Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloperzy prognozują wzrost cen mieszkań, klienci już nie wierzą w spadki
Po miesiącach wyczekiwania rynek mieszkaniowy zaczyna się ożywiać. Deweloperzy coraz częściej zakładają wzrost cen, a kupujący – zamiast czekać na okazje – wracają do biur sprzedaży. Marcowe dane sugerują, że okres „zamrożenia decyzji” właśnie się kończy.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy rynek mieszkaniowy w Polsce odchodzi od scenariusza spadków cen.
- Co stoi za powrotem klientów do biur sprzedaży i poprawą wyników sprzedażowych.
- Czy obecne odbicie popytu i oczekiwań cenowych ma trwały charakter.
Marcowy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów – badania prowadzonego przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl – przynosi wyraźny sygnał zmiany kierunku na rynku mieszkaniowym. Po wielu miesiącach stabilizacji coraz więcej firm zakłada wzrost cen. A kupujący... tracą nadzieję na ich spadek.
– Dzisiejsze dane pokazują, że rynek coraz wyraźniej oddala się od scenariusza dużych obniżek cen mieszkań. Kupujący nadal częściej niż deweloperzy dopuszczają możliwość spadków – w badaniu IBRIS 13 proc. respondentów widzi jeszcze przestrzeń na obniżki, podczas gdy wśród deweloperów takiego scenariusza spodziewa się jedynie 3,9 proc. – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.
Stabilizacja kontra wzrosty
Jeszcze w 2025 r. deweloperzy byli przekonani o stabilizacji cen. W kilku miesiącach poprzedniego roku wskazywało na nią około 75-80 proc. respondentów, co oznaczało faktyczne zamrożenie rynku po stronie oczekiwań.
Marcowe dane wyraźnie zmieniają ten obraz. Udział firm spodziewających się wzrostu cen wzrósł do 25,6 proc., osiągając najwyższy poziom w analizowanym okresie. Jednocześnie spadł odsetek wskazań na obniżki, które stały się marginalne.
Wykres interaktywny Widać to także w samym indeksie, który wzrósł do poziomu 0,22 pkt i jest najwyższy w całym roku.
Wykres interaktywny Decyzje wracają na rynek
Zmiana nastrojów po stronie podaży ma swoje odbicie także w zachowaniu klientów. Choć ich oczekiwania są bardziej zróżnicowane, to rośnie grupa osób spodziewających się wzrostu cen, a maleje przekonanie, że dalsze odkładanie decyzji o kupnie przyniesie korzyści.
Kluczową rolę odgrywa tu sytuacja na rynku kredytowym oraz doświadczenia z poprzednich lat, które wpływają na strategie zakupowe gospodarstw domowych.
– Kupujący wciąż pamiętają rok 2022, kiedy KNF zmieniła wytyczne w zakresie buforu, te niemal całkowicie ograniczyły dostęp do kredytów. Wtedy, mimo wybuchu wojny w Ukrainie i bardzo silnego niepokoju, transakcje były finalizowane, żeby zdążyć przed nowymi rekomendacjami – mówi Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.pl.
Obecna sytuacja zaczyna przypominać tamten okres, choć jej przyczyny są inne i bardziej rozłożone w czasie.
– Teraz sytuacja jest w pewnym sensie analogiczna. W 2025 r. oprocentowanie kredytów zaczęło spadać i prognozowane były kolejne spadki. Wiele osób czekało właśnie na te kolejne spadki, żeby wziąć jeszcze tańszy kredyt. Sprzedaż odbudowywała się powoli, oferta była bardzo wysoka – podkreśla Ewa Palus.
Wykres interaktywny Zmiana strategii zakupowych, o której mówią analitycy, ma dziś bezpośrednie przełożenie na przebieg procesów sprzedażowych. Część klientów ponownie aktywizowała się na rynku, ale decyzje nie zapadają już tak szybko jak wcześniej. W praktyce oznacza to większą selektywność, dłuższe porównywanie ofert i rosnące znaczenie dopasowania produktu do realnych potrzeb kupujących.
– Marcowy odczyt dobrze pokazuje to, co widać dziś w procesach sprzedażowych: klientów nie ubyło, ale częściej potrzebują więcej czasu na podjęcie decyzji. Na rynku nie ma wyraźnego pogorszenia popytu. Obserwujemy raczej więcej ostrożności i dokładności w porównywaniu ofert. W takich warunkach najlepiej sprzedają się projekty dobrze dopasowane cenowo i lokalizacją do potrzeb kupujących – komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży RedNet24.
Koniec „okna oczekiwania” i powrót klientów
Przełomowym momentem okazał się marzec, który zmienił percepcję rynku kredytowego i jednocześnie wpłynął na decyzje zakupowe klientów.
– To „okna oczekiwania” zamknęło się w marcu, kiedy mimo obniżki stóp procentowych oprocentowanie kredytów zaczęło rosnąć. I ten fakt był takim aktywatorem – dalsze czekanie na tańszy kredyt przestało mieć sens, bo nowe oferty zaczęły być droższe – mówi Ewa Palus.
Ta zmiana ma bezpośrednie przełożenie na rynek sprzedaży mieszkań, gdzie wyraźnie maleje presja na negocjacje cenowe, a decyzje zakupowe przestają być odkładane w czasie.
Koszty budowy zaczynają grać pierwsze skrzypce
Równolegle do zmian po stronie popytu rośnie znaczenie kosztów, które wpływają na strategie cenowe deweloperów. Wzrost cen materiałów oraz niepewność geopolityczna zaczynają być coraz bardziej odczuwalne w branży.
– Klienci wracają do biur, spada przez to presja na udzielanie rabatów. Konflikt na Bliskim Wschodzie już przekłada się na koszty materiałów budowlanych, co wpływa na ceny inwestycji – wskazuje Ewa Palus.
Sprzedaż wciąż mocna, ale bardziej selektywna
Mimo rosnących oczekiwań cenowych rynek nie odczuwa euforii. Dane dotyczące tempa sprzedaży pokazują lekkie wyhamowanie po bardzo mocnym początku roku, co sugeruje bardziej ostrożne podejście kupujących.
Indeks zmiany tempa sprzedaży spadł z 0,51 do 0,47 pkt, ale nadal jest wyraźnie powyżej średniej z 2025 r. Oznacza to, że nie traci dynamiki, lecz przechodzi w bardziej zrównoważoną fazę.
Wykres interaktywny Jednocześnie zmniejszył się udział deweloperów, spodziewających się wzrostu sprzedaży, a wzrosła liczba odpowiedzi wskazujących na stabilizację. Spadki sprzedaży to scenariusz marginalny.
Wykres interaktywny Najbliższe miesiące pod znakiem niepewności
W krótkim terminie kluczowe znaczenie będzie miał poziom stóp procentowych oraz stabilność kosztów finansowania, a także czynniki geopolityczne wpływające na koszty inwestycji.
– Trudno przewidzieć przyszłość. Sprzedaż w I kwartale 2026 r. była dobra, ale po wydarzeniach na Bliskim Wschodzie wcale mogło tak nie być. Jeszcze za wcześnie by przesądzać czy sprzedaż w II kwartale będzie niższa – mówi Ewa Palus.
Brak jednoznacznych sygnałów ze strony polityki monetarnej dodatkowo utrudnia prognozowanie zachowania rynku w kolejnych miesiącach.
– Brak zmian stóp procentowych, zmian oprocentowania kredytów hipotecznych – to może oznaczać, że sprzedaż w II kwartale może być na podobnym poziomie lub wyższym – dodaje Ewa Palus.
Rynek w fazie przejściowej
Obecny moment można określić jako fazę przejściową między okresem oczekiwania a stopniowym powrotem aktywności. Rynek nie przechodzi gwałtownej zmiany, lecz powoli dostosowuje się do nowych warunków.
Z jednej strony rośnie przekonanie o możliwości wzrostu cen, z drugiej utrzymuje się ostrożność po stronie popytu. To właśnie ta równowaga będzie kluczowa dla dalszego rozwoju sytuacji.
Główne wnioski
- Rynek wychodzi z fazy oczekiwania i skręca w stronę wzrostów cen. Po wielu miesiącach dominacji scenariusza stabilizacji rośnie udział deweloperów zakładających podwyżki. Jednocześnie maleje liczba firm spodziewających się spadków, co oznacza zmianę kierunku oczekiwań po stronie podaży.
- Kluczowym impulsem była zmiana sytuacji na rynku kredytowym. Zamknięcie „okna oczekiwania” na tańsze kredyty skłoniło część kupujących do powrotu na rynek. W efekcie spadła presja na rabaty, a decyzje zakupowe przestały być odkładane.
- Rynek jest stabilny, ale bardziej selektywny i wrażliwy na koszty. Sprzedaż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, choć rośnie ostrożność klientów. Jednocześnie rosnące koszty budowy i czynniki geopolityczne zwiększają prawdopodobieństwo stopniowych podwyżek cen w kolejnych miesiącach.
