Zaloguj się 
Dzieje się!
Jawność cen mieszkań tylko na papierze? Nowa ustawa pod ostrzałem branży
Choć intencje były słuszne – zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego i ułatwienie konsumentom podejmowania decyzji – w praktyce nowa ustawa o jawności cen mieszkań może przynieść więcej chaosu niż realnych korzyści. Polski Związek Firm Deweloperskich ostrzega, że w obecnym kształcie przepisy obejmą jedynie 12 proc. rynku i nie spełnią swojej podstawowej funkcji.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego uchwalona przez Sejm ustawa o jawności cen mieszkań budzi kontrowersje wśród deweloperów.
- Jakie są – ich zdaniem – najpoważniejsze błędy i braki legislacyjne w nowych przepisach.
- Jakie działania postuluje branża deweloperska na etapie prac w Senacie.
Choć celem nowej ustawy o jawności cen mieszkań (ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) było zwiększenie przejrzystości rynku i ochrona konsumentów, uchwalone przepisy w obecnym kształcie – zdaniem branży deweloperskiej – nie tylko nie rozwiążą realnych problemów, ale mogą dodatkowo skomplikować sytuację.
Zgodnie z przyjętymi regulacjami, obowiązek publikowania cen dotyczyć będzie wyłącznie gotowych mieszkań i umów sprzedaży, z pominięciem umów deweloperskich oraz przedwstępnych. To zaledwie ok. 12 proc. rynku.
Według danych Tabelaofert.pl, spośród ok. 73 tys. mieszkań dostępnych obecnie w największych miastach, jedynie 9 tys. podlegałoby nowym przepisom. Pozostałe ogłoszenia nadal mogłyby być publikowane bez ujawnionej ceny, co znacząco ogranicza użyteczność ustawy.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran PZFD, który popiera ideę transparentności cen, podkreśla, że uchwalona ustawa nie bierze pod uwagę realiów rynkowych. Brak objęcia dominujących form transakcji sprawia, że uchwalone przepisy w praktyce rozmijają się z celem.
Ekspresowe tempo i... brak konsultacji
Jednym z najczęściej powtarzanych zarzutów wobec trybu prac nad ustawą jest zbyt szybkie tempo procedowania. Od złożenia projektu do głosowania w Sejmie minęły niespełna dwa miesiące, a etap prac w sejmowej Komisji Infrastruktury trwał zaledwie dwa dni. W tym czasie nie przeprowadzono rzeczywistej debaty z ekspertami, nie rozpatrzono zgłoszonych poprawek ani nie zorganizowano konsultacji z przedstawicielami rynku.
– Pomiędzy posiedzeniem komisji do uchwalenia ustawy przez Sejm minęło 48 godzin. Nie jest możliwa analiza i dopracowanie tak ważnego dokumentu w tak krótkim czasie – mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Polski Związek Firm Deweloperskich od początku jednoznacznie popierał wprowadzenie obowiązku publikowania cen ofertowych mieszkań, bo może to zwiększyć przejrzystość rynku.
Pomimo licznych uwag zgłaszanych przez PZFD, a także instytucje takie jak Sąd Najwyższy, UOKiK czy Krajowa Izba Radców Prawnych, projekt został uchwalony bez uwzględnienia ich opinii. Związek alarmuje, że ignorowanie głosu praktyków prowadzi do przyjmowania przepisów niespójnych z realiami rynku i trudnych do stosowania.
– Polski Związek Firm Deweloperskich od początku jednoznacznie popierał wprowadzenie obowiązku publikowania cen ofertowych mieszkań, bo może to zwiększyć przejrzystość rynku. Niestety, uchwalona 24 kwietnia 2025 r. ustawa zawiera liczne błędy legislacyjne, które sprawiają, że cel ten nie zostanie osiągnięty. Ustawodawca nie uwzględnił, że większość umów na rynku mieszkaniowym to umowy deweloperskie, a nie umowy sprzedaży gotowych lokali. Przez to znaczna część transakcji pozostanie poza zakresem ustawy, co jest sprzeczne z jej zakładanym celem – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Błędy techniczne i nieprecyzyjne definicje
PZFD w swoim stanowisku wskazuje na liczne konkretne błędy legislacyjne. Po pierwsze, ustawa nie uwzględnia różnych typów umów zawieranych w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich. Zamiast szerokiego obowiązku ujawniania cen we wszystkich ofertach, wprowadzono ograniczenie wyłącznie do etapu sprzedaży gotowych lokali.
Wiele środowisk zgłaszało bardzo zbliżone zastrzeżenia do ustawy. Mimo to projekt został przeforsowany bez ich uwzględnienia.
Dodatkowo, niejasna pozostaje definicja „własnej strony internetowej” dewelopera. Wątpliwości budzi, czy wystarczy publikacja na stronie spółki dominującej w grupie kapitałowej, czy też konieczne będzie tworzenie osobnych stron dla każdej inwestycji lub spółki celowej. W przypadku wielu firm, szczególnie mniejszych, może to oznaczać znaczne obciążenia organizacyjne.
– Wiele środowisk zgłaszało bardzo zbliżone zastrzeżenia do ustawy. Mimo to projekt został przeforsowany bez ich uwzględnienia. Taka praktyka rodzi poważne wątpliwości co do jakości procesu legislacyjnego i pokazuje lekceważenie roli podmiotów odpowiedzialnych za spójność przepisów oraz ich praktyczne stosowanie – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
Nieczytelność ofert i nadmierne obowiązki
Nowe przepisy przewidują także obowiązek publikowania cen pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych). Dotyczy to również innych składników ceny – nawet jeśli nie zostały jeszcze przypisane do danego lokalu. W praktyce może to oznaczać konieczność publikacji kilkuset pozycji przy jednej ofercie, co uczyni ją nieczytelną i niepraktyczną dla nabywcy.
Deweloperzy zostaną również zobowiązani do codziennego raportowania wszystkich ofert cenowych do rządowego systemu otwartych danych. Przepis ten, wprowadzony jako poselska poprawka, nie zawiera przepisów przejściowych, określonego formatu danych ani wytycznych technicznych. Brak jasnych zasad i wsparcia technologicznego szczególnie dotknie mniejszych, lokalnych deweloperów, którzy nie dysponują odpowiednim zapleczem IT.
– Ustawa zobowiązuje wszystkich deweloperów – niezależnie od wielkości – do codziennego przekazywania danych o cenach ofertowych do systemu otwartych danych publicznych. Co w praktyce oznacza szereg rozwiązań technicznych, które my jako deweloperzy musimy wdrożyć. Dziś jednak nie znamy jakichkolwiek szczegółów, które musi przekazać nam Ministerstwo Cyfryzacji – alarmuje Maciej Wandzel, prezes PZFD.
Ryzyko sankcji i chaos prawny
Ustawa przewiduje sankcje za nieprzestrzeganie nowych obowiązków. Każde uchybienie ma być traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, co podlega interwencji UOKiK. Zdaniem PZFD taka konstrukcja grozi nadmiernym formalizmem i automatyzmem w nakładaniu kar. Dotyczy to nawet niezamierzonych uchybień wynikających z nieprecyzyjnych przepisów.
Związek ostrzega, że zamiast zwiększenia przejrzystości, ustawa w obecnym kształcie może wprowadzić chaos i dezorganizację na rynku. Może też zniechęcić część firm do aktywnego uczestnictwa w ofercie mieszkaniowej.
Zdaniem eksperta
Przepisy wymagają pilnych zmian
Najważniejszy obowiązek, czyli publikacja aktualnych cen mieszkań i domów na własnej stronie internetowej dewelopera, okazuje się trudny do realizacji, zwłaszcza dla mniejszych inwestorów. Dodatkowo, ustawa zawiera poważną lukę – obowiązek jawności dotyczy tylko gotowych lokali, pomijając sprzedaż „na dziurę w ziemi”, czyli kluczowy segment rynku pierwotnego.
Deweloperzy muszą także codziennie raportować dane do ministerstwa cyfryzacji, co oznacza konieczność wdrożenia kosztownych systemów IT – nawet w jednoosobowych działalnościach. Za każdy błąd lub niedopełnienie grozi kara do 10% rocznego obrotu.
Intencje ustawodawcy były słuszne, ale efekt to nieprzemyślana regulacja, która w obecnym kształcie bardziej komplikuje działanie rynku niż go porządkuje.
Apel do Senatu o poprawki
W obliczu licznych zastrzeżeń, PZFD apeluje do Senatu o gruntowne poprawienie ustawy. Postuluje m.in. objęcie obowiązkiem informacyjnym również umów deweloperskich i przedwstępnych. Domaga się także doprecyzowania przepisów technicznych oraz zapewnienia realnego okresu przejściowego na wdrożenie nowych obowiązków. Kluczowe jest także ograniczenie publikacji informacji wyłącznie do danych istotnych z perspektywy konsumenta, aby uniknąć przeciążenia ofert.
Obecnie wszystko zależy od decyzji Senatu. Zdaniem branży deweloperskiej ma on szansę przywrócić ustawie funkcję skutecznego narzędzia regulacyjnego. Jeśli propozycje zmian nie zostaną uwzględnione, istnieje ryzyko, że nowe prawo – mimo dobrych intencji – okaże się martwym przepisem. Zwiększy biurokrację, ale nie przejrzystość.
Główne wnioski
- Ustawa w obecnym kształcie obejmuje tylko niewielką część rynku – pomija dominujące formy umów, przez co może nie zapewnić rzeczywistej przejrzystości cen.
- Ekspresowe tempo prac i brak konsultacji z praktykami doprowadziły do nieprecyzyjnych, niepraktycznych i obciążających przepisów, szczególnie dla mniejszych firm.
- Bez poprawek w Senacie nowe regulacje mogą nie tylko okazać się nieskuteczne, lecz wręcz zdestabilizować rynek, generując chaos i ryzyko sankcji zamiast przejrzystości.
