Zaloguj się 
Dzieje się!
Ile naprawdę kosztuje najem? Polska na tle Europy
Choć Polska należy do krajów o najniższym wskaźniku przeciążenia kosztami mieszkania, nie oznacza to automatycznie taniego najmu. Kluczowe znaczenie mają poziom zarobków, struktura gospodarstw domowych oraz relacja cen do dochodów. W tym kontekście Warszawa wypada lepiej niż wiele stolic regionu.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jaka jest różnica między tym, ile gospodarstwa domowe najemców przeznaczają na mieszkanie, a tym, ile kosztuje wynajem np. kawalerki.
- Jaki odsetek Polaków uznaje się za przeciążony kosztami mieszkaniowymi i dlaczego w tym ujęciu Polska wypada relatywnie dobrze na tle Europy.
- Jak poziom rozwoju gospodarczego i wysokość wynagrodzeń wpływają na ceny najmu oraz jego dostępność.
Czy Polacy płacą dużo za najem mieszkania? Odpowiedź na takie pytanie nie jest ani prosta, ani jednoznaczna. Tym bardziej trudne są porównania międzynarodowe. Jedną rzeczą jest bowiem to, jaki odsetek dochodów realnie przeznaczany jest na mieszkanie, a inną – jaką część przeciętnej pensji pochłania wynajem konkretnego lokalu. W pierwszym przypadku wynik może być relatywnie niski nawet wtedy, gdy sytuacja mieszkaniowa jest daleka od optymalnej – np. gdy ludzie żyją w przeludnionych mieszkaniach lub dzielą najem z innymi, by minimalizować koszty.
Drugie podejście – oparte na porównywaniu cen konkretnych typów mieszkań, np. kawalerek czy lokali trzypokojowych – rodzi kolejne problemy. Popularność danych typów lokali różni się między krajami, podobnie jak ich dostępność i cena. Wpływ mają na to m.in. regulacje rynku mieszkaniowego (np. opłacalność budowy kawalerek), przeciętny metraż mieszkań, struktura demograficzna, model życia rodzinnego czy stopień urbanizacji. Istotne znaczenie ma także to, czy miasta są zasilane migracją wewnętrzną, czy raczej opierają się na ludności lokalnej.
Również porównywanie cen za metr kwadratowy bywa mylące. Wraz ze wzrostem metrażu cena jednostkowa często spada, a struktura podaży mieszkań różni się między krajami. Nie istnieje więc jedna idealna miara dostępności najmu, choć co do zasady łatwiej jest on dostępny w krajach bogatszych.
Jaką część dochodu powinno przeznaczać się na mieszkanie?
W literaturze i analizach najczęściej pojawia się próg 30, czasem 40 proc. dochodu jako granica bezpieczeństwa kosztowego. Tyle że i tu kontekst ma kluczowe znaczenie. Inna jest sytuacja osoby, która przeznacza połowę dochodu na najem, zarabiając 5 tys. zł, a inna tej, która przy dochodzie 30 tys. zł wydaje na mieszkanie nawet więcej niż „zalecane” 30 proc. W pierwszym przypadku ryzyko finansowe jest realne, w drugim – często iluzoryczne, bo pozostaje duża przestrzeń do ograniczenia innych wydatków.
Zatem w jednym kraju wysoki udział kosztów mieszkaniowych w dochodzie może więc oznaczać realną biedę i brak dostępności mieszkań, w innym – wysoki standard życia i świadomy wybór droższego lokum. W razie pogorszenia sytuacji życiowej możliwa jest też relatywnie łatwa zmiana mieszkania na tańsze. Tego typu mechanizmy nigdy nie dotyczą całej populacji. Mają jednak znaczenie przy analizach porównawczych, zwłaszcza w krajach o dużym udziale najmu.
Ostatecznie ceny najmu pozostają silnie skorelowane z poziomem wynagrodzeń. Tam, gdzie zarabia się więcej, najem jest droższy nominalnie – ale niekoniecznie mniej dostępny.
Wykres interaktywny W tym porównaniu Warszawa znajduje się w zasadzie dokładnie na linii trendu i plasuje się w pobliżu innych państw regionu. Dane zestawiono z wynagrodzeniami krajowymi – a nie wyłącznie miejskimi – ze względu na dostępność statystyk. Można jednak przypuszczać, że uwzględnienie wyłącznie dużych miast jedynie wzmocniłoby obserwowaną korelację. Sama cena wynajmu kawalerki w stolicy wydaje się więc zgodna z tym, czego można by się spodziewać przy obecnym poziomie dochodów.
Polacy rzadko przeciążeni kosztami mieszkania
Polska – według danych Eurostatu – należy do grupy państw o najniższym wskaźniku „przeciążenia” kosztami mieszkaniowymi. Mówimy o odsetku osób żyjących w gospodarstwach domowych, w których wydatki na mieszkanie przekraczają 40 proc. dochodu rozporządzalnego. Wskaźnik ten wynosi 5,2 proc., a lepszy wynik notuje jedynie sześć państw Unii Europejskiej.
Należy jednak zaznaczyć, że tak niski poziom tego wskaźnika jest w pewnym stopniu naturalny dla krajów, w których duża część społeczeństwa mieszka we własnych lokalach, nieobciążonych kredytem – co jest charakterystyczne dla państw dawnego bloku wschodniego. W Polsce dotyczy to około 75 proc. populacji.
Wykres interaktywny Wskaźnik przeciążenia kosztami mieszkania w Polsce jest niski również w przypadku osób wynajmujących lokale na rynku. Wynosi 15,1 proc., a niższe wartości notuje się jedynie w czterech krajach UE. Problem polega jednak na tym, że trudno porównywać państwa, w których najem dotyczy kilku procent społeczeństwa, z tymi, w których obejmuje jedną trzecią lub nawet połowę populacji. W praktyce porównuje się bowiem zupełnie inne grupy społeczne.
Wydajemy mało na mieszkania, ale z czego to wynika?
Tylko niecałe 43 proc. gospodarstw domowych w Polsce wynajmujących mieszkania na rynku przeznacza na ten cel więcej niż 25 proc. dochodu rozporządzalnego. W Europie lepszy wynik notują jedynie Niemcy, Austria i Łotwa. Dla porównania – w Holandii odsetek ten sięga 80 proc., a w Danii 68 proc.
Wykres interaktywny Zaledwie 8 proc. najemców w Polsce przeznacza na mieszkanie ponad połowę dochodu, a 5 proc. – ponad 60 proc. Są to jedne z najlepszych wyników w Europie.
Tyle że średnia wielkość gospodarstwa domowego w Niemczech, Holandii czy Danii wynosi ok. 2–2,1 osoby, podczas gdy w Polsce – 2,9 osoby. W całej Unii Europejskiej większe gospodarstwa domowe występują jedynie na Słowacji.
Wracamy więc do kluczowej kwestii: udział kosztów mieszkania w dochodzie można obniżać na trzy sposoby – poprzez wyższe dochody, niższe ceny najmu albo większą liczbę osób dzielących ten sam koszt. W statystykach widzimy więc efekt wszystkich tych czynników jednocześnie, bez możliwości ich rozdzielenia. Do tego dochodzi jeszcze pytanie, jak duża część społeczeństwa w ogóle korzysta z rynku najmu.
Najem pochłania mniejszą część dochodu w bogatszych państwach
Jeśli spojrzeć na porównania cen wynajmu konkretnych typów mieszkań względem dochodów – a nie na faktyczne wydatki gospodarstw domowych – Warszawa nadal wypada korzystnie na tle regionu. W Pradze, Bratysławie czy Budapeszcie wynajem kawalerki w 2024 r. kosztował średnio 40–50 proc. przeciętnego wynagrodzenia brutto. W Warszawie było to nieco ponad 32 proc.
Z kolei w państwach bogatszych odsetek ten jest jeszcze niższy. W Oslo wynosi około 30 proc., a w Kopenhadze 22 proc. Dla kontrastu, w Belgradzie sięga około 60 proc.
Wniosek jest dość prosty: w biedniejszych krajach najem pochłania większą część wynagrodzenia, a w bogatszych – wyraźnie mniejszą.
Wykres interaktywny To oczywiście jedynie obraz poglądowy. Różne są choćby poziomy opodatkowania i oskładkowania wynagrodzeń, co bezpośrednio wpływa na wysokość pensji netto. Porównanie obejmuje też tylko wybrane miasta – głównie ze względu na ograniczoną dostępność porównywalnych danych o wynagrodzeniach miejskich. Łatwiej dostępne są dane dla całych krajów, jednak te z kolei nie zawsze oddają realną siłę ekonomiczną największych ośrodków. W części miast wynagrodzenia są zbliżone do średniej krajowej, w innych zaś przewyższają ją nawet o kilkadziesiąt proc.
Mimo tych ograniczeń porównanie cen najmu z przeciętnymi krajowymi wynagrodzeniami netto prowadzi do dość jednoznacznego wniosku: najem pochłania większą część dochodu tam, gdzie zarobki są niższe, a mniejszą w państwach bogatszych. Nie jest to więc zaskakujące. Wciąż jednak brakuje szczegółowych, porównywalnych danych na poziomie miast, które pozwalałyby na bardziej precyzyjne analizy.
Wykres interaktywny Ceny najmu w Polsce nie są zatem oderwane od kondycji gospodarki. Oczywiście wpływ mają również regulacje prawne, polityka mieszkaniowa, migracje czy uwarunkowania historyczne, które mogą rynek zarówno stymulować, jak i ograniczać. Co do zasady jednak poziom czynszów pozostaje silnie powiązany z poziomem zamożności danego kraju.
Główne wnioski
- Nie istnieje jedna uniwersalna metoda porównywania kosztów najmu między krajami. Choć w Polsce najemcy przeznaczają na mieszkanie relatywnie niewielką część dochodów i należymy do państw o najniższym wskaźniku przeciążenia kosztami mieszkaniowymi, wynika to zarówno z dostępności mieszkań, jak i z dużej wielkości gospodarstw domowych.
- Wynajem mieszkania w Warszawie – w relacji do zarobków – wypada bardzo korzystnie na tle regionu i przyzwoicie na tle Europy.
- Koszt najmu jest w największym stopniu pochodną poziomu wynagrodzeń: im wyższe dochody, tym wyższe ceny nominalne, ale zwykle mniejszy udział czynszu w budżecie domowym. W biedniejszych państwach proporcja ta działa odwrotnie.
