Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: Rynek z rekordową ofertą, ale bez szaleństw cenowych 

Wysoki poziom oferty mieszkaniowej, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, to efekt kilku nakładających się na siebie zjawisk.  

– W mieszkaniach deweloperskich oferta urosła najmocniej w Białymstoku i Krakowie.

W przypadku nowych mieszkań kluczowa była intensywna aktywność deweloperów w ubiegłych kwartałach, która wynikała z bardzo dobrej koniunktury sprzedażowej w 2023 roku – napędzanej m.in. przed programem "Bezpieczny Kredyt 2 proc." i obawami przed dalszym wzrostem cen. W odpowiedzi na ten boom wielu inwestorów rozpoczęło nowe projekty lub przyspieszyło wprowadzenie kolejnych etapów istniejących inwestycji. Efekt widzimy właśnie dziś – największa od lat podaż nowych lokali w największych miastach.  
 
– W mieszkaniach deweloperskich oferta urosła najmocniej (o niecałe lub w niektórych przypadkach nawet ponad 100 proc.) w Białymstoku i Krakowie. Oczywiście wynik Krakowa (+89 proc.) waży dla całości rynku najwięcej. W kwietniu działający w stolicy Małopolski deweloperzy wprowadzili do sprzedaży aż 10 tys. lokali. Więcej było tylko w Warszawie – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.  

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Mieszkania z drugiej ręki

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej. Tu za wzrost oferty odpowiadają przede wszystkim właściciele mieszkań, którzy po kilku latach rekordowych cen i przy utrzymującym się wysokim poziomie wycen, decydują się na sprzedaż. Liczą rzecz jasna na korzystne warunki transakcyjne.  

– Na rynku wtórnym również mamy solidny wzrost. Kwietniowy odczyt indeksu to 116 pkt, o 30 proc. więcej niż rok temu. W tym segmencie najbardziej w ciągu roku wzrosła oferta w Kielcach, Poznaniu i Rzeszowie – od 45 do 55 proc. – podkreśla Marcin Krasoń.  

– Z punktu widzenia osób poszukujących mieszkania, wysoka oferta to bardzo dobra wiadomość, bo pozwala na większy komfort podejmowania decyzji.

Dodatkowym czynnikiem jest też rosnąca liczba mieszkań wystawianych przez inwestorów indywidualnych, którzy przy wyhamowaniu wzrostu czynszów i braku nowych programów (na razie), wolą upłynnić swoje aktywa. W efekcie mamy dziś bardzo wysoki poziom oferty, który daje kupującym wyjątkowo szeroki wybór – szczególnie w porównaniu do napiętej sytuacji podażowej sprzed dwóch lat.  
 
– Z punktu widzenia osób poszukujących mieszkania, wysoka oferta to bardzo dobra wiadomość, bo pozwala na większy komfort podejmowania decyzji. Duży wybór różnorodnych mieszkań może być też dodatkową zachętą do poszukiwania mieszkania w sytuacji, kiedy warunki finansowania się poprawiają – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE.  

Ceny mieszkań: stabilizacja w dużych miastach 

Pomimo dynamicznego wzrostu oferty, ceny mieszkań pozostają relatywnie stabilne. W ujęciu miesięcznym Indeks wzrósł o 0,1 pkt zarówno dla rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Przy czym w perspektywie ostatnich dwunastu miesięcy zmiany są oczywiście bardziej zauważalne.  
 
– W siedmiu najważniejszych miastach ceny lokali deweloperskich urosły od 2 do 4 proc. w skali roku. W porównaniu do maksymalnych wartości jedynie średnia cena m kw. mieszkania deweloperskiego w ofercie w Trójmieście była na koniec kwietnia najwyższa w historii i wyniosła 15,2 tys. zł. Pozostałe sześć miast rekordy ma za sobą – mówi Marcin Krasoń.  

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Od historycznie najwyższej ceny najbardziej stawki spadły we Wrocławiu (o 3 proc.) i Krakowie (o 2 proc.). Łódź zanotowała spadek o 1 proc., a w Katowicach, Poznaniu i Warszawie średnie ceny ofertowe są o 0,5 proc. niższe od rekordowych. Dwucyfrowe wzrosty utrzymują się jeszcze na kilku nieco mniejszych rynkach (Bydgoszcz, Gorzów Wlkp., Szczecin, Toruń i Zielona Góra). 

Na rynku wtórnym uwagę zwraca Warszawa, gdzie ceny ofertowe spadły o 3 proc. rok do roku. Ale z drugiej strony w miastach takich jak Bydgoszcz, Gorzów Wielkopolski, Katowice czy Zielona Góra, ceny wzrosły o 8-10 proc.  
 
– Prawdopodobnie trendy cenowe utrzymają się w najbliższym okresie, bo ewentualny wzrost popytu, związany z obniżką stóp procentowych, nie będzie na tyle duży, by mocno wpłynąć na sytuację na rynku. W najbliższej przyszłości nie są też przewidywane inne istotne zmiany w otoczeniu rynkowym. Na mniejszych rynkach zmiany cen są trudniejsze do przewidzenia, bo kilka nowych inwestycji, czy kumulacja kilkudziesięciu transakcji, może znacząco wpłynąć na przeciętne wskaźniki – podkreśla Agnieszka Mikulska z CBRE.  

Niższe stopy procentowe poprawiają perspektywy sprzedaży 

W minionym tygodniu Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na obniżkę stóp procentowych, co w kontekście rynku mieszkaniowego jest ważnym sygnałem. Historycznie sprzedaż mieszkań była mocno skorelowana z dostępnością kredytów oraz ich kosztami. Dlatego teraz można oczekiwać, że niższe stopy poprawią sytuację potencjalnych nabywców i zwiększą zainteresowanie zakupem mieszkań – zwłaszcza przy tak dużej i zróżnicowanej ofercie. 

Dla kupujących to korzystna sytuacja – mogą wybierać spośród rekordowej liczby ofert, a presja cenowa pozostaje umiarkowana. Względnie stabilne ceny w połączeniu z poprawiającymi się warunkami finansowania mogą prowadzić do ożywienia transakcyjnego, szczególnie w drugiej połowie roku. Wciąż jednak trudno oczekiwać gwałtownego wzrostu popytu – zwłaszcza że na horyzoncie nie widać znaczących zmian legislacyjnych czy ekonomicznych, które mogłyby nagle pobudzić rynek. 

Rośnie popyt na kredyty mieszkaniowe 

Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w kwietniu 2025 roku była wyższa o 16,7 proc. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Oznacza to, że banki i SKOK-i przesłały do BIK-u zapytania o kredyty mieszkaniowe na znacząco większą kwotę niż w kwietniu 2024 roku. BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, który odzwierciedla te zmiany, jest jednym z kluczowych wskaźników obrazujących kondycję i nastroje na rynku finansowania zakupu nieruchomości. 

Wzrost wartości indeksu wynika zarówno z większej liczby zainteresowanych kredytobiorców, jak i rosnących kwot, o które wnioskują. W kwietniu o kredyt mieszkaniowy ubiegało się 35,6 tys. osób, czyli o 10,2 proc. więcej niż przed rokiem. Trzeba jednak zauważyć, że w porównaniu do marca br. liczba wnioskujących nieznacznie spadła – o 3,5 proc. Spadek ten może być efektem późnych Świąt Wielkanocnych i długiego weekendu majowego, które mogły odsunąć w czasie decyzje kredytowe. 

Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w kwietniu 458,1 tys. zł. W ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 5,9 proc. Potwierdza to, że wnioskodawcy poszukują coraz droższych mieszkań lub chcą finansować większy udział zakupu przy pomocy kredytu. W porównaniu do marca br. kwota ta była jednak nieco niższa – o 0,4 proc., co można uznać za naturalną korektę w warunkach nieco mniejszej aktywności miesięcznej. 

Na zwiększone zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi wpływa też ogólna sytuacja makroekonomiczna – w szczególności oczekiwania odnośnie do dalszych obniżek stóp procentowych. Perspektywa ta, połączona z obserwowanymi w ostatnich miesiącach spadkami cen na rynku wtórnym, może skłaniać kupujących do wcześniejszego podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości. Choć popyt wciąż pozostaje umiarkowany w porównaniu do okresów boomu, dane z kwietnia sugerują, że rynek kredytów mieszkaniowych może stopniowo wchodzić w fazę ożywienia. 

Główne wnioski

1. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym liczba dostępnych mieszkań jest najwyższa od lat – to efekt intensywnej aktywności deweloperów w 2023 roku i decyzji właścicieli oraz inwestorów indywidualnych o sprzedaży nieruchomości.
2. Ceny mieszkań w dużych miastach pozostają stabilne – od szczytów dzieli je najwyżej kilka procent, a na niektórych mniejszych rynkach wciąż obserwowane są dwucyfrowe wzrosty.
3. Popyt na kredyty mieszkaniowe zaczyna rosnąć – w kwietniu wartość zapytań była wyższa o 16,7 proc. rok do roku – co w połączeniu z niższymi stopami procentowymi może w nadchodzących miesiącach przyczynić się do ożywienia transakcyjnego.