Kanada buduje za mało i za drogo. Systemowy kryzys rynku mieszkań

Rząd Kanady stawia na mieszkalnictwo jako odpowiedź na wojnę celną z USA i sposób wsparcia krajowych producentów. Paradoksalnie domy i mieszkania sprzedają się coraz gorzej. Tymczasem CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), rządowa korporacja wspierająca budownictwo mieszkaniowe i ubezpieczenia kredytów hipotecznych, szacowała w połowie 2025 r., że aby powróciła dostępność cenowa, do 2035 r. konieczne jest budowanie nie 250 tys. mieszkań i domów rocznie, jak obecnie, lecz 430-480 tys. domów i mieszkań.

Można odnieść wrażenie, że – w zależności od tego, z kim się rozmawia – w Kanadzie funkcjonują dwa rynki mieszkaniowe. Jest kryzys, choć domy i mieszkania fizycznie istnieją. Problem w tym, że nabywcy i najemcy kręcą nosem: nie chcą mieszkać w źle zaprojektowanym „pudełku na buty”.

Niefunkcjonalne domy, czyli brak estetyki

Kanadyjczyk wciąż preferuje mieszkanie we własnym domu. Po drugiej wojnie światowej przeciętny dom miał do 80 m kw., a pod koniec lat 50. niespełna 100 m kw. Dziś dom wolnostojący to już średnio 167 m kw. Z kolei tylko w latach 2000-2022 przeciętne mieszkanie powiększyło się z 84 do 99 m kw.

Pytam więc CMHC, czy mniejsze domy nie mogłyby być częścią rozwiązania problemu.

– Jest wiele czynników, które doprowadziły do problemów z dostępnością cenową mieszkań i domów. Wzrost dochodów nie dotrzymywał tempa wzrostowi cen, a niedostateczna podaż dodatkowo zaogniła sytuację – podkreśla Monique LaPlante z biura prasowego CMHC.

Dodaje, że niewielkie domy jednorodzinne rzadko są budowane w celach spekulacyjnych i z reguły są sprzedane jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

– Możemy założyć, że typy budowanych domów odzwierciedlają preferencje kupujących. Jeśli zaś chodzi o mieszkania – widoczny jest trend, zgodnie z którym mniejsze lokale powstają częściej niż duże – mówi Monique LaPlante.

Rozmawiałam z młodymi ludźmi, którzy po raz pierwszy w życiu samodzielnie wynajęli mieszkanie. Pokazali mi zdjęcia czegoś na kształt blatu kuchennego, wciśniętego między dwie wysokie szafki. Poza niewielkim zlewem i płytą kuchenną przestrzeń praktycznie się kończy. Już teraz szukają sposobów, jak poradzić sobie z brakiem miejsca do gotowania – czynności, która jest dla nich ważnym elementem codzienności.

„Kanada potrzebuje mieszkań, w których da się mieszkać” – podkreślał niedawno dziennik „The Globe and Mail”. Z kolei publiczny nadawca CBC opisywał rosnącą grupę młodych ludzi, którzy świadomie szukają lokali w starszych budynkach. Chodziło o mieszkania z charakterem, bez dziwacznych rozkładów i z miejscem na stół.

Budować więcej musi znaczyć budować lepiej

Pytam Marc-André Carignana, architekta i naczelnego redaktora stworzonej w Québecu specjalistycznej platformy o architekturze KOLLECTIF, dlaczego upadła umiejętność projektowania z myślą o końcowym użytkowniku.

– Jeśli spojrzeć na dokumenty rządu Kanady dotyczące programów budownictwa mieszkaniowego, nie pojawia się w nich słowo „architekt” ani „architektura”. Są przedsiębiorcy, są producenci. Próbujemy o tym dyskutować w Québecu, ale ten problem musi przedostać się do szerszej świadomości publicznej – ocenia architekt.

Carignan zwraca też uwagę na koszty.

– Budowa domów jest droga, bo mamy mało wydajną siłę roboczą. Rząd mówi o budownictwie modułowym i prefabrykatach – świetnie. Problem w tym, że nie jesteśmy do tego przygotowani. Nie mamy odpowiednich firm, a architekci nie uczestniczą w tej rozmowie – wylicza mój rozmówca.

Przypomina przy tym, że Kanada płaci dziś cenę za decyzję sprzed czterech dekad. Wtedy rząd federalny wycofał się z budownictwa mieszkaniowego. Brak architektów w procesie projektowania miast przekłada się – jego zdaniem – na kolejne warstwy obecnego kryzysu.

– Budować więcej musi znaczyć budować lepiej. Kryzys mieszkaniowy dotyczy dwóch kluczowych obszarów: dostępności i zmian klimatu. Trzeba zadawać pytania o to, jak projektować budynki tak, by mogły ewoluować bez konieczności rozbiórki, gdy przestają dobrze pełnić swoje funkcje – mówi montrealski architekt.

Jako przykład podaje mieszkania dla osób starszych, które wraz z wiekiem przechodzą od pełnej samodzielności do jej ograniczenia.

– Architekt może zaprojektować budynki tak, by uniknąć stresu i gwałtownych przeprowadzek. Pytanie brzmi: czy potrafimy projektować budynki, które się zmieniają razem z mieszkańcami? Czy wciąż traktujemy je wyłącznie jako produkt inwestycyjny sprzedawany przez dewelopera? – pyta Marc-André Carignan.

Estetyka to nie luksus

Jak dodaje montrealski architekt, myślenie o budynkach mieszkalnych, które mają stanowić realne rozwiązanie problemu, musi uwzględniać estetykę.

– Estetyka jest ważna, stanowi integralną część architektury, to nie jest kwestia luksusu. To m.in. odpowiedź na pytanie o to, jak architektura ma się integrować z miastem. Nie ma ucieczki od rosnącej gęstości zabudowy i potrzebne jest porozumienie z mieszkańcami miast w tej sprawie – mówi Marc-André Carignan.

Podkreśla, że istnieje wiele budynków, które spełniają oczekiwania dewelopera – powstaje np. wieżowiec, w którym mieszka wielu ludzi – ale są to obiekty nieprzemyślane, w przypadku których nie zadano sobie pytania o to, jaką pracę ma wykonywać budynek na poziomie ulicy

. – Tymczasem dobrze zaprojektowana architektura gęstej zabudowy pozwala np. na oszczędności pieniędzy publicznych – dodaje Kanadyjczyk.

Carignan potwierdza, że problem nijakości jest realny: dziś dla inwestora liczy się szybkość i efektywność, materiały są często miernej jakości, a dbałość o detal schodzi na dalszy plan. Tymczasem budynki mieszkalne sprzed stu lat pokazują zupełnie inne podejście do budownictwa.

– Owszem, istniały różnice między zamożnymi dzielnicami a rejonami, gdzie mieszkali zwykli ludzie, ale dbałość o szczegóły była widoczna wszędzie. Są wykończenia ciesielskie, są zdobione gzymsy – mówi architekt.

Wiatr historii

Do tego – podkreśla – dochodzi kwestia trwałości. Budowano z tego, co było dostępne lokalnie, stąd np. czerwona cegła w Ameryce Północnej czy drewno; w starszych budynkach legary czy więźba dachowa są jakości dziś już praktycznie niespotykanej.

– Budowano tak, by przetrwało pokolenia, solidnie. Dziś np. budynki handlowe projektuje się na 30 lat, po czym dokonuje się rozbiórki. Jest też wiele usterek, które trzeba poprawiać kilka lat po zakończeniu budowy. No i pozostaje problem budowlańców – niedostatecznie wykształconych. Jakość materiałów i jakość pracy to dwa wielkie wyzwania sektora budowlanego – podsumowuje Marc-André Carignan.

Na koniec rozmowy dodaje jednak odrobinę optymizmu, wskazując na zmianę pokoleniową.

– Architekci, którzy dziś mają 30–40 lat, myślą inaczej: włączają do swojej pracy kwestie społeczne i zieleń miejską. Studenci architektury coraz częściej domagają się uwzględniania tematów związanych ze współczesnymi wyzwaniami miejskimi. Widzimy też w Québecu coraz więcej niewielkich pracowni architektonicznych, co dobrze wróży na przyszłość – mówi architekt.

Załamani deweloperzy i brokerzy, czyli nadpodaż

„Przez dekady rynek przedsprzedaży w Toronto kwitł dzięki popytowi inwestorów, z deweloperami wypuszczającymi małe, o rozmiarach ‘pudełka na buty’, mieszkania, zoptymalizowane pod dochody z wynajmu i spekulację (…) Dziś ten model już nie działa” – pisze na swoim blogu torontoński agent nieruchomości Alexander Yolevski.

Z listopadowego raportu Altus Group przygotowanego dla ontaryjskiego stowarzyszenia deweloperów BILD (Building Industry and Land Development Association) wynika, że w październiku 2025 r. w metropolii Toronto sprzedaż nowo wybudowanych domów i mieszkań po raz trzynasty z rzędu osiągnęła historyczne minimum. Na obszarze Greater Toronto Area (GTA) – obejmującym Toronto i sąsiednie miasta – mieszka ponad 7 mln osób, czyli ponad jedna szósta mieszkańców Kanady. Zamiast średniej dziesięcioletniej sprzedaży na poziomie 3033 nieruchomości miesięcznie, sprzedano 570. Na rynku zalega ponad 21,2 tys. niesprzedanych nieruchomości – w tym ponad 15,5 tys. mieszkań i ponad 5,7 tys. domów jednorodzinnych. BILD alarmuje, że jeśli rząd nie podejmie działań, branżę czeka załamanie, a jego skutki rozleją się szerzej na gospodarkę.

Z kolei według grudniowego raportu CREA (Canadian Real Estate Association), obejmującego dane za listopad, sprzedaż domów i mieszkań w Kanadzie spadła o 10,7 proc. w porównaniu z listopadem 2024 r. W całym kraju sprzedano 33 895 nieruchomości. Średnie ceny transakcyjne obniżyły się o 2 proc. r./r., a przeciętna cena domu wyniosła ponad 682,2 tys. dolarów kanadyjskich.

CREA szacuje, że w systemie MLS, w którym rejestrowanych jest niemal 100 proc. ofert nieruchomości w Kanadzie, dostępna podaż wystarcza obecnie na 4,4 miesiąca sprzedaży. Przyjmuje się, że tzw. rynek sprzedającego występuje wtedy, gdy zapasy odpowiadają 3,6 miesiąca sprzedaży, natomiast kupujący dyktują warunki, gdy wskaźnik ten rośnie do 6,4 miesiąca. CREA liczy, że 2026 r. okaże się dla rynku mieszkaniowego lepszy.

A kryzys mieszkaniowy trwa

Tyle że problem jest właśnie z rynkiem. 67 proc. Kanadyjczyków obawia się problemów finansowych, jeśli koszty kredytu hipotecznego przekroczą 1749 dolarów miesięcznie – tak deklarowano w badaniu ośrodka Leger dla porównywarki kredytów EveryRate.ca w grudniu 2024 r., gdy średnia rata kredytu mieszkaniowego wynosiła 1829 dolarów miesięcznie, a szacowana średnia rata dla nowo udzielanych kredytów sięgała 2042 dolarów (wg danych CMHC). Obecnie szacowana miesięczna rata dla nowych kredytów wynosi 2006 dolarów (dane po drugim kwartale 2025 r.).

Tymczasem rok temu 38 proc. Kanadyjczyków odpowiadało, że bezpieczne dla ich finansów koszty wynajmu lub kredytu nie przekraczają 1000 dolarów miesięcznie, a kolejne 28 proc. deklarowało poczucie bezpieczeństwa przy kosztach 1000-1049 dolarów miesięcznie. 71 proc. respondentów miało wykształcenie na poziomie koledżu lub uniwersyteckie, co pokazuje, że problem rosnących miesięcznych obciążeń nie dotyczy wyłącznie osób nisko wykształconych i nisko zarabiających. Nowszych badań brak, a problem narasta.

Główne wnioski

1. 67 proc. Kanadyjczyków obawia się problemów finansowych, jeśli koszty kredytu hipotecznego przekroczą 1749 dolarów miesięcznie. Jednocześnie 38 proc. respondentów deklaruje, że bezpieczny dla ich budżetu czynsz lub koszt kredytu nie powinien przekraczać 1000 dolarów miesięcznie.
2. CMHC – rządowa korporacja wspierająca budownictwo mieszkaniowe i ubezpieczenia kredytów hipotecznych – szacowała w połowie 2025 r., że do 2035 r. konieczne jest budowanie nie 250 tys. mieszkań i domów rocznie, jak obecnie, lecz 430-480 tys. domów i mieszkań. Kanada mierzy się jednak zarówno z problemami jakości materiałów, jak i jakości oraz wydajności pracy budowlańców.
3. Kryzys mieszkaniowy – wynikający m.in. z wycofania się rządu z budownictwa mieszkaniowego w latach 80. XX w. – dotyczy nie tylko dostępności cenowej, lecz także wyzwań klimatycznych. Jednym z kluczowych pytań pozostaje dziś to, jak projektować budynki zdolne do adaptacji bez konieczności rozbiórki, gdy przestają dobrze pełnić swoje funkcje, oraz jak systemowo zapewnić jakość w budownictwie.