Biura czekają na najemców najkrócej w Poznaniu, najdłużej w Katowicach

Średni czynsz ofertowy wzrósł w III kw. 2024 r., osiągając 13,84 euro/m kw. Szczególnie w prestiżowych budynkach klasy A, gdzie stawki zbliżyły się do 15 euro/m kw. Według danych REDD w budynkach klasy B zanotowano natomiast spadek stawki do poziomu 12,18 euro/m kw.

Indeks czasu najmu modułów biurowych na siedmiu największych rynkach w Polsce

Wspólnie z platformą REDD przedstawiamy pierwszy odczyt indeksu czasu najmu powierzchni biurowych, które pozwolą spojrzeć na ten sektor w szerszej perspektywie, pod kątem różnych parametrów i z uwzględnieniem wielu oddziałujących na ten obszar zależności.

– Indeks przedstawia medianę czasu, w jakim moduły pozostawały w ofercie, zanim zostały wynajęte. Im mniejsza liczba dni, tym korzystniejsza sytuacja dla sektora. Z kolei większa liczba dni to brak dochodu dla inwestora, oczekiwanej stopy zwrotu i generowanie kosztów stałych. Warto podkreślić, że długi czas utrzymywania się pustostanu to w konsekwencji przede wszystkim spadek wartości inwestycyjnej projektu – mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD.

W III kw. 2024 r. czas najmu powierzchni biurowej na siedmiu największych rynkach w Polsce wzrósł o 19 dni i wrócił do poziomu z IV kw. 2023 r. Od roku notuje on trend wzrostowy– w III kw. minionego roku mediana czasu najmu wynosiła zaledwie 186 dni. Należy podkreślić, że na średnią wartość tego wskaźnika istotny wpływ ma liczba transakcji, która jest wyższa dla mniejszych modułów (co pokazują kolejne subindeksy). Większe moduły generalnie dłużej czekają na wynajem.

– Wartości dla całego kraju raczej nie powinno się oceniać w kontekście porównania kwartał do kwartału. Znacznie lepiej patrzeć na dane w dłuższej perspektywie. Obecnie obserwujemy trend wzrostowy od III kwartału 2023 r., z anomalią w II kw. 2024 r. (gdzie odnotowano spadek).
Mediana czasu, jaki jest potrzebny na wynajęcie modułu w biurowcach wzrasta, co można interpretować jako negatywną informację dla ogółu właścicieli – moduły dłuższy czas pozostają w ofercie i przez to nie generują przychodu. Zjawisko to jest zauważalne szczególnie w przypadku modułów o powierzchni do 500 m kw., które są przedmiotem większości transakcji najmu – analizuje Krzysztof Foks, Head of Research w REDD.

Najdłużej na wynajęcie modułu biurowego trzeba czekać w Katowicach, bo aż 325 dni, najmniej w Poznaniu – 157 dni. Przy czym, na taki stan rzeczy wpływa wiele czynników, przede wszystkim rozwój poszczególnych rynków.

– Katowice w ostatnich latach odnotowały bardzo duży wzrost istniejącej podaży, co zaburzyło równowagę między podażą a popytem. Duży napływ nowej powierzchni biurowej spowodował wzrost dostępności powierzchni, za którym nie nadążył popyt. Spowodowało to wzrost współczynnika pustostanów, większą konkurencję i niewystarczające zainteresowanie najemców aby zapełnić lukę. To przełożyło się na wydłużenie czasu potrzebnego na wynajęcie powierzchni. W Poznaniu z kolei rynek pod względem podaży jest znacznie stabilniejszy, równowaga pomiędzy popytem a podażą jest większa co powoduje, że moduły są szybciej wynajmowane – twierdzi analityk REDD.

Indeks czasu najmu modułów biurowych – klasa budynku i certyfikaty

Klasa budynku ma istotny wpływ na czas, kiedy powierzchnia biurowa oczekuje na najemcę. Im wyższa klasa, tym ten czas jest dłuższy. Dlaczego tak się dzieje? 

Według ekspertów REDD Wynika to z następujących czynników:

• Wyższa cena wymaga znalezienia firmy, która może przeznaczyć większe środki na czynsz, co może być czasochłonne. 

• Budynki klasy A wcześniej wychodzą z ofertą powierzchni, które zwolnią się w przyszłości. Długotrwały proces ustaleń zapisów umowy, zakresu oraz prac fit-out może spowodować, że obecny najemca wcześniej deklaruje się w zamiarze przedłużenia najmu lub relokacji. Powoduje to, że wynajmujący wcześniej wie o planach najemcy– czy ją np. zwolni, dzięki czemu będzie można wcześniej wyjść z ofertą na rynek. To może spowodować, że moduł przez dłuższy czas jest w ofercie i wzrasta wartość wskaźnika.

• Proces podpisu umowy lub rezerwacji unitu w budynkach klasy A wymaga większej liczby ustaleń, niż w przypadku budynków niższej klasy. W trakcie wstępnych negocjacji budynek zazwyczaj nadal oferuje powierzchnię, przez co, mimo prowadzenia rozmów z zainteresowanymi, moduł przez ten czas pozostaje w ofercie.

• Moduły w budynkach klasy A mają zazwyczaj większą powierzchnię, a takie przestrzenie generalnie potrzebują więcej czasu na wynajęcie

Warto wiedzieć

Klasyfikacja biurowców

Klasyfikacja budynków uwzględnia następujące kryteria:

– rok budowy,
– lokalizacja i warunki związane z dojazdem,
– wykończenie budynku,
– wyposażenie wewnętrzne i zewnętrzne,
– jakość systemu HVAC,
– standardy i wydajność systemów ogrzewania/chłodzenia.

Klasa A
Lokalizacja: najlepsze, centralne lub prestiżowe dzielnice.
Standard: wysokiej jakości materiały, nowoczesne wykończenia.
Technologia: zaawansowane systemy HVAC, bezpieczeństwa i zarządzania budynkiem.
Udogodnienia: parkingi, strefy relaksu, często certyfikaty ekologiczne (LEED, BREEAM).

Klasa B
Lokalizacja: dobre, choć mniej prestiżowe dzielnice.
Standard: średniej jakości materiały, często budynki po modernizacji.
Technologia: podstawowe systemy HVAC i bezpieczeństwa.
Udogodnienia: ograniczone, czasem kantyny i podstawowe usługi.

Klasa C
Lokalizacja: mniej atrakcyjne, często peryferyjne.
Standard: starsze budynki, bez modernizacji.
Technologia: minimalne systemy instalacyjne.
Udogodnienia: brak dodatkowych udogodnień, podstawowe wyposażenie.

Źródło: REDD

Budynki klasy A są najbardziej prestiżowe i nowoczesne, klasa B reprezentuje solidny standard, a klasa C to często starsze obiekty o podstawowych funkcjach biurowych.

Na siedmiu największych rynkach biurowych w Polsce przez 312 dni pozostają w ofercie powierzchnie biurowe w budynkach klasy A, o wiele krócej i porównywalnie sytuacja ma miejsce w odniesieniu do budynków klasy B i C.

Podobnie rzecz przedstawia się w odniesieniu do posiadanego certyfikatu (np. BREEAM, Leed). W tym przypadku również fakt przyznania certyfikatu wpływa na czas najmu powierzchni biurowej, podobnie jak czynniki, które odnoszą się również do klas budynku. 

Indeks czasu najmu modułów biurowych – czynsz wyjściowy

Bardzo ciekawe wnioski płyną z odczytu subindeksu dotyczącego czasu, kiedy moduły pozostają w ofercie w odniesieniu do czynszu wyjściowego. Najkrócej (najmniej dni) w ofercie pozostawały oczywiście powierzchnie z najniższą wartością (do 12,5 euro za m kw.). Niewiele dłużej te, z kolejnych przedziałów: 12,5-17,5 euro do 239 dni. Zaskakuje, że przedział: 17,5 euro pozostawał w ofercie o 10 dni mniej (229 dni).

Indeks czasu najmu modułów biurowych– powierzchnia

Subindeksy dotyczące powierzchni zarówno modułów, jak i całego biurowca są głównymi czynnikami oddziałującymi na wartość indeksu głównego. W obu przypadkach im mniejsza powierzchnia, tym krótszy czas, kiedy pozostaje ona niewynajęta. Należy podkreślić, że większe biurowce często oferują znacznie większe powierzchniowo moduły biurowe, a takie zazwyczaj dłużej czekają na najemcę.

Analiza indeksu w skali kraju oraz cech nieruchomości wykazanych w poszczególnych subindeksach pozwala zaobserwować interesujące zależności. Istotny wpływ na długość okresu wynajmu mają – powierzchnia modułu, wielkość i klasa budynku.

Wysoka wartość indeksu w pewnym stopniu odzwierciedla równowagę na rynku między podażą a popytem.

– Wyraźnie widać, że im większa powierzchnia modułu, tym dłużej pozostaje on w ofercie, podczas gdy mniejsze moduły wynajmują się szybciej. Podobna zależność występuje w przypadku większych budynków oraz nieruchomości klasy A, gdzie proces wynajmu jest dłuższy niż w budynkach klasy B czy C. Te trzy czynniki są ze sobą ściśle powiązane, gdyż duże budynki klasy A często oferują wyłącznie duże moduły, podczas gdy budynki klasy B i C częściej dysponują mniejszymi powierzchniami. Nieruchomości klasy A często wymagają dłuższego czasu najmu oraz przyciągają również najemców o bardziej złożonych wymaganiach, co wydłuża czas negocjacji i planowania umowy najmu. W efekcie, w trakcie rozmów wstępnych moduły pozostają dłużej w ofercie, co podwyższa wartość indeksu– podkreśla Krzysztof Foks, Head of Research w REDD.

– Z drugiej strony, wcześniejsze decyzje najemców o pozostaniu lub relokacji dają wynajmującym szansę na przygotowanie się do poszukiwania nowego najemcy, czasem jeszcze przed zakończeniem dotychczasowej umowy najmu– a wcześniejsze wprowadzenie modułu do oferty również może skutkować wzrostem wartości wskaźnika. Wysoka wartość indeksu w pewnym stopniu odzwierciedla równowagę na rynku między podażą a popytem. Jeśli wskaźnik rośnie, oznacza to wydłużenie czasu, w którym moduły pozostają w ofercie. Może się tak dziać np. z powodu nadwyżki podaży lub niedopasowania podaży do zapotrzebowania. W dłuższej perspektywie może to stwarzać trudności dla wynajmujących, gdyż moduły niesprzedane przez dłuższy czas mogą nieść wyższe koszty utrzymania, co w konsekwencji może prowadzić do konieczności zmian w strategii wynajmu nieruchomości– dodaje analityk REDD.

Sytuacja na rynku biurowym po III kw. 2024 r.

Według najnowszego raportu REDD największy udział w sektorze biurowym w Polsce ma oczywiście Warszawa – to ponad 50 proc. rynku (7,4 mln m kw). Jednak dynamicznie rozwijają się rynki lokalne – przede wszystkim Kraków (1,82 mln m kw) i Wrocław (1,6 mln m kw.). Najwięcej nowej powierzchni jest we Wrocławiu (26,6 tys. m kw.), w Gdyni natomiast zakończyła się realizacja dwóch budynków o łącznej powierzchni 14,5 tys. m kw.

Z kolei według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) wolumen transakcji najmu w trzecim kw. 2024 r. wyniósł 223 900 m kw. To aż o 54 proc. w porównaniu z II kw. 2024 r., a także o 13 proc. więcej niż w III kw. ubiegłego roku. Najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (85 300 m kw.), Wrocławiu (43 100 m kw.) oraz Trójmieście (40 200 m kw.).

Średni poziom pustostanów dla siedmiu największych rynków wynosi obecnie 12,86 proc., jednak lokalnie widoczne są istotne różnice między miastami. W Łodzi jest to 21,4 proc. i Katowicach 16,7 proc., najniższe jest w Warszawie (10,2 proc.) i Trójmieście (10,6 proc.).

Więcej elastyczności

Rynek biurowy jest w fazie stabilizacji po burzliwym okresie spowodowanym pandemią i wdrażaniem w wielu firmach hybrydowego modelu pracy.

– Sektor biurowy, mimo obaw wynikających z popularyzacji pracy hybrydowej, ma się dobrze. Warszawa, ale też Kraków czy Wrocław, są już na tyle stabilnymi rynkami i lokalizacjami dla biznesu, że zmiany rynkowe nie spowodują ich długotrwałego zachwiania. Dużym wyzwaniem dla całego globalnego rynku jest elastyczność, a w zasadzie jej brak – twierdzi Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań i analiz rynku w CBRE.

– Przy tak szybko zachodzących zmianach, zarówno firmy (najemcy), inwestorzy i deweloperzy (wynajmujący) oraz inni uczestnicy rynku – w tym banki – muszą wykazywać się większą niż dotychczas elastycznością działania. Obserwujemy też relatywnie wysokie poziomy współczynnika pustostanów w miastach regionalnych, sięgające około 15-20 proc., co również jest dla rynku wyzwaniem. Jednocześnie jest to szansa, ponieważ przy wysokiej dostępności powierzchni i bardzo niewielkiej aktywności deweloperów, rynek ma szansę na szybki powrót do równowagi – dodaje ekspertka.

Stabilizacje w sektorze biurowym dostrzega również Marcin Załęski, Associate Director w Dziel Powierzchni Biurowych Colliers.

– Rynek biurowy jest w fazie stabilizacji po burzliwym okresie spowodowanym pandemią i wdrażaniem w wielu firmach hybrydowego modelu pracy. Najemcy coraz lepiej potrafią oszacować swoje potrzeby w związku z nowym modelem, wielu z nich przeorganizowało już swoje powierzchnie.

Ekspert podkreśla także rosnące znaczenie Polski na tle innych krajów Europy Środkowo-wschodniej.

– Na koniec III kw. 2024 r. łączna powierzchnia, na ośmiu głównych rynkach regionalnych, wynosi ponad 6,7 mln m kw., co czyni Polskę jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – podkreśla Marcin Załęski.

Jakie wyzwania stoją przed sektorem biurowym? W tym przypadku eksperci nie mają wątpliwości.

– Priorytetem sektora nieruchomości jest dostosowanie się do kryteriów ESG i taksonomii, co wymaga wdrożenia zrównoważonych praktyk operacyjnych oraz obniżenia emisji CO2 w ramach Zakresów 2 i 3. Szczególną uwagę musimy zwracać na operacyjne aspekty emisji, zwłaszcza w kontekście miksu energetycznego w Polsce. Nasze działania skupiają się więc na optymalizacji zużycia energii oraz zwiększeniu efektywności energetycznej budynków – zaznacza Arkadiusz Rudzki, członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych oraz wiceprezes ds. leasingu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska na Europę Środkowo-Wschodnią.

Coraz mniej gruntów również pod zabudowę biurową?

Wyzwaniem jest także dostępność gruntów, która szczególnie dotyka segment mieszkaniowy. Czy problem dotyczy również biur? Tu zdania ekspertów są podzielone.

– Podobnie jak sektor mieszkaniowy, rynek biurowy również boryka się z problemem niedoboru gruntów w centralnych lokalizacjach miast. W centrach miast dostępność działek pod nowe inwestycje jest ograniczona, co zmusza właścicieli starszych budynków do poszukiwania nowych sposobów ich wykorzystania. Widzimy rosnący trend konwersji starszych budynków biurowych na inne sposoby użytkowania, takie jak mieszkania dla studentów czy wynajem długoterminowy – twierdzi Arkadiusz Rudzki, członek zarządu PINK oraz wiceprezes spółki Skanska.

W podobnym tonie wypowiada się Joanna Samól, kierownik zarządzania i komercjalizacji TRU Development, zwracając uwagę na niezwykle istotną kwestię reformy planistycznej.

– Deweloperzy komercyjni borykają się z problemem ograniczonej dostępności centralnie położonych gruntów oraz wyższymi kosztami finansowania inwestycji. Cieszy natomiast uchwalanie planów, gdzie funkcje biurowe są łączone z zabudową mieszkaniową. Jak wiadomo – koncepty homogeniczne, typowo biurowe, jak np. warszawski „mordor” nie sprawdziły się i są dziś dopełniane tkanką mieszkalną. Realizujemy projekt mieszkaniowy Nowe Promenady we Wrocławiu, które będą naturalnym wyborem dla osób pracujących w naszych istniejących biurowcach w Promenady Business Park. Praca i mieszkanie w jednej lokalizacji to zdecydowana oszczędność czasu, bez długich dojazdów do innych części miasta – podkreśla Joanna Samól.

Nieco inny punkt widzenia na kwestie dostępności gruntów przedstawia Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań i analiz rynku w CBRE.

– Obecnie, w wyniku decyzji wielu deweloperów, wiele gruntów zabezpieczanych dotąd pod projekty biurowe, zostaje wykorzystanych czy zaplanowanych pod inwestycje mieszkaniowe, w tym mieszkań na wynajem. Aktywność deweloperów od kilku lat utrzymuje się na bardzo niskim poziomie, i to zarówno w Warszawie, jak i w głównych miastach regionu, gdzie buduje się nawet 5-6 razy mniej, niż w szczycie aktywności. Na tę niską liczbę powierzchni w budowie składa się wiele czynników, w tym zmieniający się i wciąż ewoluujący rynek pracy i podejście do pracy hybrydowej, ale również ograniczenia planistyczne, dostępność finansowania i opłacalność inwestycji.

Według Marcina Załęskiego, Associate Director Dziale Powierzchni Biurowych Colliers, niedobór gruntów nie jest problemem segmentu biurowego, ponieważ deweloperzy są raczej ostrożni z rozpoczynaniem kolejnych projektów.

– Wiąże się to z utrudnionym wyjściem z inwestycji i zmniejszonym popytem związanym z pracą hybrydową. Obserwujemy raczej zmianę planowanych funkcji z biurowej na mieszkaniową oraz wyburzanie starszych, pustych budynków w celu uwolnienia działki na funkcję mieszkaniową – zaznacza ekspert Colliers.

Główne wnioski

1. Wzrost wartości Indeksu czasu najmu powierzchni biurowych sugeruje, że obecnie większość wynajmowanych modułów pozostaje dłużej w ofercie przed znalezieniem nowego najemcy, co stanowi istotne wyzwanie dla wynajmujących. Z drugiej strony, wcześniejsze decyzje najemców o pozostaniu lub relokacji dają wynajmującym szansę na przygotowanie się do poszukiwania nowego najemcy, czasem jeszcze przed zakończeniem dotychczasowej umowy najmu.
2. Sytuacja w segmencie biurowym pozostaje stabilna, jednak wciąż przechodzi on fazę zmian wywołanych pandemią.
3. Polski segment biurowy, mimo trudności związanych z dostosowaniem się do wymogów ESG, reformy planistycznej czy rosnących kosztów, wciąż pozostaje jednym z dynamicznie rozwijających się rynków w Europie Środkowo-Wschodniej.