Zaloguj się 
Dzieje się!
Kiedy stopy procentowe znów rozpędzą rynek mieszkaniowy?
W tym miesiącu Rada Polityki Pieniężnej kolejny raz obniżyła stopy procentowe. To już czwarta obniżka w tym roku. Prezes Glapiński deklaruje, że widzi przestrzeń do dalszych obniżek, ale niewielkich, gdyż „stóp nie można obniżać w nieskończoność”. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Przy jakim poziomie stóp procentowych często rośnie liczba inwestycji i kupowanych mieszkań.
- Jaki wpływ ma koszt kredytu na potencjalnych kredytobiorców.
- Ile kredytów na mieszkania zaciągają obecnie Polacy i czy więcej niż w trakcie „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Przy pierwszej w tym roku obniżce pisałem o tym, jak poziom stóp procentowych wpływa na rynek mieszkaniowy, zaznaczając, że jedna decyzja nie przyniesie jeszcze radykalnych zmian. Te wnioski pozostają aktualne – stopa referencyjna wciąż wynosi 4,5 proc. To wprawdzie mniej niż 6,75 proc., które obowiązywało jeszcze niedawno, jednak nadal jest to poziom stosunkowo wysoki. Dla porównania – ostatni raz taką wartość notowano w 2012 r.
Chociaż w kontekście analiz należałoby brać pod uwagę realną stopę procentową, czyli wartość uwzględniającą inflację, to w skali mikro większe znaczenie ma stopa nominalna – to ona wpływa na zdolność kredytową oraz postrzeganie opłacalności kredytu przez gospodarstwa domowe. W okresach niskich stóp procentowych ceny mieszkań zazwyczaj rosną, ale zwiększa się również podaż i dostępność lokali. Na tym etapie cyklu jeszcze tam nie jesteśmy.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Jeżeli stopy procentowe spadną poniżej 3 proc., można spodziewać się stopniowego wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi, a w konsekwencji – reakcji deweloperów w postaci zwiększonej podaży oraz rosnących cen mieszkań. Na razie jednak stopy procentowe pozostają relatywnie wysokie, co ogranicza zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych. Ceny mieszkań od kilku kwartałów wykazują jedynie niewielkie wahania, pozostając zasadniczo stabilne.
Warto zauważyć, że w 2022 r. realne ceny mieszkań spadły. Wynikało to nie z obniżek cen nominalnych, lecz z gwałtownego ograniczenia dostępności mieszkań dla przeciętnego Polaka w następstwie dynamicznego wzrostu stóp procentowych. W praktyce więc na zakup mieszkania mogli sobie pozwolić głównie inwestorzy dysponujący dużą ilością gotówki.
Jak stopy wpływają na nasze możliwości?
Koszt kredytu, ściśle powiązany z wysokością stóp procentowych, ma kluczowy wpływ na możliwości zakupu mieszkania. Większość mieszkań nabywanych na własne potrzeby finansuje się kredytem hipotecznym – zapewne jeszcze większa część dotyczy pierwszych mieszkań. Dlatego cena kredytu bywa dla kupującego równie istotna jak sama cena nieruchomości.
Przykładowo: przy zakupie mieszkania o powierzchni 50 m kw., finansowanego 20-letnim kredytem z 20-procentowym wkładem własnym, przy ratach równych i stałym oprocentowaniu:
- za mieszkanie po 10 tys. zł za m kw. i oprocentowaniu 8 proc. zapłacimy więcej niż za mieszkanie po 12,5 tys. zł za m kw. (czyli droższe o 25 proc.) przy oprocentowaniu 3 proc.,
- oraz niewiele mniej niż za mieszkanie w tej samej cenie przy oprocentowaniu 5 proc.
Założone różnice w oprocentowaniu są duże, ale dobrze pokazują, że choć koszt mieszkania ma znaczenie, to nawet droższe lokale mogą być faktycznie tańsze dla kredytobiorcy, jeśli oprocentowanie kredytu będzie odpowiednio niższe.
Z tego właśnie powodu w okresach niskich stóp procentowych mieszkania kupowane są chętniej – nawet mimo rosnących cen.
Wykres interaktywny Pełny ekran Czy spodziewać się „pompy” na rynku?
Obecna obniżka była już czwartą w tym roku i szóstą od momentu lokalnego szczytu. Jednak nie należy oczekiwać gwałtownych reakcji rynku. Stopy procentowe są przez konsumentów nadal postrzegane jako relatywnie wysokie, dlatego nie widać jeszcze silnego impulsu popytowego.
Dopiero obniżka w okolice 2–3 proc. mogłaby wyraźnie pobudzić zainteresowanie kredytami hipotecznymi. A w konsekwencji przełożyć się na stopniowy wzrost liczby transakcji mieszkaniowych. Na razie jednak taki scenariusz się nie realizuje.
Zainteresowanie kredytami jest obecnie wyższe niż w poprzednich kwartałach. W ostatnim czasie porównywalny poziom aktywności odnotowano jedynie w okresie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Pokazuje to, że „organiczne” zainteresowanie kredytami rzeczywiście rośnie, choć do dużego boomu na rynku wciąż daleko.
Wykres interaktywny Pełny ekran Dalsze obniżki stóp procentowych byłyby korzystne zarówno dla obecnych kredytobiorców, jak i dla tych, którzy dopiero planują zakup mieszkania. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją, licząc, że stopy spadną jeszcze niżej. To zwiększy ich zdolność kredytową i obniży przyszłą ratę.
Biorąc pod uwagę obecne trendy i wypowiedzi prezesa NBP, nie należy spodziewać się powrotu do ultraniskich stóp sprzed pandemii. Jednak niewielkie dalsze spadki są możliwe.
Paradoksalnie, to właśnie moment ogłoszenia końca cyklu obniżek – gdy Adam Glapiński zapowie, że NBP „kończy luzowanie” – może stać się sygnałem do rozpoczęcia fali zaciągania kredytów. Wtedy odłożone decyzje zakupowe mogą zacząć się materializować, zwłaszcza że popyt na mieszkania w Polsce pozostaje wciąż niezaspokojony.
Główne wnioski
- Choć stopy procentowe w Polsce systematycznie spadają, nadal mogą być przez konsumentów postrzegane jako stosunkowo wysokie. Część osób wstrzymuje decyzje zakupowe, czekając na moment, gdy usłyszy, że „taniej już nie będzie”.
- Polacy zaciągają coraz więcej kredytów hipotecznych, choć wciąż mniej niż w okresie obowiązywania programu dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%”.
- W okresach niskich stóp procentowych ceny mieszkań zazwyczaj rosną, ale wraz z nimi poprawia się też realna dostępność lokali oraz zwiększa się ich podaż.
