Inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych na fali wznoszącej

Według najnowszego raportu Avison Young inwestorzy są aktywni we wszystkich głównych sektorach komercyjnego rynku nieruchomości – handlowym, magazynowym, biurowym i mieszkaniowym – choć struktura inwestycji wyraźnie wskazuje na przewagę formatów o mniejszej skali, takich jak parki handlowe czy pojedyncze obiekty logistyczne. Na szczególną uwagę zasługuje nie tylko rosnąca liczba transakcji, ale również zwiększona płynność rynku i dywersyfikacja portfela inwestycji.

Polscy inwestorzy odpowiadają już za 17 proc. wolumenu, co pokazuje, że krajowy kapitał nabiera coraz większego znaczenia.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Niższe stopy stymulują rynek inwestycyjny w nieruchomości komercyjne, zwiększając dostęp do finansowania oraz zmniejszając jego koszt.

– Trend wzrostowy powinien utrzymać się w kolejnych kwartałach, czemu sprzyjać będzie dalsze obniżanie stóp procentowych przez wiele banków centralnych. Europejski Bank Centralny w kwietniu 2025 r. obniżył stopy o 0,25 punktów bazowych po raz siódmy z rzędu od czerwca 2024 r. Kolejne cięcia spodziewane są w tym roku, co przełoży się na pobudzenie gospodarki i osłabienie negatywnych wpływów polityki celnej USA na wzrost gospodarczy w strefie euro – mówi Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Magazyny przyciągają inwestorów

Sektor magazynowy niezmiennie pozostaje jednym z filarów rynku, przyciągając inwestorów dzięki stabilności, rosnącemu znaczeniu strategii nearshoringu i dogodnemu położeniu Polski. W I kw. 2025 r. zawarto pięć transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29 proc. całkowitego wolumenu.

– W sektorze rośnie też udział transakcji typu sale & leaseback z największą transakcją w Europie Centralnej o wartości 1 mld zł, odnotowaną na początku drugiego kwartału – mówi Michał Grabara director, capital markets w Knight Frank. 

Również NBP poszedł śladem banków głównych gospodarek świata i na początku maja po raz pierwszy od półtora roku obniżył stopy procentowe.

– Niższe stopy stymulują rynek inwestycyjny w nieruchomości komercyjne, zwiększając dostęp do finansowania oraz zmniejszając jego koszt – dodaje Dorota Lachowska. 

Jakie zatem konkretne strategie inwestycyjne preferują inwestorzy? Obecnie obserwujemy trzy główne grupy aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości. 

– Pierwsza z nich koncentruje się na obiektach z potencjałem wzrostu wartości – szczególnie interesujące są dla nich nieruchomości, w których możliwa jest renegocjacja wygasających wkrótce umów najmu i podniesienie czynszów. Druga grupa to inwestorzy poszukujący stabilnych, długoterminowych przepływów pieniężnych – najczęściej lokują oni kapitał w transakcjach typu S&L [sale and leaseback – przyp. red]. Trzecią grupę stanowią inwestorzy oportunistyczni, którzy są gotowi podejmować większe ryzyko w zamian za potencjalnie wyższe stopy zwrotu – wylicza
Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych, Knight Frank.

W mniej optymistycznym tonie wypowiada się jednak Paweł Toński, partner i dyrektor działu nieruchomości w Crido, prezes zarządu stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych PINK.

– Bolączki naszego rynku nieruchomości – niczym reumatyzm przed deszczem – zawsze odczuwamy nieco bardziej w trudniejszej sytuacji globalnej. Polska nie wykształciła lokalnych inwestorów (ani prawnych mechanizmów do inwestowania krajowych oszczędności takich jak np. REIT-y), więc emocje międzynarodowe odczuwamy u nas mocniej: niepewność gospodarcza w epoce nowego Trumpa, niepewność geopolityczna oraz stopy procentowe silnie uderzają w aktywność na naszym rynku – mówi Paweł Toński.

Inwestorzy zagraniczni skupiają się na tym, co jest im bliższe, ponieważ lepiej to rozumieją. W efekcie inwestują w Polsce mniej, niż wskazywałby na to potencjał makroekonomiczny rynku lub jakość obiektów.

– Wydawało się, że jesienią nastąpiło ożywienie, ale zdarzenia wiosenne znów wstrzymały dynamikę transakcji. Z kolei powoli ożywia się polski kapitał, który różnymi sposobami stara się zgromadzić fundusze, aby skorzystać na pewnej przecenie związanej z mniejszą liczbą zagranicznych inwestorów – diagnozuje sytuację w sektorze prezes zarządu stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych PINK.

Ważnym wydarzeniem było przejęcie portfela GLP przez Ares Management – transakcja typu M&A o dużej skali, obejmująca również aktywa w Polsce. Rośnie także liczba analiz due diligence dla magazynów, co może zapowiadać dalsze ożywienie w tym sektorze w kolejnych kwartałach.

Taka sytuacja wskazuje na możliwe przyspieszenie w tym sektorze. Kluczowa jest pozycja oraz lokalizacja Polski w kontekście zagrożeń i napięć z geopolitycznego punktu widzenia. Polska wyróżnia się jako strategiczne miejsce dla inwestorów zagranicznych realizujących strategie „nearshoringu”, co wskazuje na silny i długotrwały potencjał wzrostu dla sektora.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Sektor handlowy również na plusie 

Zainteresowanie inwestorów nie słabnie również w sektorze handlowym. W pierwszym kwartale zrealizowano 14 transakcji o łącznej wartości 189 mln euro, z czego 56 proc. wolumenu przypadło na parki handlowe. Największe zainteresowanie wzbudzają nieruchomości typu convenience zlokalizowane poza głównymi miastami – ich atutami są niższe ceny, stabilny najem i ugruntowana pozycja lokalna.

Dwa portfele parków handlowych trafiły w ręce inwestorów instytucjonalnych, a obiekty – takie jak Galeria Świdnicka czy Pasaż Świętokrzyski – znalazły nowych właścicieli. Te tendencje potwierdzają, że inwestorzy coraz częściej kierują uwagę ku bardziej defensywnym aktywom o mniejszym ryzyku.

Rynek biurowy w Polsce z potencjałem odbicia

Pierwszy kwartał 2025 r. nie przyniósł jeszcze spektakularnych wyników na rynku inwestycji biurowych, ale eksperci wskazują na duży potencjał wzrostu w kolejnych miesiącach. Sfinalizowane w tym czasie transakcje o łącznej wartości 164 mln euro stanowiły 24 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Mimo stosunkowo niskiej aktywności na początku roku, wiele procesów inwestycyjnych jest już w toku.

Łącznie w I kw. podpisano jedenaście umów kupna/sprzedaży, jednak dominowały mniejsze transakcje – poniżej 10 mln euro. Największymi wydarzeniami była sprzedaż warszawskiego biurowca Wronia 31 oraz transakcja w Szczecinie – Piastów Office Center z portfela Blackstone, kupiony przez fundusze Investika i Bud Holdings. To sygnały, że inwestorzy stopniowo powracają do gry, a znaczna liczba negocjowanych obecnie umów – o łącznej wartości 350 mln euro – może zwiastować intensyfikację rynku już w drugim kwartale.

– Sytuacja rynku biurowego jest ściśle uzależniona od popytu na powierzchnie ze strony najemców. Ten z kolei jest związany z dobrą kondycją gospodarki, przewidywalnymi regulacjami prawno-podatkowymi, wysoką podażą atrakcyjnych biur zapewniających komfort pracy, a także utrzymaniem przez przedsiębiorców równowagi między pracą w domu i w biurze. Spełnienie tych warunków przekłada się na wysokie zainteresowanie najmem, a co za tym idzie – przyczynia się do stabilniejszych przychodów dla właścicieli – mówi Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield. 

Zdaniem ekspertki czynnikiem aktywującym biurowy rynek inwestycyjny byłaby niewątpliwie większa otwartość banków na finansowanie kupna starszych budynków.

– Wprowadzane przez rządy państw Unii Europejskiej coraz bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące ESG i presja na „zielone” renowacje budynków powinny być powiązane z programem preferencyjnych kredytów bankowych z dofinansowaniem ze strony UE na dekarbonizację obiektów komercyjnych. Brak preferencyjnych kredytów przy coraz bardziej surowych wymaganiach ze strony banku centralnego co do oceny portfela kredytów oraz wpływ tej oceny na koszt kapitału spowoduje dalsze pogorszenie kondycji starszych budynków i brak zainteresowania ich wynajmem, a w konsekwencji kupnem przez inwestorów – dodaje Mira Kantor-Pikus. 

Banki bardziej selektywne w finansowaniu

Równolegle z inwestorami, również banki uważnie przyglądają się rynkowi biurowemu. W ich ocenie kluczowe znaczenie ma jakość aktywów – w szczególności ich efektywność energetyczna, lokalizacja i standard wykończenia. Największe szanse na uzyskanie finansowania mają stosunkowo nowe budynki zlokalizowane w Warszawie. To właśnie w stolicy wciąż koncentruje się popyt najemców i relatywna odporność na spadki wartości.

Ze względu na fakt, iż większość inwestorów lewaruje swoje inwestycje nieruchomościowe kredytem bankowym, selektywne podejście banków do finansowania nieruchomości biurowych wpływa bezpośrednio na zmniejszenie wolumenu potencjalnych transakcji.

Przeczytaj: Załamanie podaży na regionalnych rynkach biurowych. W pierwszym kwartale powstał jeden biurowiec

– Banki jako instytucje finansowe mają obowiązek okresowego oceniania swojego portfela pod kątem ryzyka kredytowego, obliczania ratingu na alokowanym kapitale i w konsekwencji wyliczania kosztu kapitałów. Wprowadzona w ubiegłym roku nowelizacja w zasadach Oceny Ryzyka Kredytowego według tzw. Bazylei III nałożyła na banki dalsze obowiązki szczegółowej analizy swojego portfela pod kątem poziomu energii pierwotnej i innych elementów wpływających na politykę ESG. W efekcie tych regulacji banki wyliczają poziom energii pierwotnej na swoim portfelu i bardzo często nie chcą finansować lub refinansować budynków, których energia pierwotna jest wyższa niż średni poziom obecnego portfela – podkreśla Mira Kantor-Pikus. 

Starsze biurowce, których około 52 proc. powierzchni klasy A/B w Polsce powstało przed 2015 r. – muszą wykazać się planem dekarbonizacji i spełnianiem wyśrubowanych norm efektywności. Dla banków liczy się również profil energetyczny, aktywa oraz możliwość jego modernizacji.

W przypadku inwestycji w nowe projekty instytucje finansowe stawiają na deweloperów z doświadczeniem i udokumentowaną historią. Finansowanie budowy uzależnione jest przede wszystkim od poziomu "przednajmu" oraz klarownej strategii wyjścia z inwestycji.

– Dlatego też istotne jest wprowadzenie skorelowanego działania ze strony UE i rządu polskiego w celu przygotowania programu dofinansującego modernizacje starszych budynków z wykorzystaniem subsydiowania bankowego i zwrotem części zainwestowanych środków przez właścicieli – sygnalizuje dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield. 

Średni poziom finansowania dla obiektów typu prime wynosi około 50 proc. wartości rynkowej. Okres spłaty z reguły odpowiada 25-30-letniej amortyzacji i jest krótszy niż średni WAULT, czyli średni ważony okres najmu. Marże bankowe mieszczą się w przedziale 2,0-2,5 proc. rocznie, a opłaty przygotowawcze sięgają 1 proc. wartości kredytu.

Finansowanie oparte jest na stawkach EURIBOR (1M lub 3M), a ok. 70 proc. długu zabezpieczane jest instrumentami hedgingowymi – najczęściej poprzez IRS lub opcje. To pokazuje, że banki nie tylko selekcjonują projekty, ale również starają się minimalizować ryzyko zmian kosztów finansowania.

W kontekście struktury rynku biurowego rodzi się jeszcze jedno pytanie – czy obserwowana przewaga transakcji typu „value-add” i „core+” świadczy o trwałej zmianie strategii inwestorów na rynku biurowym, czy to jedynie reakcja na obecne warunki makroekonomiczne i oczekiwane przeceny aktywów?

Zdaniem Marcina Kocerby, partnera w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce, jest to naturalna sytuacja wynikająca z momentu w cyklu rynkowym, w którym jesteśmy. A co za tym idzie – to sytuacja przejściowa.

Przeczytaj: Wskaźnik czasu najmu biur znów w górę

– Wynika to z faktu, że stopa zwrotu na tak bezpiecznych aktywach jest relatywnie niska. W środowisku podwyższonych stóp procentowych marża ponad koszty finansowania lub obligacje skarbowe wydają się niewystarczające dla niektórych inwestorów. Niemniej fundamenty na rynku najmu są mocne, a sentyment inwestycyjny poprawia się, więc popyt na tego rodzaju nieruchomości rośnie, a kwestią miesięcy jest ogłoszenie kolejnych transakcji „core” w Warszawie – podkreśla ekspert Cushman & Wakefield. 

PRS i nowe scenariusze rozwoju

Sektor PRS (najem instytucjonalny) powoli, ale konsekwentnie rośnie. W pierwszym kwartale sfinalizowano trzy transakcje mieszkaniowe o wartości ponad 100 mln euro. Wśród nich znalazła się inwestycja AFI Europe przy stacji Metro Szwedzka oraz zakup projektu „co-livingowego” przez NREP (wiodący inwestor na rynku nieruchomości w krajach nordyckich, skoncentrowany na ESG). Rynek wtórny wciąż raczkuje, ale już teraz pojawiają się transakcje z jego udziałem – jak zakup projektu PRS przez Xior Student Housing.

– Obserwujemy duże zainteresowanie zagranicznych inwestorów projektami budowy mieszkań na wynajem oraz akademików w największych miastach Polski. Wyzwaniem pozostaje jednak ograniczona liczba inwestorów końcowych, którzy są w stanie sprostać oczekiwaniom cenowym właścicieli – zwłaszcza w kontekście wysokich kosztów finansowania oraz wymaganych stóp zwrotu – podkreśla Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

Co ważne, PHN ogłosił uruchomienie platformy PRS, zakładającej adaptację pustostanów biurowych na mieszkania. To ruch symboliczny – potwierdza rosnący potencjał konwersji biurowców w "mieszkaniówkę", szczególnie tam, gdzie dostęp do komunikacji i infrastruktury jest już zapewniony. Nowa platforma ma oferować ok. 800 lokali PRS dostarczonych do końca 2030 r. 
To jednak nie wszystko.

– Niektóre fundusze, które pierwotnie realizowały projekty BTR (build-to-rent) w ramach planu mieszkaniowego, poważnie rozważają sprzedaż poszczególnych lokali na rynku detalicznym. Taka strategia wyjścia może przynieść im nawet o 10-30 proc. wyższe przychody w porównaniu do sprzedaży całego budynku jednemu nabywcy instytucjonalnemu – dodaje Krzysztof Cipiur.

Prognozy: umiarkowany optymizm

Perspektywy na kolejne kwartały są ostrożnie optymistyczne. Spodziewane obniżki stóp procentowych mogą zmniejszyć rozbieżność cenową między kupującymi a sprzedającymi, co może pobudzić aktywność. Rosnąca presja ESG oraz dążenie do neutralności klimatycznej wpłyną nie tylko na wybory inwestorów, ale też na decyzje banków kredytujących projekty.

– Trudno dziś mówić o realnych zagrożeniach dla rynku – w obecnych warunkach makroekonomicznych i geopolitycznych najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja. Znacznie łatwiej wskazać potencjalne szanse. Zakończenie wojny w Ukrainie może znacząco poprawić postrzeganie Polski przez globalnych inwestorów, dla których nasz rynek, z dalszej perspektywy, bywa uznawany za bardziej ryzykowny – mówi Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku, Knight Frank.

Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie CEE. Jeśli trend się utrzyma, kolejne kwartały mogą przynieść większą aktywność graczy instytucjonalnych.

– Obniżki stóp procentowych w największych gospodarkach świata zwiększają dostępność kapitału i zmniejszają jego koszt, co ponownie przyciąga do nieruchomości inwestorów instytucjonalnych. Również działania NBP w tym zakresie mogą pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym, operującym głównie w złotówkach. Wreszcie – wprowadzenie do polskiego systemu prawnego REIT-ów mogłoby znacząco ożywić aktywność lokalnego kapitału. Już teraz polscy inwestorzy odpowiadają za 17 proc. całkowitego wolumenu transakcji, a wejście REIT-ów mogłoby co najmniej podwoić ten udział – dodaje Dorota Lachowska.

Czy zatem Polska wciąż jeszcze postrzegana jest jako rynek wschodzący, czy już jako dojrzały kierunek inwestycyjny w regionie CEE?

– Polska stawała się rynkiem dojrzałym, ale po pandemii liczne zmiany globalne spowodowały przetasowania priorytetów wśród inwestorów i nasz kraj stracił kilka punkcików „dojrzałości”, chociażby z powodu wojny za naszą granicą. Z pewnością bliżej nam do rynków dojrzałych niż wschodzących – trzymając się odniesień do słońca, jesteśmy zdecydowanie bliżej godz. 10 rano niż wschodu słońca – podsumowuje Paweł Toński.

Główne wnioski

1. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce kontynuuje wzrost, a pierwszy kwartał 2025 r. potwierdza optymistyczne prognozy – wolumen transakcji wzrósł o 64 proc. r/r z silną pozycją segmentów magazynowego i handlowego.
2. Sektor biurowy jest w fazie przejściowej – dominują transakcje typu „value-add” i „core+”, a powrót większego wolumenu „core” uzależniony jest m.in. od złagodzenia polityki banków w zakresie finansowania starszych budynków i ułatwień w renowacjach zgodnych z ESG.
3. Spadek stóp procentowych i rosnąca presja ESG mogą pobudzić aktywność inwestycyjną, zwłaszcza w obszarach takich jak PRS czy magazyny. Polska, jako rynek strategiczny w Europie Środkowo-Wschodniej, przyciąga coraz więcej inwestorów instytucjonalnych.