Zaloguj się 
Dzieje się!
Jaki będzie rynek mieszkaniowy w 2026 r.?
Rok 2026 nie zapowiada się ani jako czas załamania, ani powrotu mieszkaniowego boomu. Po okresie wyraźnego hamowania w 2025 r. rynek wchodzi w nową fazę równowagi – o jego kształcie zadecydują jednocześnie koszty, regulacje, dostępność finansowania oraz rekordowa podaż mieszkań. To będzie test odporności całego sektora – zarówno po stronie popytu, jak i podaży.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego rok 2025 przyniósł wyhamowanie rynku mieszkaniowego bez gwałtownej korekty cen.
- Jakie czynniki będą w 2026 r. najsilniej wpływać na ceny, popyt i podaż mieszkań.
- Dlaczego rok 2026 może oznaczać trwałą zmianę reguł funkcjonowania rynku mieszkaniowego.
Po dwóch latach gorączki i jednym roku wyhamowania rynek mieszkaniowy wchodzi w 2026 r. bez jednoznacznego kierunku. Spadające stopy procentowe, wysoka oferta mieszkań i zmieniające się zachowania kupujących tworzą nową układankę. Stare schematy przestają działać, a nowa równowaga dopiero się kształtuje.
Rynek mieszkaniowy 2025: hamowanie zamiast tąpnięcia
Miniony rok zapisał się na rynku mieszkaniowym jako czas względnej normalizacji po dwóch latach wyjątkowo wysokiej dynamiki. Po gorącym okresie 2023-2024, napędzanym programem Bezpieczny Kredyt 2 proc., rynek wszedł w fazę ostrożności. Dotyczy to zarówno kupujących, jak i deweloperów. Spadł wolumen transakcji, wzrosła selektywność popytu, a ceny w większości aglomeracji wyhamowały.
To był rok „miękkiego lądowania”. Nie doszło ani do załamania sprzedaży, ani do gwałtownych korekt cen, ale jednocześnie rynek stracił impet.
Ceny ofertowe: stabilizacja zamiast przecen
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2025 r. nie obserwowaliśmy istotnych spadków cen ofertowych nowych mieszkań, choć ich dynamika była wyraźnie zróżnicowana regionalnie. W grudniu średnie ceny metra kwadratowego wzrosły w perspektywie miesiąca m.in. w Warszawie, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu. Było to efektem wprowadzania do sprzedaży droższych projektów. Z kolei w Krakowie, Wrocławiu oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) ceny pozostały praktycznie bez zmian.
Wykres interaktywny – Zmiany średniej ceny metra kwadratowego zależą w głównym stopniu od przesunięć w strukturze cenowej oferty. Gdy na rynku pojawia się duża pula mieszkań znacznie droższych od rynkowej średniej, na ogół podwyższa to wskaźnik – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W statystykach nie zobaczyliśmy spadków cen ofertowych, ale to nie oznacza, że przecen nie było.
W ujęciu rocznym 2025 r. był okresem w miarę spokojnym. W Krakowie ceny wzrosły o ok. 1 proc., w Warszawie i Wrocławiu o 4 proc., a w Poznaniu o 5 proc. Wyraźnie wyróżniało się Trójmiasto, gdzie średnie ceny poszły w górę aż o 10 proc. r/r.
Wykres interaktywny – W statystykach nie zobaczyliśmy spadków cen ofertowych, ale to nie oznacza, że przecen nie było. Deweloperzy najczęściej kamuflują je z pomocą promocji – zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Kredyty wracają do gry
Jednym z kluczowych czynników stabilizujących rynek w 2025 r. był stopniowy powrót popytu kredytowego. Według BIK-u wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w grudniu 2025 r. wzrosła aż o 41,3 proc. r/r. Liczba wnioskujących była wyższa o blisko 29 proc. niż rok wcześniej. Rósł także poziom wnioskowanych kwot – średnio do niemal 488 tys. zł.
– Rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe jest głównie efektem obniżek stóp procentowych. Dodatkowym czynnikiem pozytywnie wpływającym na popyt jest nominalny wzrost wynagrodzeń o ok. 7 proc. rok do roku. Czynniki te bezpośrednio wpływają na wyższą zdolność kredytową, co wprost przekłada się na wzrost zainteresowania zaciąganiem kredytu mieszkaniowego. Wzrost zdolności kredytowej pozwala również na wnioskowanie o coraz wyższe kwoty kredytu. Potwierdza to sukcesywnie rosnąca w minionym roku średnia kwota wnioskowanego kredytu – zauważa dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
W grudniu 2025 r. spadła jednak o 9,6 proc. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w porównaniu do listopada 2025 r.
Względny spokój i ostrożność kupujących
Generalnie rok 2025 przyniósł polskiemu rynkowi nieruchomości wyraźne wyhamowanie po wyjątkowo dynamicznych latach 2023-2024. Okres silnego popytu, napędzanego programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. dobiegł końca, a rynek wszedł w fazę normalizacji. Spadł wolumen transakcji, kupujący stali się bardziej ostrożni, a inwestorzy – selektywni. Efektem była stagnacja cenowa i wyraźne schłodzenie nastrojów.
– Rynek wszedł w fazę mniejszego wolumenu transakcji. Charakteryzuje się ona większą ostrożnością kupujących oraz rosnącą selektywnością inwestorów – mówi Krystyna Helińska, wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Wąskim gardłem pozostaje jednak strona podażowa.
Dla sektora deweloperskiego 2025 r. był rokiem zarządzania ryzykiem. Firmy istotnie ograniczyły nową podaż, a decyzje o uruchamianiu kolejnych inwestycji były podejmowane z dużą ostrożnością. Priorytetem stały się jakość projektów i płynność finansowa.
– Decyzje o uruchamianiu nowych budów były wielokrotnie weryfikowane przez pryzmat wysokich kosztów wykonawstwa i niestabilnego popytu. Wąskim gardłem pozostaje jednak strona podażowa – rynek dusi się z powodu braku gruntów inwestycyjnych oraz zatorów administracyjnych – dodaje Krystyna Helińska.
Na rynku coraz silniej zaznaczały się także trendy społeczne i demograficzne. Młodzi Polacy, ograniczeni wysokimi cenami mieszkań i barierami kredytowymi, masowo zasilali rynek najmu.
– Spadek liczby osób wchodzących w wiek zakładania gospodarstw domowych będzie coraz mocniej widoczny, szczególnie poza największymi aglomeracjami. Rynek będzie musiał coraz precyzyjniej odpowiadać na realny popyt, a nie tylko na historyczne trendy – mówi Oscar Kazanelson przewodniczący rady nadzorczej firm Robyg i Vantage.
Z kolei starzenie się społeczeństwa zwiększało popyt na mieszkania mniejsze, dostępne i projekty senioralne.
– Bilans roku 2025 jest słodko-gorzki. Z jednej strony udało się opanować chaos – ceny i koszty budowy przestały galopować, a rynek zaczął się cywilizować. Z drugiej strony – fundamenty wciąż są kruche. Nadal zmagamy się z luką podażową, brakiem gruntów i biurokracją, która dusi nowe inwestycje – podsumowuje Krystyna Helińska.
Rynek nieruchomości w 2026 r.: nowa równowaga zamiast starego cyklu
Rok 2026 zapowiada się jako okres podwyższonej niepewności. Ważne będą czynniki makroekonomiczne, regulacyjne i strukturalne, przy czym ich oddziaływanie nie będzie jednorodne.
Warto wiedzieć
9 perspektyw i scenariuszy dla gospodarki i rynku nieruchomości w 2026 r.
Aby uporządkować ten obraz, eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazali dziewięć perspektyw, które z dużym prawdopodobieństwem ukształtują rynek w nadchodzącym roku i pozwolą ograniczyć chaos decyzyjny.
1. Gospodarka w układzie litery K.
Wzrost PKB i inwestycji – wspierany m.in. środkami z KPO – będzie współistniał z osłabieniem rynku pracy. Rozjazd tych dwóch obszarów ograniczy siłę konsumpcji i popytu mieszkaniowego.
2. Dalsze obniżki stóp procentowych bez szybkiej ulgi kredytowej.
Choć stopy będą spadać, kredyt hipoteczny pozostanie relatywnie drogi, a poprawa zdolności kredytowej będzie rozłożona w czasie.
3. Rekordowa podaż i nasilona konkurencja cenowa.
Wysoka oferta mieszkań na rynku pierwotnym utrzyma presję sprzedażową i wymusi dalsze korekty cenowe, stymulując wolumen transakcji.
4. Trwała zmiana procesu zakupu mieszkań.
Jawność cen i narzędzia oparte na AI przesuwają przewagę w stronę klientów. Zyskają podmioty zdolne dostosować sprzedaż do nowego, bardziej selektywnego modelu decyzyjnego.
5. Nominalne spadki cen zamiast gwałtownej korekty.
Niska inflacja, słabsza dynamika płac i wojna cenowa będą sprzyjać stopniowemu schodzeniu cen z lokalnych szczytów, bez załamania rynku.
6. Poprawa warunków dla inwestorów nastawionych na najem.
Najem długoterminowy ponownie stanie się konkurencyjny wobec lokat i obligacji, szczególnie w miastach o wysokiej rentowności.
7. Kulminacja chaosu regulacyjnego i nowe rozdanie na rynku gruntów.
Plany ogólne, wygaszenie Lex Deweloper i nowe obowiązki projektowe początkowo pogłębią niepewność, ale w drugiej połowie roku powinny doprowadzić do stabilizacji – szybciej w dużych miastach.
8. Konsolidacja branży deweloperskiej.
Presja cenowa i narastające zapasy niesprzedanych mieszkań mogą doprowadzić do zaskakujących fuzji i przetasowań w czołówce rynku.
9. Zamrożenie konfliktu Ukraina-Rosja jako czynnik ryzyka.
Czasowe zawieszenie broni miałoby ograniczony wpływ na rynek, natomiast trwały pokój mógłby znacząco zmienić perspektywy inflacji, rynku pracy, najmu i popytu mieszkaniowego.
Wspólnym mianownikiem tych perspektyw jest wejście rynku nieruchomości w nową fazę równowagi. Spadające stopy procentowe nie wystarczą do odbudowy popytu, wysoka podaż wymusi selektywność cenową, a jawność informacji trwale zmieni relację między sprzedającymi a kupującymi. Rok 2026 nie będzie kolejnym etapem znanego cyklu, lecz resetem dotychczasowych zasad funkcjonowania rynku.
Stabilizacja pod presją kosztów i regulacji
Zdaniem ekspertów i uczestników rynku 2026 r. zapowiada się jako okres przejściowy dla rynku mieszkaniowego. Z jednej strony będzie obciążony niepewnością makroekonomiczną, regulacyjną i geopolityczną. Z drugiej strony oferujący realne szanse na odbudowę popytu i bardziej zrównoważony rozwój sektora. Nie będzie to jednak powrót do boomu z poprzednich lat, lecz raczej test nowej równowagi rynkowej.
Jednym z kluczowych czynników kształtujących rynek w 2026 r. będzie stopniowa poprawa dostępności finansowania i ostrożny powrót klientów, którzy wstrzymywali decyzje zakupowe w latach 2024-2025. Choć dotychczasowe obniżki stóp procentowych nie przyniosły gwałtownego ożywienia, eksperci spodziewają się, że kolejne ruchy Rady Polityki Pieniężnej (RPP) będą stopniowo odblokowywać popyt.
– Największą szansą dla rynku mieszkaniowego w 2026 r. będzie spodziewana kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych – mówi Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development.
Przełoży się to na wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych. Bezpośrednio wesprze to popyt na mieszkania.
– Dodatkowo, w warunkach spadającego oprocentowania depozytów bankowych, nieruchomości mogą ponownie zyskać na atrakcyjności jako forma lokowania oszczędności. Dla części klientów stanie się to dodatkowym impulsem do podejmowania decyzji zakupowych – dodaje Grzegorz Smoliński.
– Prognozy wskazują na stopniową poprawę sytuacji gospodarczej oraz rosnącą dostępność kredytów hipotecznych. Powinno przełożyć się to na powrót części odłożonego popytu. Relatywna stabilizacja cen mieszkań w ostatnim roku sprawia jednocześnie, że oczekiwanie na ich gwałtowne spadki może okazać się dla części kupujących bezcelowe – zauważa Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Po okresie silnych wahań stóp procentowych i wysokiej inflacji rynek wchodzi w fazę większej przewidywalności.
Bardziej przewidywalnie
Coraz wyraźniej widać też, że struktura popytu zmienia się jakościowo. Zakupy są w mniejszym stopniu motywowane spekulacyjnie, a w większym – realnymi potrzebami mieszkaniowymi.
– Po okresie silnych wahań stóp procentowych i wysokiej inflacji rynek wchodzi w fazę większej przewidywalności. W 2026 r. popyt będzie miał bardziej zdrowy charakter. Będzie oparty na faktycznych potrzebach mieszkaniowych, a nie impulsach wynikających z programów wsparcia czy krótkoterminowych kalkulacji inwestycyjnych – prognozuje Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development.
W podobnym tonie wypowiada się Oscar Kazanelson.
– Rok 2026 może być dla rynku mieszkaniowego okresem stopniowej normalizacji i odbudowy równowagi po latach silnych wahań. Po pierwsze, kluczową szansą jest stabilizacja makroekonomiczna, w tym niższa inflacja i perspektywa łagodniejszej polityki pieniężnej – mówi Oscar Kazanelson.
Drugi czynnik to strukturalny deficyt mieszkań w Polsce, który nadal działa na korzyść rynku.
– Mimo spowolnienia demograficznego liczba mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca pozostaje jedną z najniższych w UE. W średnim terminie ogranicza to ryzyko nadpodaży sektora, uniezależniając go częściowo od cykliczności kredytów hipotecznych – dodaje przewodniczący rady nadzorczej firmy Robyg.
Z perspektywy analitycznej skala odbicia popytu może być jednak wyraźniejsza, zwłaszcza w największych miastach.
– Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych oraz poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych mogą przełożyć się na wzrost sprzedaży mieszkań w sześciu największych miastach nawet o 10-15 proc. rok do roku – wskazuje z kolei Aleksandra Gawrońska, szefowa Działu Analiz Rynku Mieszkaniowego w JLL Polska.
Rekordowa oferta i silna pozycja kupujących
Drugim filarem rynku w 2026 r. pozostaje bardzo wysoka podaż mieszkań. Rekordowa oferta na rynku pierwotnym przy jednoczesnej aktywności rynku wtórnego tworzy środowisko intensywnej konkurencji. Ogranicza ona presję cenową i wzmacnia pozycję kupujących.
– Rynek wchodzi w 2026 r. z rekordowo dużą ofertą mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Kupujący mają dziś wyjątkowo szeroki wybór lokali. Sprzyja to stabilizacji cen i pozwala lepiej równoważyć interesy stron rynku – mówi Patryk Kozierkiewicz.
Silne powiązanie obu segmentów powoduje, że promocje i korekty cenowe szybko przenoszą się pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym.
– Wysoka podaż nowych mieszkań i agresywna polityka sprzedażowa deweloperów wywierają presję na rynek wtórny. Sprzedający coraz częściej muszą korygować ceny już na etapie ofertowym. Skutecznie ogranicza to przestrzeń do trwałych podwyżek – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zdaniem analityków JLL taka sytuacja będzie sprzyjać kupującym również w kolejnych kwartałach.
– Rekordowo wysoka oferta mieszkań na rynku pierwotnym przekłada się na dużą konkurencję między deweloperami. Dla klientów oznacza to większe możliwości negocjacji cenowych, korzystania z promocji i dopasowania produktu do własnych potrzeb – podkreśla Aleksandra Gawrońska.
Ceny pod presją kosztów, nie popytu
Dominującym scenariuszem cenowym na 2026 r. pozostaje stabilizacja lub umiarkowany wzrost silnie zróżnicowany lokalnie. Eksperci są zgodni, że ewentualna presja wzrostowa będzie wynikać przede wszystkim z kosztów realizacji inwestycji, a nie z niedoboru mieszkań.
– Przy obecnym poziomie oferty trudno mówić o presji popytowej. Jeżeli ceny będą rosły, to raczej w wyniku wzrostu kosztów pracy, materiałów czy gruntów, a nie z powodu deficytu podaży – wskazuje Patryk Kozierkiewicz.
Podobną ocenę formułują deweloperzy, zwracając uwagę na coraz bardziej wymagających klientów.
– Nie spodziewamy się dużych spadków cen, ale również dynamicznych wzrostów. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji lub umiarkowanego wzrostu, różnicującego się lokalnie. Klienci coraz częściej analizują całkowite koszty użytkowania, standard energetyczny i funkcjonalność mieszkań – mówi Grzegorz Kawecki.
Z perspektywy danych rynkowych możliwe są jedynie niewielkie zmiany nominalne.
– Prognozujemy, że średni nominalny wzrost cen w największych miastach wyniesie około 2-3 proc., czyli będzie zbliżony do inflacji. Wysoka konkurencja i duża oferta nie sprzyjają dynamicznym podwyżkom – ocenia Aleksandra Gawrońska.
Z kolei zdaniem Ewy Palus, głównego analityka portalu Tabelaofert.pl, na rynek wrócą nabywcy, którzy w latach 2022-2024 i pierwszej połowie 2025 r. musieli odłożyć decyzje zakupowe, co może przełożyć się na wyższą sprzedaż mieszkań niż w ubiegłym roku.
– Nie oznacza to jednak automatycznego wzrostu cen. Wysoka oferta zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie w pierwszej części roku stabilizować ceny. Dopiero w drugiej połowie 2026 roku możliwe są niewielkie podwyżki, które raczej nie powinny istotnie przekraczać poziomu inflacji. Wyjątkiem mogą być największe i najbardziej atrakcyjne rynki, takie jak Warszawa czy Trójmiasto, gdzie presja cenowa może być nieco silniejsza – prognozuje ekspertka.
Regulacje i planowanie jako główne ryzyko
Największym wyzwaniem dla rynku pozostaje niepewność regulacyjna i planistyczna. Nowe wymogi techniczne oraz obowiązek uwzględniania miejsc doraźnego schronienia zwiększają ryzyko kosztowe i utrudniają długoterminowe planowanie.
– Brak stabilnych zasad planowania przestrzennego oraz długotrwałe procedury administracyjne nadal ograniczają tempo uruchamiania nowych inwestycji i zwiększają ryzyko po stronie podaży – mówi Patryk Kozierkiewicz.
– Ograniczenie dostępności gruntów w wyniku reformy planistycznej może prowadzić do wzrostu cen ziemi, a w konsekwencji także mieszkań – dodaje Grzegorz Kawecki.
Wszystko to sprawia, że nowa podaż będzie wprowadzana selektywnie.
– Niepewność regulacyjna oraz wysokie koszty przygotowania inwestycji mogą przełożyć się na umiarkowaną aktywność deweloperów, wspierając procesy konsolidacyjne w branży i sprzyjając większym, lepiej przygotowanym podmiotom – podkreśla Grzegorz Smoliński, członek zarządu w Dom Development.
Z perspektywy rynku kluczowa staje się przewidywalność.
– Rynek potrzebuje stabilnych, transparentnych i tworzonych w dialogu z branżą ram prawnych. Nagłe zmiany i niepewność regulacyjna utrudniają zarówno decyzje inwestycyjne deweloperów, jak i decyzje zakupowe klientów – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.
Regulacje czy deregulacje?
Uczestnicy rynku mieszkaniowego od lat apelują o większą stabilność regulacyjną. I nie zmienia się to również u progu nowego roku.
– Po pierwsze, rynek potrzebuje realnego uproszczenia i skrócenia procesów planistycznych oraz administracyjnych. Po drugie, niezbędna jest spójna, długoterminowa polityka mieszkaniowa, obejmująca wsparcie dla nabywców pierwszego mieszkania. Wreszcie po trzecie, regulacje powinny sprzyjać racjonalnemu rozwojowi miast – wylicza Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyg i Vantage.
Nieco inaczej na tę kwestię spogląda Ewa Palus z portalu Tabelaofert.pl.
– Rynek bardziej niż regulacji potrzebuje deregulacji. Szczególnie w zakresie procedur administracyjnych – podsumowuje krótko analityczka.
Rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie funkcjonował w warunkach podwyższonej niepewności, ale bez gwałtownych wstrząsów znanych z poprzednich cykli. Wysoka podaż mieszkań, ostrożnie odbudowujący się popyt oraz presja kosztowo-regulacyjna przesunęły punkt ciężkości z dynamiki cen na selektywność i jakość oferty. Kluczowe znaczenie zyskają stabilność otoczenia prawnego, dostęp do gruntów oraz zdolność deweloperów do dostosowania się do bardziej wymagającego, lepiej poinformowanego klienta.
Główne wnioski
- Rok 2026 będzie okresem nowej równowagi, a nie kolejną fazą klasycznego cyklu koniunkturalnego. Rynek mieszkaniowy wychodzi z okresu nadzwyczajnych bodźców popytowych i wchodzi w fazę, w której o jego dynamice decydować będą realne fundamenty: dostępność finansowania, koszty realizacji inwestycji, struktura podaży oraz stabilność regulacyjna. Oznacza to mniejszą zmienność, ale też brak warunków do szybkiego powrotu boomu znanego z lat 2023–2024.
- Wysoka podaż i zmiana zachowań kupujących trwale ograniczają presję cenową. Rekordowa oferta mieszkań, jawność cen oraz rosnąca świadomość klientów wzmacniają pozycję kupujących i wymuszają większą konkurencję pomiędzy sprzedającymi. Ceny w 2026 r. będą w większym stopniu kształtowane przez koszty i lokalne uwarunkowania niż przez niedobór mieszkań, a rynek pozostanie podatny na promocje, negocjacje i selektywne korekty.
- Największym czynnikiem ryzyka pozostają regulacje i dostęp do gruntów, a nie sam popyt. Choć popyt kredytowy stopniowo się odbudowuje, to długofalowy rozwój rynku może zostać ograniczony przez niepewność planistyczną, rosnące koszty gruntów oraz wydłużające się procedury administracyjne. Bez stabilnych i przewidywalnych ram prawnych istnieje ryzyko ponownego powstania luki podażowej w kolejnych latach, co w przyszłości mogłoby ponownie wywołać presję cenową.
