Zaloguj się 
Dzieje się!
Dzieje się! 
Deweloperzy za ustawą o jawności cen. Zgłaszają potrzebę doprecyzowania przepisów
Miesiąc temu Polska 2050 złożyła projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiany mają dotyczyć wprowadzania jawności cen mieszkań. Co o projekcie sądzą deweloperzy? Popierają jego złożenia, apelują jednak o wprowadzenie istotnych korekt.
Udostępnij przez e-mail
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie jest stanowisko sektora deweloperskiego wobec ustawy nakazującej jawność cen mieszkań.
- Jakie istotne zmiany należy zdaniem PZFD doprecyzować.
- Jakie mogą być negatywne konsekwencje zmian w razie braku uszczegółowienia przepisów.
Projekt ustawy przygotowany przez Polskę 2050 ma wprowadzić obowiązek publikowania przez deweloperów cen mieszkań na stronach internetowych. Nowe przepisy mają zwiększyć transparentność rynku i ułatwić nabywcom podejmowanie świadomych decyzji. Inicjatywa spotkała się z poparciem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), który jednak proponuje pewne modyfikacje, by uniknąć ich niewłaściwej interpretacji.
– W pełni popieramy konieczność wprowadzenia rozwiązań umożliwiających osobom poszukującym mieszkań szybki i pełny dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jawność cen mieszkań na każdym etapie
Obowiązek publikowania cen według projektu ustawy ma dotyczyć umów sprzedaży mieszkań. Jednak PZFD zwraca uwagę, że w praktyce nie wszystkie umowy zawierane w procesie deweloperskim są umowami sprzedaży.
– W początkowych fazach inwestycji podpisywane są tzw. umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, np. umowy deweloperskie czy przedwstępne umowy sprzedaży. Nie skutkują one jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości – wyjaśnia Przemysław Dziąg, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Według eksperta brak jednoznacznego ujęcia tych umów w nowych przepisach może prowadzić do omijania obowiązku publikowania cen na etapie przedsprzedaży, co znacząco ograniczyłoby transparentność rynku.
PZFD postuluje zatem rozszerzenie obowiązku publikowania cen wszystkich rodzajów umów zawieranych w procesie inwestycyjnym, co uniemożliwiłoby unikanie obowiązków informacyjnych i zapewniłoby konsumentom pełny dostęp do danych o kosztach zakupu nieruchomości.
Obowiązek publikowania rzeczywistej powierzchni użytkowej
Według propozycji zawartej w projekcie ustawy deweloperzy mieliby obowiązek podawania ceny za m kw. lokalu oraz jego całkowitej ceny. PZFD zwraca uwagę, że sama cena za metr kwadratowy nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości. Potencjalni nabywcy podejmują decyzje zakupowe, biorąc pod uwagę dodatkowe czynniki, takie jak standard wykończenia, układ pomieszczeń czy dostęp do miejsc postojowych. Kluczowa jest więc całkowita cena lokalu oraz jego pełna powierzchnia użytkowa.
– Taka informacja lepiej odzwierciedlałaby rzeczywistą wartość i wielkość nieruchomości, umożliwiając kupującym bardziej świadome porównywanie ofert i podejmowanie decyzji zakupowych – zauważa Przemysław Dziąg.
W kontekście powierzchni użytkowej PZFD zwraca uwagę na istotny problem związany z zawyżaniem metrażu mieszkań przez doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi. Kluczowy wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi z kwietnia 2024 r. potwierdził, że tego rodzaju praktyki są niezgodne z obowiązującymi normami i wprowadzają klientów w błąd. Nowe przepisy powinny uwzględniać konieczność publikowania wyłącznie powierzchni użytkowej zgodnej z normami ISO, co pozwoliłoby na wyeliminowanie nieuczciwych praktyk.
Praktyczne aspekty prowadzenia stron internetowych
Projekt ustawy nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia stron internetowych, na których od dnia rozpoczęcia sprzedaży do momentu jej zakończenia (ostatniej nieruchomości) mają być publikowane informacje o cenach, adresie siedziby firmy oraz sposobach kontaktu z nabywcami.
PZFD wskazuje jednak na nieścisłości w zapisach, które mogłyby sugerować konieczność prowadzenia osobnej strony internetowej dla każdej inwestycji. W praktyce wiele firm, zwłaszcza dużych deweloperów publikuje informacje o swoich projektach na jednej stronie internetowej spółki matki lub największego podmiotu w grupie. Zdaniem związku warto doprecyzować przepisy w taki sposób, by umożliwiały kontynuowanie tej praktyki, przy jednoczesnym zagwarantowaniu klientom łatwego dostępu do pełnych informacji na temat danej inwestycji.
Historia zmian cen – jak ją regulować?
Kolejną kwestią, na którą zwraca uwagę PZFD, jest publikowanie informacji o zmianach cen nieruchomości. Choć związek popiera ideę prezentowania informacji o historycznych cenach, to uważa, że publikowanie wszystkich zmian cen od momentu wprowadzenia mieszkania do sprzedaży mogłoby wprowadzać chaos informacyjny. Dlatego proponuje, by deweloperzy byli zobowiązani do prezentowania zmian cen z ostatnich 30 dni przed datą aktualizacji. Na żądanie klienta powinni natomiast udostępniać pełną historię ceny danego lokalu na trwałym nośniku, zapewniając pełną przejrzystość dla zainteresowanych nabywców.
Związek apeluje ponadto o wprowadzenie konieczności publikacji na stronach internetowych prospektu informacyjnego. Przypomnijmy, że jest to dokument zawierający kluczowe informacje na temat inwestycji deweloperskiej, który ma służyć przejrzystości transakcji i ochronie nabywców mieszkań.
Warto wiedzieć
Co zawiera prospekt informacyjny?
- Część ogólna zawierająca informacje dotyczące całego przedsięwzięcia deweloperskiego, takie jak:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera,
- doświadczenie dewelopera, w tym informacje o zrealizowanych inwestycjach,
- opis przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym liczba budynków, lokali mieszkalnych i usługowych,
- położenie i opis zagospodarowania terenu, w tym planowane inwestycje w najbliższym otoczeniu,
- stan prawny nieruchomości, w tym informacje o obciążeniach hipotecznych,
- terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- sposób finansowania inwestycji oraz zabezpieczenia wpłat nabywców,
- informacje o pozwoleniach na budowę i innych decyzjach administracyjnych,
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
2. Część indywidualna odnosząca się do konkretnego lokalu mieszkalnego, obejmująca:
- dokładny opis lokalu, w tym powierzchnię użytkową, liczbę pomieszczeń, kondygnacje,
- standard wykończenia lokalu,
- cenę za m kw. oraz łączną cenę lokalu,
- informacje o przynależnych pomieszczeniach, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe, wraz z ich ceną,
- warunki płatności oraz harmonogram wpłat,
- termin przeniesienia własności lokalu na nabywcę,
- informacje o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną po zakończeniu inwestycji,
- dane dotyczące ewentualnych obciążeń hipotecznych związanych z lokalem.
Czy nowe kary są potrzebne?
Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych sankcji dla deweloperów, którzy nie będą przestrzegali obowiązku publikacji cen, w tym kar finansowych sięgających 10 proc. rocznego obrotu firmy. PZFD zwraca uwagę, że takie regulacje mogą być zbędne, ponieważ są już przepisy, pozwalające UOKiK nakładać sankcje na firmy wprowadzające konsumentów w błąd.
– Po wejściu w życie przepisów zobowiązujących deweloperów do podawania cen, ich nieprzestrzeganie podlegałoby sankcjom wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Nie ma więc potrzeby dublowania regulacji, zwłaszcza że sankcje za ich naruszenie i tak byłyby identyczne. Dodatkowo byłaby to regulacja skierowana sektorowo tylko do jednego rodzaju podmiotów, co jest nieuzasadnione w kontekście funkcjonowania w gospodarce innych przedsiębiorców, którzy takimi samymi sankcjami, za brak rzetelnego informowania o cenach, nie byliby obarczeni – podkreśla Przemysław Dziąg, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Założenia ustawy
Proponowane przez Polskę 2025 przepisy mają pokazać transparentność rynku nieruchomości i ochronić konsumentów przed nieuczciwymi praktykami sprzedażowymi.
Najważniejsze założenia ustawy:
- Obowiązek prowadzenia strony internetowej: Deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia strony internetowej, na której od rozpoczęcia sprzedaży do momentu jej zakończenia (ostatniej nieruchomości) w danej inwestycji będą publikować informacje takie jak:
- adres siedziby i dane kontaktowe,
- lokalizacja inwestycji,
- cena m kw. lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- całkowita cena nieruchomości,
- koszt pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, garaży), jeśli nie są uwzględnione w cenie głównej,
- wszelkie inne dodatkowe koszty, które kupujący musi ponieść.
- Aktualizacja cen i promocje: W przypadku zmiany cen, wprowadzenia rabatów czy innych świadczeń pieniężnych, deweloper będzie musiał natychmiast zaktualizować informacje na stronie internetowej, opatrzyć je datą oraz zasadami ich stosowania.
- Konsekwencje za naruszenie przepisów: Brak dostosowania się do nowych przepisów będzie traktowany jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, co może skutkować sankcjami na podstawie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
Projekt ustawy przewiduje sześciomiesięczny okres przejściowy dla deweloperów, którzy rozpoczęli sprzedaż przed wejściem w życie nowych regulacji, co ma umożliwić im wdrożenie wymaganych zmian na swoich stronach internetowych.
Główne wnioski
- Obowiązek publikowania cen mieszkań zwiększy przejrzystość rynku, ale wymaga doprecyzowania przepisów. Projekt ustawy zakłada nałożenie na deweloperów obowiązku ujawniania cen mieszkań na stronach internetowych, co ma poprawić transparentność i ułatwić klientom podejmowanie świadomych decyzji. Jednak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwraca uwagę na konieczność doprecyzowania przepisów, aby objęły one wszystkie umowy związane z procesem sprzedaży, w tym umowy zobowiązujące (np. umowy deweloperskie), co uniemożliwiłoby obchodzenie regulacji.
- Kluczowa jest publikacja rzeczywistej powierzchni użytkowej mieszkań. PZFD podkreśla, że oprócz ceny za m kw. kluczowe znaczenie ma podawanie całkowitej ceny mieszkania i jego rzeczywistej powierzchni użytkowej. W przeszłości niektórzy deweloperzy zawyżali metraż mieszkań przez doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi, co było niezgodne z normami ISO i wprowadzało klientów w błąd. Nowe przepisy powinny jednoznacznie określić sposób obliczania metrażu, aby eliminować nieuczciwe praktyki.
- Obowiązek prowadzenia stron internetowych i publikowania historii cen wymaga doprecyzowania. Projekt zakłada, że deweloperzy będą musieli prowadzić strony internetowe z informacjami o inwestycjach, ale nie precyzuje, czy każda inwestycja powinna mieć oddzielną stronę, co może prowadzić do niejasności. PZFD postuluje także ograniczenie obowiązku publikowania pełnej historii zmian cen z ostatnich 30 dni, by uniknąć niepotrzebnego zamieszania. Podkreśla, że obowiązujące przepisy dają UOKiK wystarczające narzędzia do egzekwowania rzetelnych informacji – nowe sankcje dla deweloperów mogą być zatem zbędne.