Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: oferta wciąż rośnie, są pierwsze spadki cen

Prawdopodobieństwo wprowadzenia nowego programu wsparcia kredytobiorców oddala się. Co prawda koncepcja wsparcia rynku wtórnego nadal jest rozważana, jednak wciąż nie znamy ani dokładnych założeń, ani harmonogramu wdrożenia. W związku z tym rynkiem nieruchomości nadal rządzi prawo popytu i podaży. Efektem jest przede wszystkim dalszy wzrost – i tak już rekordowej – oferty mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Padł kolejny rekord

– Indeks Oferty Mieszkaniowej – Rynek Pierwotny osiągnął historyczne maksimum (jego pomiary sięgają stycznia 2020 r.). Marcowy odczyt wyniósł 149 pkt, co oznacza wzrost o 50 proc. względem marca ubiegłego roku. W praktyce oznacza to, że na rynku dostępnych jest dziś o połowę więcej nowych mieszkań. Na rynku wtórnym również odnotowano solidny wzrost – choć nie jest to rekord – osiągając 115,2 pkt, czyli o 38 proc. więcej niż rok temu – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

W segmencie mieszkań deweloperskich największy wzrost oferty (o niecałe lub nawet ponad 100 proc.) zanotowano w Białymstoku, Krakowie i Zielonej Górze. Szczególny wpływ na ogólną sytuację ma 94-procentowy wzrost w Krakowie. Gród Kraka powrócił na drugie miejsce w kraju pod względem wielkości oferty. Na rynku wtórnym najbardziej wzrosła liczba ofert w Kielcach, Poznaniu i Rzeszowie – o ok. 50-60 proc.

Cenowa stabilizacja

Sytuacja cenowa wygląda zupełnie inaczej. Trend spadku rocznej dynamiki wzrostu utrzymuje się, a w niektórych miastach pojawiły się już pierwsze, zauważalne obniżki.

– Na koniec marca 2025 r. ceny były niższe niż rok wcześniej w Lublinie – na rynku pierwotnym – oraz w Krakowie i Warszawie – na rynku wtórnym. Szczególnie istotne są zmiany na rynku wtórnym, ponieważ dotyczą dwóch najważniejszych ośrodków mieszkaniowych w kraju – mówi Marcin Krasoń.

Przeczytaj: Czy sektor nieruchomości potrzebuje dodatkowego opodatkowania? Sprawdzamy

Dwucyfrowe wzrosty cen w ujęciu rocznym wciąż obserwujemy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gorzowie Wlkp., Szczecinie, Toruniu i Zielonej Górze (rynek pierwotny), a także w Katowicach (rynek wtórny).

– Ponieważ są to rynki spoza największej piątki, ich wpływ na ICM pozostaje relatywnie niewielki – podkreśla ekspert rynku nieruchomości Otodom.

W efekcie na koniec lutego Indeks Cen Mieszkań – Rynek Pierwotny (ICM-RP) osiągnął poziom 174,1 pkt. Oznacza to wzrost o 5,7 proc. w ujęciu rocznym. Indeks Cen Mieszkań – Rynek Wtórny (ICM-RW) wyniósł natomiast 159,3 pkt, czyli o 3 proc. więcej niż przed rokiem.

Zdaniem eksperta

Stabilizacja możliwa nawet do końca roku

Rynek mieszkaniowy pozostaje w fazie stabilizacji cen. Przy niskiej sprzedaży i coraz szerszej ofercie, taki stan ma szansę utrzymać się przez większą część 2025 r. Obecnie deweloperzy nadal rozpoczynają nowe inwestycje na dużą skalę, godząc się na dłuższy czas sprzedaży mieszkań. Jednak jeśli dynamika wzrostu oferty nie spowolni, w kolejnych miesiącach może pojawić się rosnąca presja na obniżki cen. Najpierw jednak może się to przejawiać raczej w promocjach oferowanych w biurach sprzedaży niż w wyraźnym spadku indeksów cen mieszkań.

Im mniejszy rynek, tym silniej jego wyniki zależą od pojedynczych inwestycji i tym trudniej o precyzyjne prognozy. Mimo to można zakładać, że również w miastach, gdzie dziś obserwujemy jeszcze dwucyfrowe wzrosty cen, wkrótce nastąpi ich wyhamowanie.

Duża różnorodność oferty i stabilizacja cen mogą skłaniać część kupujących do działania, jednak nadal dominują czynniki ograniczające popyt: niska dostępność cenowa mieszkań, wysokie oprocentowanie kredytów oraz wzrost niepewności geopolitycznej i ekonomicznej.

Na rynku wtórnym oferta dopiero niedawno odbudowała się po wyprzedaży mieszkań związanej z programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zmiany cen – zwłaszcza w Krakowie i Warszawie – pokazują, że sprzedający coraz częściej dostosowują swoje oczekiwania do realiów rynkowych, obserwując ograniczone zainteresowanie ze strony kupujących.

Agnieszka Mikulska

Ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Wyczekiwanie i niepewność

Po intensywnych miesiącach związanych z rządowym wsparciem i oczekiwaniem na kolejne programy, polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyciszenia. Początek 2025 r. przyniósł rekordowy wybór mieszkań, ale również mniej transakcji i wyraźne spowolnienie wzrostu cen. To moment przejściowy, który może zapowiadać stabilizację lub być ciszą przed kolejnym ożywieniem. Wszystko zależy od dalszych decyzji dotyczących polityki pieniężnej.

– Czekamy na spadek stóp procentowych, nowe programy rządowe, obniżki cen mieszkań. „Czekanie” to dziś słowo kluczowe dla rynku nieruchomości. Jako eksperci podkreślamy, że zbyt długie wyczekiwanie może oznaczać utratę atrakcyjnych okazji, zwłaszcza na rynku wtórnym – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Przeczytaj: Deweloperzy za ustawą o jawności cen. Zgłaszają potrzebę doprecyzowania przepisów

Choć popyt osłabł, liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży nadal rośnie – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Deweloperzy kontynuują realizację wcześniej zaplanowanych inwestycji, a większa konkurencja sprawia, że klienci zyskują szerszy wybór. Mogą też korzystać ze specjalnych ofert, promocji i rabatów.

– Obserwujemy pewne zachwianie równowagi rynkowej. Po raz pierwszy od lat podaż zaczyna wyprzedzać popyt. Na rynku dostępnych jest wiele nowych mieszkań deweloperskich. Rośnie też liczba lokali na wynajem – zwykle nowych – a także ofert z rynku wtórnego. Klienci obserwują sytuację, są zainteresowani zakupem. Często powstrzymuje ich niepewność związana z geopolityką lub chęć przeczekania obecnego momentu – dodaje Mirosław Król.

Główne wnioski

1. Rekordowa podaż przy słabnącym popycie. Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę wyraźnej nadpodaży – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym liczba dostępnych mieszkań rośnie w szybkim tempie. Indeks Oferty Mieszkaniowej dla rynku pierwotnego osiągnął rekordowy poziom, a w wielu miastach – zwłaszcza w Krakowie – dostępność mieszkań wzrosła nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Deweloperzy uruchamiają kolejne projekty mimo malejącej liczby transakcji.
2. Stabilizacja cen i pierwsze spadki w największych miastach. Dynamika wzrostu cen mieszkań wyhamowuje, a w kluczowych ośrodkach – takich jak Warszawa i Kraków – odnotowano pierwsze roczne spadki. Choć w mniejszych miastach wciąż zdarzają się dwucyfrowe wzrosty, ich wpływ na ogólny obraz rynku pozostaje ograniczony. Stabilizacja może potrwać do końca 2025 r., a presja na spadki cen może się jeszcze nasilić.
3. Niepewność i wyczekiwanie hamują decyzje zakupowe. Wysokie stopy procentowe, brak nowych programów rządowego wsparcia oraz niepewność geopolityczna sprawiają, że wielu potencjalnych nabywców odkłada decyzję o zakupie. Mimo dużej i zróżnicowanej oferty, rynek napędzany jest dziś głównie obserwacją i wyczekiwaniem, a nie rzeczywistą aktywnością kupujących.