Katowice testują nowe podejście do pustostanów. Eksperci ostrzegają przed falą sporów sądowych

Pustostany mogą stać się nowym źródłem dochodów dla samorządów. Katowice postawiły na odważny krok – drastyczne podniesienie podatku od niesprzedanych mieszkań deweloperskich. Dla jednych to pragmatyczny sposób na łatanie budżetów po Polskim Ładzie. Dla innych – niebezpieczny precedens, który może uruchomić falę sporów sądowych. Sprawa jednak nie jest jednoznaczna, a emocje wokół niej zdecydowanie przekroczyły potrzebny poziom.

Decyzja katowickiego samorządu opiera się na wykładni uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2024 r. Zgodnie z tymi przepisami pustostany nie realizują podstawowych potrzeb mieszkaniowych i mogą być traktowane jako element działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że nieruchomość niewykorzystywana, ale wystawiona na sprzedaż, uznawana jest za towar, a nie za lokal mieszkalny.

Branża deweloperska zareagowała natychmiast. Przedstawiciele firm budowlanych oraz Polski Związek Firm Deweloperskich zarzucają miastu nadinterpretację prawa i zapowiadają batalię sądową. Twierdzą, że gotowe mieszkania, które nie znalazły jeszcze nabywców, nie są pustostanami w rozumieniu przepisów.

Nie wszędzie jednak podobne decyzje budzą aż takie emocje. W części samorządów zastosowanie tej wykładni prawa nie wywołało burzy. Zanim jednak przejdziemy do przykładów, warto przyjrzeć się bliżej istocie sporu. Może on przesądzić o kierunku polskiej polityki mieszkaniowej na najbliższe lata.

Podatek razy 30

1,19 zł kontra 34 zł za metr kwadratowy. Taka jest różnica w opodatkowaniu budynków mieszkalnych i tych związanych z działalnością gospodarczą. Na jakiej podstawie samorządy mogły więc uznać, że tzw. pustostan to lokal związany z prowadzeniem biznesu?

W polskim prawie nie istnieje jednoznaczna definicja pustostanu, co daje lokalnym władzom dużą swobodę interpretacyjną. Przepisy mówią wprost: podatek od pustostanu jako taki nie istnieje. Jest natomiast podatek od nieruchomości, którego maksymalne stawki określa coroczne obwieszczenie Ministra Finansów. Jeśli gmina uzna, że posiadanie danego lokalu przez przedsiębiorcę wiąże się z działalnością gospodarczą, stawka rośnie z nieco ponad złotówki do 34 zł za 1 m kw.

W drodze pewnego uproszczenia w polskim prawie przyjmuje się, że stawka podatku od nieruchomości mieszkalnych nie może być wysoka, aby nie był to podatek uderzający w obywatela. 

Skąd tak duża dysproporcja?

– W drodze pewnego uproszczenia w polskim prawie przyjmuje się, że stawka podatku od nieruchomości mieszkalnych nie może być wysoka. Nie powinna być podatkiem uderzającym w obywatela. Nie mamy rozróżnienia ze względu na zamożność podatnika, bo nie funkcjonuje podatek katastralny. Idąc za tym założeniem, przyjęto więc, że opodatkowanie nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą ma być wyższe. Dlaczego? Bo lokale te z definicji generują dochód. To kolejne gigantyczne uproszczenie. Ktoś może zarabiać na nieruchomościach i podatek staje się wtedy naturalnym kosztem. Ale zdarza się, że podatnicy ponoszą ten koszt w związku z prowadzeniem nierentownego biznesu. Stawka jest wyższa tylko dlatego, że nieruchomość jest formalnie związana z działalnością gospodarczą. Takie założenie zupełnie nie odpowiada polskim realiom gospodarczym, także na rynku nieruchomości. Projekty bowiem stają się coraz bardziej złożone – mówi adwokat Paweł Blajer, partner w LTCA Legal.

Przeczytaj: „Lepiej opodatkować banki niż polskie rodziny”. FOR: Polacy już dostali po kieszeni

Eksperci przypominają, że samorządy mają ograniczone narzędzia do zwiększania dochodów. W zakresie podatku od nieruchomości mogą ustalać stawki w granicach dopuszczalnych przez prawo i kontrolować prawidłowość rozliczeń. Ostatnio jednak coraz częściej sięgają po przekwalifikowanie mieszkań deweloperskich.

– Na celowniku są głównie deweloperzy, którzy mają niesprzedane mieszkania. To towar, który – dopóki nie zostanie sprzedany – nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych. Wysokość podatku od nieruchomości od lat jest przedmiotem sporów sądowych. Zdarzało się, że firma kupowała mieszkanie i wynajmowała je długoterminowo, a więc faktycznie służyło celom mieszkaniowym, a mimo to wymiar podatku wynosił 34 zł za m kw. Sąd argumentował, że podatnikiem jest firma, a więc lokal należy traktować jako część działalności gospodarczej. Poniekąd chaos prawny został więc usankcjonowany – wyjaśnia Anton Bubiel z Sonar Home.

Uchwała NSA wyjaśnia (prawie) wszystko

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24) rzucił nowe światło na kwestię opodatkowania pustostanów. Zgodnie z tym orzecznictwem, wyższa stawka podatku od nieruchomości jest uzasadniona tylko wtedy, gdy przedsiębiorca wzniósł lub nabył budynek mieszkalny, lecz nie sprzedaje ani nie wynajmuje lokali zgodnie z ich przeznaczeniem – czyli mamy do czynienia z tzw. trwałymi pustostanami.

Taka sytuacja pojawia się, gdy deweloper wstrzymuje sprzedaż mieszkań, czekając na wzrost cen. Budynki stają się formą lokaty kapitału i elementem strategii inwestycyjnej. W świetle orzeczenia nie sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę mieszkania decyduje o wyższej stawce – kluczowe jest rzeczywiste przeznaczenie lokalu.

Pojęcie działalności gospodarczej w Polsce jest bardzo szerokie, a samorządy zaczęły to wykorzystywać.

– Samorządy mają formalną podstawę do takiego działania, inna sprawa, że ta podstawa jest wątła. Od lat w podatku od nieruchomości problemem jest samo określenie, co stanowi jego podstawę. Kwestia pustostanów – specyficznych nieruchomości, które są niezamieszkałe – musiała w końcu wywołać spór o stawkę. NSA uznał, że taki lokal jest w większym stopniu związany z działalnością gospodarczą niż z celami mieszkaniowymi, bo inaczej byłby zamieszkały. Tymczasem pojęcie działalności gospodarczej w Polsce jest bardzo szerokie, a samorządy zaczęły to wykorzystywać. Nie dziwię się – gminy szukają sposobów na zwiększenie dochodów po Polskim Ładzie, który mocno uszczuplił lokalne budżety. Problem w tym, że każdy samorząd może interpretować przepisy inaczej – dodaje Paweł Blajer.

Prawo kontra praktyka – gdzie leży granica?

To właśnie na tej niejednoznaczności oparł się katowicki samorząd, podnosząc stawkę podatku do 34 zł za m kw. Kluczowe pytanie brzmi: kto ma udowodnić, że lokal służy działalności gospodarczej?

Zdaniem ekspertów, ciężar dowodu spoczywa na gminie – to urząd powinien wykazać, że dany lokal nie realizuje celów mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że samo posiadanie mieszkania przez dewelopera nie wystarczy, by zastosować najwyższą stawkę. Trzeba udowodnić realny brak przeznaczenia mieszkaniowego. W razie wątpliwości prawo rodzi domniemania na korzyść podatnika, co może otworzyć drogę do licznych odwołań i sporów sądowych.

Nie wszystkie samorządy idą śladem Katowic. Kraków w swojej uchwale ograniczył podatek od pustostanów jedynie do lokali traktowanych jako lokata kapitału. Czyli nie każde niesprzedane mieszkanie ma być objęte wyższą stawką.

W innych miastach – m.in. w Gdańsku, Wrocławiu i Zabrzu – analizy prawne wciąż trwają. Niektóre samorządy rozważają ostrożniejsze rozwiązania, obawiając się zarzutów nadinterpretacji przepisów i długich batalii w sądach administracyjnych.

Przeczytaj: Cienka granica między biznesem a wyprowadzaniem pieniędzy. Rząd bierze się za estoński CIT

Wyższy podatek przy zarabiających na siebie mieszkaniach

Zdaniem Szymona Chyry i Bartka Maś z Andersen Tax & Legal Srokosz i Wspólnicy sp.k., samorządy wcale nie muszą być na przegranej pozycji. Jeśli pustostan stanowi lokatę kapitału dla przedsiębiorcy, to – jak wskazują prawnicy – uzasadnione jest zastosowanie wyższej stawki podatku.

„Trudno oprzeć się wrażeniu, że uchwała NSA w części odnoszącej się do nabywania mieszkań w celach inwestycyjnych odnosi się wprost do sytuacji, którą poruszył Urząd Miasta Katowice. Dodatkowo – nie da się wykluczyć, że takie podejście będzie rozszerzane również na tzw. flipperów, czyli osoby fizyczne nabywające m.in. mieszkania do celów inwestycyjnych (chociaż tutaj uzasadnienie takiego podejścia będzie bardziej skomplikowane – NSA wprost odwołuje się do przedsiębiorców, czyli statusu, który nadal budzi wątpliwości w odniesieniu do flipperów, także na gruncie podatków dochodowych i VAT)” – czytamy w komentarzu ekspertów.

Furtka dla niższej stawki przy własnym biznesie

Co istotne, najem długoterminowy będzie – zgodnie z decyzją NSA – traktowany jako realizacja funkcji mieszkaniowej. I to niezależnie od tego, czy odbywa się za pośrednictwem przedsiębiorcy, czy osoby prywatnej.

– Jeśli lokal stoi pusty lub jest wynajmowany krótkoterminowo, co można zakwalifikować jako usługi hotelarskie, wówczas stosuje się stawkę właściwą dla działalności gospodarczej – wyjaśnia Anton Bubiel.

Nasi rozmówcy podkreślają jednak, że stosowanie nowej wykładni nie jest automatyczne. W każdym przypadku konieczne będzie ustalenie, czy dany lokal faktycznie spełnia kryteria określone w uchwale NSA. Co więcej, interpretacja ta nie obejmie nieruchomości należących do osób nieprowadzących działalności gospodarczej. To wciąż znaczna część pustostanów w Polsce.

Co na to deweloperzy? „Gotowe mieszkania to nie pustostany”

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) nie zgadza się z wykładnią, zgodnie z którą nieukończone lub niesprzedane mieszkania miałyby automatycznie podlegać wyższej stawce podatku od nieruchomości.

„Obowiązujące przepisy jasno wskazują, że budynki mieszkalne podlegają opodatkowaniu według innych stawek niż nieruchomości przeznaczone lub zajęte na prowadzenie w nich działalności gospodarczej. Nie można przyjmować, że sam fakt pozostawania lokalu w ofercie sprzedaży oznacza prowadzenie działalności w tym lokalu i uzasadnia zastosowanie wyższej stawki podatku” – czytamy w stanowisku Związku.

Zdaniem organizacji, model biznesowy firm deweloperskich zakłada jak najszybsze wprowadzenie lokali na rynek. Gotowe mieszkania oznaczają dla przedsiębiorców zamrożony kapitał i dodatkowe koszty utrzymania, które ograniczają możliwość rozpoczynania nowych inwestycji. Utrzymywanie niesprzedanych lokali w ofercie jest więc – jak podkreśla PZFD – sprzeczne z interesem ekonomicznym branży, a nie przejawem strategii spekulacyjnej.

Związek powołuje się również na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą fakt, że właściciel mieszkania jest przedsiębiorcą, nie przesądza o zastosowaniu wyższej stawki podatku. Pojęcie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” odnosi się do sytuacji, gdy lokal faktycznie służy działalności, a nie gdy jest jedynie wystawiony na sprzedaż. W ocenie deweloperów, w ich branży nie występują „trwałe pustostany” w rozumieniu przyjętym przez NSA.

– W uzasadnieniu uchwały NSA wyjaśnił, że nawet jeśli oddanie lokali przez podatnika – np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną czy społeczną agencję najmu – następuje w ramach działalności gospodarczej, to i tak należy traktować je jako zajęte na cele mieszkaniowe, a nie gospodarcze. Moim zdaniem jednak uchwała ta nie dotyczy deweloperów i lokali, których sprzedaż z różnych przyczyn się przeciąga. Odnosi się do wynajmu mieszkań przez przedsiębiorców, a jedynie przy okazji NSA wskazał, jak interpretować, które lokale nie są wynajmowane i pozostają czasowo w zasobach firm – komentuje Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Przeczytaj: Mieszkanie pojawia się i znika. Jak deweloperzy unikają ustawy o jawności cen

Nie tylko Katowice

Sprawdziliśmy, jak na rozbieżności w przepisach dotyczących opodatkowania pustostanów reagują władze innych miast. Urząd Miasta Wrocławia w przesłanej odpowiedzi przyznał, że analizuje sytuację prawną.

„Powstaje pytanie, czy obowiązujące przepisy są wystarczająco precyzyjne i czy nie dojdzie do sytuacji, w której deweloperzy będą kierować sprawy do sądów, wygrywać je, a samorządy zostaną zobowiązane do zwrotu nienależnie pobranych środków wraz z odszkodowaniem. Aby uniknąć takiego ryzyka, weryfikujemy obecnie obowiązujące regulacje wspólnie z prawnikami” – czytamy w odpowiedzi magistratu.

Zabrze w swoich działaniach odwołuje się bezpośrednio do uchwały NSA, rozróżniając lokale mieszkalne i inwestycyjne.

„Uchwała wskazuje wprost, że jedynie okoliczność w postaci udostępnienia lokali lub budynków mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowe pozwala na zastosowanie stawki preferencyjnej. Z kolei w przypadku, gdy cel ten nie został spełniony, należałoby zastosować stawkę przewidzianą jak dla budynków związanych z działalnością gospodarczą” – czytamy w stanowisku Urzędu Miasta Zabrza.

W Warszawie również zapowiedziano rozpatrywanie spraw indywidualnie. Stolica podkreśla jednak, że zastosowanie właściwej stawki podatku nie jest kwestią uznaniową.

„Wysokość podatku zależy od stanu faktycznego, w którym urzędnicy mają obowiązek brać pod uwagę faktyczne przeznaczenie lokalu” – informuje warszawski ratusz.

Kraków z kolei przyznaje wprost, że mieszkania należące do deweloperów, które nie są sprzedawane ani wynajmowane, lecz pełnią funkcję inwestycyjną nastawioną na wzrost wartości, mogą być objęte wyższą stawką podatku – do 34 zł za 1 m kw. zamiast standardowych 1,19 zł.

Choć żadne z miast nie planuje wprowadzenia jednolitego rozwiązania, widać wyraźnie, że uchwała NSA z 2024 r. stała się punktem odniesienia dla lokalnych decyzji podatkowych – i jednocześnie źródłem nowych wątpliwości, które w najbliższych miesiącach mogą trafić na wokandę sądów administracyjnych.

Nie chodzi o zwiększenie zasobu mieszkań. Chodzi o kasę

– Nie wierzę, by podwyższenie stawki podatku od nieruchomości zwiększyło podaż mieszkań w prospołecznym czynie. To mrzonka. Ten podatek nie ma nic wspólnego z realiami gospodarczymi. W przypadku podatku katastralnego byłoby inaczej. Teraz właściciel mieszkania po prostu uwzględni wyższą stawkę w cenie przy pierwszej transakcji. Nie będzie to ani czynnik cenotwórczy, ani propodażowy – mówi Paweł Blajer.

Nie wierzę, by podwyższenie stawki podatku od nieruchomości zwiększyło podaż mieszkań w prospołecznym czynie. To mrzonka. Ten podatek nie ma nic wspólnego z realiami gospodarczymi.

Czy zatem dodatkowe koszty nie skłonią właścicieli do szybszej sprzedaży mieszkań?

– Weźmy przykład: mieszkanie o powierzchni 50 m kw. W 2025 r. przy niższej stawce podatku właściciel zapłaci niecałe 60 zł rocznie. Jeśli jednak samorząd przekwalifikuje lokal i zastosuje stawkę 34 zł za m kw., kwota wzrośnie do około 1700 zł rocznie. Czy to powód, by iść do sądu? Dla indywidualnych właścicieli raczej nie. Ale dla deweloperów posiadających kilkanaście czy kilkadziesiąt lokali – już tak. Te mieszkania sprzedawały się w czasach tanich kredytów. Dziś, przy spowolnieniu rynku, dodatkowy podatek może być znacznym obciążeniem. Jeśli gmina zażąda dopłaty za pięć lat wstecz, łączna kwota może przewyższać wartość jednego mieszkania. W takim scenariuszu spory sądowe są nieuniknione – zauważa ekspert.

Czy deweloperzy obniżą ceny, by uniknąć dodatkowych kosztów?

– Mówimy o wzroście podatku z 60 do 1700 zł za 50-metrowe mieszkanie. Jeśli pojawią się obniżki, to symboliczne. Podatek sam w sobie nie stanie się impulsem do masowych wyprzedaży. W mojej ocenie lawiny przecen nie będzie. Samorządy nie chcą stymulować rynku – chcą podreperować budżet. To działania rozproszone i lokalne, bez realnego wpływu na dynamikę cen – podkreśla Anton Bubiel.

Zdaniem naszych rozmówców jedynym efektem nowych stawek może być ostrożniejsze planowanie sprzedaży mieszkań.

– Zanim deweloperzy wprowadzą nowe lokale na rynek, będą starać się wyprzedać zaległe stany, żeby nie dokładać sobie kosztów. To jeden z możliwych scenariuszy. Istotnej korekty na rynku nie będzie. W czasie boomu stóp procentowych kredytobiorcy płacili miesięcznie więcej niż wynosi dziś roczna różnica w podatku dla jednego mieszkania – zwraca uwagę ekspert z Sonar Home.

Sytuacja w Katowicach wcale nie była napięta

Wbrew powszechnie powielanym opiniom, sytuacja w Katowicach nie wywołała fali emocji, o jakiej donosiły niektóre media. Faktyczny przebieg procesu w rozmowie z XYZ relacjonuje Tomasz Delowski, prezes śląskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Wszystkie dotychczasowe wyroki potwierdzają, że jeśli lokal służy celom mieszkaniowym, nie podlega wyższej stawce podatku.

– Z tego co wiem, wszystkie samorządy otrzymały interpretację przygotowaną przez Uniwersytet w Białymstoku. Ta opinia jednoznacznie wskazuje, że mieszkania znajdujące się w naszej ofercie to towar handlowy. Powstały jako lokale mieszkaniowe, objęte 8-procentowym VAT-em, i wszystkie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi. Wszystkie dotychczasowe wyroki potwierdzają, że jeśli lokal służy celom mieszkaniowym, nie podlega wyższej stawce podatku. Mieszkanie przeznaczone na długoterminowy wynajem również zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Tak samo mieszkanie na własność. A my produkujemy towar – mieszkanie – właśnie w tym celu. Wystawiamy je na sprzedaż i dopóki nie znajdzie nabywcy, jego charakter się nie zmienia. Nie wykorzystujemy go do działalności gospodarczej – podkreśla Tomasz Delowski. 

Wśród licznych interpretacji pojawiła się również teza, że samo posiadanie mieszkania przez dewelopera oznacza już prowadzenie działalności gospodarczej.

– To nieprawda. Żeby tak było, musielibyśmy mieć tam biuro, pracowników, wykonywać czynności biznesowe. Tymczasem to po prostu towar na półce – wyjaśnia szef śląskich struktur PZFD.

Jak podkreśla Delowski, stanowisko to zostało potwierdzone zarówno przez Uniwersytet w Białymstoku, jak i przez Urząd Miasta Katowice.

– Katowice dodały jedynie, że jeśli deweloper trzyma mieszkanie przez kilka lat, nie wystawia go w ofercie i nie wiadomo, co z nim robi, to można uznać, że lokal przestał służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a stał się inwestycją – środkiem do osiągnięcia zysku z przyszłego wzrostu wartości. Wtedy miasto może żądać wyjaśnień lub zastosować wyższą stawkę. Z taką interpretacją się zgadzamy. Bo jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo – jak hotel, np. przez Airbnb – to prowadzi działalność gospodarczą i płaci wyższy podatek. I dobrze. Jeśli ktoś trzyma lokale inwestycyjnie przez wiele lat, również powinien się z tym liczyć – mówi Tomasz Delowski. 

Jeśli deweloper trzyma mieszkanie przez kilka lat, nie wystawia go w ofercie i nie wiadomo, co z nim robi, to można uznać, że lokal przestał służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a stał się inwestycją.

W toku rozmów z urzędem padło też zapewnienie, że Katowice nie będą wysyłać wezwań do natychmiastowej zapłaty, lecz prosić o wyjaśnienia.

– I tak zalecam członkom naszej organizacji: jeśli mają lokal w ofercie, z ujawnioną ceną, ale z obiektywnych powodów się nie sprzedał – np. jest mniej atrakcyjny – niech po prostu wyjaśnią to urzędowi. To wciąż nie jest wykorzystanie lokalu do działalności gospodarczej – podsumowuje prezes śląskiego PZFD.

Przeczytaj: Dostępność mieszkań w Polsce. Gdzie zarobki dają największy metraż?

To nie podatek, tylko interpretacja”

Zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, na rządowej agendzie nie ma prac ani nad podatkiem katastralnym, ani nad odrębnym podatkiem od pustostanów. Podobne stanowisko przekazało Ministerstwo Finansów. W Polsce więc nie istnieje formalny „podatek od pustostanów”, choć jego namiastką może być wyższa stawka podatku od nieruchomości, stosowana przez samorządy wobec lokali niewykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

Tymczasem w innych krajach takie rozwiązania funkcjonują od lat, a ich głównym celem jest „uwolnienie” mieszkań do sprzedaży lub wynajmu.

W Toronto wprowadzono Vacant Home Tax, czyli podatek od pustego domu, wynoszący 3 proc. wartości nieruchomości. Podobny mechanizm działa w Vancouver, gdzie celem było ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości. We Francji funkcjonuje taxe sur les logements vacants, w którym podstawą opodatkowania jest wartość potencjalnego czynszu. Stawkę podatku ustala się w wysokości 17 proc. w pierwszym roku opodatkowania i 34 proc. w kolejnych latach. Z kolei w Irlandii obowiązuje Vacant Homes Tax, którego wysokość stanowi pięciokrotność podstawowej stawki podatku od nieruchomości, a od listopada wzrośnie do siedmiokrotności.

Czy w Polsce podobny model mógłby się sprawdzić?

– Nie widzę przestrzeni do wprowadzania dodatkowego podatku od pustostanów. Obowiązujące przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wzmocnione uchwałą NSA z 2024 r., są w mojej ocenie wystarczające. Dają one organom możliwość naliczania wyższej stawki podatku w przypadku lokali niewynajmowanych na cele mieszkaniowe, które faktycznie stoją puste – ocenia Agnieszka Grabowska-Toś.

Zdaniem Antona Bubiela, samorządy mogą zwiększyć zasób mieszkań w inny sposób – poprzez odsprzedaż gruntów.

– Pozytywnie oceniam propodażową politykę, ale czy środkiem muszą być podatki i zmiana zasad w trakcie gry? To byłoby niesprawiedliwe. Jeśli inwestor nie zakładał dodatkowych kosztów na starcie, nie powinno się ich wprowadzać. Gminy mają duże możliwości w zakresie uwolnienia terenów pod zabudowę. Gdyby gruntów było więcej, konkurencja między deweloperami obniżyłaby ceny. Jeśli podaż przewyższy popyt, ceny same zareagują – podkreśla Anton Bubiel.

Samorządy mogą przejmować pustostany. Tak to działa na Zachodzie

Jak zmniejszyć liczbę pustostanów bez nowych podatków?

W Wielkiej Brytanii lokalne władze od ponad dwóch dekad mogą tymczasowo przejmować i zarządzać pustostanami, które stoją puste co najmniej dwa lata. Rząd argumentował, że sąsiedztwo niezamieszkałych domów obniża wartość nieruchomości, pogarsza bezpieczeństwo i komfort życia. Władze lokalne mogą więc tymczasowo przejąć zarząd nad mieszkaniem, przeprowadzić remont, a następnie wynająć je – właściciel jest o wszystkim informowany z wyprzedzeniem i zachowuje prawo własności.

Czy podobny model byłby możliwy w Polsce? Eksperci są sceptyczni. Zgodnie z art. 64 Konstytucji RP, prawo własności jest chronione, a jego ograniczenie możliwe jest wyłącznie na mocy ustawy i nie może naruszać istoty tego prawa.

– Oznacza to, że ustawodawca może nakładać obowiązki związane z posiadaniem nieruchomości, ale nie może pozbawiać właściciela podstawowych uprawnień, takich jak swoboda decydowania o sposobie korzystania z majątku – wyjaśnia Anton Bubiel.

W tym świetle podatki wydają się mniej inwazyjnym narzędziem, ale – jak dodają eksperci – ich skuteczność i tak budzi poważne wątpliwości.

Główne wnioski

1. Katowice jako pierwsze w Polsce zastosowały wykładnię Naczelnego Sądu Administracyjnego, niemal trzydziestokrotnie podnosząc podatek od niesprzedanych mieszkań deweloperskich.
2. Eksperci zwracają uwagę na poważne wątpliwości prawne – brak jednoznacznej definicji pustostanu sprawia, że decyzje samorządów mogą być różnie interpretowane i zaskarżane w sądach administracyjnych.
3. Choć miasta liczą na dodatkowe wpływy do budżetów, podwyżka podatków nie zwiększy podaży mieszkań. To raczej sposób na łatanie lokalnych finansów niż narzędzie prowadzenia realnej polityki mieszkaniowej.