Kredyt #nastart ucisza debatę o mieszkalnictwie

Kwestia dostępności mieszkań stopniowo nabiera rangi fundamentalnego problemu, obok ochrony zdrowia i systemu emerytalnego. Wspólnym mianownikiem tych kwestii jest potrzeba długoterminowego podejścia oraz współpracy ponad podziałami – co w polskiej rzeczywistości staje się coraz mniej realne. Sytuację komplikuje wewnętrzny brak porozumienia w samej koalicji rządzącej, która w sprawie kredytu #nastart popełniła wszystkie możliwe błędy.

Koszty wyborczych obietnic

Mieszkalnictwo, co było do przewidzenia, stało się tematem kampanii wszystkich partii. Choć nie najważniejszym, było istotnym punktem. Jak to często bywa, obietnice były jednak hasłowe, bez konkretów. Obiecujemy, ale nie wyjaśniamy, jak to osiągnąć.

Kredyt 0 proc. był jedną z obietnic Koalicji Obywatelskiej, wpisaną później na listę tzw. „100 konkretów” na pierwsze dni rządu. Jednak, co kluczowe, nie znalazł się w umowie koalicyjnej, która w kwestii mieszkalnictwa zawierała jedynie dwa dość ogólne założenia:

• Stworzymy warunki dla istotnego przyspieszenia tempa oddawania nowych mieszkań: własnościowych, dostępnych na najem realizowany także przez samorządy oraz mieszkań socjalnych i komunalnych.
• Państwo będzie też wspierać samorządy w remontach pustostanów na cele mieszkaniowe.

Czyli wspieranie podaży, nie popytu.

8 kwietnia 2024 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawia się projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, który podgrzewa już i tak gorącą atmosferę. Brak porozumienia w koalicji (podobnie jak w wielu innych kwestiach) dodatkowo komplikuje sytuację. Za wprowadzeniem dopłat do kredytów opowiadają się PSL i Koalicja Obywatelska (choć projekt w szeregach partii nie wzbudza entuzjazmu), podczas gdy Lewica i Polska 2050 są przeciwne. Arytmetyka wskazuje, że projekt nie ma szans w sejmie.

Dyskusja, coraz mniej merytoryczna i coraz bardziej emocjonalna, narasta, a realne, znacznie ważniejsze problemy mieszkalnictwa schodzą na dalszy plan. Nad rządem, a szczególnie nad Koalicją Obywatelską, wisi widmo kolejnej niezrealizowanej obietnicy, a Resort Rozwoju i Technologii, za mieszkalnictwo odpowiedzialny, będący w rękach PSL i Lewicy, zmaga się z własnymi trudnościami. Zmienia się minister, zmieniają się wiceministrowie, ale problemów przybywa, podczas gdy rozwiązań jest jak na lekarstwo.

Zero wniosków z BK2proc.

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. (poprzednik programu kredyt #nastart) stał się głównym motorem napędowym popytu na mieszkania w roku 2023 i w części 2024. Tylko w pierwszym miesiącu jego funkcjonowania wpłynęło ponad 18 tys. wniosków (program ruszył 1 lipca 2023 r.). Na koniec zeszłego roku liczba wniosków przekroczyła 100 tys. Choć spodziewano się dużego zainteresowania, rzeczywistość przerosła oczekiwania.

Jednak problemem nie był sam popyt – program bez wątpienia pomógł wielu osobom kupić pierwsze mieszkanie. Efektem ubocznym jego wprowadzenia był wzrost cen mieszkań, który widoczny był już po miesiącu obowiązywania programu.

Według Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej, opracowanego przez REDNET Property Group, tylko w lipcu ceny mieszkań na rynku pierwotnym, mieszczących się w limicie programu (do 800 tys. zł), wzrosły od 3,1 proc. w Poznaniu do 6,1 proc. we Wrocławiu (w Warszawie wzrost ten wyniósł 5 proc.). Podkreślmy – mowa o miesięcznych, a nie kwartalnych zmianach cen.

Niestety nowo powstały rząd nie wyciągnął żadnych wniosków z tej sytuacji.

Brak rzetelnej analizy, transparentności i spójnej komunikacji

Największym problemem rynku nieruchomości w Polsce jest brak jakiegokolwiek planu.

- W mojej opinii brak jest strategii, która w sposób skuteczny rozwiązałaby problem dostępności mieszkań na rynku. Konieczny jest konsensus wszystkich interesariuszy, aby taka strategia miała trwałość w okresie przynajmniej 20-30 lat, ponieważ tego typu politykę tworzy się właśnie w takiej perspektywie - mówił w wywiadzie dla XYZ prof. Waldemar Rogowski.

Oczywiście możliwe, że taki plan powstaje w zaciszu ministerialnych gabinetów, lecz do tej pory żadne konkrety nie ujrzały światła dziennego.

Proces legislacyjny dotyczący mieszkalnictwa opiera się na uchwalaniu pojedynczych ustaw lub zmienianiu już istniejących przepisów. Co gorsza, pojawiają się także pozaustawowe wrzutki, jak choćby propozycja zniesienia limitów parkingowych w ustawie powodziowej. Mimo że ostatecznie zmiana ta z ustawy wypadła, pozostał niesmak i kolejna rysa na wizerunku Ministerstwa Rozwoju.

Gdyby rząd przedstawił długoterminowy, konkretny plan zmian w sektorze mieszkaniowym, narzędzia w postaci punktowego wsparcia popytu (skierowanego do naprawdę potrzebujących) miałyby zdecydowanie większe poparcie i zrozumienie. Wysokie stopy procentowe nie podlegają dyskusji; przez ich poziom część osób poszukujących mieszkań przez jakiś czas będzie miała realny problem z uzyskaniem zdolności kredytowej.

Brak planu to jedno, a brak komunikacji – drugie. W tym przypadku, brakuje jej, bo nie było czego komunikować. Najbardziej zdumiewający jest jednak brak porozumienia w koalicji rządzącej, a nawet w samym resorcie rozwoju, gdzie ścierają się dwie frakcje – proprogramowa (PSL) i antyprogramowa (Lewica).

Brak spójności wśród przedstawicieli koalicji rządzącej szybko stał się w przestrzeni publicznej (szczególnie w mediach społecznościowych) przedmiotem żartów. Zamiast poważnej dyskusji na temat rozwiązania problemu dostępności mieszkań, wytyka się politykom niekompetencję i brak porozumienia. Warto zaznaczyć, że mowa tu jedynie o porozumieniu wewnątrz koalicji rządzącej, a nie o konsensusie z opozycją – co dla wdrożenia szerszego i długoterminowego planu jest warunkiem koniecznym.

Kryzys wizerunkowy branży deweloperskiej

Kolejnym negatywnym efektem debaty (żeby nie powiedzieć awantury) wokół programu kredyt #naStart jest pogłębiający się kryzys wizerunkowy branży deweloperskiej. W coraz bardziej napiętej atmosferze to właśnie deweloperzy obarczani są winą za rosnące ceny mieszkań – co jest zbyt dużym uproszczeniem.

Na wzrost cen mieszkań wpływa wiele czynników, takich jak wzrost wynagrodzeń, inflacja, koszty pracy i malejąca dostępność gruntów. Mimo to sami deweloperzy nie podjęli merytorycznej dyskusji na temat programu wspierającego popyt.

To prawda, że w Polsce większość mieszkań budowana jest właśnie przez deweloperów. Według danych GUS od stycznia do końca sierpnia 2024 r. oddano do użytkowania 128,8 tys. mieszkań, z czego deweloperzy odpowiadają za 78,5 tys. (60,1 proc.).

Trudno oczekiwać, by sektor deweloperski sprzeciwiał się wspieraniu popytu. O ile inaczej mogłaby jednak wyglądać ich postawa, gdyby w ramach konsultacji publicznych Polski Związek Firm Deweloperskich zajął stanowisko, dostrzegając zagrożenie wzrostu cen i proponując zawężenie grona beneficjentów programu do tych naprawdę potrzebujących.

Tymczasem jedyne, na co Związek zwrócił uwagę, to problem zbiegu wniosków przy granicznym progu 15.000.

Od dialogu po konstruktywne decyzje

Kluczowym czynnikiem sukcesu w opracowaniu długoterminowej strategii naprawy i rozwoju mieszkalnictwa w Polsce jest dialog między wszystkimi zainteresowanymi stronami: politykami, deweloperami, inwestorami, samorządami, społecznikami, aktywistami, planistami i mieszkańcami. Taka dyskusja musi być scentralizowana w miejscu i czasie, a nie, jak obecnie, całkowicie rozproszona – przenoszona do mediów społecznościowych i innych mniej formalnych kanałów.

Najlepszym przykładem braku tego rodzaju dialogu był ostatni Kongres Deweloperski, który odbył się 3 października 2024 r. w Krakowie. Choć panele miały dużą wartość merytoryczną, ich potencjał został zmarnowany, gdyż w wydarzeniu nie uczestniczył żaden przedstawiciel resortów odpowiedzialnych za mieszkalnictwo. O potrzebie dialogu apelowali sami paneliści, na czele z wiceprezydent Warszawy, Renatą Kaznowską.

Dziś polskie mieszkalnictwo znajduje się w stanie wyczekiwania przede wszystkim na plan (pakiet ustaw), który ma przedstawić Minister Paszyk. Czy jednak plan ten obejmie wszystkie obszary wymagające pilnych działań?

Przypomnijmy, że lista priorytetów jest długa i obejmuje między innymi takie punkty jak: uwolnienie gruntów pod nowe inwestycje i budownictwo społeczne, wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych, zagospodarowanie pustostanów oraz – co kluczowe – szczegółowe informacje dotyczące rozdysponowania środków na mieszkalnictwo w przyszłorocznym budżecie (4,3 mld zł). Sektor czeka również na ostateczną decyzję w sprawie kredytu #naStart.

To jednak nie wszystkie wyzwania. Wciąż pozostaje do rozwiązania kwestia uregulowania segmentu najmu krótkoterminowego (obszar Ministerstwa Sportu), a także portal DOM – w związku z projektem ustawy opublikowanym 17 września 2024 r. przez Rządowe Centrum Legislacji, dotyczącym ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, w którym rozdział 8a reguluje portal z cenami nieruchomości.

Pojawia się jednak pytanie, czy proces opracowania i przedstawienia tak szerokiego planu nie powinien zostać poprzedzony konferencją na szeroką skalę, rzetelną analizą i raportem, którego kluczowe wnioski byłyby przedstawione w zrozumiałej dla wszystkich formie? Czy nie stać nas na strategię pod roboczym tytułem „Polskie Mieszkalnictwo 2050”, której pakiet ustaw byłby dopiero konsekwencją przemyślanej, długoterminowej wizji?

Główne wnioski

1. Brak spójnej strategii mieszkaniowej – debata wokół mieszkalnictwa skupia się głównie na krótkoterminowych obietnicach politycznych, takich jak kredyt 0%, bez realnych planów rozwiązania problemu dostępności mieszkań. Brak długoterminowej strategii i konkretnych decyzji destabilizuje sytuację w sektorze i wprowadza jeszcze więcej nieprzewidywalności.
2. Niezrealizowane obietnice i brak porozumienia w koalicji rządzącej – pomimo wcześniejszych deklaracji rządząca koalicja nie osiągnęła konsensusu w sprawie programu kredyt #nastart, źle przygotowując i komunikując jego wprowadzenie.
3. Kryzys wizerunkowy branży deweloperskiej i potrzeba dialogu – brak współpracy i dialogu między wszystkim uczestnikami sektora nieruchomości skutkuje pogłębiającym się kryzysem wizerunkowym przede wszystkim deweloperów i odsuwa w czasie szasnę na realne rozwiązanie trapiących go problemów. Skoordynowana i merytoryczna dyskusja mogłaby pomóc w wypracowaniu kompleksowego planu, który umożliwiłby odpowiedź na większość wyzwań, przed jakimi stoi rynek mieszkaniowy w Polsce.