Zaloguj się 
Dzieje się!
Jawność cen mieszkań. Ustawa bez wątpienia potrzebna. Ale proces wdrażania zmian powinien wyglądać lepiej
Dziś weszły w życie przepisy, które kończą dwuetapowy proces wdrażania ustawy o jawności cen mieszkań. Deweloperzy – bez względu na to, kiedy rozpoczęli sprzedaż – będą zobowiązani do publikowania ofert cenowych wszystkich lokali. Ustawa to nie tylko deklaracja większej przejrzystości rynku, ale także konkretne obowiązki, które w ostatnich tygodniach spędzały sen z powiek wielu firmom.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie nowe obowiązki w zakresie jawności cen mieszkań nakłada na deweloperów znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
- Jakie główne problemy i wyzwania napotkali deweloperzy w procesie wdrażania nowych przepisów dotyczących jawności cen i raportowania danych.
- W jaki sposób eksperci oceniają wpływ nowych przepisów na rynek mieszkaniowy, w tym na ceny mieszkań, obsługę klienta i postrzeganie branży deweloperskiej.
Od 11 września jawność cen mieszkań staje się obowiązkiem dla wszystkich deweloperów. Ustawa to milowy krok w stronę pełnej transparentności rynku i większej ochrony kupujących. Problem w tym, że tempo zmian, niedopracowane narzędzia i niejasne przepisy wprowadziły sporo zamieszania, co odczuły szczególnie mniejsze firmy.
Przejrzystość staje się standardem
Pełna jawność cen to szansa na budowanie długofalowego zaufania między deweloperami a klientami.
Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, deweloperzy muszą od teraz ujawniać:
- ceny ofertowe lokali i pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych),
- cenę metra kwadratowego,
- dodatkowe koszty transakcji,
- oraz historię zmian cen.
Informacje muszą być publikowane na stronie internetowej dewelopera i powiązane z konkretną inwestycją. Samo ogłoszenie na portalach sprzedażowych nie spełni już wymogów prawnych.
– Pełna jawność cen to szansa na budowanie długofalowego zaufania między deweloperami a klientami. Wierzymy, że wprowadzenie jednolitych zasad wpłynie pozytywnie na wizerunek całej branży. Klienci zyskają pewność, że ceny publikowane na stronach internetowych są realnym odzwierciedleniem wartości mieszkań, a nie elementem gry marketingowej – podkreśla Emil Basta, specjalista ds. sprzedaży WPBM “Mój Dom” S.A.
Jeden termin, ale wiele przygotowań
Nie jest to kosmetyczna korekta, lecz fundamentalna zmiana zasad gry, która wymaga od deweloperów pełnego przygotowania organizacyjnego i prawnego.
Pierwszy etap zmian obowiązuje od 11 lipca – dla inwestycji wprowadzonych na rynek po tej dacie. Teraz jednak kończy się okres przejściowy i wymogi obejmują cały rynek. To oznacza, że nawet inwestycje z ofertą sprzed kilku lat muszą zostać dostosowane do nowych przepisów. Dla wielu firm to była walka z czasem – aktualizacja stron, uporządkowanie cenników, wdrożenie systemów raportowania.
– Nie jest to kosmetyczna korekta, lecz fundamentalna zmiana zasad gry, która wymaga od deweloperów pełnego przygotowania organizacyjnego i prawnego – mówi Karolina Pilawska, Pilawska Zorski Adwokaci.
Najbardziej widocznym elementem reformy jest pełna jawność cen.
– Przez lata wizerunek rynku mieszkaniowego opierał się na reklamach, obiecujących atrakcyjne metraże i doskonałe lokalizacje, a cena często była elementem negocjacji lub wręcz tajemnicą, ujawnianą dopiero w bezpośrednim kontakcie z handlowcem. Od lipca 2025 roku ustawodawca wymaga od deweloperów, aby każdy lokal oferowany do sprzedaży miał jasno wskazaną cenę brutto, cenę za metr kwadratowy oraz dodatkowe koszty związane z miejscami postojowymi, komórkami czy tarasami – dodaje Karolina Pilawska.
Zdaniem eksperta
Polityka mieszkaniowa 2025: dużo szumu, mało mieszkań, jeszcze więcej obowiązków
Sam proces legislacji można określić mianem patolegislacji. Na większość wątpliwości dotyczących poszczególnych zapisów, zainteresowana strona otrzymała odpowiedź: „deweloperze, czego nie rozumiesz – masz pokazać cenę”. Aspekt związany z raportowaniem cen to dane.gov.pl przez 365 dni w roku, nawet jeśli nie zmieni się absolutnie nic, został kompletnie zignorowany, a to właśnie ten obowiązek rodzi najwięcej wątpliwości.
Dziś codziennie muszą raportować deweloperzy, nawet jeśli w ich ofercie w danym dniu nie zmieni się nic, co przy produkcie, którego realizacja trwa lata, bywa częste. Np. w święta Bożego Narodzenia biura sprzedaży nie pracują (ustawowe dni wolne od pracy), nikt mieszkania nie kupi, nie zmieni ceny, ale deweloper raport będzie musiał wysłać.
Jak już Koalicja 15 października rozprawi się z deweloperami, na tapetę z pewnością trafią kolejne branże i profesje, których towary i usługi zostaną uznane za prawo, a dochody za mannę z nieba. W budżecie państwa pieniędzy brakuje coraz bardziej, więc pozostaje tworzenie regulacji dla prywatnych przedsiębiorstw.
Dane.gov.pl: dobre intencje, trudne wykonanie
Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania.
Oprócz publikacji na własnych stronach internetowych deweloperzy muszą też przesyłać dane do portalu dane.gov.pl. I choć założenie jest słuszne – jedno miejsce z pełnymi danymi o cenach – to praktyka pokazała, że narzędzie jest dalekie od doskonałości. Brakuje spójnych kategorii, sposób raportowania nie jest intuicyjny, a wyszukiwanie danych potrafi być żmudne i frustrujące.
– Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania – wyjaśnia Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Ministerstwo Cyfryzacji zapowiada zmiany – m.in. dodanie osobnej kategorii „deweloperzy” – ale na razie branża działa w stanie częściowej niepewności.
Czy jawność wpłynie na ceny mieszkań?
Choć niektórzy obawiali się wzrostu cen, wynikającego z obowiązku jawności, większość analityków jest zgodna: zmieni się sposób prezentowania ofert, niekoniecznie finalne ceny transakcyjne. Część deweloperów może zrezygnować z rabatów i promocji, a zamiast tego stosować korekty cenników.
– Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje – podkreśla Przemysław Dziąg.
Z drugiej strony, wizja wysokich kar za nieprawidłowe raportowanie może skłonić firmy do stosowania cen buforowych – wyższych, by mieć przestrzeń na ewentualne negocjacje bez ryzyka naruszenia przepisów.
Nowe prawo – nowe ryzyka
Z punktu widzenia konsumentów to ogromne wzmocnienie ochrony. Z punktu widzenia deweloperów – radykalne zwiększenie ryzyka procesowego.
Jawność cen to niejedyny obowiązek. Deweloperzy muszą też odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz – co ważniejsze – od września obowiązuje ich rękojmia za wady fizyczne i prawne lokali.
To oznacza, że nabywcy zyskują pełne prawo dochodzenia roszczeń na podstawie kodeksu cywilnego, bez względu na to, co zapisano w umowie. Dla firm to wzrost ryzyka prawnego i konieczność inwestowania w jakość oraz dokumentację.
– Z punktu widzenia konsumentów to ogromne wzmocnienie ochrony. Z punktu widzenia deweloperów – radykalne zwiększenie ryzyka procesowego. Każda usterka techniczna, każdy problem prawny związany z nieruchomością może stać się podstawą do żądań obniżenia ceny, naprawy, a nawet odstąpienia od umowy. Dlatego już dziś firmy muszą inwestować w dokładniejsze procedury kontroli jakości, staranniejsze przygotowanie dokumentacji i lepszą komunikację z klientami – podkreśla Karolina Pilawska, Pilawska Zorski Adwokaci.
Czy zamieszanie było potrzebne?
Nie brakuje głosów, że choć cel był słuszny – zwiększenie przejrzystości rynku – to sposób wdrażania przepisów pozostawia wiele do życzenia. Przepisy są niejednoznaczne, brakuje rozporządzeń wykonawczych, a narzędzia cyfrowe są niedopracowane. Tymczasem firmy musiały dostosować się do wymogów w krótkim czasie, pod groźbą wysokich kar.
Z drugiej strony wiele firm już wcześniej publikowało ceny i traktuje nowe regulacje jako uporządkowanie standardów rynkowych.
– Z perspektywy deweloperów ustawa oznacza nowe obowiązki, ale i nową szansę. Klienci zobaczą, jak zmieniały się ceny, więc strategia „pozornych promocji” przestanie działać. To wyzwanie dla części rynku, ale dla tych firm, które stawiały na uczciwą komunikację, może to być przewaga konkurencyjna – mówi Tomasz Pilecki, ekspert rynku nieruchomości Lendi.
Transparentność staje się dziś walutą zaufania – a to kapitał, którego wielu deweloperom brakuje.
– Co istotne, w dłuższej perspektywie przejrzystość cen pozwoli samym firmom budować bardziej stabilne strategie sprzedażowe, bo rynek mniej będzie reagował na spekulacje, a bardziej na realną wartość produktu – dodaje Tomasz Pilecki.
Mimo organizacyjnych trudności wielu uczestników rynku i ekspertów wskazuje, że w długim okresie zmiany mogą przynieść korzyści także dla samych deweloperów. Przewidywalność, porządek w komunikacji i przejrzystość cenników mogą poprawić relacje z klientami i budować zaufanie.
Co więcej, jednolite zasady to również lepsza baza do pozyskiwania finansowania – banki i inwestorzy instytucjonalni chętniej wspierają projekty prowadzone w otoczeniu regulacyjnym, które ogranicza niepewność.
– Zmiany, choć kosztowne i wymagające, w dłuższej perspektywie mogą okazać się korzystne także dla samych deweloperów. Transparentność buduje zaufanie, a rynek, który działa w przewidywalnych i jednolitych ramach prawnych, jest atrakcyjniejszy dla inwestorów instytucjonalnych i finansujących banków. To właśnie stabilność i wiarygodność rynku decydują o tym, czy projekty będą łatwo znajdowały finansowanie i czy polskie inwestycje mieszkaniowe będą konkurencyjne w skali europejskiej – podkreśla Karolina Pilawska, Pilawska Zorski Adwokaci.
Jak deweloperzy oceniają proces wdrażania zmian?
Największym wyzwaniem była dla nas nieprecyzyjność przepisów, które od początku dawały bardzo duże pole do interpretacji.
– ATAL od lat otwarcie komunikuje ceny mieszkań. Dla nas nie jest to zatem taka rewolucja, jak dla tych podmiotów, które ich nie prezentowały. Dla ATAL otwarte komunikowanie cen mieszkań było standardem od bardzo dawna. Proces ich wdrażania był dla nas przede wszystkim kwestią ujęcia w systemie informatycznym nowych elementów oraz zmodyfikowania zakresu prezentacji oferty na stronach; tak, aby odpowiadała ona nowym wymogom, a jednocześnie – pomimo zwiększenia zakresu danych - nadal była dla klientów czytelna i łatwa w odbiorze – podkreśla Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu ATAL.
Najwięcej zastrzeżeń dotyczy ogólności przepisów i konieczności ich samodzielnej interpretacji. Katarzyna Mirota, członek zarządu Matexi Polska, zwraca uwagę, że już na starcie brakowało jasności, co tak naprawdę obejmują nowe obowiązki.
– Największym wyzwaniem była dla nas nieprecyzyjność przepisów, które od początku dawały bardzo duże pole do interpretacji. Początkowo rozumieliśmy, że obowiązek dotyczy wyłącznie publikowania cen i historii cen. Z czasem jednak dołączono również promocje, a do tego pojawiły się różne podejścia co do sposobu ich prezentacji – podkreśla Katarzyno Mirota.
Podobne stanowisko prezentuje Kamil Rosiński, członek zarządu Śniadecki S.A.
– Najsłabszym elementem nowych przepisów jest ich ogólność w niektórych obszarach. Brak precyzyjnych wytycznych, szczególnie w branży deweloperskiej, może prowadzić do niejednolitych praktyk na rynku i generować niepotrzebne ryzyka dla firm – mówi Kamil Rosiński.
Kamil Rosiński zaznacza, że ostatecznie wiele spółek musiało samodzielnie interpretować przepisy, co prowadziło do rozbieżności w ich wdrażaniu.
– Efekt? Klienci, choć teoretycznie lepiej chronieni, mogą czuć się jeszcze bardziej zagubieni – zaznacza członek zarządu Śniadecki S.A.
Ogromne wyzwanie technologiczne i organizacyjne
Po stronie operacyjnej w wielu firmach konieczne było zaangażowanie niemal wszystkich działów – nie tylko IT, ale też sprzedaży, marketingu i obsługi klienta. Natalia Leszczyńska, dyrektorka ds. marketingu Pekabex Development, opisuje skalę zmian jako znacznie wykraczającą poza standardowe działania wdrożeniowe.
– Wdrożenie projektu wykraczało poza sferę techniczną, obejmując także konieczność przebudowy procesów biznesowych oraz integracji wielu działów – operacyjnego, IT, marketingu, prawnego i sprzedaży. Wprowadzono także mechanizmy weryfikacyjne, które miały zminimalizować ryzyko wystąpienia pomyłek i zapewnić sprawne funkcjonowanie całego systemu – podkreśla przedstawicielka Pekabex Development.
Z kolei Łukasz Šedovič, dyrektor sprzedaży w Trust Investment S.A., podkreśla wyzwania związane z aktualizacją dokumentacji i jej zgodnością z nowymi przepisami.
– Choć kwestie transparentności cen stosowaliśmy już od dłuższego czasu, to jednak konieczność dostosowania umów oraz pozostałych załączników do zaktualizowanych przepisów wymagała od nas zarówno czasu, jak i dużej dokładności – zaznacza Łukasz Šedovič.
Zmiany w obsłudze klienta – więcej formalności czy mniej pytań?
Wprowadzenie jawności cen ma też bezpośredni wpływ na kontakt z klientami – przynajmniej w początkowej fazie.
– W pierwszej fazie obowiązywania przepisów należy spodziewać się, że obsługa klienta wydłuży się o dodatkowe kroki formalne. Z czasem jednak nowe zasady mogą uprościć komunikację – klient lepiej poinformowany to mniej pytań i szybsze decyzje – przyznaje Natalia Leszczyńska.
Podobnie ocenia to Kamil Rosiński.
– Nowe przepisy, dzięki większej przejrzystości cen, docelowo skrócą proces obsługi klienta. Klienci będą mieli łatwiejszy dostęp do szczegółowych informacji, co ograniczy liczbę podstawowych zapytań – mówi Kamil Rosiński.
Także według Łukasza Šedoviča zmiana może przyspieszyć decyzje zakupowe.
– Dzięki transparentnym warunkom cenowym, które będą dostępne na stronie każdej inwestycji, klienci zyskają możliwość wcześniejszego zapoznania się z ofertą i dokonania wstępnego rozeznania rynkowego – mówi dyrektor sprzedaży w Trust Investment S.A.
Dane osobowe i nadmiar informacji
Wątpliwości wzbudza nie tylko zakres raportowania cen, ale także obowiązek publikacji dokumentów – w tym wzorów umów z załącznikami. To – zdaniem części firm – może prowadzić do naruszenia prywatności klientów.
– Z pełnym przekonaniem możemy wskazać, że najsłabszym elementem nowych przepisów jest obowiązek publikacji pełnego zestawu dokumentów na stronie internetowej. Wzorce umów zawierają bowiem numery ksiąg wieczystych, które umożliwiają ustalenie, kto dokonał zakupu w ramach danej inwestycji – mówi Łukasz Šedovič
Także Katarzyna Mirota uważa, że niektóre obowiązki są przesadzone.
– Obowiązek prezentowania historii cen uważamy za zbędny i potencjalnie wprowadzający w błąd. Strony internetowe deweloperów i tak zawierają wiele informacji, a nadmiar danych nie poprawia przejrzystości – przeciwnie, może ją pogarszać – podkreśla członek Zarządu, Matexi Polska.
Problemy z państwowym systemem
Choć raportowanie cen do systemu rządowego miało ułatwić dostęp do danych, jego obecna forma pozostawia wiele do życzenia.
– System gov.pl nie został odpowiednio przygotowany, aby w czytelny sposób prezentować tak duży wolumen danych – ocenia Katarzyna Mirota.
Z kolei Kamil Rosiński zwraca uwagę na skalę potencjalnych błędów.
– Początkowo skala nieprawidłowości i błędów w raportowaniu może być znacząca, szczególnie w firmach, które nie dysponują odpowiednimi zasobami IT lub nie mają doświadczenia w integracji systemów z zewnętrznymi platformami – zauważa członek zarządu Śniadecki S.A.
Zdaniem Natalii Leszczyńskiej w pierwszych miesiącach należy się spodziewać rozbieżności w jakości i kompletności danych.
– Jednak z czasem rynek powinien się ustabilizować – prognozuje Natalia Leszczyńska.
Zatrudnienie bez zmian, ale IT na pierwszym planie
Choć przygotowania do wdrożenia były kosztowne, nie spowodowały zmian kadrowych. Udało się wdrożyć nowe wymogi w ramach istniejących zasobów. Jednocześnie firmy inwestowały w technologie i kompetencje wewnętrzne.
– Na etapie wdrażania nowych regulacji konieczne było zaangażowanie dodatkowych specjalistów, zwłaszcza ekspertów z zakresu IT – przyznaje Natalia Leszczyńska.
Także w ocenie Łukasza Šedoviča kluczowe było zwiększenie szybkości reakcji i wdrażanie nowoczesnych rozwiązań.
– Każdego dnia koncentrujemy się na podnoszeniu standardów obsługi, zwiększaniu szybkości reakcji oraz wdrażaniu innowacyjnych rozwiązań technologicznych – mówi przedstawiciel Trust Investment S.A.
Jawność cen to z pewnością zmiana, która porządkuje rynek i zwiększa możliwości porównywania ofert. Problemem okazało się jednak jej tempo i sposób wprowadzenia – pełen niejasności, luk w komunikacji i nadmiarowych obowiązków.
Większość firm nie podważa sensu regulacji, ale jasno wskazuje: przy lepszym dialogu z rynkiem dałoby się osiągnąć ten sam cel – mniejszym kosztem i bez zbędnego chaosu.
Główne wnioski
- Wprowadzenie ustawy o jawności cen mieszkań, choć oceniane jako krok w dobrą stronę w zakresie transparentności i ochrony konsumentów, napotkało znaczące trudności w fazie implementacji. Brak precyzyjnych wytycznych, niedopracowane narzędzia do raportowania (np. system dane.gov.pl) oraz krótki czas na dostosowanie się do nowych regulacji, zwłaszcza dla mniejszych firm, spowodowały chaos i niepewność w branży. To podkreśla potrzebę lepszego dialogu między ustawodawcą a rynkiem w procesie legislacyjnym, aby uniknąć zbędnych komplikacji i kosztów.
- Jawność cen mieszkań, choć początkowo może wydłużyć proces obsługi klienta ze względu na nowe formalności, w dłuższej perspektywie ma potencjał, by uprościć komunikację i przyspieszyć decyzje zakupowe. Dostęp do pełnych i transparentnych informacji o cenach, historii zmian cen i dodatkowych kosztach pozwala klientom na lepsze rozeznanie rynkowe i buduje zaufanie do deweloperów. Może to również skłonić firmy do zmiany strategii sprzedażowych, odchodząc od pozornych promocji na rzecz bardziej stabilnych i uczciwych cenników.
- Nowe przepisy dotyczące jawności cen i rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali, mimo że zwiększają ryzyko prawne dla deweloperów, mogą w perspektywie długoterminowej przynieść korzyści całej branży. Zwiększona transparentność i konieczność inwestowania w jakość oraz dokumentację, mogą poprawić wizerunek deweloperów, budować długofalowe zaufanie klientów oraz przyciągnąć inwestorów instytucjonalnych i banki, które chętniej finansują projekty w stabilnym i przewidywalnym otoczeniu regulacyjnym. Oznacza to, że choć początkowe koszty i wyzwania są znaczne, finalnie rynek może stać się bardziej wiarygodny i konkurencyjny.
