Dziś wchodzą w życie nowe regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii. Co powinniśmy wiedzieć?

Hiszpania to dziś nie tylko popularny kierunek turystyczny, lecz także atrakcyjny rynek inwestycyjny dla wielu obcokrajowców, w tym Polaków. Z początkiem kwietnia zaczęły obowiązywać nowe przepisy, które znacząco zmieniają zasady wynajmu krótkoterminowego. Najważniejszą zmianą jest obowiązek uzyskania zgody co najmniej 60 proc. [lub dwóch trzecich, w zależności od źródła – przyp. red.] członków wspólnoty mieszkaniowej, jeśli planujemy wynajmować nieruchomość turystom. W przypadku braku takiej zgody, wspólnota może żądać natychmiastowego zaprzestania działalności. Prezes wspólnoty ma prawo podjąć działania prawne w celu egzekwowania decyzji.

Wynajmowanie nieruchomości bez wymaganej zgody może mieć poważne konsekwencje.

Nowelizacja umożliwia także wspólnotom mieszkaniowym nakładanie dodatkowych opłat – do 20 proc. kosztów eksploatacyjnych. Kogo to dotyczy? Właścicieli udostępniających swoje lokale turystom, jako rekompensatę za zwiększone zużycie części wspólnych. Regulacje nie działają jednak wstecz – osoby, które wcześniej uzyskały licencję, nie muszą ubiegać się o nową zgodę wspólnoty.

Zmiany są odpowiedzią na rosnącą presję mieszkańców miast, zwłaszcza popularnych kurortów. To oni głównie skarżyli się na hałas, problemy z sąsiadami oraz wzrost cen wynajmu długoterminowego. Nowe przepisy mają przywrócić równowagę między interesem lokalnych społeczności a właścicielami lokali inwestycyjnych.

Radykalne przepisy i istotne kary

– Wynajmowanie nieruchomości bez wymaganej zgody może mieć poważne konsekwencje. Sąsiedzi mają prawo podjąć kroki prawne, które mogą zakończyć się zakazem wynajmu lub nałożeniem grzywny. W zależności od regionu i skali naruszenia przepisów, wysokość kary może wynosić od 30 tys. do nawet 600 tys. euro – mówi Patryk Mormul, dyrektor sprzedaży i doradca inwestycyjny ds. nieruchomości w International Investment Marbella.

Równolegle weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących tzw. ocupas – osób nielegalnie zajmujących cudze nieruchomości. Temat ten regularnie rozgrzewa hiszpańską opinię publiczną. W rzeczywistości dotyczy głównie opuszczonych osiedli z czasów kryzysu. Bardzo rzadko chodzi o prywatne domy w Andaluzji czy na Costa del Sol.

Przeczytaj: Polacy na hiszpańskim rynku nieruchomości nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa

Nowe prawo przewiduje szybsze procedury sądowe dla właścicieli, którzy padli ofiarą nielegalnych najemców, co może znacząco usprawnić proces odzyskiwania nieruchomości.

– Pytania o tzw. ocupas pojawiają się niemal przy każdej pierwszej rozmowie z nowymi klientami. Żaden z nich nie zrezygnował z zakupu nieruchomości z obawy przed dzikimi lokatorami. To zjawisko nie wpływa na decyzje inwestycyjne Polaków, których zainteresowanie rynkiem nieruchomości w Hiszpanii rośnie nieprzerwanie od pięciu lat. Nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić. Nowelizacja przepisów powinna zmarginalizować problem i stworzyć bezpieczniejsze warunki do inwestowania – podkreśla Tatiana Pekala z Dream Property Marbella, polskiego biura nieruchomości działającego w Hiszpanii.

Nie dotyczy Słonecznego Wybrzeża…

Jak dodaje Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, problem ocupas – czyli zajmowania nieruchomości bez zgody właścicieli – od dawna istnieje w przestrzeni medialnej, również w Polsce.

– Musimy jednak pamiętać, że:

1) Zjawisko to dotyczy przede wszystkim opuszczonych osiedli, których w Hiszpanii wciąż jest wiele – to pozostałość po słynnym kryzysie na rynku nieruchomości i w dużej mierze należą one do banków lub funduszy inwestycyjnych.

2) Zgodnie z art. 202 hiszpańskiego kodeksu karnego, próba zajęcia nieruchomości jest traktowana jako włamanie, o ile sprawca zostanie przyłapany na gorącym uczynku – w praktyce oznacza to, że jeśli policja interweniuje w ciągu 48 godzin, nieruchomość zostaje szybko odzyskana.

3) Problem ocupas praktycznie nie dotyczy Costa del Sol ani Andaluzji. W ostatnich latach odnotowano tam jedynie pojedyncze przypadki zajmowania prywatnych nieruchomości. Wybrzeże Słońca żyje przez cały rok – gdy kończy się sezon turystyczny, zaczyna się sezon golfowy – wylicza Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

Skala problemu nie uzasadnia aż tak dużego zainteresowania mediów.

Problem, ale dla banków?

Ocupas stanowią realny problem przede wszystkim dla banków i funduszy inwestycyjnych, które często posiadają całe, opuszczone osiedla, pozostające od dłuższego czasu puste i niezagospodarowane.

– Prywatni właściciele domów i apartamentów na Costa del Sol, z których nie korzystają przez dłuższy czas, mogą spać spokojnie. 2207 przypadków zajęcia nieruchomości w 2024 r. w całej Andaluzji może na pierwszy rzut oka wydawać się dużą liczbą, ale po przeliczeniu oznacza to ok. 49 przypadków na 10 tys. nieruchomości, czyli niecałe pół promila – dodaje Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

Również Tatiana Pekala podkreśla, że wprowadzenie nowego prawa z pewnością uspokoi nastroje społeczne i ograniczy obecność tematu ocupas w mediach, które – zdaniem ekspertki – niepotrzebnie rozbudziły emocje wokół tego zjawiska.

– Skala problemu nie uzasadnia aż tak dużego zainteresowania mediów. Przypomnijmy, że według hiszpańskich statystyk, w 2023 r. w całym kraju odnotowano 15 tys. przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości, a Hiszpania liczy 49 milionów mieszkańców – podkreśla Tatiana Pekala.

Jak najlepiej przygotować się do wynajmu nieruchomości turystom?

Hiszpania od lat cieszy się ogromną popularnością wśród turystów, co sprawia, że najem krótkoterminowy stał się atrakcyjną formą inwestycji. Aby jednak legalnie i skutecznie wynajmować nieruchomość turystom, należy spełnić kilka kluczowych warunków.

– Najważniejsze jest utrzymywanie dobrych relacji z sąsiadami oraz bieżące śledzenie zmian w przepisach prawa. Warto także rozważyć profesjonalne zarządzanie najmem. Współpracując z ekspertami, nie trzeba martwić się o zgodność z aktualnymi regulacjami, co pozwala uniknąć problemów prawnych – mówi Patryk Mormul.

Należy również zadbać o wysoki standard nieruchomości, ponieważ oczekiwania turystów stale rosną. Kluczowe są: czystość, wygoda oraz nowoczesne udogodnienia – warto zainwestować m.in. w dobre wyposażenie, klimatyzację, szybkie Wi-Fi oraz atrakcyjny wystrój wnętrz. Profesjonalne zdjęcia i przejrzysty opis oferty (również po angielsku) znacząco zwiększają jej widoczność i atrakcyjność.

Nie mniej ważna jest przemyślana strategia cenowa. Warto regularnie analizować lokalny rynek i dostosowywać stawki sezonowo. Obecność na platformach takich jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo to dziś standard, a pozytywne opinie gości budują zaufanie i zwiększają szansę na kolejne rezerwacje.

Eksperci oraz osoby z doświadczeniem na rynku zgodnie podkreślają, że warto rozważyć współpracę z firmą specjalizującą się w zarządzaniu najmem krótkoterminowym. Taka firma zajmie się zarówno obsługą gości, jak i utrzymaniem nieruchomości, co stanowi szczególnie dobre rozwiązanie dla osób rozpoczynających działalność inwestycyjną – nie tylko w Hiszpanii, ale również w innych krajach południowej Europy.

Główne wnioski

1. Nowe przepisy znacząco ograniczają swobodę najmu krótkoterminowego. Od 3 kwietnia 2025 r. właściciele mieszkań w Hiszpanii, którzy chcą je wynajmować turystom, muszą uzyskać zgodę co najmniej 60 proc. (lub 2/3 – zależnie od źródła) członków wspólnoty mieszkaniowej. Brak zgody może skutkować nakazem zaprzestania działalności oraz sankcjami prawnymi, w tym karami sięgającymi nawet 600 tys. euro. Wspólnoty mają również prawo do naliczania dodatkowych opłat eksploatacyjnych dla mieszkań wynajmowanych turystycznie.
2. Zmiany w przepisach dotyczących ocupas poprawiają bezpieczeństwo inwestorów. Wprowadzono usprawnione procedury sądowe wobec osób nielegalnie zajmujących nieruchomości (tzw. ocupas). Choć zjawisko to wzbudza duże emocje medialne, realnie dotyczy głównie opuszczonych osiedli należących do banków lub funduszy. W regionach takich jak Andaluzja czy Costa del Sol problem ten praktycznie nie występuje, a skala zajęć prywatnych nieruchomości jest znikoma.
3. Pomimo zmian Hiszpania nadal pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. Eksperci z rynku nieruchomości zgodnie twierdzą, że nowe regulacje nie zniechęcają Polaków do inwestowania. Popularność Hiszpanii jako miejsca zakupu mieszkań wciąż rośnie. Kluczem do sukcesu jest dostosowanie się do przepisów, utrzymywanie dobrych relacji z sąsiadami oraz profesjonalne zarządzanie wynajmem – najlepiej z pomocą lokalnych specjalistów.