Indeks Otodom i XYZ: rekordowa podaż i stabilizacja cen

Lipiec przyniósł rekordową podaż mieszkań na rynku pierwotnym oraz stabilizację cen w skali kraju. Dane z Indeksu Cen Mieszkań i Indeksu Oferty Mieszkaniowej pokazują, że mimo wzrostu popytu w wielu lokalizacjach podaż rośnie jeszcze szybciej. Na rynku pierwotnym liczba dostępnych lokali osiągnęła najwyższy poziom w historii, a na rynku wtórnym utrzymuje się umiarkowany wzrost oferty.

Działający w dużych miastach deweloperzy zakończyli lipiec dobrą sprzedażą. W 17 miastach badanych na potrzeby Indeksu Mieszkaniowego Otodom Analytics i XYZ.pl na koniec lipca dostępnych było jednak najwięcej w historii mieszkań – ponad 78 tys.

Czy górna granica poziomu oferty w ogóle istnieje? 

– Nic dziwnego, że indeks oferty mieszkaniowej na rynku pierwotnym po raz kolejny wspiął się na najwyższy w historii poziom, zbliżając się do 158 punktów. Rok do roku oferta deweloperów urosła o przeszło jedną trzecią – mówi Marcin Krasoń, ekspert ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom. 

Najmocniej oferta urosła w Katowicach (+61 proc), a w Krakowie i Wrocławiu była większa o ok. 40 proc. niż rok wcześniej. Spadek zanotowano jedynie w Gorzowie i Częstochowie.

Na rynku wtórnym wzrost oferty jest zdecydowanie wolniejszy – roczny wynik to +4,8 proc., a Indeks Oferty Mieszkaniowej – Rynek Wtórny wynosi 108 pkt. Zróżnicowanie między miastami jest jednak spore – od spadku w Poznaniu i Wrocławiu po wzrost o 27 proc.  w Kielcach.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Sprzedaż deweloperów w górę 

Sierpień to tradycyjnie najsłabszy miesiąc pod względem sprzedaży mieszkań w całym roku.

Dane dotyczące oferty przedstawiają się interesująco w zestawieniu z informacją o sprzedaży. Jak wynika ze wstępnego odczytu Otodom Analytics, na siedmiu głównych rynkach sprzedano ponad 4 tys. nowych mieszkań – o 32  proc. więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 59  proc. więcej rok do roku. W Warszawie sprzedano 1,3 tys. lokali, co jest najlepszym wynikiem w 2025 roku. Łódź zanotowała trzeci miesiąc z rzędu przewagi sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami. 

Przeczytaj: Czy zeroemisyjność budownictwa do 2050 r. jest naprawdę realna?

Te informacje należy jednak traktować z odpowiednim dystansem.

– Sierpień to tradycyjnie najsłabszy miesiąc pod względem sprzedaży mieszkań w całym roku. Dodatkowo, czynniki, które w ostatnich tygodniach wspierały decyzje zakupowe, w szczególności obniżki stóp procentowych, w tym czasie nie wystąpią. Warto pamiętać, że sierpień to jedyny miesiąc, w którym Rada Polityki Pieniężnej nie podejmuje decyzji w sprawie poziomu stóp. To oznacza brak dodatkowego impulsu stymulującego popyt na początku miesiąca. Rozsądnym podejściem będzie więc traktowanie lipcowych danych jako sygnału, a nie jako potwierdzenia trwałego trendu. Na rynku zaszło wiele zmian, zarówno regulacyjnych, jak i makroekonomicznych. Dlatego potrzebujemy kilku kolejnych miesięcy, by mówić o odwróceniu trendu – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. 

W cenach stabilnie 

Stabilizacja (a w ostatnich miesiącach nawet lekki spadek) w Warszawie oznacza, że trójmiejskie mieszkania są dziś cenowo najbliżej warszawskich.

Rynkowa sytuacja w szerokiej perspektywie wskazuje na stabilizację cen nowych mieszkań. Lokalnie rynek jest o wiele bardziej zróżnicowany. 

– W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki ofertowe za mieszkania deweloperskie urosły w Trójmieście o ponad 13 proc. Z tego ponad 10-procentowy wzrost nastąpił w ciągu ostatniego półrocza. Jest to w dużej mierze związane z relatywnie niską ofertą dostępną w poprzednich miesiącach. Przy utrzymującym się dość wysokim popycie stworzyło to przestrzeń do podwyżek. Dodatkowo na rynek trafiło trochę droższych projektów. W efekcie mamy kilkunastoprocentowy wzrost średnich cen ofertowych do poziomu 16,5 tys. zł za 1 m kw. – podkreśla Marcin Krasoń. 

Dynamiczny wzrost cen w Trójmieście sprawił, że mieszkania deweloperskie na tym rynku są dziś droższe od krakowskich. Ostatnio było tak wiosną 2023 r.

– Co więcej, stabilizacja, a w ostatnich miesiącach nawet lekki spadek w Warszawie oznacza, że trójmiejskie mieszkania są dziś cenowo najbliżej warszawskich. Jeszcze na początku roku stawki w stolicy były o 15-17  proc. wyższe niż w Trójmieście. Dziś przewaga wynosi zaledwie 5,5 proc. – dodaje ekspert Otodom. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W cennikach deweloperskich są też pierwsze spadki. Rok do roku największe notujemy w Lublinie (o 2,5 proc.). Obniżki poniżej 1  proc. są zaś w Szczecinie i Wrocławiu. 

Przewaga wzrostu cen sprawiła, że Indeks Cen Mieszkań – Rynek Pierwotny jeszcze idzie w górę (174,6 pkt). Dzieje się to jednak dużo wolniej niż parę kwartałów temu. W miesiąc urósł o 0,1 proc., a w rok – o 2,8  proc. 

Przeczytaj: Przestępczość na budowach w Europie: rosnące zagrożenie i poważne konsekwencje. Problem dotyczy również Polski

Rynek wtórny stanął w miejscu 

Od ponad roku ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają niemal niezmienne. Od czerwca 2024 r. Indeks Cen Mieszkań – Rynek Wtórny utrzymuje się w wąskim przedziale 159–160 pkt. W dwóch ostatnich pomiarach wyniósł dokładnie 159,2 pkt. W lipcu najwyższe stawki obowiązywały w Warszawie (ok. 18,3 tys. zł za 1 m kw.), następnie w Krakowie (ok. 16,6 tys. zł) i Gdańsku (16,2 tys. zł).

We Wrocławiu średnia cena wyniosła ok. 13,5 tys. zł za 1 m kw., a w Poznaniu – 11,9 tys. zł za 1 m kw. Najtańsze mieszkania wśród siedmiu głównych rynków oferują Katowice (9,7 tys. ) i Łódź (8,8 tys. zł).

W skali miesiąca zmiany cen w żadnym z tych miast nie przekroczyły 1 proc. . Rok do roku utrzymują się spadki w Warszawie (-3 proc. ), Krakowie (-2 proc. ) i Wrocławiu (-1 proc. ). Natomiast w pozostałych lokalizacjach odnotowano wzrosty – od 0,2 proc.  w Łodzi i 1 proc.  w Poznaniu, przez niespełna 5 proc.  w Katowicach, po ok. 6 proc.  w Gdańsku.

– Na sześciu rynkach wschodzących najdroższym miastem jest Rzeszów ze średnią ceną ofertową mieszkania z rynku wtórnego sięgającą 11 tys. zł za 1 m kw. Tańsze mieszkania w tym mieście oferuje rynek pierwotny (ok. 10,3 tys. zł za 1 m kw.). Dalej są Lublin i Białystok, gdzie na rynku wtórnym trzeba zapłacić ok. 10,3-10,4 tys. zł za 1 m kw. Natomiast na jednocyfrowym poziomie są ceny metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki w Szczecinie (9,9 tys. zł), Kielcach (9,3 tys. zł) i Bydgoszczy (8,4 tys. zł za 1 m kw.) – analizuje Marcin Krasoń. 

W ujęciu miesięcznym nastąpiły delikatne zmiany. W Białymstoku, Kielcach, Rzeszowie i Szczecinie ceny wzrosły o 0,1-0,2 proc., a w Bydgoszczy o 0,7 proc. Nieznaczny spadek o 0,1 proc. zanotował Lublin. W ujęciu rocznym odnotowano ponowny spadek w Białymstoku (1 proc.), w pozostałych miastach ceny podniosły się o ok. 1-3 proc. 

– Na rynku mieszkaniowym cały czas panuje więc względny spokój. Dwie obniżki stóp procentowych podbiły nieco popyt, ale nie na tyle, by wydarzyło się coś spektakularnego – podsumowuje ekspert rynku mieszkaniowego Otodom. 

Główne wnioski

1. Lipiec na rynku mieszkaniowym charakteryzował się rekordową podażą na rynku pierwotnym oraz stabilizacją cen w skali ogólnopolskiej, choć w wielu miastach podaż rosła szybciej niż popyt.
2. Sprzedaż deweloperów w lipcu wzrosła znacząco, jednak sierpień może przynieść spowolnienie ze względu na brak impulsów stymulujących popyt, takich jak obniżki stóp procentowych.
3. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wykazują ogólną stabilizację, ale z lokalnymi różnicami, np. dynamicznym wzrostem w Trójmieście. Na rynku wtórnym ceny pozostają niemal niezmienne od ponad roku.