Dubajska czekolada to nie wszystko. Wraz z gospodarką Dubaju rośnie rynek nieruchomości

Ta makroekonomiczna siła szybko przekłada się na rynek nieruchomości – zwłaszcza mieszkaniowy. Dubaj notuje historyczne poziomy transakcji, dwucyfrowe wzrosty cen i niesłabnący popyt na projekty off-plan, a jednocześnie zmaga się z rosnącymi kosztami życia i presją wynikającą z niewystarczającej podaży nowych mieszkań. W efekcie mieszkaniówka staje się dziś jednym z najczulszych barometrów kondycji całej dubajskiej gospodarki.

Popyt nadal rośnie, choć Abu Zabi wyhamowuje

W I połowie 2025 r. w Dubaju zarejestrowano ok. 94 tys. transakcji mieszkaniowych (+23 proc. r/r), o wartości 262,7 mld AED (ADE - Dirham Zjednoczonych Emiratów Arabskich - równowartość ok. 1 zł) w ujęciu rocznym to wzrost wartości aż o 38 proc.

78 proc. liczby transakcji stanowią apartamenty, ale szybko rośnie udział willi – sprzedaż domów zwiększyła się o ponad 50 proc. Najpopularniejsze dzielnice apartamentowe to m.in. Business Bay, Downtown, Dubai Marina, JVC i Palm Jumeirah; w segmencie willowym – Al Furjan, Dubai Hills Estate, Damac Hills 2 czy Dubailand. W Abu Zabi wolumen sprzedaży spadł (głównie przez mniejszą liczbę nowych projektów off-plan, czyli będących w budowie lub dopiero w fazie projektowania), ale popyt na gotowe lokale wzrósł.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Według danych UAE's Residential Property Market Analysis 2025 po stronie podaży w samym tylko I kw. 2025 r. w Dubaju ukończono ok. 9,4 tys. mieszkań (głównie apartamenty). Do 2028 r. na rynek ma trafić prawie 300 tys. nowych jednostek; kluczowe subrynki to JVC, Business Bay, Azizi Venice, DAMAC Lagoons i Arjan. W Abu Zabi pipeline jest mniejszy (ok. 11,9 tys. lokali do końca 2025 r. i 7 tys. w 2026 r.), ale według analityków popyt i tak przewyższy podaż.

Rynek najmu również pozostaje bardzo rozgrzany. W Dubaju roczne tempo wzrostu czynszów spadło do ok. 8,5 proc., m.in. przez dopływ nowych mieszkań i wprowadzenie Smart Rental Index (narzędzie wykorzystujące sztuczną inteligencję i analizę dużych zbiorów danych do ustalania uczciwych stawek czynszu), ale czynsze są nadal wysokie, a średni wynajem mieszkania 2-pokojowego to ok. 84,8 tys. AED rocznie. W Abu Zabi czynsze rosną szybciej – ponad 27 proc. r/r – bo podaż jest bardziej ograniczona. Szacowane stopy zwrotu brutto z najmu to ok. 5–7 proc., najwyższe w Dubaju i Abu Zabi.

Kredyty hipoteczne w górę

Po stronie finansowania widać wzrost popytu na kredyty hipoteczne – stopy procentowe po wcześniejszych obniżkach stabilizują się w okolicach 4 proc. dla ofert stałoprocentowych. W I kw. 2025 r. w Dubaju zawarto ok. 9,3 tys. transakcji hipotecznych (+24 proc. r/r), podczas gdy w Abu Zabi ich liczba spadła, ale wzrosła wartość – głównie w segmencie willowym. Mimo tego większość zakupów wciąż realizowana jest za gotówkę (w Dubaju ok. 87 proc. transakcji).

W tle rynek wspiera dobra koniunktura gospodarcza: wzrost PKB ok. 3,8 proc. w 2024 r. i prognoza przyspieszenia do 4–5 proc. w latach 2025–2026, niska inflacja (ok. 2 proc.), silny sektor pozanaftowy oraz duży ruch turystyczny. Jednocześnie agencje ratingowe i bank centralny zwracają uwagę na ryzyka: napięcia geopolityczne, możliwe spowolnienie globalne i ryzyko przeinwestowania w części segmentów po 2026 r.

Przeczytaj: Efekt Stellantis. Dlaczego Kanada przegrywa walkę o inwestorów?

Relokacje, ceny i styl życia

– Większość odwiedzających targi Holiday Homes była szczerze zaskoczona, że mieszkanie w Emiratach można kupić już od około 600 tys. zł.

Rytm dubajskiego rynku mieszkaniowego najlepiej widać tam, gdzie dochodzi do spotkania inwestora z konkretnym projektem. To właśnie w takich sytuacjach ujawniają się najnowsze preferencje, potrzeby i reakcje klientów. To oni często jako pierwsi wyczuwają przesunięcia rynkowe — zarówno w cenach, standardzie, jak i oczekiwaniach dotyczących bezpieczeństwa transakcji.

Pierwsze zaskoczenie dotyczy cen wejścia na rynek, które mimo globalnego hype’u wokół Dubaju często okazują się niższe, niż spodziewają się polscy nabywcy.

– Większość odwiedzających targi Holiday Homes była szczerze zaskoczona, że mieszkanie w Emiratach można kupić już od około 600 tys. zł. Mówimy o budynkach z basenem, wykończonych pod klucz, z miejscem parkingowym i licznymi udogodnieniami, jak prywatne sale kinowe czy pokoje zabaw z opiekunką – mówi Rafał Ślebioda, założyciel Dubai Broker.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Jednocześnie rośnie standard części wspólnych — siłowni, basenów, przestrzeni coworkingowych, stref relaksu — które w wielu projektach są wręcz porównywalne z ofertą hoteli wysokiej klasy. To standard, którego wciąż brakuje na wielu europejskich rynkach, zwłaszcza w projektach dostępnych w podobnym budżecie.

Bezpieczeństwo transakcji i przewidywalność procesu to kolejny filar postrzegania Dubaju jako rynku bardzo uporządkowanego.

– Payment plany są bardzo zachęcające. Na start płacimy 10–20 proc. w ciągu pierwszego miesiąca, a potem 1 proc. miesięcznie przez trzy lata. Największa rata przypada dopiero na odbiór kluczy. Wpłaty trafiają na konta escrow, z których deweloper może korzystać dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy – wyjaśnia Rafał Ślebioda.

Równolegle dynamicznie rozwijają się inne emiraty, co dodatkowo poszerza wachlarz możliwości inwestycyjnych.

– Dynamicznie rozwijają się Szardża, Umm al-Quwain i Ras al-Chajma. Na wyspie Al Marjan powstaje największe kasyno świata, które ma przyciągać 5 mln turystów rocznie. W bardziej konserwatywnych emiratach rosną ogromne osiedla willowe z pełną infrastrukturą – dodaje Danuta Dunin, również współzałożycielka Dubai Broker.

Wzrost wartości nieruchomości w Dubaju jest dziś wypadkową kilku nakładających się na siebie kwestii.

– Po pierwsze silny popyt wynikający ze wzrostu populacji i napływu kapitału. Dubaj realnie rośnie jako miejsce do życia i prowadzenia biznesu. Wspierają to programy rezydencyjne powiązane z zakupem nieruchomości (Golden Visa itd.), brak podatku dochodowego oraz stabilne, przewidywalne otoczenie prawno-biznesowe. Po drugie turystyka i segment najmu krótkoterminowego, który dalej jest jednym z motorów rynku. Dubaj konsekwentnie przyciąga rosnącą liczbę turystów i expatów, co przekłada się na wysokie obłożenie i wzrost stawek najmu.
– mówi Grzegorz Pogorzelski, prezes Pogorzelski Nieruchomości, agencji zajmującej się inwestycjami za granicą.

Trzeci czynnik to jakość i skala projektów

— Dubaj sprzedaje nie tylko „metraż”, ale styl życia i doświadczenie. To widać szczególnie w projektach waterfront, master-community i tzw. branded residences. Ten segment nie jest napędzany tylko rentownością, ale też prestiżem i ograniczoną podażą – dodaje Grzegorz Pogorzelski.

Dubaj przyciąga mieszkańców

W kontekście rosnących cen, intensywnej podaży projektów i ekspansji w głąb pustyni pojawia się pytanie: kto kupuje te mieszkania? Kluczowym motorem napędowym jest relokacja.

– Wzrost wartości nieruchomości w Dubaju napędza przede wszystkim strukturalna zmiana popytu – napływ mieszkańców z Europy, w szczególności z Wielkiej Brytanii, którzy przenoszą się do Emiratów na stałe. To relokacje motywowane nie tylko podatkami, ale też jakością życia, bezpieczeństwem i poziomem usług, który w wielu obszarach znacząco przewyższa standardy europejskie. W przeciwieństwie do popytu turystycznego, jest to ruch stabilny, przewidywalny i rozłożony równomiernie w czasie, co naturalnie winduje ceny – mówi Adrian Barwicki, CEO Rentujemy.

To właśnie ten typ popytu w największym stopniu odpowiada za wzrost wartości większych, rodzinnych mieszkań — dwóch i trzech sypialni — kupowanych przez osoby planujące realne życie w Dubaju.

Przeczytaj: Tajski król w Pekinie. Czy to przełom w budowaniu chińskiej strefy wpływów?

Stabilny rynek najmu i nowe oczekiwania inwestorów

– Coraz więcej osób przyjeżdża do Dubaju nie na krótki pobyt, lecz z myślą o dłuższej relokacji.

Rynek najmu w Dubaju jest dziś jednym z najbardziej przewidywalnych segmentów lokalnej gospodarki. Choć w segmencie krótkoterminowym wciąż działa sezonowość, długoterminowy wynajem funkcjonuje w modelu właściwie pozbawionym wahań. Wynika to z napływu tysięcy osób, które nie przyjeżdżają na dwa tygodnie — ale na kilka lat.

– Wszystkie mieszkania Rentujemy są wynajęte na kilka miesięcy, co pokazuje, że popyt relokacyjny jest nie tylko silny, ale również wyjątkowo stabilny. Taki popyt ma znacznie mniejszą sezonowość niż turystyka i jest w stanie podtrzymać dynamikę rynku nawet wtedy, gdy koniunktura globalna się zmienia – zaznacza Adrian Barwicki.

Zmienia się też profil kupujących: to już nie inwestor polujący na okazję, lecz osoba szukająca miejsca do życia, stabilności regulacyjnej i spójnego otoczenia ekonomicznego.

– Coraz więcej osób przyjeżdża do Dubaju nie na krótki pobyt, lecz z myślą o dłuższej relokacji – często z całą rodziną. Najsilniejszą grupę stanowią dziś Brytyjczycy, którzy decydują się na Dubaj ze względu na stabilność regulacyjną, system podatkowy i wysoką jakość życia – dodaje ekspert.

Dla Europejczyków jednym z najważniejszych elementów jest transparentność rynku.

– Transparentny system, w którym każda umowa musi być zarejestrowana, daje im poczucie kontroli i ogranicza ryzyko, którego często doświadczają na rynkach europejskich. Drugi istotny element to wysoki standard – mieszkania przygotowane jak w hotelu, gotowe do natychmiastowego zamieszkania – podkreśla CEO Rentujemy. 

Miasto o globalnym tempie rozwoju i pełnym dostosowaniu do klimatu

– Około 90 proc. mieszkańców to ekspaci – ponad 200 narodowości.

Obraz Dubaju nie byłby pełny bez spojrzenia na tempo i skalę urbanistycznych megaprojektów. To one definiują jego przewagę — zarówno jako miejsca do życia, jak i inwestycji.

– W 2008 roku w Dubaju znajdowało się około 70 proc. najbardziej zaawansowanych dźwigów budowlanych na świecie. Dzisiaj powstają kolejne wielkie projekty – Al Maktoum International Airport i nowe dzielnice mieszkaniowe – wspomina Danuta Dunin.

Dubaj potrafi adaptować się do warunków, które dla wielu rynków byłyby barierą.

– Latem zdarzają się dni powyżej 50 stopni, ale miasto jest do tego świetnie przygotowane — klimatyzacja jest wszędzie, a baseny mają wodę chłodzoną latem, a podgrzewaną zimą. Mieszkańcy piją mocną gorącą herbatę, która pomaga w termoregulacji dużo lepiej niż zimne napoje – dodaje Danuta Dunin.

To również jedno z najbardziej wielokulturowych miejsc na świecie.

– Około 90 proc. mieszkańców to ekspaci – ponad 200 narodowości. W języku angielskim dogadamy się wszędzie, także w urzędach. Dubaj zmienił się bardzo mocno – bary, kluby, restauracje funkcjonują jak w Europie, a jednocześnie emiraty zachowują swój konserwatywny charakter i zasady. To, co najbardziej uderza, to niezwykła gościnność i serdeczność – ludzie są ciekawi siebie nawzajem, pytają skąd pan przyjechał, jak się żyje w Polsce. Można odczuć ogromny szacunek i życzliwość – podkreśla Danuta Dunin.

Nowe oczekiwania europejskich klientów i ewolucja profilu nabywców

Zmiana profilu zagranicznego inwestora oznacza nie tylko wzrost liczby relokacji, ale także rosnący poziom wymagań wobec procesu najmu i zakupu. Europejscy nabywcy podchodzą do rynku coraz bardziej profesjonalnie — porównują oferty między dzielnicami, miastami i krajami, a Dubaj często wypada atrakcyjniej pod względem standardu, przejrzystości oraz czasu wejścia na rynek.

Szczególnie ważna okazuje się elastyczność w pierwszych tygodniach życia na miejscu.

– W Dubaju, zanim podpisze się roczną umowę i opłaci ją jednym czekiem, trzeba często wynająć mieszkanie na 1–3 miesiące, załatwić sprawy bankowe i administracyjne. Europejscy klienci szukają więc lokali, które pozwalają przejść przez ten etap możliwie łatwo i bezstresowo – mówi Adrian Barwicki, CEO Rentujemy.

Przeczytaj: Korea Południowa zainwestuje miliard dolarów w naukę AI

Dlaczego Polacy kierują się dziś do Dubaju

Wśród polskich inwestorów widoczna jest coraz wyraźniejsza potrzeba dywersyfikacji portfela — zarówno geograficznej, jak i operacyjnej. Wielu posiada już nieruchomości w Polsce lub w najpopularniejszych destynacjach turystycznych, dlatego poszukują rynków, które oferują większy potencjał wzrostu i stabilniejsze przychody z najmu.

– Większość naszych klientów z Polski ma już jakieś mieszkania inwestycyjne i szuka dywersyfikacji portfela. Coraz częściej słyszymy, że takie kierunki jak Hiszpania są już bardzo nasycone. Miasta typu Alicante czy Marbella nie przeobrażą się w najbliższych latach tak, jak robi to Dubaj – tam nie ma aż takiego przyrostu ludności i turystyki – mówi Rafał Ślebioda z Dubai Broker.

Na znaczeniu zyskuje również relacja ceny do standardu oraz model płatności czynszu.

– Dubaj rośnie o niemal 20 proc. rocznie, jeśli chodzi o ceny, a mimo to wciąż bywa tańszy niż dobre lokalizacje w Polsce, i mówimy tu o znacznie wyższym standardzie. Mieszkania są wykończone pod klucz i od razu gotowe do wynajmu. Dla wielu osób ważne jest też to, że czynsz od najemcy jest opłacany z góry, często jednym czekiem, co praktycznie eliminuje problem niepłacących lokatorów – dodaje Rafał Ślebioda.

Regulacje i rentowność: rynek, który premiuje przejrzystość

Jednym z najczęściej wymienianych atutów Dubaju jest sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego. Brak nieformalnych transakcji, ścisły nadzór nad najmem i jasne procedury sprawiają, że ryzyko operacyjne jest znacznie mniejsze niż w wielu krajach europejskich.

– W Dubaju działa Dubai Land Department – jednostka, która monitoruje cały rynek. Każdy najem, każda sprzedaż, wszystkie transakcje są tam rejestrowane. Nie ma zwyczaju dzielenia mieszkań na mikrokawalerki ani wystawiania ogłoszeń „na własną rękę”. Wszystko musi przejść przez oficjalny system – tłumaczy współzałożyciel Dubai Broker.

Z perspektywy rentowności rynek przyciąga różne typy inwestorów, bo stopy zwrotu są wyraźnie zróżnicowane.

– Największe stopy zwrotu dają mniejsze lokale – studia i mieszkania z jedną sypialnią, kupowane na wczesnym etapie sprzedaży. Z wynajmu długoterminowego można racjonalnie zakładać 8–10 proc. rocznie. W przypadku większych mieszkań i willi jest to około 5 proc., za to ten segment oferuje najbardziej stabilny wzrost wartości nieruchomości w czasie – dodaje Rafał Ślebioda.

Czynniki przewagi konkurencyjnej

Popularność Dubaju wśród europejskich, w tym również polskich inwestorów można zamknąć więc w trzech kluczowych czynnikach: rentowności, przejrzystym regulacjom i standardzie życia.

– Europejczyków wciąż interesują dobre stopy zwrotu z najmu. Natomiast coraz rzadziej wierzą w „magiczne" 15–20 proc. rocznie bez ryzyka. Szukają stabilnych, przewidywalnych 6–9 proc. brutto w topowych dzielnicach, albo nieco wyższej rentowności w miejscach rozwijających się — ale pod warunkiem, że widać sens infrastrukturalny i popyt najemców – mówi Grzegorz Pogorzelski.

Europejczycy mocno doceniają, że Dubaj ma jasny system rejestracji w DLD (system rejestracji danych), escrow accounts przy projektach off-plan i standardy, które ograniczają ryzyko „papierowych inwestycji”.

– Wielu klientów wprost mówi, że to dla nich argument przesądzający – zaznacza ekspert.

Rosną oczekiwania co do jakości wykończenia, części wspólnych, usług typu concierge, zarządzania najmem, a także marki dewelopera.

– Stąd taki popyt na projekty premium i branded residences — ludzie chcą produktu, który łatwo wynająć, łatwo sprzedać i który nie będzie „tani w utrzymaniu tylko na papierze” – podsumowuje Grzegorz Pogorzelski.

Jak wygląda proces zakupu dla inwestora z Polski

Choć wielu polskich nabywców zakłada, że inwestycja zagraniczna wymaga skomplikowanych procedur lub długiej obsługi prawnej, w praktyce proces zakupu w Dubaju jest prostszy niż w wielu krajach europejskich, a duża część formalności odbywa się online.

– Proces zakupu jest stosunkowo prosty. Klient zgłasza się do Dubai Broker, określa cel zakupu i budżet, a następnie dokonuje rezerwacji poprzez wpłatę zaliczki. To jedyny sposób, by zdjąć lokal z listy dostępności, bo codziennie część mieszkań znika z oferty. Zaliczka może być wpłacona przelewem, przez Apple Pay, Google Pay czy Revolut – wyjaśnia Rafał Ślebioda.

Całość kończy się opcją uzyskania wizy rezydenckiej.

– Następnie deweloper przygotowuje umowę, a klient uiszcza jedyną opłatę transakcyjną – 4 proc. wartości mieszkania. W połowie budowy można ubiegać się o wizę rezydencką — dwuletnią przy inwestycji poniżej 2 mln dirhamów i dziesięcioletnią przy wyższych kwotach – dodaje.

Perspektywa gospodarcza i inwestycyjna

Dubaj nadal rozwija się cyklicznie, ale obecny boom opiera się na znacznie mocniejszych fundamentach niż wcześniejsze. W najbliższych latach dynamika wzrostu powinna jednak stopniowo się stabilizować wraz z wejściem na rynek większej liczby nowych projektów.

– Z jednej strony miasto ma jeszcze duże rezerwy gruntów i bardzo ambitną politykę rozwoju na dekady do przodu (Dubai 2040 Urban Master Plan). Plan zakłada dalsze powiększanie obszarów miejskich i tworzenie nowych centrów urbanistycznych, więc „przestrzeń do wzrostu” jest realna.
Z drugiej strony, w latach 2025–2027 na rynek ma wejść duża liczba nowych lokali, zwłaszcza w segmencie apartamentów. Część analityków oczekuje przez to spowolnienia wzrostów cen, a nawet korekty w bardziej masowych, „przegrzanych” lokalizacjach – podkreśla Grzegorz Pogorzelski.

Natomiast to nie musi oznaczać „końca rynku”. Raczej przejście z fazy bardzo szybkiego wzrostu do fazy bardziej selektywnej.

– Topowe lokalizacje i segment premium powinny pozostać odporne, bo tam podaż jest fizycznie ograniczona, a globalny popyt stabilny. Natomiast peryferia i projekty przesuwane w głąb pustyni będą się rozwijać, ale ich wartość będzie bardziej zależała od infrastruktury, realnej jakości master-planu i tego, czy dzielnica „zaskoczy” jako miejsce do życia, a nie tylko do kupna off-plan.
To jest dokładnie ten moment, kiedy rośnie znaczenie dobrego doradztwa: nie chodzi o to, czy Dubaj będzie rósł, tylko który Dubaj będzie rósł szybciej i bezpieczniej w danym horyzoncie – zaznacza Grzegorz Pogorzelski.

Główne wnioski

1. Rynek nieruchomości w Dubaju rośnie dzięki relokacjom i napływowi zagranicznego kapitału, a nie tylko turystyce. Popyt jest strukturalny, stabilny i rozłożony w czasie, co przekłada się na wzrost wartości mieszkań, zwłaszcza większych, rodzinnych lokali.
2. Bezpieczeństwo i przejrzystość transakcji są jednymi z głównych powodów zainteresowania inwestorów z Europy i Polski. Centralna rejestracja najmu i sprzedaży, konta escrow oraz brak „szarej strefy” sprawiają, że rynek jest przewidywalny i minimalizuje ryzyko operacyjne.
3. Dubaj oferuje unikalne połączenie wysokiej jakości życia, szybkiego rozwoju urbanistycznego i atrakcyjnych stóp zwrotu, szczególnie w segmencie mniejszych apartamentów. Jednocześnie proces zakupu jest prosty, a wejście na rynek – często tańsze, niż spodziewają się zagraniczni inwestorzy.