zadłużenie konsumentów wobec gmin – dominują alimenty. Polacy zalegają z opłatami wobec gmin na 17,5 mld zł, a w ciągu roku dług wzrósł o 700 mln zł. Największym problemem są nieopłacone alimenty, które stanowią aż 16,1 mld zł tej kwoty. Zaległości te znacząco obciążają budżety samorządów, ograniczając inwestycje w infrastrukturę i mieszkalnictwo komunalne.
3. Pomimo wysokich stóp procentowych kredyty są spłacane terminowo. W przeciwieństwie do zaległości wobec gmin, sektor bankowy odnotowuje stabilność w spłacie kredytów. Przeterminowane zobowiązania stanowią jedynie 5,5 proc. wartości portfela kredytów bankowych, a kredyty hipoteczne mają jeszcze niższy odsetek opóźnień – 4 proc.. Niska stopa bezrobocia oraz rosnące wynagrodzenia przyczyniają się do dobrej spłacalności zobowiązań.