Galerie handlowe w 2026 r.: Stabilizacja ruchu, wzrost obrotów i coraz ostrzejsza selekcja

Spadający ruch w galeriach handlowych to dziś jedna z najczęściej powtarzanych tez na rynku nieruchomości handlowych. Ekspansja parków handlowych, zmiana zachowań konsumentów i presja e-commerce zdają się potwierdzać ten kierunek. Jednak dane branżowe nie są już tak jednoznaczne: odwiedzalność stabilizuje się, obroty rosną, a najlepsze obiekty wchodzą w 2026 r. w relatywnie dobrej kondycji. 

Coraz wyraźniej widać więc, że nie chodzi o „zmierzch galerii”, lecz o ich selektywną transformację. Jedne obiekty umacniają pozycję, inne stają przed koniecznością trudnych decyzji.

W tym kontekście 2026 r. będzie raczej nie tyle rokiem „załamania” lub „odbicia”, co rokiem testu odporności poszczególnych formatów i konkretnych obiektów. Najważniejsze pytanie nie brzmi już, czy galerie jako format przetrwają, tylko które galerie (i w jakiej formule) będą w stanie utrzymać stabilne wyniki w świecie, w którym klient ma coraz więcej wygodnych opcji.

2025: spadek ruchu czy raczej zmiana jego struktury?

– Klienci przychodzą rzadziej, ale kupują więcej, co zmienia sposób patrzenia na efektywność centrum.

W ocenie części ekspertów obserwowane zjawiska dotyczące frekwencji są często interpretowane w zbyt prosty sposób. Sam footfall (dane dotyczące liczby osób odwiedzających daną lokalizację) może być niższy w ujęciu rocznym w poszczególnych miesiącach, ale nie zawsze oznacza to słabszą kondycję najemców. Wszystko dlatego, że rośnie konwersja i zmienia się struktura wydatków. 

– Spadki odwiedzalności w centrach handlowych nie powinny być interpretowane w oderwaniu od danych o sprzedaży. W III kw. 2025 r. średnia liczba wizyt w przeliczeniu na jedno centrum handlowe wyniosła ok. 425 tys. miesięcznie. Najwyższy wynik osiągnięto w sierpniu (440 tys.), natomiast wrzesień – choć słabszy frekwencyjnie – był jedynym miesiącem z dodatnią dynamiką rok do roku (+3,3 proc.). Jednocześnie obroty najemców wzrosły średnio o ponad 3 proc. r/r, a najwyższe wzrosty zanotowano w sektorach usług oraz gastronomii i rozrywki – twierdzi Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Odwiedzalność to nie wszystko

Wynika z tego, że w 2025 r. centra handlowe coraz częściej działały jako „platforma usługowo-doświadczeniowa”, a nie wyłącznie „hala sprzedażowa”. Z perspektywy właścicieli i zarządców oznacza to zmianę priorytetów: mniej „nabijania wejść” za wszelką cenę, więcej pracy nad tenant mixem (strategiczny dobór i rozmieszczenie najemców w nieruchomości komercyjnej) i nad tym, by klienci wracali po konkretne doświadczenia, a nie tylko po promocję.

– Odwiedzalność to dziś zatem tylko część obrazu, bo większe znaczenie ma konwersja. Klienci przychodzą rzadziej, ale kupują więcej, co zmienia sposób patrzenia na efektywność centrum. Z punktu widzenia rynku, obserwujemy więc zmianę wzorca konsumpcji - konsumenci odwiedzają galerie bardziej zadaniowo. Nie szukają przypadkowej rozrywki, lecz efektywności – zarówno w zakupach, jak i czasie spędzonym w obiekcie – podkreśla Michał Masztakowski.

Ten „zadaniowy” model korzystania z galerii jest spójny z szerszym tłem makroekonomicznym. Inflacja w ostatnich latach nauczyła klientów planować wydatki i ograniczać impulsywność. Jednocześnie część zakupów przeniosła się do kanałów online, ale – jak wskazują eksperci – skala tego przesunięcia nie rośnie już skokowo jak w czasie pandemii.

Przeczytaj: Zakupy w sieci. Jakie zagrożenia online czają się na nas przed świętami?

Dane PRCH: obraz bardziej stabilny, niż sugerują popularne tezy

Jeżeli spojrzeć na rynek przez pryzmat indeksów opracowywanych przez Polską Radę Centrów Handlowych, narracja o „spadającym ruchu” nie jest już tak przekonująca. Organizacja podkreśla, że w ujęciu szerokim i na podstawie twardych pomiarów nie widać dużego odpływu klientów.

– Nie możemy zgodzić się z tezą o spadku ruchu w centrach handlowych. Prowadzone przez PRCH stałe badania prezentowane w formie indeksów odwiedzalności i obrotów w centrach handlowych wskazują na stabilną, a nawet lekko rosnącą liczbę wizyt w centrach i wyraźne wzrosty obrotów. Chodzi oczywiście o ujęcie rok do roku poprzedniego – analizuje Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzającą PRCH.

Przytaczane przez nią wyniki za pierwsze trzy kwartały 2025 r. prezentują się następująco:

Odwiedzalność:

• Q1: –3,8 proc.  r/r (ujemny wynik można przynajmniej częściowo tłumaczyć wpływem czynników kalendarzowych: rok 2024 był przestępny, a więc jeden dzień handlowy więcej na Wielkanoc i sezon przedświątecznych zakupów przypadły na marzec (Q1), podczas gdy w 2025 r. był to kwiecień)
• Q2: –0,5 proc.  r/r
• Q3: +0,3 proc.  r/r

Obroty:

• Q1: –1,5 proc.  r/r
• Q2: +3,3 proc.  r/r
• Q3: +4,3 proc.  r/r

Kwestia interpretacji

W praktyce kluczowa jest tu interpretacja. W pierwszych miesiącach roku ruch może wyglądać gorzej w porównaniu do okresów „kalendarzowo korzystniejszych”, ale trend w 2025 r. poprawia się kwartał do kwartału. Równolegle obroty rosną szybciej – co dla najemców i właścicieli jest często ważniejsze niż sam footfall.

– Jak widać, trend liczby wizyt poprawia się kwartał po kwartale. Dynamika obrotów jest wyraźnie pozytywna. Jesteśmy świadomi, że na rynku są badania wskazujące na spadek ruchu. Można dyskutować nad zastosowaną w nich metodologią. Wolimy opierać się na naszej metodzie bazującej na danych pochodzących z ponad 120 centrów handlowych z całego kraju. Liczba odwiedzających jest ustalana na podstawie rzeczywistych pomiarów prowadzonych z wykorzystaniem zaawansowanych systemów kamer 3D przy wejściach do obiektów. Dokładność tych pomiarów jest bliska 100 proc. Za opracowanie danych odpowiada firma badawcza GFK/NIQ – podkreśla Bogda Korolczuk.

Dlaczego parki zabierają część wizyt, ale galerie nie zawsze tracą na wartości?

Z perspektywy klienta park handlowy jest formatem skrajnie pragmatycznym: szybki dojazd, proste wejście, łatwe parkowanie, krótszy czas wizyty. To naturalnie przejmuje część codziennych zakupów. Jednocześnie galerie, zwłaszcza te najlepsze, potrafią budować przewagę w obszarze „pełniejszego doświadczenia”, usług, gastronomii i rozrywki.

Mamy zatem do czynienia z „jakościową zmianą ruchu”, a nie prostym odpływem klientów.

– Widzę kilka głównych przyczyn obserwowanych zmian. Pierwszą z nich są zmiany w zachowaniach konsumenckich – mniej wizyt, ale wyższa wartość koszyka. Klienci coraz częściej przychodzą po konkretny produkt lub doświadczenie, a jednocześnie wydają więcej na usługi, gastronomię i kategorie premium. Potwierdzają to dane branżowe. To wyraźny sygnał zmiany jakościowej ruchu – mówi twierdzi Anna Radecka-Łysiak, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w firmie doradczej Colliers.

Rozwój parków to istotny czynnik presji na tradycyjne galerie, ale nie przesądza to automatycznie o ich słabości. Raczej o konieczności dopasowania funkcji.

– Istotnym czynnikiem jest także dynamiczny rozwój formatu parków handlowych. Część klientów realizuje codzienne zakupy w prostszych, często bardziej dostępnych formatach. Wpływa to na spadek ruchu w tradycyjnych galeriach, które są zaprojektowane z myślą o większych, kompleksowych zakupach i dłuższym czasie spędzanym na miejscu – podkreśla Anna Radecka-Łysiak.

Przeczytaj: MediaMarkt Polska ciągnie centralę w dół. Co dalej? Właściciel ujawnia plany

2026: polaryzacja przyspieszy – nie tylko przez lokalizację, ale przez „pomysł na obiekt”

– Rynek galerii handlowych jest bardzo niejednorodny i można spodziewać się dalszej polaryzacji.

Prognozy na 2026 r. w wypowiedziach ekspertów układają się w dość spójną narrację: rynek będzie coraz bardziej selektywny, a różnice między obiektami będą się pogłębiać. Dla jednych będzie to czas stabilizacji i wzrostu czynszów, dla innych – presji i konieczności repozycjonowania, a czasem nawet zmiany funkcji.

– Rynek galerii handlowych jest bardzo niejednorodny i można spodziewać się dalszej polaryzacji. Duża grupa obiektów mierzy się z konkurencją tzw. retail parków, gdzie podstawowe potrzeby zakupowe klient zrealizuje szybko, a najemca ma niski koszt powierzchni wspólnych. W efekcie galerie, dla których główną siłą przyciągania klientów jest hipermarket, lub takie, które po powstaniu wokół retail parków są po prostu za duże, mogą mieć problemy w dłuższym okresie, o ile zarządzający nie wymyśli sposobu działania przyciągającego klientów w sposób umożliwiający handel najemcom – twierdzi Paweł Toński, partner, szef zespołu Real Estate, CRIDO, prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

Plusy transformacji

Jednak z tego obrazu wyłania się druga, „bezpieczniejsza” grupa galerii. To te, które od początku miały wielofunkcyjny charakter albo są osadzone w lokalizacjach, gdzie konkurencja parków jest ograniczona.

– Natomiast duże, względnie nowe obiekty, które od początku łączyły wiele funkcji lub znajdowały się w miejscach niezagrożonych przez retail parki, raczej nie powinny odczuwać większych, systemowych turbulencji. Wręcz przeciwnie, po okresie pandemii od pewnego czasu wyniki tych obiektów są bardzo dobre – tu bardzo dużo zależy też od odpowiedniego zarządzania obiektem, budowania jego szerszego oddziaływania, skojarzeń, referencji – podkreśla Paweł Toński.

Co więcej, najlepsze obiekty mogą wyjść z transformacji silniejsze, a słabsze będą musiały szukać alternatywnych scenariuszy.

– Szacujemy, że polaryzacja rynku będzie się pogłębiać, jednak najlepsze obiekty mogą wyjść z tej transformacji silniejsze. Realistyczny scenariusz zakłada lekkie odbicie lub stabilizację wskaźnika odwiedzalności (footfall) w obiektach typu prime oraz poprawę wyników najemców dzięki lepszemu miksowi (gastronomia, usługi, rozrywka i wypoczynek). Z kolei obiekty o słabszej lokalizacji lub z przestarzałą ofertą będą zmagać się z wyższą rotacją, presją czynszową, a w niektórych przypadkach – z koniecznością zmiany funkcji, np. na mieszkalną czy przemysłową – prognozuje Anna Radecka-Łysiak.

Galerie w centrach miast: temat bardziej dojrzały niż gorący

Wątek wpływu galerii na tradycyjny handel uliczny w centrach miast budzi emocje, ale eksperci podkreślają, że w Polsce – przy braku nowych projektów tego typu – jest to już w dużej mierze temat „dojrzałego ekosystemu”, w którym otoczenie się przystosowało.

– Znaczna część tego pytania dotyczy przeszłości, bo obecnie chyba nie są realizowane ani planowane żadne duże galerie handlowe w centrach miast. Powstanie dużego obiektu handlowego i jednoczesne zabezpieczenie tych potrzeb mieszkańców, które w związku z tym mogą ucierpieć, nie wydaje się być zadaniem niewykonalnym. W teorii nic nie stoi na przeszkodzie, aby samorządy bardzo duże wpływy budżetowe z podatku od nieruchomości płaconego przez galerie alokowały np. na wsparcie drobnego handlu w ten czy inny sposób „zagrożonego” przez powstanie dużego centrum handlowego – twierdzi prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Odpowiednio zaplanowany obiekt może wręcz wzmacniać atrakcyjność okolicy, ale wymaga to świadomej polityki miasta.

– Niewątpliwie odpowiedni pomysł może w praktyce wręcz zwiększyć atrakcyjność handlową czy społeczną okolic galerii. Mam wrażenie, że dla znacznej części społeczeństwa duże obiekty są z różnych powodów atrakcyjne czy wygodne, a miasto powinno mieć pomysł, jak wspierać te potrzeby społeczne, którym powstanie takich obiektów może zaszkodzić – dodaje Paweł Toński.

Przeczytaj: Polacy wydają miliardy na chińskich platformach handlowych. „Nie mamy do czynienia ze zdrową konkurencją”

Istotny element miejskiej tkanki 

Nie bez znaczenia jest też funkcja „otwarcia na miasto” i współpracy z lokalnym ekosystemem.

– Z perspektywy urbanistyki najlepszy efekt osiąga galeria handlowa, która jest otwarta na miasto i z nim współpracuje. Powinna być płynnie wkomponowana w układ ulic, nastawiona na aktywny place-making oraz organizację wydarzeń dla lokalnej społeczności, a także współpracować z samorządem i lokalnymi przedsiębiorcami – podkreśla Anna Radecka-Łysiak z Colliers.

Dobrze zintegrowana z tkanką miejską galeria może pełnić rolę dodatkowego generatora ruchu, z którego korzystają również firmy zlokalizowane w sąsiednich ulicach.

– Szczególnie gdy oferuje zróżnicowany miks usług, wydarzeń i oferty, który nie konkuruje bezpośrednio z mikrodetalem. W takiej konfiguracji galerie mogą stać się istotnym źródłem miejsc pracy i usług (banki, medycyna, usługi publiczne), podnosząc atrakcyjność i żywotność śródmieścia – dodaje ekspertka. 

Ryzyka i efekty uboczne pojawiają się wtedy, gdy znaczna część asortymentu, który mógłby funkcjonować w ramach sklepów ulicznych, trafia do galerii. W efekcie nie powstają atrakcyjne deptaki handlowe, które mogłyby wzmocnić turystyczną atrakcyjność miasta.

– W Polsce wciąż brakuje reprezentacyjnych ulic handlowych z ofertą modową, które są naturalnym elementem miast Europy Zachodniej i często stanowią atrakcję turystyczną. Przykładami takich ulic są m.in.: Oxford Street i Carnaby Street w Londynie, Kurfürstendamm w Berlinie, Kärntner Straße w Wiedniu, Na Příkopě w Pradze, Gran Vía w Madrycie czy Champs-Élysées w Paryżu – zauważa Anna Radecka-Łysiak z Colliers.

Współistnienie z ulicami handlowymi

Trudno dziś też jednoznacznie oszacować wpływ centrów na lokalny handel i mniejszych sklepikarzy, w szczególności nastawionych na ruch turystyczny.

– Nie mamy tu dostatecznych badań – mówi Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzającą PRCH.

Z drugiej strony należy podkreślić, że otoczenie już dawno się przystosowało do tej sytuacji.

– Nie pojawiają się nowe obiekty, które mogłyby radykalnie zmienić śródmiejski handel. Dodatkowo od 2018 centra objęte są zakazem handlu w niedziele. Zakaz ten nie dotyczy sklepów, w których sprzedaje właściciel – dodaje Bogda Korolczuk.

Należy też pamiętać, że galerie handlowe w centralnych dzielnicach największych polskich miast są dziś trwałym elementem struktury handlowej i miejskiej. Ich obecność jest konsekwencją modelu rozwoju polskiego handlu po transformacji ustrojowej, kiedy to centra handlowe stały się główną platformą ekspansji marek krajowych i międzynarodowych.

– Z perspektywy ekonomicznej, nowoczesne galerie handlowe zwiększają dostępność szerokiej oferty produktów i usług, poprawiają standardy zakupowe i przyciągają regularny ruch klientów. Ma to realne znaczenie także dla sektora usług, gastronomii i transportu w śródmieściach. Nie trzeba patrzeć na galerie i ulice handlowe jak na konkurencję. Oba formaty mogą ze sobą współistnieć i się uzupełniać, jeśli mają jasno określoną ofertę i potrafią podkreślić swoje mocne strony – podsumowuje Michał Masztakowski z Cushman & Wakefield. 

Dojrzały rozwój i rynkowa selekcja

Parki przejmują codzienny, pragmatyczny ruch, natomiast galerie – szczególnie prime – bronią się jako miejsca kompleksowej oferty i doświadczeń.

– ​​Galerie handlowe są w fazie dojrzałego rozwoju, ciesząc się stabilnym zainteresowaniem polskich konsumentów. Ewoluują one w kierunku wielofunkcyjnych centrów doświadczeń, wzmacniając ofertę związaną ze stylem życia i spędzaniem wolnego czasu. Zamknięcia pojedynczych obiektów nie powinny przesłaniać obrazu sektora centrów handlowych jako stabilnego i perspektywicznego – ważnego elementu codziennego życia milionów Polaków – konkluduje Bogda Korolczuk. 

Kluczowy trend na 2026 zatem jest dość jasny. Będzie to selekcja: jedne obiekty będą wzmacniać pozycję, inne wejdą w okres trudnych decyzji o modernizacji, repozycjonowaniu lub zmianie funkcji.

Główne wnioski

1. Dane rynkowe nie potwierdzają scenariusza załamania galerii handlowych – odwiedzalność stabilizuje się, a obroty rosną, szczególnie w usługach, gastronomii i rozrywce.
2. Rynek wchodzi w fazę ostrej selekcji: najlepiej zarządzane galerie typu prime wzmacniają pozycję, podczas gdy słabsze obiekty muszą liczyć się z presją kosztową, repozycjonowaniem lub zmianą funkcji.
3. Parki handlowe przejmują codzienny, pragmatyczny ruch zakupowy, ale nie eliminują roli galerii jako wielofunkcyjnych centrów doświadczeń i usług.