Mieszkanie pojawia się i znika. Jak deweloperzy unikają ustawy o jawności cen

Nowe przepisy miały zwiększyć transparentność rynku mieszkaniowego w Polsce. Deweloperzy, wprowadzając mieszkania do oferty, od razu muszą podawać ich ceny i zmiany. Dzieje się to zarówno przez ich narzędzia komunikacji marketingowej – przede wszystkim strony internetowe, jak i przez portal dane.gov.pl. Każdy deweloper codziennie musi przekazywać do niego plik z cenami w odpowiednim formacie. 

Ustawa nakazuje: pokazuj wszystko z historią cen

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy (w nowym brzmieniu po nowelizacji z 21 maja 2025 r.), deweloperzy muszą publikować na swoich stronach internetowych m.in.:

• ceny za m kw. powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu,
• całkowitej ceny nieruchomości,
• ceny pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń pieniężnych.

Ponadto, zgodnie z ust. 2 tego samego artykułu, w przypadku zmiany ceny deweloper musi:

• zaktualizować dane niezwłocznie,
• podać datę zmiany,
• zachować wcześniejsze informacje, budując w ten sposób pełną historię cenową danego lokalu.

Problem jednak w tym, że przepisy nie są w kluczowej kwestii precyzyjne. Chodzi o interpretację dotyczącą mieszkań zarezerwowanych (które wracają do oferty). Przede wszystkim dotyczy to wymogu, które mieszkania rzeczywiście muszą znaleźć się w ofercie.

Według informacji, do których dotarła redakcja XYZ, niektórzy deweloperzy wykorzystują tę lukę i nie pokazują wszystkich cen mieszkań.

Nietypowe wyniki

Dyskusja na ten temat rozgorzała po publikacji wyników sprzedażowych na początku października. Po zamknięciu poprzedniego miesiąca branża zaraportowała istotny wzrost sprzedaży. Wyższy, niż wskazywałoby na to rynkowe otoczenie. Na zjawisko zwraca uwagę Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badawczego rynku mieszkaniowego w JLL. Podkreśla, że w tym kwartale trzeba podchodzić do statystyk dość ostrożnie, na co składa się kilka powodów:

• wyhamowanie liczby nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być reakcją na brak wzrostu sprzedaży w II kw. i zawirowania spowodowane 11 września [wejście w życie ustawy – red.], 
• odczyty wielkości oferty mogą być zaniżone przez pulę lokali niesprzedanych, ale wycofanych ze sprzedaży ze względu na chęć ściągnięcia nabywców malejącą ofertą – albo jej wyjątkowym charakterem (projekty luksusowe), a w nielicznych przypadkach zahamowaniem sprzedaży w związku z problemami ze spełnieniem wymogów ustawy,  
• sprzedaż może być wskutek tego nieco zawyżona w statystykach o pewną liczbę wycofanych ze sprzedaży, a w rzeczywistości niesprzedanych mieszkań,   
• średnie ceny oferty mogą być zaniżone z powodu braku najdroższych lokali i zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji, 
• mogą mieć na to także wpływ nieco niższe ceny nowej oferty wynikające z większego udziału lokali z tańszych segmentów rynku.  

Przeczytaj: ​​Zapowiedź sprzedażowego odbicia w nieruchomościach się sprawdziła. Kredyty również na plusie

Różne strategie deweloperów 

– Przed wejściem w życie ustawy polityka dotycząca listy mieszkań publikowanych na stronie była różna. Niektórzy deweloperzy zarezerwowane mieszkania oznaczali statusem "rezerwacja" i dopóki takie mieszkanie nie zostało sprzedane, miało taki właśnie status. Inni zarezerwowane mieszkanie od razu usuwali ze strony. Po wejściu w życie ustawy, większa liczba deweloperów od razu zdejmuje te rezerwacje ze strony. W praktyce zasila więc zbiór „off market“, oferując je wyłącznie w biurach sprzedaży – twierdzi anonimowo rozmówca XYZ, przedstawiciel branży nieruchomości.

Dlatego wyniki sprzedaży mieszkań we wrześniu mogły być ponadprzeciętnie wysokie, nawet biorąc pod uwagę sytuację rynkową i poprawiające się warunki kredytowe.

Na jednej z branżowych konferencji wprost padło pytanie, czy zgodnie z zapisami ustawy istnieje konieczność pokazywania wszystkich mieszkań i cen.

– Konkluzja była taka, że ustawa nie rozwiązuje jednoznacznie tej kwestii – dodaje nasz rozmówca.

To jednak nie koniec wątpliwości. Pozostaje kwestia komunikacji cen promocyjnych.

– Czy jeśli do mieszkania deweloper oferuje miejsce postojowe lub komórkę gratis, to cena mieszkania się zmienia? A jeśli tak, to, jak powinien to komunikować? To samo dotyczy oferty wykończenia pod klucz. Rynek notuje obecnie oferty od kilku do nawet 1 tys. zł za 1 m kw. wykończenia. A to przecież bezpośrednio przekłada się na wartość całej transakcji zakupu mieszkania – wskazuje przedstawiciel branży nieruchomości. 

Problem interpretacji i praktyki 

Zjawisko potwierdza również inny przedstawiciel branży, który wskazuje, że część deweloperów mogła ukrywać ceny, wykorzystując niejasne zapisy ustawy.

– Na przykład oznaczać mieszkania jako sprzedane, mimo że wciąż były praktycznie dostępne. Robili to, by uniknąć obowiązku raportowania historii cenowej. Zgodnie z aktualną interpretacją przepisów, jeśli mieszkanie jest oznaczone jako sprzedane, nie trzeba już pokazywać jego ceny, ani jej zmian w czasie – zauważa rozmówca XYZ.

Niektórzy deweloperzy – z obawy przed „wychodzeniem przed szereg” – wolą po prostu nie pokazywać pełnej oferty.

– Bo jeśli ujawnią, że mieszkanie jest dostępne, muszą potem raportować historię jego cen. A to może im nie odpowiadać – bo nie wiedzą jeszcze, czy będą musieli ceny obniżać, czy podnosić. Dlatego woleli zawczasu oznaczyć część lokali jako sprzedane – mimo że faktycznie wciąż były oferowane – podkreśla przedstawiciel branży nieruchomości.

Obecnie weryfikacja może opierać się wyłącznie na danych ze stron internetowych deweloperów albo z portalu ⁦dane.gov.pl⁩. Pozostaje więc „czarna dziura”, czyli miejsca, gdzie po prostu nie wiadomo, co się naprawdę wydarzyło.

– Moim zdaniem źródło tego zamieszania to sytuacja z lipca. Wtedy Polski Związek Firm Deweloperskich ogłosił w trakcie webinaru, że według UOKiK obowiązek raportowania obejmuje wszystkie mieszkania. Także zarezerwowane i sprzedane. Gdyby ta interpretacja się utrzymała, ukrywanie ofert nie miałoby sensu. Ale później związek opublikował przewodnik dla swoich członków. Wprowadził w nim interpretację, która mówi, że mieszkań zarezerwowanych i objętych umową deweloperską raportować zdaniem PZFD nie trzeba. To otworzyło przestrzeń do obchodzenia nowych przepisów przez „oznakowanie” mieszkań jako sprzedane, mimo że sprzedane nie były – podkreśla nasz rozmówca. 

Problem polega na tym, że ustawa jest bardzo krótka i ogólna. Wdrożenie opiera się na zmieniających się interpretacjach i rekomendacjach.

– A to daje pole do określonej dowolności wdrażania przepisów w życie – podsumowuje przedstawiciel sektora nieruchomości.

Przeczytaj: Reforma mieszkalnictwa przyspiesza. Wkrótce pakiet zmian trafi do konsultacji

Przewodnik PZFD: dwa głosy w jednej publikacji

Opublikowany 15 lipca 2025 r. przewodnik PZFD zawiera obszerną interpretację nowych przepisów – konsultowaną z UOKiK-iem. I choć dominujące stanowisko (na podstawie pisma UOKiK-u z 24 czerwca 2025 r.) jest jasne – trzeba publikować wszystkie mieszkania, także zarezerwowane czy objęte umową deweloperską – to PZFD sugeruje alternatywną interpretację. „W naszej ocenie lokale objęte umowami rezerwacyjnymi lub deweloperskimi, które deweloperzy wyłączyli z oferty, nie powinny podlegać obowiązkowi ujawnienia” – czytamy.

To sformułowanie otwiera furtkę dla deweloperów. Jeśli nie wprowadzą mieszkania do oferty, mogą twierdzić, że nie muszą go prezentować ani ujawniać historii cen. 

Ewentualne naruszenia są jednak bardzo trudne do udowodnienia. Urzędnicy nie mają narzędzi, by jednoznacznie stwierdzić, czy dane mieszkanie było oferowane, a potem oznaczone jako „sprzedane”, czy też w ogóle nie weszło do oferty. 

System działa bowiem na zasadzie deklaratywnej – deweloper sam decyduje, kiedy dane mieszkanie staje się „oficjalną ofertą”. 

Kluczowe pytanie dotyczy tego, kto ustala obowiązującą interpretację przepisów. Ustawa nie wskazuje żadnej instytucji wprost. PZFD powołuje się na „interpretacje uzgodnione z UOKiK-iem” – choć urząd sam oficjalnie ich nie publikuje.

Zdaniem eksperta

Pomiędzy zapisami ustawy a oczekiwaniami klientów

Praktyka polegająca na tym, że deweloper ujawnia jedynie część oferty mieszkań na swojej stronie internetowej, a pozostałe lokale prezentuje wyłącznie po bezpośrednim kontakcie klienta z działem sprzedaży, choć może na pierwszy rzut oka wydawać się dopuszczalna w świetle ustawy o jawności cen, to w mojej ocenie nie jest sprawą zero-jedynkową.

Jeśli spojrzymy na literalne brzmienie przepisów nakładających obowiązek ujawniania cen mieszkań na stronie internetowej, to rzeczywiście można powiedzieć, że deweloperzy mają obowiązek publikować ceny tylko tych lokali, które faktycznie oferują.

Art. 19a ust. 1 ustawy wyraźnie mówi bowiem o „lokalach oferowanych”. Nie mamy natomiast przepisu, który wprost nakazywałby deweloperowi, aby z chwilą rozpoczęcia sprzedaży w rozumieniu ustawy deweloperskiej automatycznie ujawniał na stronie internetowej wszystkie lokale i domy powstałe w ramach danej inwestycji. Jeżeli więc z uwagi na przyjętą strategię sprzedaży deweloper nie chce części z nich „wypuszczać” na rynek w danym momencie, nie ma podstaw, by go do tego zmuszać i nakazywać publikowanie cen takich lokali.

Upraszczając: brak oferty oznacza brak obowiązku podania ceny.

Byłabym jednak ostrożna w traktowaniu takiego podejścia jako stałej praktyki sprzedażowej, ponieważ niesie ono ze sobą istotne ryzyka. Pamiętajmy, że celem ustawy jest zapewnienie pełnej transparentności cenowej na rynku pierwotnym. Ustawodawca zobowiązał deweloperów do publikowania w Internecie kompletnych i aktualnych danych o ofercie – wraz z cenami brutto. Klient powinien mieć możliwość samodzielnego porównania dostępnych mieszkań, ich cen i podjęcia świadomej decyzji, jeszcze zanim skontaktuje się z działem sprzedaży. Dlatego każdy deweloper, zanim zdecyduje się na selektywne ujawnianie oferty, powinien odpowiedzieć sobie na pytanie: czemu to ma służyć?

Selektywne prezentowanie mieszkań, które w praktyce oznacza ukrywanie części lokali i ich cen, moim zdaniem stoi w sprzeczności z celem ustawy o jawności cen. W efekcie konsument jest de facto pozbawiony prawa do pełnej informacji – o części mieszkań dowiaduje się dopiero podczas rozmowy z przedstawicielem dewelopera. Taki mechanizm może być interpretowany jako obejście ustawy i stać się podstawą do wszczęcia przez UOKiK postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.

Oczywiście każdy przypadek należy analizować indywidualnie. Jeżeli np. deweloper nie publikował cen wszystkich lokali, ponieważ już na etapie przygotowania inwestycji miał klienta zdecydowanego na zakup części z nich, trudno byłoby mu postawić zarzut ukrywania oferty.

Warto jednak pamiętać o konsekwencjach takich działań. Ryzyka dla deweloperów są następujące: po pierwsze – UOKiK może uznać je za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i upublicznić swoją decyzję, po drugie – tego typu praktyki mogą negatywnie wpłynąć na wizerunek firmy. Dzisiaj klienci oczekują od deweloperów pełnej transparentności, a każda próba jej ograniczania może osłabić do nich zaufanie.

dr Agnieszka Grabowska-Toś

wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś

Między realnym popytem a technicznym zamieszaniem

Sytuacja związana z wątpliwościami dotyczącymi poziomów sprzedaży, stanu oferty i faktycznego ożywienia na rynku to jednak efekt wielu czynników. 

– Z jednej strony to oczywiście istotny moment rynkowy. Poprawiły się warunki kredytowe. Ponadto ceny przestały dynamicznie rosnąć (w niektórych miastach mamy punktowe korekty). Oferta deweloperów była bardzo szeroka i klienci mieli w czym wybierać. Wrócili z wakacji i zaczęli podejmować decyzje – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl. 

Jednak z drugiej strony to również efekt samej ustawy.

– Daje ona możliwość różnej interpretacji, które dokładnie mieszkania należy komunikować jako znajdujące się w ofercie. Wynika to też z problemów z funkcjonowaniem systemu dane.gov.pl. Szczególnie w pierwszych dniach obowiązywania ustawy pojawiało się wiele problemów z przesyłaniem czy wprowadzaniem danych każdego dnia. W mojej ocenie wszystko powinno się jednak unormować w I kw. 2026 r., być może nawet już w końcówce roku bieżącego – dodaje Ewa Palus.

Problemy z dostarczaniem danych potwierdzało wcześniej samo PZFD.

– Obecnie do PZFD nie napływają sygnały o problemach z wysyłką danych na dane.gov.pl. Trudności tego typu były zgłaszane około dwóch tygodni temu. Dotyczyły głównie automatycznego przekazywania danych – informacje nie pobierały się z systemów informatycznych firm deweloperskich. Odnotowano również przypadki, w których przekazane wcześniej dane znikały z portalu. Następnie ponownie się na nim pojawiały – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Niewykluczone, że podobne problemy mogą wystąpić ponownie.

– Wynika to z faktu, że system jest skomplikowany i obejmuje wiele powiązanych elementów – od integracji z wewnętrznymi systemami firm deweloperskich, przez proces przesyłania danych za pośrednictwem narzędzi przygotowanych przez resort infrastruktury – aż po ich publikację na portalu dane.gov.pl – dodaje Przemysła Dziąg. 

Sytuacja rynkowa 

W III kw. 2025 r. sytuację na rynku pierwotnym kształtowało przede wszystkim wdrażanie przepisów o jawności cen po stronie podaży oraz spadające stopy procentowe i wakacyjne spowolnienie po stronie popytu. Dodatkowym czynnikiem po stronie kupujących było wyczekiwanie na pełne ujawnienie cen w internecie.

– Jednak faktem jest, że sprzedaż w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrosła. Na sześciu rynkach łącznie podpisano ok. 10,8 tys. umów. Jednak przyczyną większego popytu było przede wszystkim malejące oprocentowanie kredytów oraz dalszy wzrost dochodów. Jeśli chodzi o wpływ jawności cen, możliwe, że klient, który pojawia się dziś w biurze sprzedaży, chce nie tyle poznać cenę mieszkania, ile negocjować już warunki zakupu – mówi Aleksandra Gawrońska z JLL
.

Przeczytaj: Dostępność mieszkań w Polsce. Gdzie zarobki dają największy metraż?

Zdaniem ekspertki należy też podkreślić, że większość deweloperów na tych dużych rynkach poradziła sobie z wdrożeniem nowego prawa.

– Nasze obserwacje wskazują, że nowe regulacje dotyczące jawności cen mieszkań nie spowodowały wyraźnych zmian średnich cen dla całego rynku. Odnotowaliśmy niewielkie spadki lub stabilizację cen oferty. Było to jednak także związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży. Na statystyki wpływ mogły mieć także działania związane ze wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali lub zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji – dodaje Aleksandra Gawrońska. 

Główne wnioski

1. Luki prawne w ustawie pozwalają deweloperom ukrywać część mieszkań – np. przez oznaczanie ich jako sprzedane lub ich niewprowadzanie do oferty, co skutkuje brakiem obowiązku publikacji ceny.
2. System raportowania na dane.gov.pl borykał się z problemami technicznymi, co dodatkowo utrudniało pełną transparentność rynku, zwłaszcza we wrześniu.
3. Wzrost sprzedaży mieszkań po wejściu ustawy mógł być częściowo efektem zmian interpretacyjnych i „oczyszczania” oferty, a nie tylko realnego ożywienia rynku.