Inwestorzy indywidualni dostrzegli potencjał hotelarstwa. „Ministerstwo wciąż woli sport od turystyki”

Hotele mają świetny rok. Liczba gości hotelowych w pierwszym półroczu była wyższa niż w analogicznym okresie 2019 roku. Choć hoteli przybywa po kilkadziesiąt rocznie, poprawiają się ich wyniki.

– To bardzo dobry rok dla hoteli. Pozytywnie wpłynęła na niego prezydencja Polski w UE. Zdecydowana większość obiektów raportuje bardzo pozytywne wyniki i sądzę, że ten wzrost uda się utrzymać. Polska ma potencjał. Zyskuje na turystycznej mapie dzięki ociepleniu klimatu. Odwiedzają nas już nie tylko Niemcy, Skandynawowie, Czesi i Słowacy, ale jest coraz więcej Hiszpanów i Włochów. Polskie hotele są stosunkowo nowe, więc standard jest wysoki. Obsługa jest na bardzo dobrym poziomie – mówi Jacek Stasikowski, od 2018 roku dyrektor ds. rozwoju w grupie Accor w Polsce i krajach nadbałtyckich.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W pierwszym półroczu 2025 roku liczba odwiedzających Polskę gości korzystających z hoteli osiągnęła historyczny rekord i urosła do poziomu 44,87 mln noclegów wobec 41,34 mln rok wcześniej i 40,01 mln w analogicznym okresie 2019 roku, czyli ostatniego przed pandemią. Jak podaje GUS, w 2024 roku funkcjonowały w Polsce 2583 hotele. W ubiegłym roku otwarto w Polsce niemal 40 hoteli, a w tym roku zaplanowane jest drugie tyle, wynika z raportu rynku hotelarskiego portalu E-hotelarz. Choć obiektów przybywa, rośnie obłożenie, ADR (średnia dzienna cena, wskaźnik pokazujący, ile przeciętnie hotel zarabia na każdym wynajętym pokoju) oraz RevPAR (przychód na jeden dostępny pokój).

Być jak Włochy lub Chorwacja

Jacek Stasikowski, który pracuje w branży hotelowej od 25 lat, uważa, że rząd nie docenia wagi turystyki.

– Branża odpowiada już za 6 proc. PKB, a w Warszawie czy Krakowie jest to już nawet 9 proc. Tymczasem Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT) nieproporcjonalnie dużą wagę przykłada do sportu. Destynacje takie jak Włochy, Hiszpania czy Chorwacja już dawno doceniły turystykę i czerpią z niej korzyści od lat. Polsce brakuje ujednoliconej promocji międzynarodowej – mówi Jacek Stasikowski.

Jego zdaniem pieniądze by się znalazły.

– Z podatków płaconych przez branżę można wyasygnować fundusz i stworzyć plan promocji – mówi dyrektor w grupie Accor, która ma w Polsce 87 obiektów, w tym 14,5 tys. pokoi i 10 marek, co czyni ją liderem.

Ministerstwo sportu, ale też turystyki

Biuro prasowe Ministerstwa Sportu i Turystyki zaznacza, że działania resortu obejmują wiele obszarów z sektora turystyki.

"Jednym z nich jest wsparcie po powodzi z września 2024 roku. Program odbudowy infrastruktury turystycznej ma budżet wysokości 78 mln zł. Pieniądze pochodziły z Funduszu Rozwoju Kultury Fizycznej. Złożono 21 wniosków na kwotę 105,2 mln zł. Do 15 września br. pozytywnie zweryfikowano 11 wniosków na kwotę 63,28 mln zł. Pozostałe wnioski są w trakcie oceny, a rozdysponowanie pełnej puli środków planowane jest na początek IV kwartału 2025 roku." – informuje biuro prasowe MSiT.

Kolejny jest program przeciwdziałania skutkom powodzi wspierający promocję turystyczną regionów. Jego budżet wynosi 2 mln zł, wsparcie dostały trzy Regionalne Organizacje Turystyczne (dolnośląska, opolska i śląska).   

"Ponadto od grudnia 2024 roku funkcjonuje Turystyczny Fundusz Pomocowy. Trwa nabór ciągły wniosków o dotacje dla podróżnych i organizatorów turystyki, którzy ponieśli straty wskutek powodzi. Wypłaty obejmują m.in. zwrot wpłat dla turystów i wsparcie dla biur podróży" – podaje MSiT.

Ministerstwo prowadzi też stałe programy w branży turystycznej. Należy do nich „Program wsparcia turystyki”. W tegorocznej edycji rozdysponowano 12,6 mln zł na 68 umów dotacyjnych dla podmiotów trzeciego sektora (czyli organizacji pozarządowych). Kolejny program to „Polskie szlaki turystyczne”. W edycji w 2025 roku rozdysponowano 10 mln zł na 26 umów dotacyjnych dotyczących wytyczania i renowacji szlaków turystycznych. Ponadto MSiT realizuje mniejsze projekty we współpracy z Polską Organizacją Turystyczną, m.in. w ramach programu „Polskie Marki Turystyczne”. Aktualnie trwa ocena formalna i merytoryczna „Programu Turystyka bez barier. Edycja 2025” finansowanego z Funduszu Rozwoju Kultury Fizycznej. Na jego realizację przeznaczono 10 mln zł. Ogłoszenie wyników nastąpi do 14 listopada 2025 roku.

Nowy rozdział hotelarstwa

Potencjał na rynku hotelowym dostrzegli za to inwestorzy.

– Mamy ich pełen przekrój. To profesjonalni deweloperzy, którzy budują nieruchomości mieszkaniowe czy biurowe i chcą zdywersyfikować portfel, prywatni inwestorzy z różnych branż, dla których niekiedy to spełnienie marzeń, a innym razem biznes, a także rodzinne sieci – mówi menedżer, który analizuje wszystkie umowy Accora w Polsce i krajach bałtyckich.

Jednym z przykładów inwestycji prywatnych osób jest hotel Mercure w Szczyrku. Dawny hotel Orle Gniazdo z lat 70. kupił Ryszard Prozner, który w 1996 roku był współzałożycielem firmy Wielton. (W 2006 roku kontrolę nad firmą przejęli bracia Paweł i Mariusz Szataniakowie). Biznesmen miał sentyment do hotelu, który upadał. Po śmierci ojca hotel odziedziczyli synowie.

– Zastanawiali się, czy sprzedać ten hotel, czy w niego zainwestować. Postanowili wesprzeć marzenie ojca i stworzyli świetny projekt architektoniczny. Z brzydkiego kaczątka zmienili go w łabędzia. We wrześniu 2024 roku otworzyli obiekt na 450 pokoi. Z każdego z nich jest widok na Skrzyczne. To jeden z najdłuższych hoteli – ma 330 m. Takie hotele to rzadkość – opowiada Jacek Stasikowski.

Hotel działa pod należącą do Accora marką Mercure, najpopularniejszą w Polsce (25 obiektów, 4,4 tys. pokoi) i wysoko ocenianą, popularną w miastach i miejscowościach wypoczynkowych, chętnie wykorzystywaną na konferencje (MICE).

– A Szczyrk to połączenie lokalizacji wypoczynkowej i MICE, bo województwo śląskie to zagłębie biznesowe – uważa przedstawiciel grupy Accor.

Przedsiębiorcy mają umowę franczyzy z siecią, a obiekt prowadzi Hotel Professionals, operator hotelowy z Warszawy.

Miniwywiad

Karol Prozner: Gdy zobaczyłem, w jakim stanie jest hotel, nie sądziłem, że ktoś mógłby się odważyć go kupić. Ale weszliśmy na dach...

XYZ: Jak to się stało, że pan i pański brat Jakub staliście się właścicielami hotelu w Szczyrku?

Karol Prozner: Wywodzimy się z bratem z biznesowej rodziny. Jeszcze przed transformacją w 1986 roku ojciec założył firmę produkującą gwoździe. Działo się to w małych halach przy naszym domu, ale potem produkcja została przeniesiona z Wielunia do specjalnej strefy ekonomicznej w Starachowicach. Działalność po powrocie ze studiów w USA i pracy w banku w Londynie przejął mój brat. Drugim biznesem ojca były naczepy – w 1992 roku zespawał ze wspólnikiem pierwszą naczepę. To także wydarzyło się przed naszym domem. Dziś Wielton to numer trzy w Europie i numer dziewięć na świecie. Przejąłem po ojcu Europart, firmę handlującą częściami do naczep. Prowadziłem ją przez 10 lat, w 2017 roku sprzedaliśmy nasze udziały.

W grudniu 2016 roku ojciec zabrał nas do Szczyrku do hotelu Orle Gniazdo. Wybudowany przez Hutę Katowice w czasach Gierka, kupiony w ramach prywatyzacji przez osobę prywatną, był wtedy bardzo zniszczony. Z właścicielem hotelu pracował człowiek z Wielunia, który znał ojca. Gdy zobaczyłem, w jakim stanie jest hotel, nie sądziłem, że ktoś mógłby się odważyć go kupić. Ale weszliśmy na dach. Gdy zobaczyliśmy, jak z niego wygląda Skrzyczne, było widać po ojcu, że nie skończy się na wycieczce do Szczyrku. Zanim zrobiliśmy due diligence, była już umowa zakupu i w sylwestra staliśmy się właścicielami hotelu.

I jak wam poszło?

Miałem firmę z częściami do naczep, brat fabrykę gwoździ, tata miał się zająć modernizacją. To miała być modernizacja polegająca na wyburzeniu do szkieletu obiektu. Niestety chwilę potem dowiedzieliśmy się, że tata poważnie choruje. W marcu 2019 roku zmarł. Potem przyszła pandemia i wszystko się pozamykało. Staraliśmy się z bratem znaleźć finansowanie na modernizację, ale banki zamknęły się na finansowanie inwestycji w branży turystycznej. A my stwierdziliśmy, że kiedy wyburzać, jak nie w czasie pandemii, nie mogliśmy marnować dobrego kryzysu! Zdecydowaliśmy się na poszukiwanie inwestorów do condohotelu. Początkowo sprzedaż szła marnie, wybuchła wojna w Ukrainie, ale w 2023 roku, na rok przed otwarciem, mieliśmy sprzedane wszystkie pokoje. Inwestorzy są właścicielami pokoi, a my dzierżawimy je od nich na 20 lat i co miesiąc płacimy im czynsz. Większość obiektu należy do nas, bo pokoje stanowią 30 proc. powierzchni.

Zaangażowaliśmy się w ten projekt z bratem całkowicie. Nic nie mogło pójść nie tak. Sami negocjowaliśmy wszystkie kontrakty. Co tydzień jeździliśmy do Szczyrku i tak przez cztery lata. Z około 200 narad budowlanych, które się przez ten czas odbyły, nie było mnie może na dwóch. Rok temu udało się otworzyć obiekt, w którym dziennie może być 1 tys. osób, w sylwestra mieliśmy nawet 1300, w tym 300 dzieci.

Nie chcieliśmy udawać z bratem, że się znamy na hotelarstwie, obstawiliśmy się więc doradcami. Accor i firma Hotel Professionals, która jest operatorem obiektu, pomagali nam już na etapie projektowania. Mamy świetną restaurację, w menu są dania przygotowywane na żywym ogniu. Rozpalamy o godz. 13, gasimy o 21, jestem z tego bardzo dumny.

Czy myśli pan o kolejnych inwestycjach w branży hotelarskiej?

Czy podjąłbym ponownie decyzję o tej inwestycji? Teraz gdy wiem, jak wyszło, zrobiłbym to jeszcze szybciej. Ale nie jest to prosty biznes. Nie dość, że był to nasz pierwszy projekt w branży hotelarskiej, to był jednym z największych w kraju. I zaczęliśmy go niekoniecznie dobrowolnie. Hospitality jest jednak pięknym biznesem. Nie wiem, czy zdecydowałbym się na kolejny hotel. Najważniejsza jest lokalizacja i musiałbym wpaść znowu na coś podobnego. Nigdy nie mów nigdy, ale na ten moment zajmujemy się naszym hotelem Mercure Szczyrk Resort i innymi swoimi biznesami i nie narzekamy na nadmiar czasu.

Karol Prozner

współwłaściciel Mercure Szczyrk Resort

Polski akcent w hotelarstwie

Inny przykład prywatnej inwestycji to Mövenpick, czyli marka premium w Gdyni. Także i w tym przypadku inwestorem są osoby spoza branży turystycznej. To właściciele kilkunastu klinik neurochirurgiczno-psychiatrycznych.

– Realizujemy projekt w Gdyni tuż przy plaży. Rozmawiamy z tym inwestorem o kolejnych nadmorskich lokalizacjach – mówi przedstawiciel hotelarskiej grupy.

Grupa Accor szuka też lokalizacji nad morzem, bo jest tam niewiele obiektów z jej logo.

– Są też hotelowe białe plamy na mapie Polski. Na Mazurach niemal nie ma sieciowych hoteli, wyjątkiem jest Radisson Ostróda. Tymczasem sieciowe obiekty sprawdzą się wszędzie. Staramy się znaleźć inwestora, który byłby zainteresowany lokalizacją na Mazurach. Obiekt musiałby mieć spore zaplecze konferencyjne, spa, basen wewnątrz i na zewnątrz, żeby przyciągnąć gości także w miesiącach jesienno-zimowych. Do tego potrzeba świadomego inwestora – mówi Jacek Stasikowski.

Do międzynarodowych sieci dołączają także polscy hotelarze. Przykładem jest Desilva, rodzinna sieć o tej nazwie, która ma kilkanaście hoteli, w tym 14 pod markami Accor.

– Pandemia pokazała, że goście szybciej wrócili do sieciowych obiektów, bo mają swoje kanały sprzedaży, rozpoznawalność, programy lojalnościowe i umowy międzynarodowe dotyczące klientów korporacyjnych, konferencyjnych i turystycznych – mówi dyrektor w grupie Accor.

Co nas czeka

Jego zdaniem jest w Polsce miejsce na więcej hoteli. Tam, gdzie jest dużo marek, klientów zdobędą te, które zaoferują coś nowego, np. hotele lifestyle’owe, w których większy nacisk kładzie się na atmosferę w częściach ogólnodostępnych, czy hotele oferujące dłuższe pobyty (extended stay), a także inwestycje kompleksowe łączące hotel z powierzchnią biurową, handlową i mieszkaniową. Marka lifestyle’owa w grupie Accor to Tribe. Pierwszy hotel tej marki został otwarty w lipcu 2025 roku, znajduje się przy dworcu PKP w Krakowie. Zamierzamy rozwijać tę markę w Polsce i myśli o kolejnych obiektach w Krakowie, a także Warszawie i innych miastach.

Ekspert w grupie Accor uważa, że duży potencjał mają hotele oferujące przedłużony pobyt.

– Świetnie się sprawdzają w lokalizacjach, w których jest duże zagęszczenie biur międzynarodowych firm lub polskich z zagranicznymi kontaktami. Takich hoteli jest w Polsce mało, a przydałyby się np. w Warszawie w okolicach "Mordoru" czy na Woli. Chciałbym, żeby znaleźli się inwestorzy w takie obiekty – mówi Jacek Stasikowski.

Obiekty oferujące tzw. extended stay przyjmują często markę Addggio należąca do Accora albo mają do nazwy dodany wyraz „Living”, np. Mercure Living.

Szef ds. rozwoju w Polsce w grupie Accor zapowiada też wejście do naszego kraju kolejnych nowych marek.

– Mamy nadzieję niedługo otworzyć hotel pod pięciogwiazdkową szwajcarską marką Swissôtel. W tych obiektach duży nacisk kładzie się na wypoczynek, jest bogata oferta gabinetów spa, fitnessu, w pokojach znajduje się drobny sprzęt wykorzystywany do utrzymania kondycji fizycznej, jak maty do jogi, gumy, drabinka czy rolery. Kolejna marka z segmentu premium, którą chcielibyśmy wprowadzić do Polski, to skierowany do klienta biznesowego i konferencyjnego Pullman. Cechą tych obiektów jest duża oferta sal konferencyjnych i odpowiednia lokalizacja. W tym roku należy spodziewać się co najmniej jednego ogłoszenia – mówi Jacek Stasikowski.

Od momentu podpisania umowy do otwarcia hotelu mijają zwykle dwa-trzy lata.

Jak miasta ściągają inwestycje

Również mniejsze miasta dostrzegają potencjał tkwiący w hotelarstwie.

– Coraz więcej nawet małych miast interesuje się budową hotelu, bo to oznacza rozwój ich lokalizacji. Pomagają, przyspieszają przygotowanie planu zagospodarowania itp. – mówi przedstawiciel grypy Accor.

Włodarze miast nie oferują natomiast zachęt w postaci zwolnień podatkowych.

– Znam tylko jeden taki przykład. Tak zrobił Wrocław przed Euro 2012. Zwolniono na sześć lat od podatku od nieruchomości właścicieli hoteli, o ile zostały otwarte przed 2012 rokiem. Podziałało – wspomina Jacek Stasikowski.

Główne wnioski

1. Karol i Jakub, synowie zmarłego w 2019 roku Ryszarda Proznera, współzałożyciela Wieltonu, przejęli hotel, który chciał wyremontować ich ojciec. Decyzja o zakupie dawnego hotelu Orle Gniazdo w Szczyrku zapadła bardzo szybko. Obiekt był bardzo zniszczony. „Gdy zobaczyłem, w jakim stanie jest hotel, nie sądziłem, że ktoś mógłby się odważyć go kupić. Ale weszliśmy na dach. Gdy zobaczyliśmy, jak z niego wygląda Skrzyczne, było widać po ojcu, że nie skończy się na wycieczce do Szczyrku. Zanim zrobiliśmy due diligence, była już umowa zakupu i w sylwestra staliśmy się właścicielami hotelu.” – wspomina Karol Prozner.
2. Ponieważ czas remontu przypadł na pandemię, gdy banki zamknęły finansowanie na turystykę, bracia postanowili poszukać inwestorów do condohotelu. Udało się, inwestorzy są właścicielami pokoi, a bracia Proznerowie dzierżawią je od nich na 20 lat i co miesiąc płacą im czynsz. Hotel ma 330 m długości i 450 pokoi z widokiem na Skrzyczne. Dziennie może tu być ok. 1 tys. osób, w sylwestra – nawet 1300.
3. Branża hotelowa ma w Polsce dobry rok, liczba gości hotelowych w pierwszym półroczu była wyższa niż w analogicznym okresie przedpandemicznego 2019 roku. Na wynik pozytywnie wpłynęła m.in. prezydencja Polski w UE. Goście hotelowi skorzystali z 44,87 mln noclegów wobec 41,34 mln rok wcześniej. Branża hotelowa odpowiada za 6 proc. PKB, a w dużych miastach jest to już nawet 9 proc., ocenia Jacek Stasikowski, dyrektor ds. rozwoju w grupie Accor w Polsce.