Zaloguj się 
Dzieje się!
Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: stabilizacja, która może długo nie potrwać
Sierpień 2025 r. przyniósł kontynuację trendów, które na rynku mieszkaniowym obserwujemy już od kilku miesięcy: stabilizację cen, dalszy spadek podaży na rynku wtórnym, utrzymującą się wysoką aktywność kupujących oraz ostrożność deweloperów w uzupełnianiu oferty. Na pierwszy rzut oka dane sugerują, że rynek wszedł w fazę względnej równowagi. Ale czy ten stan jest trwały?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmienia się liczba mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym i wtórnym.
- Co wpływa na lokalne różnice w dynamice cen mieszkań.
- Dlaczego deweloperzy ograniczają podaż mimo wysokiego popytu.
Na rynku mieszkaniowym widać wyraźne oznaki uspokojenia – ale tylko na pierwszy rzut oka. Z jednej strony stabilizacja cen i utrzymujący się popyt, z drugiej – wyraźne różnice między miastami i ostrożność deweloperów w uzupełnianiu oferty. Dane z Otodom Analytics pokazują, że choć rynek znalazł chwilowy balans, wiele wskazuje na to, że nie będzie on trwały.
Oferta mieszkań: dwa światy, dwa kierunki
Ciekawostką jest to, że na żadnym z 17 badanych rynków liczba mieszkań w ofercie rok do roku nie spadła.
Jak wynika z najnowszych odczytów indeksu opracowanego przez Otodom, liczba mieszkań z rynku wtórnego dostępnych w największych miastach spada już czwarty miesiąc z rzędu. Na koniec sierpnia 2025 roku w 17 analizowanych miastach dostępnych było niespełna 57,5 tys. ofert. To poziom niższy o prawie 10 proc. względem rekordowego odczytu z kwietnia. Indeks Oferty Mieszkaniowej – Rynek Wtórny (IOM-RW) spadł do 105,6 pkt i był o 2 proc. niższy niż rok temu.
– Zagregowane dane dla dużych miast to jedno, ale warto zawsze spojrzeć na detale. I tu jest ciekawie, bo na roczny spadek o 2 proc. składają się m.in. kilkunastoprocentowe wzrosty oferty w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim i Kielcach oraz podobne spadki w Krakowie, Szczecinie i Wrocławiu – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Na rynku pierwotnym sytuacja jest odwrotna. Tu oferta nadal rośnie, choć coraz wolniej. Na koniec sierpnia Indeks Oferty Mieszkaniowej – Rynek Pierwotny (IOM-RP) wyniósł 158,7 pkt.
– Jeszcze niedawno mieliśmy w skali roku 50-60 proc. na plusie, obecnie jest to niespełna 30 proc. Ciekawostką jest to, że na żadnym z 17 badanych rynków liczba mieszkań w ofercie rok do roku nie spadła. Najmniej (o 0-1 proc.) urosła w Częstochowie, Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. Najszybciej zaś, o niemal 19 proc. w Warszawie, co oczywiście miało bardzo duże przełożenie na zagregowane dane, bo stolica jest zdecydowanie największym rynkiem mieszkaniowym w kraju – zauważa Marcin Krasoń.
Wykres interaktywny Pełny ekran Deweloperzy ostrożni, ale z dużą ofertą
– Deweloperzy, mając w zapasie pozwolenia na budowę, wyraźnie hamują i dostosowują tempo podaży.
Dostępność mieszkań deweloperskich pozostaje bardzo wysoka mimo ograniczenia liczby nowych inwestycji. Na siedmiu największych rynkach w Polsce na koniec sierpnia w ofercie było 62,5 tys. mieszkań – o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Co ciekawe, liczba mieszkań zarezerwowanych wzrosła o 4 proc., co sugeruje, że zainteresowanie zakupem wciąż jest spore.
– Deweloperzy, mając w zapasie pozwolenia na budowę, wyraźnie hamują i dostosowują tempo podaży nie tylko do bieżącego popytu, ale też do całkowitej wielkości oferty. Obawy związane z wejściem we wrześniu niejasnych przepisów o jawności cen studzą entuzjazm do wprowadzania nowych projektów – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego w Otodom.
Ceny: stabilizacja z wyjątkami
Indeks Cen Mieszkań – Rynek Wtórny (ICM-RW) zmienił się marginalnie – w sierpniu wzrósł o 0,1 proc. m/m, ale był o 0,1 proc. niższy niż rok temu. Na rynku pierwotnym (ICM-RP) sytuacja wygląda podobnie: miesięczny wzrost to 0,1 proc., roczny – 2,6 proc. Tak niewielkie zmiany potwierdzają obserwowaną stabilizację cen.
Ale i tu widać lokalne wyjątki. Największy wzrost cen na rynku wtórnym zanotowano w Zielonej Górze (+6,1 proc. r/r), a największe spadki w Częstochowie, Krakowie, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu (do -3 proc.). Na rynku deweloperskim dominował Gdańsk – wzrosty przekroczyły 20 proc., głównie za sprawą wprowadzenia droższych inwestycji do oferty.
– Oczywiście jak to w takich sytuacjach, nie oznacza to, że każde mieszkanie podrożało o 20 proc. W ostatnich kilku miesiącach do oferty trafiło sporo droższych projektów, różnica pomiędzy średnią ceną lokali wprowadzonych do oferty i sprzedanych wynosiła w danym miesiącu nawet 3 tys. zł/m kw. – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert Otodom.
Wyprzedaż oferty: miasta na różnych biegunach
Jednym z kluczowych wskaźników pozwalających ocenić dynamikę rynku jest czas potrzebny na wyprzedanie oferty. Dane Otodom Analytics pokazują, że między miastami różnice są bardzo duże – od niespełna czterech kwartałów w Warszawie czy Wrocławiu, do ponad 14 kwartałów w Katowicach (choć w sierpniu widoczny był tam spadek z ponad 16 kwartalnych cykli sprzedaży).
W Poznaniu mimo dobrej sprzedaży czas wyprzedaży oferty się wydłużył – co zdaniem analityków wynika raczej z metodologii agregacji danych niż realnego spowolnienia. Z kolei w Łodzi wydłużenie to efekt powrotu wcześniej zarezerwowanych mieszkań do oferty. W Trójmieście czas wyprzedaży utrzymuje się na umiarkowanym poziomie, ale wysokie ceny mogą ten wskaźnik wkrótce pogorszyć.
W większości analizowanych miast czas potrzebny na sprzedaż oferty deweloperskiej wciąż rośnie – co jest efektem wcześniejszego boomu inwestycyjnego, a nie tylko obecnej aktywności nabywców. Wzrost ten może jednak przyhamować, jeśli popyt utrzyma się na obecnym poziomie.
– Deweloperzy, mając w zapasie pozwolenia na budowę, wyraźnie hamują i dostosowują tempo podaży nie tylko do bieżącego popytu, ale do całkowitej wielkości oferty. Obawy związane z wejściem we wrześniu niejasnych przepisów o jawności cen już dzisiaj studzą entuzjazm deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji – zauważa Katarzyna Kuniewicz.
Wykres interaktywny Pełny ekran Popyt: kupujący nie odpuszczają
Z danych Otodom wynika, że liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie wciąż rośnie – co jest efektem trzech tegorocznych obniżek stóp procentowych. Największy wzrost zapytań zanotowano w Bydgoszczy (+36 proc. r/r), ale dwucyfrowe wzrosty widać też w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Warszawie.
– Obniżki stóp procentowych wciąż wpływają na decyzje zakupowe, choć nie są to reakcje trwałe, to jednak każdy impuls – jak choćby lipcowa obniżka – potrafi zwiększyć liczbę transakcji w danym miesiącu – zauważa Marcin Krasoń.
Na rynku wtórnym sierpień przyniósł sezonowy wzrost popytu – liczba zapytań wzrosła o 3,7 proc. m/m i aż 20,6 proc. r/r. To oznacza, że mimo wakacji kupujący aktywnie szukają okazji. Największe wzrosty zainteresowania odnotowano we Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi.
Co dalej? Możliwy zwrot akcji
Choć dane za lipiec i sierpień pozwalają na optymistyczne prognozy – nawet 11 tys. sprzedanych mieszkań w III kwartale – rynek wciąż pozostaje w fazie przejściowej. Po stronie podaży kluczowe będzie podejście deweloperów do ryzyk legislacyjnych, takich jak ustawa o jawności cen. Po stronie popytu – dalsze decyzje RPP i zdolność nabywców do akceptacji wysokich cen.
Nowa równowaga, którą obserwujemy obecnie, może okazać się krótkotrwała. Zbyt dużo zależy od czynników zewnętrznych, by mówić o trwałej stabilizacji. Ale na razie widać, że rynek złapał oddech.
Główne wnioski
- Rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę pozornej równowagi, ale niepewność legislacyjna i rozbieżności regionalne mogą szybko ten balans zachwiać.
- Deweloperzy ostrożnie zarządzają podażą, mimo dużej liczby pozwoleń i wciąż wysokiego zainteresowania ze strony kupujących.
- Ceny mieszkań stabilizują się, ale lokalnie zdarzają się gwałtowne wzrosty – np. w Trójmieście i Gdańsku – wynikające z wprowadzenia droższych projektów.
