Inwestowanie w apartamenty turystyczne. Gdzie nadal można zarobić?

Pod względem lokalizacyjnym segment apartamentów wakacyjnych podzielić można na trzy najważniejsze obszary: położone nad morzem, w górach oraz nad jeziorami. Jednak analiza tego segmentu nie jest prosta – w przeciwieństwie do innych kategorii nieruchomości, rynek jest rozproszony i cechuje się dużą rozpiętością cen zakupu. Nieco mniejsza różnorodność występuje
w cenach najmu, ale nadal pozostaje istotnym czynnikiem. Eksperci także nie są zgodni w ocenie potencjału tego rynku.

Wielkość rynku apartamentów wakacyjnych

Według danych portalu Inwestycjewkurortach.pl, w polskich kurortach funkcjonuje lub jest na ukończeniu budowy ok. 30 tys. lokali, które inwestorzy indywidualni kupili w celach własnych lub inwestycyjnych w ciągu ostatniej dekady. Zapowiedziane projekty i inwestycje w początkowej fazie budowy miały dodać do tej liczby kolejne 30 tys. jednostek.

– Już dziś można z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że około 30 proc. z tych zapowiedzi nie zostanie szybko zrealizowanych. W wielu przypadkach budowa nawet się nie rozpocznie, ponieważ deweloper nie osiągnie wystarczającego poziomu przedsprzedaży, by uzyskać finansowanie bankowe, lub nie będzie miał stabilnego dopływu środków od kupujących, by kontynuować realizację inwestycji – mówi Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.

Skąd wynikają te opóźnienia? 

Liczba nowych nieruchomości w kurortach nad morzem, w górach i nad jeziorami nie zmienia się znacząco od dwóch lat. W stosunku do 2023 r., poziom podaży w 2024 r. – głównie w projektach zapowiedzianych i sprzedawanych, ale jeszcze niebudowanych – wzrósł o około 1,5 tys. lokali.

Dynamika sprzedaży pod presją 

Dynamika sprzedaży apartamentów wakacyjnych oraz lokali
w condohotelach znacznie spadła na przestrzeni ostatnich dwóch lat.

Największym wyzwaniem dla rynku apartamentów wakacyjnych są znaczne opóźnienia
w budowie, oddawaniu do użytku, a nawet rozpoczęciu realizacji wielu inwestycji.

– Wynika to z jednego powodu. Dynamika sprzedaży apartamentów wakacyjnych oraz lokali
w condohotelach znacznie spadła na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Spowolnienie jest związane
z ogólną kondycją rynku nieruchomości, wstrzymaniem się z zakupami, ogromną podażą zapowiedzianych projektów w kurortach, wyczerpaniem się szału na zarabianie na condohotelach oraz odpływem kupujących, którzy coraz częściej inwestują w nieruchomości wakacyjne
w Hiszpanii czy na Cyprze – podkreśla Marlena Kosiura.

Według ekspertki spowolnienie jest wyraźne, a czasy szybkiej sprzedaży apartamentów w modelu condo czy lokali wakacyjnych, jaką znaliśmy 5-6 lat temu, już nie wrócą. Deweloperzy muszą to uwzględniać w swoich biznesplanach.

– Oczywiście ten segment będzie nadal się rozwijał. Nadal będą kupujący nabywający lokale na własny wypoczynek oraz pod wynajem, ale skala tych transakcji nie będzie już tak duża. Szansą na zwiększenie zainteresowania zakupem są inwestorzy zagraniczni, ale wymaga to wielu lat promocji Polski jako destynacji turystycznej oraz rozwoju infrastruktury drogowej i lotnisk w pobliżu rejonów turystycznych – dodaje Marlena Kosiura.

Jednak według Ewy Palus, głównego analityka REDNET Property Group, rynek nieruchomości premium w Polsce wciąż posiada duży potencjał, zwłaszcza w rejonach jezior, które nie są jeszcze dobrze wypromowane.

– Oferta luksusowych apartamentów w Polsce dynamicznie się rozwija, zwłaszcza w nadmorskich
i górskich lokalizacjach. Dodatkowo część inwestycji jest sprzedawana poza rynkiem, co potwierdza rosnące zainteresowanie ekskluzywnymi nieruchomościami wśród zamożnych klientów szukających prywatności – mówi Ewa Palus.

Lepsza perspektywa pod kątem najmu

Z perspektywy rynku najmu, sytuacja w sektorze jest dobra, a konkurencja wzrasta z roku na rok
– ocenia Mariola Skorupa, dyrektor sprzedaży i marketingu w Sun & Snow.

– W tym roku obserwujemy wyższą sprzedaż własnych apartamentów na wynajem w porównaniu z latami ubiegłymi. Rosnące koszty pobytów w hotelach i pensjonatach sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się na wynajem obiektów na wyłączność, dzieląc koszty pobytu z rodziną
i przyjaciółmi – podkreśla Mariola Skorupa.

Według danych Sun & Snow, zimą największym zainteresowaniem cieszą się góry, ale rośnie również popularność pobytów nad morzem.

– Średnie ceny w Białce Tatrzańskiej plasują się na poziomie około 600 zł za dobę w apartamencie czteroosobowym, w Karpaczu około 450 zł, a w Kołobrzegu – około 330 zł za dobę. Średnia długość pobytu to 3,92 dnia – dodaje Mariola Skorupa. 

Jeśli chodzi o lokalizację, widoczny jest wzrost zainteresowania obiektami w miejscowościach oddalonych od większych miast.

– To efekt rosnącego trendu slow life – filozofii, która promuje spokój, bliskość natury i świadome przeżywanie chwil. Szczególnie poszukują jej osoby, które chcą odpocząć od codziennego pośpiechu i stresu. Slow life to dziś nisza na rynku – unikalne, klimatyczne miejsca przyciągają świadomych podróżników, gotowych zapłacić więcej za autentyczne doświadczenie – podkreśla Mariola Skorupa.

Ceny apartamentów wakacyjnych

Nie jest możliwe precyzyjne wskazanie, w której lokalizacji jest taniej, a w której drożej, ponieważ rozstrzał cen jest ogromny

Ile kosztują dziś apartamenty wakacyjne w polskich kurortach? Niestety, rozpiętość cen jest bardzo duża. Wynika to z kilku czynników – w wielu projektach można kupić zarówno lokal wykończony pod klucz, jak i w standardzie deweloperskim. Dodatkowo, wiele inwestycji znajduje się na bardzo wczesnym etapie sprzedaży, przez co ceny wykończenia nie są podawane klientom. Wynika to z faktu, że finalne prace wykończeniowe rozpoczną się dopiero za 2-3 lata, więc deweloperzy nie są w stanie określić przyszłych kosztów. W praktyce oznacza to różnice na poziomie 2-3 tys. zł za 1 m kw., w zależności od standardu wykończenia i etapu realizacji inwestycji.

– Nie jest możliwe precyzyjne wskazanie, w której lokalizacji jest taniej, a w której drożej, ponieważ rozstrzał cen jest ogromny. Praktycznie w każdym kurorcie znajdziemy projekty słabsze lub w ostatniej fazie sprzedaży, gdzie deweloperzy oferują niższe ceny, by sprzedać ostatnie lokale. Jednocześnie w tej samej miejscowości mogą powstawać projekty dwukrotnie droższe – analizuje Marlena Kosiura.

Zdaniem ekspertki ceny w topowych kurortach – zwłaszcza nad morzem – już są wysokie i będą nadal rosły. W górach wzrost będzie wolniejszy, ponieważ piękny widok za oknem nie wpływa na ceny tak jednoznacznie, jak bliskość plaży.

– W górach ceny będą rosły raczej tam, gdzie miejscowość nie jest przeinwestowana, jak np. Wisła, Białka Tatrzańska, Świeradów-Zdrój czy Krynica-Zdrój, a także w miejscowościach modnych. Jednak tu bezkonkurencyjne pozostaje Zakopane, które jest fenomenem – mimo wysokich cen, dużej liczby nowych inwestycji i tłoku turystów, niezmiennie cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Można wręcz mówić, że to jedyny polski kurort zimowy wchodzący do pierwszej ligi światowej, który powoli zbliża się do popularności Chamonix-Mont-Blanc, Livigno czy Aspen – podkreśla Marlena Kosiura.

W skali całego kraju dominują miejscowości nadmorskie – mają długą linię brzegową i dużą dostępność gruntów, co napędza rynek.

– Najdroższe lokalizacje to Międzyzdroje, Świnoujście i Jastarnia, gdzie ceny dochodzą do
67,7 tys. zł za 1 m kw.. W górach liderem cenowym pozostaje Zakopane, a wśród miejscowości nad jeziorami – Mikołajki i Ostróda – mówi Ewa Palus.

Najdroższe apartamenty to często projekty w unikalnych lokalizacjach, np. w bezpośrednim sąsiedztwie plaży lub z panoramicznym widokiem na góry. Charakteryzują się wysokim standardem wykończenia i oferują dodatkowe udogodnienia, takie jak dostęp do mariny czy strefy wellness.

– Polskie wybrzeże ma ograniczoną liczbę terenów pod zabudowę, zwłaszcza w pierwszej linii brzegowej. Szczególnie pożądane działki z widokiem na morze są rzadkością, co sprawia, że ich wartość stale rośnie. Apartamenty w takich lokalizacjach systematycznie zyskują na cenie, ponieważ ich unikalne położenie czyni je jednymi z najbardziej pożądanych nieruchomości w kraju. To stabilne źródło dochodów przez cały rok – poza sezonem przyciągają gości poszukujących spokoju, wiosną miłośników przyrody, a latem rodziny i turystów wakacyjnych – mówi Piotr Mazek z Apartamentów Nadmorskich Hevenia.

Lokalnie największym rynkiem apartamentów wakacyjnych jest aglomeracja trójmiejska. Na koniec grudnia 2024 r. w tej lokalizacji blisko 400 mieszkań należało do segmentu apartamentów. W porównaniu z grudniem 2023 r. oferta wzrosła o ponad 75 proc., a względem września 2024 r. utrzymała się na podobnym poziomie.

Ceny są bardzo zróżnicowane – najdroższe apartamenty osiągają nawet 60 tys. zł za 1 m kw., ale już za ok. 20 tys. zł można znaleźć bardzo atrakcyjne mieszkanie. Średnia cena wyniosła 28,3 tys. zł za 1 m kw., a co istotne, część tych lokali jest już wykończona.

– Poziom sprzedaży jest pochodną oferty – jeśli inwestycja jest atrakcyjna i wyróżnia się na tle konkurencji, wówczas możemy obserwować wzrost sprzedaży – mówi Ewa Palus.

Perspektywa rynku apartamentów wakacyjnych

– Rynek condo prawdopodobnie będzie mierzył się w najbliższym czasie z kolejnymi wyzwaniami w związku z pojawiającymi się informacjami o problemach inwestycji tego typu, co może zrazić część potencjalnych nabywców. Dotyczy to nawet projektów realizowanych przez duże firmy
z mocną reputacją – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

W obecnych warunkach rynkowych, gdy stopy procentowe pozostają wysokie, inwestorzy wstrzymują się z decyzjami o zakupie lokali w systemie condo. Zwroty z takich inwestycji nie są wystarczająco atrakcyjne, a dodatkowo obarczone sporym ryzykiem.

– Rozwój tego segmentu ogranicza sceptyczne podejście części deweloperów, którzy priorytetowo traktują sprzedaż standardowych lokali deweloperskich. Dalsza działalność operacyjna związana
z obsługą obiektów condo nie wpisuje się w podstawową strategię wielu firm – dodaje Katarzyna Tencza.

Czy apartamenty wakacyjne wciąż są atrakcyjną inwestycją?

Jak rosnące koszty finansowania i sytuacja gospodarcza wpływają na rynek apartamentów wakacyjnych? Czy nadal jest to opłacalna forma inwestycji? Zdaniem Marioli Skorupy nieruchomości na wynajem w Polsce wciąż mogą być rentowne, ale decyzja o inwestycji wymaga dokładnej analizy rynku i indywidualnych celów inwestycyjnych.

– Chociaż tempo wzrostu cen nieruchomości spadło w porównaniu z wcześniejszymi latami, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Rynek najmu pozostaje stabilny. Według danych z bithub.pl, wzrost cen najmu w siedmiu największych miastach w czwartym kwartale 2024 r. wyniósł 1,5 proc. w porównaniu do roku poprzedniego, co wskazuje na umiarkowaną dynamikę wzrostu – podkreśla Mariola Skorupa.

Zmiany legislacyjne – co czeka rynek?

Nie ulega wątpliwości, że rynek apartamentów wakacyjnych czekają zmiany legislacyjne. Jednak perspektywa ich wprowadzenia jest odległa – w Polsce wciąż trwa debata, a na poziomie europejskim temat ten jest jeszcze mniej zaawansowany.

– Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad wprowadzeniem nowych regulacji mających na celu uporządkowanie tego segmentu rynku. Proponowane przepisy mogą obejmować obowiązkową rejestrację mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy oraz uzyskanie odpowiednich licencji, uprawniających do współpracy z takimi platformami jak Sun & Snow. Rozważane są także ograniczenia dotyczące lokalizacji i liczby dostępnych ofert w wybranych obszarach miejskich, zwłaszcza w centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Celem tych działań jest minimalizacja negatywnych skutków najmu krótkoterminowego, takich jak wzrost cen mieszkań i zakłócenia dla stałych mieszkańców – zaznacza Mariola Skorupa.

Zdaniem ekspertki wprowadzenie regulacji może znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji
w apartamenty wakacyjne.

– Warto jednak spojrzeć na te zmiany w kontekście potencjalnych korzyści. Uregulowanie rynku może zwiększyć bezpieczeństwo i jakość usług, co pozytywnie wpłynie na zaufanie klientów
– dodaje szefowa sprzedaży i marketingu w Sun & Snow.

Główne wnioski

1. Rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce przez lata rozwijał się dynamicznie, jednak obecnie musi mierzyć się z nowymi wyzwaniami. Wzrost cen nieruchomości, inflacja oraz zmiany regulacyjne wpływają na opłacalność inwestycji. Sezonowość i rosnąca konkurencja również stanowią istotne czynniki ryzyka.
2. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje to wybrzeże Bałtyku, góry oraz duże miasta. Sopot, Zakopane, Gdańsk i Kraków to miejsca, gdzie apartamenty wakacyjne cieszą się największym zainteresowaniem – zarówno wśród inwestorów, jak i turystów.
3. Przyszłość rynku będzie zależeć od adaptacji do nowych trendów. Rosnące zainteresowanie długoterminowym wynajmem, luksusowymi apartamentami oraz automatyzacją procesów rezerwacji może pomóc inwestorom utrzymać konkurencyjność i stabilność dochodów.