Działka przy Emilii Plater 51 na sprzedaż. Niezwykła okazja, ale kolejki chętnych może nie być

W środę 11 grudnia b.r. o godz. 10:00 rozpoczęła się się elektroniczna licytacja gruntu przy ul. Emilii Plater 51 w Warszawie, która potrwa do 18 grudnia. Cena wywoławcza to 99 mln zł, a wstępnie szacowana wartość – 133 mln zł. Powierzchnia działki wynosi 1827 m kw. (0,18 ha), a regularny kształt oraz wymiary (69 m długości i 30 m szerokości) sprawiają, że jest to atrakcyjny teren z potencjałem inwestycyjnym.

Szczegóły techniczne

Działka ma dobre proporcje pod zabudowę mieszkalną, usługową lub biurową. Nie jest jednak objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan jest w trakcie uchwalania i znajduje się obecnie na etapie projektowania i konsultacji. Oznacza to konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy dopuszcza na tym terenie realizację terenu wielofunkcyjnego z „usługami o znaczeniu stołecznym, metropolitalnym, krajowym i międzynarodowym, w tym inwestycji celu publicznego”. Przewidziane są usługi z zakresu administracji, organizacji społecznych, dyspozycji i współpracy gospodarczej, obrotu finansowego, ubezpieczeń, kultury, nauki, szkolnictwa, handlu, turystyki, hotelarstwa, sportu, transportu, łączności itp., a także funkcje mieszkaniowe wraz z niezbędnymi inwestycjami celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej.

12 maja 2015 r. wydana została dla tego gruntu wydana decyzja o warunkach zabudowy na obiekt biurowy do wysokości aż 196 m. Dokument dodatkowo uwzględniał konieczność zlokalizowania wzdłuż ulic funkcji usługowo-handlowych oraz ogólnodostępnych ciągów pieszych umożliwiające połączenia ulicy Śliskiej z Pańską od strony północnej inwestycji.

Działka obciążona jest hipoteką, dla gruntu obowiązuje również służebność związana z możliwością ograniczenia nasłonecznienia w mieszkaniach w budynku przy ul. Pańskiej.

O historii słów kilka

W latach 1966–1969 na tej działce wzniesiono modernistyczny pawilon handlowy według projektu architektów Mariana Kuźniara, Czesława Wegnera oraz Hanny Lewickiej, odpowiedzialnej za wnętrza. Budynek charakteryzował się całkowicie przeszklonymi elewacjami oraz unikatowym zygzakowatym dachem z żelbetu. Był to trzykondygnacyjny obiekt (w tym jedna kondygnacja podziemna) o powierzchni użytkowej 5100 m kw. W momencie otwarcia „Emilia” była największym salonem meblowym w Polsce. 

W latach 2008–2016 pawilon służył jako tymczasowa siedziba Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie. Mimo licznych protestów i prób wpisania budynku do rejestru zabytków, w 2016 r. rozpoczęto jego rozbiórkę, zakończoną w 2017 r. 

Po rozbiórce „Emilii” deweloperzy interesowali się działką. W 2012 r. firma Griffin Real Estate nabyła teren z zamiarem budowy wieżowca o wysokości do 196 m według projektu pracowni Kuryłowicz & Associates. Projekt jednak nie doczekał się realizacji, a działka do dziś pozostaje niezabudowana. 

Plany i opinie ekspertów

Z pewnością potencjał tej lokalizacji jest bardzo duży, zarówno pod kątem zabudowy biurowej, jak i mieszkaniowej

Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym spółka Emilia Development, a wspólnikami Griffin  Netherlands oraz Griffin Topco II. 

Eksperci i deweloperzy niechętnie komentują informacje o gruncie, choć dostrzegają jego potencjał. 

– Z pewnością potencjał tej lokalizacji jest bardzo duży, zarówno pod kątem zabudowy biurowej, jak i mieszkaniowej. Aby jednak oszacować rzeczywistą wartość tej nieruchomości, należałoby ocenić realną powierzchnię użytkową projektu oraz bariery inwestycyjne, których musi spodziewać się przyszły właściciel – mówi Piotr Artymowski z biura prasowego BBI Development, spółki, która zrealizowała inwestycję Złota 44. 

Bardziej sceptyczny pozostaje przedstawiciel jednej z czołowych spółek deweloperskich specjalizującej się w sektorze mieszkaniowym. 

– O ile nam wiadomo, dla tego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, z uwagi na ścisłą zabudowę śródmiejską i sąsiedztwo, zabudowa nie będzie ani łatwa, ani tania – choćby ze względu na głębokość posadowienia. Dodatkowo procedura uzyskiwania pozwolenia nie będzie szybka. Aby projekt był opłacalny, inwestor musi iść w górę z wysokościowcem – podkreśla przedstawiciel spółki. 

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy mocno ogranicza grupę potencjalnych nabywców.

Wyzwanie w odniesieniu do zagospodarowania działki dostrzega również Michał Różycki, dyrektor działu nieruchomości gruntowych – sektor living w Green Fields.

– To nieruchomość inwestycyjna o imponującym potencjale rozwojowym, zlokalizowana w strategicznym punkcie miasta, która może posłużyć jako idealne miejsce dla realizacji prestiżowych projektów biurowo-usługowych. Na działce planowana była budowa budynku biurowo-usługowego o powierzchni ok. 50 tys. m kw. GLA [gross leasable area, powierzchnia najmu brutto – red.]. Sytuacja urbanistyczna tego terenu stanowi jednak wyzwanie. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy mocno ogranicza grupę potencjalnych nabywców. Proces planistyczny wymaga od inwestora doświadczenia, determinacji i gotowości do zaangażowania się w długoletni dialog z organami administracji – mówi Michał Różycki.

 Według Tomasza Lewandowskiego, członka Komisji Rewizyjnej Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych oraz Head of Land & Mid Cap Investments w JLL sytuacja związana z perspektywą działki zmieniła się na przestrzeni ostatnich lat.

– Dzisiaj, z perspektywy tego, co dzieje się na rynku, najbardziej rentowny wydaje się być projekt mieszkaniowy, z lokalami usługowymi na dolnych kondygnacjach. Potwierdzenie tego potencjału będzie jednak wymagało wiele pracy po stronie nowego właściciela - zaznacza Tomasz Lewandowski.

Ekspert podkreśla również, że atutem, jak i wadą grunty jest paradoksalnie jego lokalizacja.

– Grunt przy Emilii Plater 51 jest znany chyba każdemu i już sama rozbiórka dawnego Domu Meblowego „Emilka” wzbudziła ogromne emocje. Nie ulega zatem wątpliwościom, że los tej nieruchomości nie jest obojętnym mieszkańcom Warszawy, co z punktu widzenia inwestora oznacza jeszcze większe zaangażowanie w przyszły projekt. Szczególnie mając na uwadze, że nieruchomość nie jest dziś objęta planem miejscowym, ani nie wydano dla niej prawomocnego pozwolenia na budowę. Dodatkowo, niewielkie rozmiary działki poniekąd determinują realizację tzw. projektu wieżowego, co implikuje szereg problemów, m.in. z zacienianiem sąsiednich budynków i w dużym stopniu ingeruje w krajobraz ścisłego centrum miasta. Nowego właściciela czeka zatem bardzo długa i żmudna droga do realizacji swojego zamierzenia - wylicza Tomasz Lewandowski.

Grunt może znaleźć się w kręgu zainteresowania szczególnie większych graczy, także międzynarodowych. 

– Mimo tych wyzwań działka z pewnością wzbudza zainteresowanie czołowych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych i funduszy międzynarodowych. Skomplikowana sytuacja urbanistyczna sprawia, że trudno przewidzieć, ile podmiotów zdecyduje się na udział w licytacji – mówi Michał Różycki. 

Według Joanny Maj, radcy prawnego SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, potencjał działki jest bardzo duży bez względu na to, jaką zabudowę dopuści w tym miejscu prawo miejscowe (biura czy mieszkania).

– W świetle aktualnych niedoborów najbardziej pożądana byłaby inwestycja mieszkaniowa. Po reformie planistycznej inwestorzy oprócz standardowej ścieżki uzyskania pozwolenia na budowę mogą także korzystać z nowych narzędzi planistycznych, jak Zintegrowane Plany Inwestycyjne czy dobrze nam już znanej specustawy mieszkaniowej – analizuje Joanna Maj. 

Trudno przewidzieć, jaka będzie ostateczna cena sprzedaży działki.

– Z uwagi na atrakcyjne położenie w nieruchomości w ścisłym centrum należy spodziewać się bardzo wysokiej ceny gruntu i w konsekwencji równie wysokiej ceny przyszłych mieszkań, o ile taka funkcja byłaby realizowana, przekraczającej możliwości „zwykłego Kowalskiego”.  Nie bez znaczenia dla skali i zakresu przyszłej inwestycji pozostają nowe warunki techniczne sytuowania budynków, w tym zwłaszcza dotyczące odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granic działki budowlanej, konieczności zapewnienia realizacji placów zabaw o odpowiedniej powierzchni czy zachowania terenów biologicznie czynnych – dodaje Joanna Maj.

Z kolei Tomasz Lewandowski z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych prognozuje, że ostateczne rozstrzygnięcie licytacji może okazać się zaskoczeniem.

– Niewątpliwie zainteresowanie będzie duże. Jest to jedna z najbardziej rozpoznawalnych nieruchomości, która od lat jest na radarze wielu inwestorów. Gdyby proces prowadzony był przez agencję, spodziewalibyśmy się ofert przewyższających cenę wywoławczą, ale jednak z warunkiem w postaci uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Natomiast zakup „as is” [w obecnym stanie – red.] z pewnością oznaczałby znaczącą obniżkę ceny. Pamiętajmy, że dzisiaj możliwość zagospodarowania tej nieruchomości stoi pod niemałym znakiem zapytania, co oznacza duże ryzyko po stronie nabywcy – analizuje ekspert.

Główne wnioski

1. Atrakcyjna, lecz skomplikowana nieruchomość inwestycyjna. Działka przy ul. Emilii Plater 51 w Warszawie, o powierzchni 1830 m kw. ma duży potencjał inwestycyjny (np. zabudowa biurowa, usługowa czy mieszkalna). Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz ograniczenia związane z hipoteką i służebnością mogą jednak odstraszać inwestorów.
2. Historia i planowane inwestycje. Działka była wcześniej miejscem modernistycznego pawilonu "Emilia", który w latach 2008–2016 służył jako tymczasowa siedziba Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Po jego rozbiórce w 2017 r. nieruchomość pozostaje niezabudowana. Wcześniej planowano realizację wieżowca o wysokości do 196 m, lecz projekt nie doszedł do skutku.
3. Eksperci podkreślają duży potencjał działki, zwłaszcza pod kątem inwestycji o znaczeniu międzynarodowym. Mimo to zwracają uwagę na wyzwania związane z procesem planistycznym oraz wysokimi kosztami realizacji. Cena wywoławcza działki to 99 mln zł, a szacowana wartość wynosi 133 mln zł, co może ograniczać liczbę potencjalnych nabywców do dużych graczy rynkowych, w tym międzynarodowych funduszy.