Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: koniec wzrostu cen. Pytanie, na jak długo

ICM-RP (Indeks Cen Mieszkań – Rynek Pierwotny) osiągnął w lutym 2025 r. poziom 173,7 pkt., czyli dokładnie tyle samo, ile miesiąc wcześniej. Jest to efekt niskiego popytu, wysokiej podaży mieszkań oddanych przede wszystkim w IV. kw. 2024 r. oraz wciąż bardzo drogich kredytów. Nie bez znaczenia jest również fakt, że rynek nie otrzymał żadnego wsparcia w formie rządowego programu dopłat, który został jedynie zapowiedziany i nie jest jeszcze jasne, kiedy wejdzie w życie. Przekłada się to nie tylko na ceny, ale i na bardzo wysoki poziom oferty zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Klienci mają w czym wybierać

– Brak programu wsparcia kredytobiorców i utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe spowodowały spadek popytu, a co za tym idzie przyrost oferty mieszkaniowej dostępnej na rynku. Widać to zarówno w ofercie deweloperów, jak i lokalach z drugiej ręki – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics. 

IOM-RP (Indeks Oferty Mieszkań - Rynek Pierwotny) osiągnął rekordowy poziom 145,1 pkt -  54 proc. więcej niż rok temu. Z kolei IOM-RW (Indeks Oferty Mieszkań - Rynek Wtórny) urósł do 112,8 pkt., co w ciągu roku oznacza wzrost o 41,5 proc.

– Na rynku wtórnym oferta najmocniej urosła r/r w Kielcach, Poznaniu i Rzeszowie (po ponad 50 proc.), a na pierwotnym roczny wzrost przekroczył nawet 100 proc. Było tak w Białymstoku, Kielcach, Krakowie i Zielonej Górze. Szczególną uwagę warto zwrócić na Kraków, bo to bardzo duży rynek i sytuacja tam ma spory wpływ na całościowy obraz – podkreśla Marcin Krasoń. 

Zdaniem eksperta

Niższa dynamika, ale ważna jest struktura oferty

Wzrost dostępnej oferty w minionym roku był bardzo wyraźny. Warto jednak podkreślić, że końcówka 2023 r. to również największa aktywność kupujących w związku z funkcjonującym wówczas programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. To spowodowało silne ograniczenie wyboru zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, w szczególności na największych rynkach: w Krakowie, Warszawie czy we Wrocławiu. Rok 2024 to moment odbudowy podaży oraz próba przygotowania się przez deweloperów do zapowiadanej nowej formy wsparcia nabywców . Ostateczna decyzja o braku nowego programu spowodowała osłabienie popytu w obu sektorach i pogorszenie relacji dostępnej oferty do sprzedaży. Obecnie w przypadku rynku pierwotnego mamy do czynienia z rekordową ofertą na części z rynków, w szczególności w Poznaniu, Łodzi, Katowicach oraz praktycznie na wszystkich mniejszych rynkach: w Szczecinie, Lublinie, Rzeszowie czy Białymstoku.

W zakresie średnich cen mieszkań widać w ostatnich miesiącach zdecydowanie mniejszą dynamikę zmian. W przypadku rynku pierwotnego miesięczne wzrosty średnich cen są niewielkie, nadal jednak w ujęciu r/r na większości z rynków odnotowano rosnące średnie ceny mieszkań. Jednym z powodów jest pojawianie się w ofercie w ostatnim czasie projektów kierowanych do nabywców z większymi środkami finansowymi i dysponującymi gotówką. Takie projekty należą do segmentu podwyższonego lub apartamentów co zdecydowanie wpływa na kształtowanie się średniej ceny mieszkań w ofercie i jej dalszy wzrost.

Aleksandra Gawrońska

Dyrektor działu badań rynkowych JLL

Ostre hamowanie wzrostu cen

Po kilkuletnim okresie wzrostów okres stabilizacji czy korekt jest zdrowy dla wszystkich uczestników rynku.

Od kilku kwartałów obserwujemy wyraźny wzrost podaży mieszkań, co przyczyniło się do istotnego wyhamowania tempa wzrostu cen. Po latach dynamicznych podwyżek, związanych m.in. z wysokim popytem napędzanym niskimi stopami procentowymi oraz programami wspierającymi zakup mieszkań, rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Jest to naturalny i zdrowy etap cyklu koniunkturalnego, który sprzyja zarówno kupującym, jak i inwestorom.

IV kw. 2024 r. przyniósł dalsze osłabienie presji na wzrost cen, co wynikało nie tylko z większej liczby dostępnych ofert, ale także z malejącej zdolności zakupowej części klientów. Efekt wygaszenia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz wzrost kosztów finansowania dla kredytobiorców sprawił, że popyt na mieszkania nieco osłabł, a sprzedający muszą dostosowywać swoje oczekiwania cenowe do realiów rynkowych.

Początek 2025 r. kontynuuje ten trend – miesięczne zmiany stawek są minimalne, a dynamika wzrostu cen w ujęciu rocznym systematycznie spada. O ile jeszcze na początku 2024 r. ceny w wielu miastach rosły w tempie dwucyfrowym rok do roku, o tyle w pierwszych miesiącach 2025 roku wzrosty te są już znacznie niższe lub całkowicie wyhamowały. Coraz częściej pojawiają się nawet przypadki korekt cenowych, zwłaszcza w segmencie mieszkań o dużych metrażach, gdzie popyt jest bardziej wrażliwy na zmiany kosztów kredytowych.

–  Po kilkuletnim okresie wzrostów okres stabilizacji czy korekt jest zdrowy dla wszystkich uczestników rynku. Z miesiąca na miesiąc zmiany stawek są niewielkie, spada też dynamika rok do roku. Na rynku deweloperskim w największych miastach spadła ona do poziomu 5-7 proc., mamy też pierwsze spadki – średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Poznaniu jest dziś o 0,8 proc. niższa niż rok wcześniej – analizuje Marcin Krasoń. 

Spadków w ujęciu rocznym w cenach ofertowych jeszcze nie widać, ale ich pojawienie się jest kwestią czasu

Dynamika roczna spada też na rynku wtórnym, choć tu zwykle mamy opóźnienie – osobom fizycznym sprzedającym mieszkania z drugiej ręki trudniej przychodzi urealnienie warunków niż mającym dostęp do profesjonalnych danych deweloperom.

– Spadku w ujęciu rocznym w cenach ofertowych jeszcze nie widać, ale jego pojawienie się jest kwestią czasu, roczną zmianę poniżej 3 proc. mamy dziś w Chorzowie, Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Uśrednione na potrzeby Indeksu Cen Mieszkań stawki w ujęciu rocznym jeszcze rosną, ale coraz wolniej. Na koniec lutego ICM-RP wyniósł 173,7 pkt, o 6,6 proc. więcej niż przed rokiem, ICM-RW z kolei osiągnął 159,6 pkt, o 4,6 proc. więcej niż rok wcześniej.

Czy czekają nas większe spadki cen mieszkań w perspektywie całego roku?

– Raczej nie – biorąc pod uwagę koszty budowy i sytuację na rynku najbliższe miesiące będą okresem dalszej stabilizacji i ewentualnie korekt – prognozuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics. 

Główne wnioski

1. Stabilizacja cen mieszkań i wyhamowanie wzrostów. Po kilku latach dynamicznych podwyżek ceny mieszkań w Polsce weszły w fazę stabilizacji. W lutym 2025 r. Indeks Cen Mieszkań na rynku pierwotnym (ICM-RP) pozostał na tym samym poziomie co miesiąc wcześniej, co potwierdza zahamowanie wzrostów cen. Powodem jest wzrost podaży mieszkań przy jednoczesnym osłabieniu popytu wynikającym z wysokich kosztów kredytów oraz braku nowego programu wsparcia dla kupujących.
2. Rekordowa liczba ofert na rynku pierwotnym i wtórnym. Liczba dostępnych mieszkań osiągnęła historycznie wysokie poziomy – Indeks Oferty Mieszkań dla rynku pierwotnego (IOM-RP) wzrósł o 54 proc. r/r, a dla rynku wtórnego (IOM-RW) o 41,5 proc. r/r. Największe wzrosty liczby ofert odnotowano w takich miastach jak Kraków, Białystok, Kielce i Zielona Góra. Wysoka podaż daje kupującym większy wybór, ale zmusza sprzedających do bardziej elastycznej polityki cenowej.
3. Prognozy: brak gwałtownych spadków cen, możliwa dalsza stabilizacja. Eksperci przewidują, że choć dynamika wzrostu cen mieszkań wyraźnie spada, to nie należy spodziewać się dużych obniżek. Koszty budowy i sytuacja gospodarcza raczej będą sprzyjać utrzymaniu stabilnych cen z ewentualnymi korektami. Najwolniejszy wzrost cen widać już w Chorzowie, Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, a w niektórych miastach, jak Poznań, pojawiły się pierwsze niewielkie spadki.