Indeks Otodom i XYZ: jak ożywienie popytu wpływa na ofertę i ceny mieszkań

W pierwszym odczycie indeksu po decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych nie widać rewolucji. Mamy do czynienia ze zjawiskami obserwowanymi w ostatnich miesiącach: bardzo wysokim poziomem oferty oraz stabilizacją cenową. Korekty są, ale minimalne i lokalne.

Poszukujący mają w czym wybierać

W 17 największych miastach deweloperzy wystawili na koniec maja na sprzedaż łącznie ponad 78 tys. lokali. To wzrost o 42 proc. względem tego samego miesiąca ubiegłego roku. Indeks Oferty Mieszkaniowej dla rynku pierwotnego (ICM-RP) osiągnął nowy rekord 156 pkt, najwyższy od początku jego publikacji w 2020 r.

– Najbardziej do wyniku przyłożył się Kraków, gdzie oferta urosła w ciągu roku o 92 proc. Procentowo bardziej znacząca zmiana zaszła w Kielcach (+111 proc.) i Białymstoku (+181 proc.). To jednak rynki, których udział w całości jest znacznie mniejszy. Z największych miast uwagę zwracają też Katowice (+61 proc.), Wrocław (+50 proc.) oraz Szczecin i Warszawa (w okolicy +40 proc.) – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Deweloperzy nie zamierzają zwalniać 

– Rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich w ostatnich kilkunastu miesiącach wynikało z pozytywnych perspektyw rynkowych na przyszłe lata.

Firmy deweloperskie nie zamierzają zwalniać po bardzo aktywnym 2024 roku.
– W tym roku planujemy wprowadzenie do oferty i uruchomienie budowy co najmniej 3,1 tys. lokali we wszystkich miastach, w których jesteśmy obecni. To także Gdynia – nowy, perspektywiczny rynek, który wzbogaci naszą trójmiejską ofertę – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

Również Grupa Robyg zamierza sukcesywnie rozbudowywać ofertę. 

– W 2025 roku planujemy sprzedaż na poziomie 2,8 tys. mieszkań oraz zwiększenie portfela lokali na wynajem do ponad 3,6 tys. Do 2028 roku planujemy osiągnąć w Polsce poziom 10 tys. lokali w ofercie na wynajem. Ponadto rozbudowujemy bank ziemi, który ma potencjał budowy około 28 tys. lokali w Polsce. Szukamy też możliwości inwestycyjnych w nowe grunty – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Zbigniew Juroszek, prezes Atala, wyjaśnia dużą aktywność firm deweloperskich.

– Rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich w ostatnich kilkunastu miesiącach wynikało z pozytywnych perspektyw rynkowych na przyszłe lata, dostępności firm podwykonawczych oraz materiałów budowlanych. Wkrótce sytuacja może ulec zmianie w związku z uruchomieniem KPO i innych funduszy unijnych oraz startem dużych projektów infrastrukturalnych. Uruchomienie nowych budów zabezpiecza nas na taką ewentualność oraz zapewnia gotowe portfolio mieszkaniowe na czas ożywienia. Przewidujemy je wraz z rozpoczęciem obniżek stóp procentowych w Polsce – podkreśla Zbigniew Juroszek. 

Przeczytaj: Czy pierwsza obniżka stóp procentowych rzeczywiście zmieniła sytuację na rynku nieruchomości?

Więcej mieszkań z drugiej ręki

Równolegle rośnie również liczba mieszkań dostępnych z drugiej ręki – średnio o 26 proc. w ujęciu rocznym. Liderami wzrostu są w tym przypadku Poznań (+ 44 proc.) i Łódź (+ 33 proc.). Największy wpływ na poziom indeksu ma jednak Warszawa.

– W stolicy procentowy wzrost jest wprawdzie niższy od Poznania i Łodzi (+30 proc.). W liczbach bezwzględnych warszawski wzrost oferty o 3,7 tys. stanowił jednak około 30 proc. całkowitego przyrostu liczby w 17 badanych miastach – analizuje Marcin Krasoń. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Stabilizacja cen zamiast przecen

Pomimo wysokiej podaży ceny mieszkań nie poddają się znaczącej korekcie. Obserwujemy raczej flautę cenową niż spadki – szczególnie na największych rynkach. We Wrocławiu, gdzie ceny osiągnęły szczyt we wrześniu 2023 roku, średnia cena ofertowa metra kwadratowego spadła z 14,5 do 14 tys. zł za 1 m kw., czyli jedynie o 3,5 proc. Warszawa natomiast w maju notowała tylko symboliczne obniżki – z rekordowych 17,8 tys. w marcu do 17,75 tys. zł za 1 m kw. Lublin i Rzeszów zanotowały delikatne spadki (o 1 proc.). Z kolei w Bydgoszczy ceny wzrosły aż o 11 proc., w Szczecinie o 8 proc., a w Białymstoku i Kielcach o 4–5 proc.

Indeks cenowy ICM-RP zakończył więc maj na rekordowym poziomie 174,6 pkt, o 3,7 proc. wyżej niż rok wcześniej. Indeks rynku wtórnego (ICM-RW) wyniósł 158,6 pkt – niecały 1 proc. więcej niż przed rokiem. 

Miniwywiad

Na bardziej dynamiczne odbicie musimy jeszcze poczekać

XYZ: Czy odbicie popytu na rynku mieszkaniowym, a także wzrost liczby zaciąganych kredytów to początek mocniejszego ożywienia i zmiany trendu? Czy jest to jedynie krótkoterminowy efekt po decyzji RPP?

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE: Obniżka stóp procentowych powoduje zmianę finansowej dostępności mieszkań. Nie jest to więc tylko przejściowy, psychologiczny efekt. Dopóki obowiązują niższe stopy, dopóty więcej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania. Ich zainteresowanie widać w biurach sprzedaży.

Klienci oczekują spadków cen. Ale deweloperzy, poza punktowymi wyjątkami, wcale skorzy do obniżek nie są. Czy jednak wysoki poziom oferty w końcu zmusi przynajmniej część z nich do większych korekt cenowych?

Duża oferta zwiększa elastyczność deweloperów w negocjacjach. Łatwiej nabywcy zdobyć rabat czy wartościowe gratisy. Natomiast często wymaga to od kupującego wysiłku w postaci systematycznego śledzenia zmian cen inwestycji czy odwiedzin w biurze sprzedaży. Niewielu deweloperów szeroko ogłasza duże przeceny. Zwykle wyprzedaż całej oferty po niższych cenach nie jest możliwa z przyczyn ekonomicznych. Są to raczej promocje na pojedyncze lokale.

Nie wiemy też jeszcze, jak na politykę kształtowania cen wpłynie nowa ustawa o jawności cen. Możliwe, że indeksy będą przez kilka kwartałów wykazywać pewne anomalie, choć trudno przewidzieć ich rozmiary.

A może wszystko jednak zmieni się po kolejnej obniżce stóp procentowych i rynek ruszy na dobre, za czym raczej nie pójdzie spadek cen...

Kolejna obniżka stóp procentowych ponownie zwiększyłaby grupę osób, które stać na zakup mieszkania, co z pewnością przyczyni się do wzrostu sprzedaży. Jednak obecnie oprocentowanie kredytów jest na tyle wysokie, że w najbliższej perspektywie trudno przewidywać bardzo gwałtowny wzrost sprzedaży i wyprzedaż oferty pozwalającą na swobodniejsze podnoszenie cen. Skłonność deweloperów do udzielania rabatów może się jednak zmniejszyć.

Agnieszka Mikulska

ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Popyt wraca, ale niepewność zostaje

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest w miarę spokojna. Kupujący i sprzedający nie pokładają już wielkich nadziei w programie dopłat do kredytów. Skupiają się na tym, co tu i teraz. Oczekiwane przez część obserwatorów spadki cen są bardzo skromne i niewiele wskazuje na ich pogłębienie. Kolejne miesiące to dalsza stabilizacja lub drobne korekty w jedną lub drugą stronę – analizuje Marcin Krasoń z firmy Otodom. 

Dzieje się tak, ponieważ przy relatywnie stabilnej sprzedaży rosnąca liczba wprowadzanych lokali może nieco zwiększyć presję na deweloperów, by oferować mieszkania w bardziej atrakcyjnych cenach lub z dodatkowymi rabatami.

– Ważne jest też spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych, które stwarza przestrzeń na lekkie ożywienie popytu w kolejnych miesiącach – dodaje Marcin Krasoń. 

Główne wnioski

1. Wysoka podaż utrzymuje się mimo wzrostu popytu. Deweloperzy znacząco zwiększyli liczbę mieszkań w ofercie – w największych miastach dostępnych jest o 42 proc. więcej lokali niż rok temu, a firmy nie planują zwalniać tempa inwestycji.
2. Ceny mieszkań pozostają stabilne. Pomimo dużej liczby dostępnych lokali, nie doszło do zauważalnych spadków cen – korekty są kosmetyczne i występują jedynie lokalnie. W wielu miastach, jak Bydgoszcz, ceny wręcz wzrosły.
3. Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę ostrożnej równowagi. Oczekiwane przez część uczestników spadki cen nie następują, a obniżki stóp procentowych mogą wspierać popyt. Wciąż jednak obecna jest niepewność co do dalszego rozwoju sytuacji – zarówno wewnętrznej, jak i zewnętrznej.